【正文】 次、租金價格短期回籠資金，利潤較高控制業(yè)態(tài)布局檔次品種無后期經(jīng)營管理壓力招商壓力無法降低投資門檻和增加投資客戶的范圍產(chǎn)權(quán)式長期返租將封閉式大商場劃分為小面積鋪位銷售，返租的獲得經(jīng)營權(quán)，委托專業(yè)公司進(jìn)行管理和經(jīng)營，獲取租金，回報投資者。 物業(yè)本體形象定位：西平首個超大型商業(yè)綜合體展示給西平乃至豫中南地區(qū)人民的是耳目一新的城市地標(biāo)形象、建筑標(biāo)桿形象、優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象、購物環(huán)境形象、專業(yè)管理形象。國際商貿(mào)城——豫中南地區(qū)最大的集電子商務(wù)辦公、家居家飾、建材裝飾、五金機電交化、針織服裝、鞋帽、日用品、農(nóng)副產(chǎn)品、箱包皮具、小商品等于一體的主題型商貿(mào)城。物業(yè)管理按普通的管理功能運作，但須加強對商鋪營銷和營運管理的服務(wù)，管理高層則須重視商業(yè)管理部門和物業(yè)管理部門的協(xié)調(diào)工作。 從宏觀規(guī)劃、城市發(fā)展的角度看，西平現(xiàn)正處在發(fā)展當(dāng)中，城市新的規(guī)劃及戰(zhàn)略發(fā)展為市場提供了良好的前景，較低的進(jìn)入門檻、有待發(fā)展而廣闊的市場空間蘊藏著無限的商機。 項目的成功必須滿足“大、準(zhǔn)、快、穩(wěn)、新”要訣：大——規(guī)模大、體量大、宣傳力度大、勢頭大，引起城市的轟動效應(yīng)；準(zhǔn)——準(zhǔn)確定位，綜合考慮各類專業(yè)市場板塊的布局，配套完善的物流體系、餐飲、住宿、商務(wù)等綜合需求，把握商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇與比例；快——快速入市、資金快速回收；穩(wěn)——穩(wěn)定政府角色以及她在關(guān)鍵的點上給予的幫助；新——新概念、新產(chǎn)品、新功能、新組合引領(lǐng)市場。因此，本案的產(chǎn)品設(shè)計形成多元化功能組合，合理規(guī)劃發(fā)展，設(shè)計適度超前，使項目在豫中南地區(qū)形成一定的影響力。 由于本項目屬于一個大型的綜合性專業(yè)市場項目，對城市的影響力較大，因此，不能僅把她看為一個簡單的商業(yè)地產(chǎn)項目去討論，必須放大到區(qū)域的發(fā)展、行業(yè)的引領(lǐng)、城市運營中去規(guī)劃、整合、運營。公司設(shè)立商業(yè)管理部，負(fù)責(zé)商鋪的租賃、市場營銷和現(xiàn)場營運管理等工作，為促進(jìn)商鋪售樓和日后良好經(jīng)營管理，可以聘請國內(nèi)專業(yè)的商業(yè)顧問公司作為商業(yè)顧問。國際商貿(mào)城——彰顯城市客廳魅力，喜迎四方尊貴賓客；打造屬于豫中南地區(qū)人民的一站式購物、餐飲、文化、休閑、娛樂的“城市客廳”。為了滿足不同層次經(jīng)營投資者及不同業(yè)態(tài)對物業(yè)的需求，我們的形象定位也要符合我們的功能定位，這里不僅將成為新的商業(yè)中心、也將是未來西平人的生活中心、休閑中心。（2）銷售模式對比直接銷售將商業(yè)物業(yè)劃分成小型獨立商鋪直接銷售，業(yè)主購買后擁有產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，既可以投資出租收益又可以自己經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)明晰容易變現(xiàn)。 招商手冊應(yīng)既是企業(yè)招商人員的必備工具，也是經(jīng)銷商判斷企業(yè)實力、產(chǎn)品科技含量、市場前景、利潤回報等問題的重要渠道。2：一次成功的新聞營銷。在任何營銷實戰(zhàn)中，定位是戰(zhàn)略問題，是第一位要完成的。 政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中層管理人員群體分析n 投資心態(tài)分析這部分目標(biāo)客戶，現(xiàn)實生活穩(wěn)定，手頭資金有盈余，并且擁有穩(wěn)定和可預(yù)期的收入來源，在國債、股票等投資收益不理想的情況下，面對“一鋪養(yǎng)三代”的巨大誘惑力，希望為自己的退休和子女未來生活購買一份額外的保險。地理位置上決定了其核心輻射層，30公里城市圈覆蓋目標(biāo)消費群約200萬人。建成后的西平國際商貿(mào)城，規(guī)模大、業(yè)種全、輻射面廣，包括電子商務(wù)區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包區(qū)、小商品區(qū)等多種功能區(qū)域為一體的“一站式”的消費模式。西平距鄭州130公里，地處107國道比鄰133省道。其中項目的五大優(yōu)勢：一是權(quán)力吸引。國際商貿(mào)城——豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心。缺乏集中式的大型綜合家具建材市場。綜合性業(yè)態(tài)商業(yè)項目將是未來商業(yè)發(fā)展的重心。 消費結(jié)構(gòu)從“生存型”向“發(fā)展型”轉(zhuǎn)變；252。居民的消費水平不高，項目的檔次應(yīng)以低檔為主、兼顧少量的中高收入階層的需要；★ 經(jīng)濟實力不強，購買力有限，但整體投資意識初步改變，對有投資前景和投資回報的商業(yè)項目有很高的投資欲望，他們關(guān)心的問題是投資的安全性和高成長性，最大限度的降低投資的風(fēng)險；★ 經(jīng)營戶的構(gòu)成主要是一些行業(yè)的生意人、地區(qū)的商業(yè)代理人、品牌經(jīng)營店等；波特解決之道：178。 本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展未被充分激活，其收入水平和消費水平將繼續(xù)在中低位上運行。其中住房特點是：房子越住越寬敞、越住越高檔、裝修越來越漂亮。庫茲涅茨理論，房地產(chǎn)也將呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢。 尋求市場空白點，打造項目獨有、鮮明的業(yè)態(tài)及經(jīng)營主題。%。 以商貿(mào)城的啟動帶動片區(qū)發(fā)展，匯聚商流、物流與人氣；178。商家、投資客調(diào)研的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)真實的需求，尋找商家、投資客者的關(guān)鍵點：價值極點、潛在需求、真實需求和客戶損失。. 項目周邊概況項目東側(cè)：為西平縣委縣政府新辦公大樓用地項目西側(cè)：緊臨107國道；項目北側(cè)：為規(guī)劃的未來大道項目南側(cè)：為規(guī)劃的中成大道項目周邊配套設(shè)施極具完善，有通往漯河、鄭州、駐馬店等地的西平汽車站；有即將遷入西平縣政府及四大班子等等. 項目區(qū)域交通條件西平大道：南北向城市主干道，雙向6車道，其中有兩條自行車道。國際商貿(mào)城216。該項目總投資約8億元人民幣，總建筑面積約50萬平米。 定位的基準(zhǔn)原則市場的不斷細(xì)分決定了項目有多樣或多元性的定位發(fā)展可能，在定位過程中我們將把握如下原則進(jìn)行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本項目的最佳定位走向：把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上；強調(diào)市場引導(dǎo)：在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對市場的引導(dǎo)；強調(diào)揚長避短：根據(jù)本項目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案；提倡可盈利性：以項目盈利在最短時間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點；帶動品牌衍生：通過產(chǎn)品的實現(xiàn)提升開發(fā)商及項目本身的品牌效應(yīng)；體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶；堅持以客為本：在保障開發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化；確保持續(xù)經(jīng)營：選擇合適定位和運營措施確保項目的可持續(xù)經(jīng)營。 項目市場定位：豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心 + 電子商務(wù)示范應(yīng)用園區(qū)實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營與電子商務(wù)有機融合對接，首創(chuàng)虛實同步電子商務(wù)交易門戶，讓人人和戶戶都擁有自己的電子商務(wù)信息化交易平臺、讓所有商戶的平臺聚合形成整個西平國際商貿(mào)城的電子商務(wù)信息化的公共服務(wù)平臺，從而形成網(wǎng)上網(wǎng)下虛實同步的交易，助推中小企業(yè)及個體經(jīng)營者打造核心競爭力，全面影響和推動西平縣的各個企業(yè)建設(shè)啟用電子商務(wù)信息化。國際商貿(mào)城中國1. 定位原則首先針對項目難點提出項目需要解決的核心問題，從問題出發(fā)，帶著問題上路，為問題的最終合理解決尋找出路，做到有的放矢。該項目由香港波特商業(yè)地產(chǎn)管理集團全程營銷代理，該集團首創(chuàng)的PT37電子商務(wù)信息化交易平臺，為中國中小企業(yè)和個人快速發(fā)展，實現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實同步搭建互聯(lián)網(wǎng)交易平臺，極大地幫助和支持中小企業(yè)和個體商家開拓市場，達(dá)到隨時隨地、隨心隨意完成交易的理想效果，幫助企業(yè)/個人打造市場核心競爭力。 西平項目最大的劣勢是整體項目體量龐大，市場培育周期長，招商和銷售面臨較大的挑戰(zhàn)。 交通條件：臨107國道、距離火車站5分鐘車程，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；216。 偏離縣城核心成熟商圈252。根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M水平和居住標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計每平方米的裝修材料價格為300元/平方米，；※ 家裝市場主要以建材、裝飾材料、家具為經(jīng)營主流，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，裝飾、家裝等一些新型的精品市場分散經(jīng)營，缺乏集約化經(jīng)營，尚有一定的市場空間；※ 服裝批發(fā)市場現(xiàn)經(jīng)營環(huán)境差，受到周邊城市同類市場競爭日趨激烈，且自身在管理與規(guī)模上已無法再有突破，市場有很大的整合空間。 建材類已被壟斷，家居家飾類尚存在發(fā)展空間；252。 投資意識：近年來隨著房地產(chǎn)市場的升溫，商業(yè)項目的開發(fā)不斷涌現(xiàn)，投資者對商鋪市場的投資意識逐步增強。消費結(jié)構(gòu)由“生存型”向“發(fā)展型”轉(zhuǎn)變。216。 充分考慮商家需求特征，滿足主要市場輻射區(qū)域內(nèi)的實際消費需求。 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：西平城市規(guī)模小，需求容量有限，房地產(chǎn)和商業(yè)需求易達(dá)到飽和，因此，發(fā)展商業(yè)必須密切關(guān)注城市需求容量，并在考察需求容量前提下，商業(yè)設(shè)計必須具有前瞻性，做出自己的特色，才能提高抗風(fēng)險能力，存活下來。n 專業(yè)批發(fā)市場：西平服裝批發(fā)市場屬于第三代的市場經(jīng)營形態(tài)，由于有較好的經(jīng)營基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上加以升級將會成為未來輻射周邊縣市的主要服飾批發(fā)市場之一。n 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市的擴大，新興商業(yè)形態(tài)將逐步涌現(xiàn)，城鄉(xiāng)結(jié)合部的主要區(qū)域功能將會滿足大型綜合性的各類專向市場對大人流、大車流、倉儲銷售于一體