【正文】 城市行政中心本案位于西平大道與107國道交匯段，處于規(guī)劃中的未來新城區(qū)核心區(qū)域。國際商貿城是豫中南地區(qū)規(guī)模最大、功能最全的商貿集散中心216。 展示城市的發(fā)展水平216。建成后的西平國際商貿城，規(guī)模大、業(yè)種全、輻射面廣，包括商務辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農副產品區(qū)等多種功能區(qū)域。整個定位過程的推理過程嚴謹有序，定位結論的得出水到渠成，有理有據(jù)，一氣呵成。如下為本項目定位的邏輯結構圖示，旨在能更清晰地了解各章節(jié)內容之間的邏輯關系：圖文解析：為了從市場供給、消費者需求以及項目自身素質等幾個方面全面出發(fā)，使項目定位準確、客觀，具有引領性，波特多年來積累了如上所見的一套行之有效的邏輯推理理論。 項目功能及主題定位：通過我們對本地及周邊市場的商業(yè)環(huán)境綜合分析，結合項目自身素質，我們將其首期商業(yè)項目的功能定位為：集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、聚友、觀光和電子商務應用園八大功能于一體，項目將涵蓋商務辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農副產品區(qū)、箱包區(qū)、小商品區(qū)等十大主題，屆時項目將成為豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿集散中心。n 隨著經濟的發(fā)展，城市的擴大，新興商業(yè)形態(tài)將逐步涌現(xiàn)，城鄉(xiāng)結合部的主要區(qū)域功能將會滿足大型綜合性的各類專向市場對大人流、大車流、倉儲銷售于一體的大物流的地理需求。中管網房地產頻道 《2009版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 《項目定位報告》西平 西平城鄉(xiāng)商業(yè)發(fā)展趨勢：n 中心商圈已形成“領頭羊”效應，隨著城市的發(fā)展，其輻射功能將進一步擴大，區(qū)域的主導功能將會越來越明顯，主城區(qū)將是滿足居民日常隨機性購物的主體零售區(qū)域。216。本報告是在項目的可行性研究報告的基礎上對項目的系統(tǒng)定位提出相應的建議。 定位的邏輯結構提出核心的關鍵問題項目評價：SWOT矩陣分析區(qū)域市場：空白點機會點分析定位分析：CCTI推導模型提出定位策略、主題策略、業(yè)態(tài)策略、招商策略的宏觀把控落實至具體開發(fā)的定位細分客戶定位功能定位形象定位業(yè)態(tài)定位招商定位營運定位市場定位管理定位營銷定位銷售定位由于定位分析強調專業(yè)、嚴謹?shù)耐普撨^程，從而得出更為準確的定位結果。最后把切入點即項目主題落實至項目營銷定位的細節(jié)中，包括客戶、銷售、招商、經營、價格等幾個方面，從不同方面落實項目定位的中心思想。項目分兩期開發(fā)，參照第三代專業(yè)市場建筑配套設施和現(xiàn)代商業(yè)要求進行建設，將打造成中原地區(qū)檔次最高、配套最全、經營環(huán)境最好的綜合性商貿集散中心和電子商務互聯(lián)網交易平臺。 代表城市的生活形態(tài)216。 西平 西平107國道：連接各地的重要交通樞紐，比鄰汽車站，道路交通極為便利。以下市場定位內容將以“強化優(yōu)勢、改善劣勢、避免威脅、把握機會”的價值最大化策略為出發(fā)點，提出系統(tǒng)的、適用的方案。 項目自身（itemself）216。216。 進行整體業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃、招銷結合推向市場；178。 市場競爭激烈252。商品房銷售額達135574萬元，同比增長98%。服裝市場有很大的整合空間，小商品市場基本屬于空白。252。 小商品、小百貨分布零散沒有集約化的經營場地； 消費者分析（consumer）216。西蒙 居民消費特點：消費水平由“溫飽型”向“寬裕型”轉變，人們的生活質量越變越好。人們對耐用消費品的需求已完成了一個由低級講“實用”向高級講“享受”的發(fā)展過程。隨著收入水平的大幅度提高，西平市城鄉(xiāng)居民家庭的金融資產增加明顯，消費心態(tài)更開放。商業(yè)主要消費群體鎖定為有一定投資意識的中高收入階層，他們均選擇一部分具有投資價值的固定資產為主，他們較關注項目的保值、增值和短期內能套現(xiàn)的物業(yè)，主要為職業(yè)投資客、個體和私營企業(yè)主、政府公務員、企事業(yè)單位中層管理人員，此外部分經營戶、外地投資客也是西平商業(yè)項目的主要消費群體；216。 經營戶選鋪特點：經營戶根據(jù)自己經營的產品的特點、所經營的規(guī)模、自身的經濟能力確定。 本項目經營檔次定位低端為主，少量中端為輔；178。 西平整體經濟增長較為緩慢；252。 消費領域由“狹窄型”向“寬廣型”轉變；252。隨著西平地產市場的不斷發(fā)展和專業(yè)化開發(fā)水平的提高，未來行業(yè)競爭將日益激烈。n 家電業(yè)、PC、數(shù)碼、手機：主要集中在經貿路周邊。n 酒店賓館業(yè)：近年來發(fā)展迅速，中高低檔的賓館酒店業(yè)整體經營狀況良好，快捷酒店及星級酒店市場空間較大。216。市場定位是項目前期工作的重點，準確的定位可以賦予項目獨特鮮明的個性?，F(xiàn)代化商貿集散中心 + 電子商務示范應用園區(qū)，首創(chuàng)虛實同步電子商務交易門戶，打造電子商務信息產業(yè)集群，助推中小企業(yè)及個體經營者打造核心競爭力。商業(yè)地產市場勢必會迎來重新洗牌的局面，隨著西平國際商貿城商業(yè)綜合體的開發(fā)，其整體規(guī)模、現(xiàn)代建筑形象、綜合服務功能、特色定位、完善的配套，本身能形成強大的聚合人氣的載體。凡是政府所在的區(qū)域，必然是商業(yè)繁盛之地。三是規(guī)模效應。在西平建立大型專業(yè)市場，一方面可以改變西平對鄭州市場的依賴關系，而且可以在原來對豫中南地區(qū)二次輻射的基礎上，形成新的批發(fā)零售中心。為中國中小企業(yè)和個人快速發(fā)展，實現(xiàn)網上網下虛實同步搭建互聯(lián)網交易平臺，極大地幫助和支持中小企業(yè)和個體商家開拓市場，達到隨時隨地、隨心隨意完成交易的理想效果，幫助企業(yè)/個人打造市場核心競爭力。徹底顛覆了傳統(tǒng)的購物消費理念。結合以上分析來看，本項目經營檔次定位為：低檔為主，中高檔為輔。第二層為擴散層。主群體：本地經營者為主次群體：準備初次創(chuàng)業(yè)群體、外地經營者及新進入商業(yè)經營者。216。216。產品能不能讓經銷商為之動心、讓消費者一見鐘情，很大程度取決于定位對不對、概念有沒有吸引力，在細分消費市場、強調產品差異性上有沒有過人之處。 眼見為實，樣板市場對于招商的重要性是毋庸置疑的。 　 招商階段首先要解決的就是注意力問題，要吸引經銷商的眼球，借助策劃成功的新聞營銷創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。 借勢整合各種社會資源為我所用，廣泛利用政府、協(xié)會、新聞媒體、已成功的經銷商、已獲益的消費者的言行來影響即將簽約的經銷商，這樣效果要好得多。從版面設計設計及內容著手進行專業(yè)的包裝，讓它真正發(fā)揮“核彈”的作用。 . 銷售模式定位（1）整體銷售策略：按銷售單位和實際經營單位同比分割商鋪形式進行產權銷售。無返租及招商壓力無經營風險及長遠隱患臨街鋪位容易實現(xiàn)銷售符合投資者習慣心理不適合較高樓層和大賣場鋪位銷售不利于統(tǒng)一規(guī)劃的后期商鋪經營。．項目形象定位西平項目整體建筑形象定位216。國際商貿城”，通過“文化搭臺，經濟唱戲”以社區(qū)文化與企業(yè)互動文化及軟性文章報道為主，以硬廣告為輔（以點帶面，以面蓋全，文化穿線），展示管理公司綜合實力、發(fā)展商綜合實力、產品綜合實力、投資機遇等，增強投資者、經營者、消費者信心。西平國際商貿城——實體商城與電子商務有機融合的虛實同步的交易門戶 項目運營建議招商管理市場營銷行政人事保安清潔工程管理主要管理功能商業(yè)管理功能物業(yè)管理功能營運管理業(yè)主服務財務管理大型商業(yè)物業(yè)的管理特點是統(tǒng)一管理、分散經營，針對這一特點，我們建議采用如下的管理模式。開發(fā)商重視商業(yè)管理顧問將有助于商鋪日后經營，對商鋪的價格提升和銷售均有正面的影響。招商管理市場營銷行政部保安清潔工程管理總經理商業(yè)管理部物業(yè)管理部營運管理業(yè)主服務財務部業(yè)主約束：任何業(yè)主都必須在合作或購買商業(yè)物業(yè)時簽訂商業(yè)物業(yè)管理協(xié)議，以保證商業(yè)運營公司的營業(yè)收入，從而為整個商業(yè)項目的成功經營創(chuàng)造條件。216。 從政策資源上看，對于一個大型的商業(yè)項目，政府在其中起著重要的作用，直接影響項目的成敗。21