【正文】 路 的建筑，充分考慮城市天際線以及界面形象效果。首期 250 畝在項目動工后一年半內開業(yè)經營；第 2期在一期開業(yè)經營后開工，平均周期為一年。 （ 2）招商策略 ●招商先行策略。本項目的建設重在運營，而且必須是品牌化運營。 ● 為引進產業(yè)奠定基礎 今后隨著市場經營發(fā)展，我們依托這一平臺，充分利用我們的資源優(yōu)勢，大力引進浙江、江蘇等地產業(yè)，創(chuàng)建 滁州 特色制造業(yè)基地。主要以開發(fā)運營公司自有資金和銀行貸款兩部分組成。預計開業(yè) 3年后，年交易額將可達到 200億元，年利稅超過 4 億元。 【第 七 部分 項目效益分析】 一、項目社會效益 ● 促進區(qū)域商貿業(yè)繁榮 項目將引進國內外企業(yè) 1000 余家，入駐商戶約 5000 余家。 三、項目運營管理 一個商業(yè)地產項目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，銷售成功；而是招商成功，經營成功。 （ 1） 招商思路 立足 滁州、南京 的商業(yè)資源，重點引進國內外及山東、浙江、江蘇等 地區(qū)優(yōu)勢品牌資源，進而面向全國進行品牌招商。 ●配設必要的停車位及周轉式倉儲；主入口廣場設大型電子屏（ LED）；安防系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)。 滁州國際五金建材商貿城項目開發(fā)建議書 第 27 頁 共 39 頁 （中心廣場參考示意圖） ●項目整體建筑風格以現代為主，突出和渲染現代商業(yè)特點，營造濃厚的現代商業(yè)氛圍。 ●交易區(qū)根據經營業(yè)態(tài)、功能，進行科學合理布局，高度重視交通流線組織。但大多數還僅停留在傳統(tǒng)的單一交易模式，很難滿足人們對 家居建材 消費領域的未來需求變化。 因此，項目的開發(fā)檔次宜向 中 高端定位，成為 滁州 未來 主要的商品物流交易集散中心 。以 批發(fā)、零售 為主體功能， 為消費者提供舒適的“一站式”的全方位服務 消費場所。因此，本項目的開發(fā)，是 滁州 商貿經濟未來發(fā)展的需要。實現引導未來消費，提升城市品位的目標。 ＞綜合 型 ： 本項目將以“綜合性市場”為出發(fā)點，涵蓋 家居建材、五金機電 等多種商貿業(yè)態(tài)于一體， 以產品批發(fā)交易為主導形態(tài)，結合零售， 打造大型的品牌化商貿綜合體項目，樹立市場品牌形象，提升城市商貿競爭力； ＞多功能： 現代市 場的一個重要特征是，從原先的單一交易功能向復合經營功能方向的轉化。 即： 現代商業(yè)模式 —— 城市商貿業(yè) —— 消費需求 —— 地塊資源特點 —— 規(guī)劃要點 五 位一體。同時，項目定位必須充分考慮 配合 推動 滁州 城市“南 擴 ”的發(fā)展思路，與政府的城市規(guī)劃接軌。 ▲ 資源整合原則 作為 滁州 新一代的大型市場，首先必須以有效整合的策略。為此，我們組 建 了一個由 國內 知名商業(yè)地產開發(fā)運營商 組成的實力團隊 ，充分結合資金、經驗、資源于一體 ，共同實施本項目的開發(fā)運營工作。 項目接臨的滁寧快速通道是連接南京浦口區(qū)的重要市際道路， 項目周邊高鐵、高速、輕軌等規(guī)劃建設，使項目輻射圈有效擴大，輻射力有效增強， 對國際商貿城的開發(fā)提供良好的商業(yè)契機和道路交通。這是項目開發(fā)建設最有利的基礎條件。因此，國際商貿城的建設，將充分整合現有 資源，以規(guī)模化、現代化、功能化、信息化的理念，全面整合與提升滁州 商貿業(yè)檔次與格局， 帶動滁州市場整體發(fā)展， 參與未來的競爭。國際商貿城的建設，通過整合手段，集聚原先分散型市場。 房地產行業(yè)的蓬 勃發(fā)展，帶動了地方經濟的騰飛，尤其對建材行業(yè)刺激最為明顯。而目前的滁州，本地建材市場的空白非常明顯，城區(qū)內大大小小建材市場的經營面積加起來都僅 10 萬平米 ，總供應體量較小。 三、滁州五金建材市場現狀研判 （ 1） 雙寡頭 競爭的行業(yè)格局 目前，滁州城 區(qū)上規(guī)模的專業(yè)建材市場只有長江商貿 城與老建材市場，其余均為自然形成、零散分布的 沿 街店鋪 ，所以滁州市建材行業(yè)形成了這兩家市場雙寡頭競爭的格局 。市場位于滁州市南譙區(qū)腰鋪鎮(zhèn)擔子社區(qū)，處于滁寧快速通道和京滬鐵路之間，距市中心僅 5 千米，地理位置優(yōu)越，交通極為便捷。 ◆ 全椒盛大裝飾城 椒盛華建材市場開發(fā)有限公司于 09 年 7 月在全椒依法注冊，由江蘇一有實力投資商聯合若干投資方共同投資，建設全椒 “盛大裝飾城 ”，該項目系縣政府重點招商引資項目 ,也是公安局招商幫辦項目。世界 500 強企業(yè)德國西門子、麥當勞、肯德基、國際紙業(yè)等落戶滁州。 20xx 年社會消費品零售總額為 億元 ， 城市消費品零售額 億元，農村 (縣及縣以下 )零售額 億元 。也力爭建設皖東第一個低碳城市。現轄天長、明光 2 市，來安、全椒、定遠、鳳陽 4 縣和瑯琊、南譙 2區(qū)。 我們堅信，在滁州市 各級政府和社會各界的大力 支持下，我們 有實力、有能力、有信心成功開發(fā)運營本項目，為推動滁州商貿經濟的發(fā)展和繁榮作出新貢獻。 滁州古屬 揚州 棠邑（今南京市六合區(qū)），依滁河而 建 ，自古便為長江下游臨江近海的 “魚米之鄉(xiāng) ”。 二、南譙新區(qū)規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢 南譙新區(qū)即烏衣鎮(zhèn)， 位于滁州市東南，是“大滁城”建設的三個副中心之一， 是南譙未來的主城區(qū)，政治經濟交通中心。項目總投資約 億元，其中市政和公用設施投資 億元，新建、改建 8 條道路共 21 公里，新建供水、供氣、排水管網 60 公里，新建污水處理廠一座；政府辦公樓、醫(yī)院、學校等公共建筑投資 億元；新建安置房 600 套，投資 1 億元；商品房開發(fā) 1500 畝，投資 23 億元；工業(yè)建筑用地 1500畝，投資 12億元。商業(yè)經營模式呈現多樣化。目前，公司已實現投資 億元，形成資產 億元。項目以 “一個中心，八街四區(qū) ”為形態(tài)，內設：一個精品展示中心，陶瓷街、五金街、型材街、油漆街、櫥衛(wèi)街、太陽能街、裝飾街、百貨街，地板區(qū)、燈飾區(qū)、家居布藝區(qū)和綜合區(qū)。 是皖東第一，全國一流的農機、農資專 業(yè)綜合市場。 （ 2）尚缺乏輻射力強的五金建材市場 滁州 市建材 市場基本上屬于本地輻射的批零型經營， 輻射范圍較小，又以零售為主， 滁州 城區(qū)市場的消費者均為本市。僅滁州主城區(qū)， 20xx20xx 年度已完成拆遷 70 萬平米， 20xx20xx 年拆遷 122 萬平米，并計劃 20xx 年 20xx 年拆遷 100 萬平米，三年預計拆遷總量達到 292 萬平米；同時 20xx 年全市已投入資金 6 億元，拆遷 萬戶，拆遷近 萬畝，大滁城 “131”組團完成投 資 61 億元。 【第三部分 項目開發(fā)必要性與可行 性】 一 、 項目開發(fā)必要性分析 縱觀國內市場快速發(fā)展， 滁州的市場建設應與城市規(guī)劃發(fā)展相適應。但隨著時代發(fā)展，特別是國內商貿業(yè)迅速發(fā)展，滁州 商貿業(yè)存在的“分散低 效”問題日益明顯，可持續(xù)發(fā)展出現“瓶頸”現象。 實現區(qū)域社會經濟和諧發(fā)展 項目建設期間及建成以后將提供眾多就業(yè)崗位，全面整合區(qū)域社滁州國際五金建材商貿城項目開發(fā)建議書 第 15 頁 共 39 頁 會經濟資源優(yōu)勢，實現物流、資金流、人才流、技術流整體合一，帶動和提升區(qū)域社會經濟可持續(xù)、和諧的全面發(fā)展。作為一個大型的商貿業(yè)平臺，與政府的科學發(fā)展觀協(xié)調同步 是極為重要 的 。其中包括滁州 整體商貿業(yè)、單體市場，以及廣大經營戶，均存在對市場轉型升級 、改善經營環(huán)境 的渴求。因此，項目開發(fā)建設完全可行。項目的運作應本著“以人為本”、“以城市為本”的宗旨，以科學發(fā)展的眼光朝著更專業(yè)化、更人性化、更現代化的方向發(fā)展。 項目 將通過全新的定位，以錯位經營，共同繁榮的目標，實現 滁州 城市商業(yè)和諧發(fā)展 、 共贏共榮的目標。創(chuàng)制具有 滁州 特色的 現代化大型商貿綜合市場 。 ＞一站式： 齊全的商業(yè)、生活服務配套，為經營提供全方位現代商貿業(yè)的服務。因此，作為大型的市場，必須具有與之適應和引領的價值。開發(fā)一個高品質、高檔次的國際化商貿城，滁州國際五金建材商貿城項目開發(fā)建議書 第 22 頁 共 39 頁 有利于推進該區(qū)塊的城市化進程，符合政府對區(qū)域規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展的目標。 （ 1）批發(fā)功能： 展現“大商貿、大物 流”的特點，助 推 滁州 市政府開發(fā)南譙新區(qū) 的規(guī)劃目標，實現向現代化城市商貿業(yè)升級的遠大目標； （ 2） 休閑 娛樂 ： 引入各種現代休閑、 娛樂 等商業(yè)及元素，為消費者 提供悠閑、舒適的配套服務； （ 3） 餐飲功能： 引 入中外各類餐飲業(yè)，為消費者提供豐富多彩的享受； （ 4） 會展 功能： 定期舉