【正文】 本章總結(jié) 章節(jié) 知識(shí)點(diǎn) 第一節(jié) 納稅義務(wù)人與征稅范圍 掌握征稅范圍 第二節(jié) 稅率 記住稅率，考試不給 第三節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目 掌握扣除項(xiàng)目，新 5 舊 3 第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算 掌握增值額、稅額計(jì)算，清算要求 第五節(jié) 稅收優(yōu)惠 熟悉稅收優(yōu)惠 第六節(jié) 征收管理 了解 。 二、納稅地點(diǎn) 土地增值稅的納稅人應(yīng)向 房地產(chǎn)所在地 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。 [答疑編號(hào) 3942080209] 『正確答案』 CD 『答案解析』選項(xiàng) A、 B 有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，沒(méi)有免稅優(yōu)惠。 5 年的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn) ，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) [答疑編號(hào) 3942080208] 『正確答案』 ABD 『答案解析』個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用滿 5 年或 5 年以上的住房，免征土地增值稅，但 C 選項(xiàng)所述為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，不享受免稅優(yōu)惠。已繳納的應(yīng)予免征的土地增值稅，應(yīng)予以退稅。 三、因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人 自行 轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 免征土地增值稅。 如果超過(guò) 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。清算的總建筑面積 （九）土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 （八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售 或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 （五）清算應(yīng)報(bào)送的資料 （六）清算項(xiàng)目的審核鑒證 （七）核定征收 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形 之一 的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按 不低于預(yù)征率的征收率 核定征收土地增值稅： ； 或拒不提供納稅資料的； ，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； ，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ，又無(wú)正當(dāng)理由的。單選題】（ 2020 年）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述正確的是（ ）。 ，計(jì)入 “取得土地使用權(quán)所支付的金額 ”中扣除。 ，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)： （ 1）建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除； （ 2）未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 預(yù)提費(fèi)用， 除另有規(guī)定外， 不得扣除。 [答疑編號(hào) 3942080206] 『正確答案』 D 『答案解析』建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。 公共設(shè)施， 按以下原則處理： 用途 收入 成本費(fèi)用 ① 建成后產(chǎn)權(quán)屬于 全體業(yè)主所有 的 無(wú)需確認(rèn)收入 其成本、費(fèi)用可以扣除 ② 建成后 無(wú)償 移交給政府、公用事業(yè)單位用于 非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè) 的 ③ 建成后 有償 轉(zhuǎn)讓的 計(jì)算收入 【例題 （四）土地增值稅扣 除項(xiàng)目 ，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 ，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 （三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等， 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： （ 1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； （ 2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照 當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。多選題】（ 2020 年）下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算 的有（ ）。 [答疑編號(hào) 3942080204] 『正確答案』 B 『答案解析』清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。 【例題 [答疑編號(hào) 3942080203] 『正確答案』 （ 1）營(yíng)業(yè)稅 =140005%+605%=700+3=703（萬(wàn)元） （ 2）城建稅和教育費(fèi)附加 =703（ 7%+3%） =（萬(wàn)元） （ 3）土地成本 =（ 6000+60003%） 7 0%80%=（萬(wàn)元） （ 4）開(kāi)發(fā)成本 =5800 80%=4640（萬(wàn)元） （ 5）開(kāi)發(fā)費(fèi)用 =30080%+（ +4640） 5%=240+=（萬(wàn)元） （ 6）扣除項(xiàng)目金額 =+4640++140005%（ 1+7%+3%） +（ +4640） 20%=11136（萬(wàn)元） 寫字樓土地增值稅的增值額 =1400011136=2864（萬(wàn)元） （ 7）增值率＝ 2864／ 11136100%=% 應(yīng)繳納的 土地增值稅 =286430%=（萬(wàn)元） 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算 *** （一）土地增值稅的清算單位 以國(guó)家有關(guān)部門 審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 （ 6）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。 （ 4）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本。 （ 2）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2020 年 4 月～ 6 月共計(jì)應(yīng)繳納的城建稅和教育費(fèi)附加。 （說(shuō)明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為 7%；教育費(fèi)附加征收率為 3%；契稅稅率為 3%；其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為 5%） 要求：根據(jù)上述資料， 按照下列序號(hào)計(jì)算回答問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。 2020 年 4 月～ 6 月該公司取得租金收入共計(jì) 60 萬(wàn)元，銷售部分全部售完，共計(jì)取得銷售收入 14000萬(wàn)元。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì) 5800 萬(wàn)元；發(fā)生的利息費(fèi)用為 300 萬(wàn)元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。772＝ %，確定適用稅率為 40%、扣除系數(shù) 5% 應(yīng)納土地增值稅＝ 42840%－ 7725%＝ （萬(wàn)元） 3.（ 2020 年計(jì)算題， 5 分）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于 2020 年 1 月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款 6000 萬(wàn)元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。該生產(chǎn)企業(yè)銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅（ ）。該辦公樓原值 700 萬(wàn)元，已計(jì)提折舊 400 萬(wàn)元。 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 [答疑編號(hào) 3942080201] 『正確答案』 B 『答案解析』 計(jì)算扣除金額＝ 4800＋ 480010%＋ 770＋ 480020%＝ 7010（萬(wàn)元 ） 計(jì)算土地增值額＝ 14000－ 7010＝ 6990（萬(wàn)元） 計(jì)算增值率＝ 6990247。 二