【正文】 城市行政中心本案位于西平大道與107國(guó)道交匯段，處于規(guī)劃中的未來(lái)新城區(qū)核心區(qū)域。國(guó)際商貿(mào)城是豫中南地區(qū)規(guī)模最大、功能最全的商貿(mào)集散中心216。 展示城市的發(fā)展水平216。建成后的西平國(guó)際商貿(mào)城，規(guī)模大、業(yè)種全、輻射面廣，包括商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)等多種功能區(qū)域。整個(gè)定位過(guò)程的推理過(guò)程嚴(yán)謹(jǐn)有序，定位結(jié)論的得出水到渠成，有理有據(jù)，一氣呵成。如下為本項(xiàng)目定位的邏輯結(jié)構(gòu)圖示，旨在能更清晰地了解各章節(jié)內(nèi)容之間的邏輯關(guān)系：圖文解析：為了從市場(chǎng)供給、消費(fèi)者需求以及項(xiàng)目自身素質(zhì)等幾個(gè)方面全面出發(fā)，使項(xiàng)目定位準(zhǔn)確、客觀，具有引領(lǐng)性，波特多年來(lái)積累了如上所見(jiàn)的一套行之有效的邏輯推理理論。 項(xiàng)目功能及主題定位：通過(guò)我們對(duì)本地及周邊市場(chǎng)的商業(yè)環(huán)境綜合分析，結(jié)合項(xiàng)目自身素質(zhì)，我們將其首期商業(yè)項(xiàng)目的功能定位為：集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化、聚友、觀光和電子商務(wù)應(yīng)用園八大功能于一體，項(xiàng)目將涵蓋商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包區(qū)、小商品區(qū)等十大主題，屆時(shí)項(xiàng)目將成為豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心。n 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的擴(kuò)大，新興商業(yè)形態(tài)將逐步涌現(xiàn)，城鄉(xiāng)結(jié)合部的主要區(qū)域功能將會(huì)滿足大型綜合性的各類專向市場(chǎng)對(duì)大人流、大車流、倉(cāng)儲(chǔ)銷售于一體的大物流的地理需求。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 《項(xiàng)目定位報(bào)告》西平 西平城鄉(xiāng)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：n 中心商圈已形成“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，隨著城市的發(fā)展，其輻射功能將進(jìn)一步擴(kuò)大，區(qū)域的主導(dǎo)功能將會(huì)越來(lái)越明顯，主城區(qū)將是滿足居民日常隨機(jī)性購(gòu)物的主體零售區(qū)域。216。本報(bào)告是在項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的系統(tǒng)定位提出相應(yīng)的建議。 定位的邏輯結(jié)構(gòu)提出核心的關(guān)鍵問(wèn)題項(xiàng)目評(píng)價(jià)：SWOT矩陣分析區(qū)域市場(chǎng)：空白點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析定位分析：CCTI推導(dǎo)模型提出定位策略、主題策略、業(yè)態(tài)策略、招商策略的宏觀把控落實(shí)至具體開(kāi)發(fā)的定位細(xì)分客戶定位功能定位形象定位業(yè)態(tài)定位招商定位營(yíng)運(yùn)定位市場(chǎng)定位管理定位營(yíng)銷定位銷售定位由于定位分析強(qiáng)調(diào)專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐普撨^(guò)程，從而得出更為準(zhǔn)確的定位結(jié)果。最后把切入點(diǎn)即項(xiàng)目主題落實(shí)至項(xiàng)目營(yíng)銷定位的細(xì)節(jié)中，包括客戶、銷售、招商、經(jīng)營(yíng)、價(jià)格等幾個(gè)方面，從不同方面落實(shí)項(xiàng)目定位的中心思想。項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，參照第三代專業(yè)市場(chǎng)建筑配套設(shè)施和現(xiàn)代商業(yè)要求進(jìn)行建設(shè)，將打造成中原地區(qū)檔次最高、配套最全、經(jīng)營(yíng)環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)。 代表城市的生活形態(tài)216。 西平 西平107國(guó)道：連接各地的重要交通樞紐，比鄰汽車站，道路交通極為便利。以下市場(chǎng)定位內(nèi)容將以“強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、改善劣勢(shì)、避免威脅、把握機(jī)會(huì)”的價(jià)值最大化策略為出發(fā)點(diǎn)，提出系統(tǒng)的、適用的方案。 項(xiàng)目自身（itemself）216。216。 進(jìn)行整體業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃、招銷結(jié)合推向市場(chǎng)；178。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈252。商品房銷售額達(dá)135574萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)98%。服裝市場(chǎng)有很大的整合空間，小商品市場(chǎng)基本屬于空白。252。 小商品、小百貨分布零散沒(méi)有集約化的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地； 消費(fèi)者分析（consumer）216。西蒙 居民消費(fèi)特點(diǎn)：消費(fèi)水平由“溫飽型”向“寬裕型”轉(zhuǎn)變，人們的生活質(zhì)量越變?cè)胶谩Ｈ藗儗?duì)耐用消費(fèi)品的需求已完成了一個(gè)由低級(jí)講“實(shí)用”向高級(jí)講“享受”的發(fā)展過(guò)程。隨著收入水平的大幅度提高，西平市城鄉(xiāng)居民家庭的金融資產(chǎn)增加明顯，消費(fèi)心態(tài)更開(kāi)放。商業(yè)主要消費(fèi)群體鎖定為有一定投資意識(shí)的中高收入階層，他們均選擇一部分具有投資價(jià)值的固定資產(chǎn)為主，他們較關(guān)注項(xiàng)目的保值、增值和短期內(nèi)能套現(xiàn)的物業(yè)，主要為職業(yè)投資客、個(gè)體和私營(yíng)企業(yè)主、政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中層管理人員，此外部分經(jīng)營(yíng)戶、外地投資客也是西平商業(yè)項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體；216。 經(jīng)營(yíng)戶選鋪特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)戶根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品的特點(diǎn)、所經(jīng)營(yíng)的規(guī)模、自身的經(jīng)濟(jì)能力確定。 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次定位低端為主，少量中端為輔；178。 西平整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較為緩慢；252。 消費(fèi)領(lǐng)域由“狹窄型”向“寬廣型”轉(zhuǎn)變；252。隨著西平地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和專業(yè)化開(kāi)發(fā)水平的提高，未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。n 家電業(yè)、PC、數(shù)碼、手機(jī)：主要集中在經(jīng)貿(mào)路周邊。n 酒店賓館業(yè)：近年來(lái)發(fā)展迅速，中高低檔的賓館酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，快捷酒店及星級(jí)酒店市場(chǎng)空間較大。216。市場(chǎng)定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以賦予項(xiàng)目獨(dú)特鮮明的個(gè)性?，F(xiàn)代化商貿(mào)集散中心 + 電子商務(wù)示范應(yīng)用園區(qū)，首創(chuàng)虛實(shí)同步電子商務(wù)交易門戶，打造電子商務(wù)信息產(chǎn)業(yè)集群，助推中小企業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)迎來(lái)重新洗牌的局面，隨著西平國(guó)際商貿(mào)城商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)，其整體規(guī)模、現(xiàn)代建筑形象、綜合服務(wù)功能、特色定位、完善的配套，本身能形成強(qiáng)大的聚合人氣的載體。凡是政府所在的區(qū)域，必然是商業(yè)繁盛之地。三是規(guī)模效應(yīng)。在西平建立大型專業(yè)市場(chǎng)，一方面可以改變西平對(duì)鄭州市場(chǎng)的依賴關(guān)系，而且可以在原來(lái)對(duì)豫中南地區(qū)二次輻射的基礎(chǔ)上，形成新的批發(fā)零售中心。為中國(guó)中小企業(yè)和個(gè)人快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實(shí)同步搭建互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)，極大地幫助和支持中小企業(yè)和個(gè)體商家開(kāi)拓市場(chǎng)，達(dá)到隨時(shí)隨地、隨心隨意完成交易的理想效果，幫助企業(yè)/個(gè)人打造市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。徹底顛覆了傳統(tǒng)的購(gòu)物消費(fèi)理念。結(jié)合以上分析來(lái)看，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次定位為：低檔為主，中高檔為輔。第二層為擴(kuò)散層。主群體：本地經(jīng)營(yíng)者為主次群體：準(zhǔn)備初次創(chuàng)業(yè)群體、外地經(jīng)營(yíng)者及新進(jìn)入商業(yè)經(jīng)營(yíng)者。216。216。產(chǎn)品能不能讓經(jīng)銷商為之動(dòng)心、讓消費(fèi)者一見(jiàn)鐘情，很大程度取決于定位對(duì)不對(duì)、概念有沒(méi)有吸引力，在細(xì)分消費(fèi)市場(chǎng)、強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品差異性上有沒(méi)有過(guò)人之處。 眼見(jiàn)為實(shí)，樣板市場(chǎng)對(duì)于招商的重要性是毋庸置疑的。 　 招商階段首先要解決的就是注意力問(wèn)題，要吸引經(jīng)銷商的眼球，借助策劃成功的新聞營(yíng)銷創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。 借勢(shì)整合各種社會(huì)資源為我所用，廣泛利用政府、協(xié)會(huì)、新聞媒體、已成功的經(jīng)銷商、已獲益的消費(fèi)者的言行來(lái)影響即將簽約的經(jīng)銷商，這樣效果要好得多。從版面設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)及內(nèi)容著手進(jìn)行專業(yè)的包裝，讓它真正發(fā)揮“核彈”的作用。 . 銷售模式定位（1）整體銷售策略：按銷售單位和實(shí)際經(jīng)營(yíng)單位同比分割商鋪形式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售。無(wú)返租及招商壓力無(wú)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及長(zhǎng)遠(yuǎn)隱患臨街鋪位容易實(shí)現(xiàn)銷售符合投資者習(xí)慣心理不適合較高樓層和大賣場(chǎng)鋪位銷售不利于統(tǒng)一規(guī)劃的后期商鋪經(jīng)營(yíng)。．項(xiàng)目形象定位西平項(xiàng)目整體建筑形象定位216。國(guó)際商貿(mào)城”，通過(guò)“文化搭臺(tái)，經(jīng)濟(jì)唱戲”以社區(qū)文化與企業(yè)互動(dòng)文化及軟性文章報(bào)道為主，以硬廣告為輔（以點(diǎn)帶面，以面蓋全，文化穿線），展示管理公司綜合實(shí)力、發(fā)展商綜合實(shí)力、產(chǎn)品綜合實(shí)力、投資機(jī)遇等，增強(qiáng)投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者信心。西平國(guó)際商貿(mào)城——實(shí)體商城與電子商務(wù)有機(jī)融合的虛實(shí)同步的交易門戶 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建議招商管理市場(chǎng)營(yíng)銷行政人事保安清潔工程管理主要管理功能商業(yè)管理功能物業(yè)管理功能營(yíng)運(yùn)管理業(yè)主服務(wù)財(cái)務(wù)管理大型商業(yè)物業(yè)的管理特點(diǎn)是統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)，針對(duì)這一特點(diǎn)，我們建議采用如下的管理模式。開(kāi)發(fā)商重視商業(yè)管理顧問(wèn)將有助于商鋪日后經(jīng)營(yíng)，對(duì)商鋪的價(jià)格提升和銷售均有正面的影響。招商管理市場(chǎng)營(yíng)銷行政部保安清潔工程管理總經(jīng)理商業(yè)管理部物業(yè)管理部營(yíng)運(yùn)管理業(yè)主服務(wù)財(cái)務(wù)部業(yè)主約束：任何業(yè)主都必須在合作或購(gòu)買商業(yè)物業(yè)時(shí)簽訂商業(yè)物業(yè)管理協(xié)議，以保證商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司的營(yíng)業(yè)收入，從而為整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件。216。 從政策資源上看，對(duì)于一個(gè)大型的商業(yè)項(xiàng)目，政府在其中起著重要的作用，直接影響項(xiàng)目的成敗。21