【正文】 （ 2）如果售后租回形成一項(xiàng)經(jīng)營租賃，售價(jià)與資產(chǎn)帳面價(jià)值之間的差額也通過“遞延收益”科目核算，并在租賃期間內(nèi)按租金支付比例分?jǐn)?。?qǐng)問如何填制納稅申報(bào)表？ 下載 59 售后租回 ，是指銷售商品的同時(shí)，銷售方同意日后再租回所售商品。 思考 15： 某一房地產(chǎn)公司 2020年 1月將一棟已開發(fā)辦公樓銷售給某銀行，售價(jià)為 5000萬元，該辦公樓的建筑成本為 4500萬元。 無論會(huì)計(jì)上對(duì)售后回購業(yè)務(wù)是否確認(rèn)收入，稅務(wù)上對(duì)售后回購業(yè)務(wù)一律視作銷售、購入兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。” 下載 58 售后回購 ，售后回購一般情況下不應(yīng)確認(rèn)收入。 在企業(yè)確認(rèn)收入之前退回：將已記入“發(fā)出商品”科目的商品成本轉(zhuǎn)回“庫存商品”科目； 下載 57 在企業(yè)確認(rèn)收入之后退回： （ 1）本年度銷售的商品，在年度終了前退回，沖減退回月份的主營業(yè)務(wù)收入，以及相關(guān)的成本、稅金； （ 2）以前年度銷售的商品，在本年度終了前退回，沖減退回月份的主營業(yè)務(wù)收入，以及相關(guān)的成本、稅金； （ 3）本年度或前年度銷售的商品，在年度財(cái)務(wù)報(bào)表批準(zhǔn)報(bào)出前退回，沖減報(bào)告年度的主營業(yè)收入，以及相關(guān)的成本、稅金； （四）銷售退回時(shí)，對(duì)已發(fā)生的現(xiàn)金折扣或銷售折讓，應(yīng)同時(shí)沖減銷售退回當(dāng)期的折扣、折讓；如該項(xiàng)銷售在資產(chǎn)負(fù)債表日及之前已發(fā)生現(xiàn)金折扣貨銷售折讓，應(yīng)同時(shí)沖減報(bào)告年度相關(guān)的折扣、折讓 。銷售折讓在實(shí)際發(fā)生時(shí)沖減發(fā)生當(dāng)期的銷售收入。按扣除商業(yè)折扣后的凈額確認(rèn)銷售收入，不須做帳務(wù)處理?，F(xiàn)金折扣做財(cái)務(wù)費(fèi)用處理。在申報(bào)所得稅時(shí)，應(yīng)將在建工程試運(yùn)行收入扣除試運(yùn)行所發(fā)生的支出后的差額，確認(rèn)當(dāng)期所得。 《 企業(yè)所得稅暫行條例 》 及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定“ 自制、自建的固定資產(chǎn)在竣工使用時(shí) ， 按實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)價(jià) 。 下載 55 （五）在建工程試運(yùn)行收入確認(rèn) 工程達(dá)到預(yù)訂可使用狀態(tài)前因進(jìn)行試運(yùn)行而發(fā)生的凈支出，計(jì)入工程成本。 （ 3）到岸價(jià)（ CIF），既成本加運(yùn)保費(fèi)（指定目的港）條款，自 貨物于指定目的港超過船舷時(shí)，賣方可以確認(rèn)收入。 下載 54 （四）外銷收入確認(rèn) （ 1）采用離岸價(jià)（ FOB），即船上交貨條款，在貨物于指定裝運(yùn)港超過船舷時(shí)，賣方可以確認(rèn)收入。 下載 53 （三）取得高爾夫球場(chǎng)會(huì)籍收入的處理 公司一次性收取的高爾夫球場(chǎng)會(huì)籍入會(huì)費(fèi)，是全部計(jì)入當(dāng)期損益或是按受益期限分期計(jì)入受益期損益，應(yīng)根據(jù)不同的情況分別處理：如果一次性收取的入會(huì)費(fèi)，僅僅是入會(huì)者為了獲取會(huì)員資格，會(huì)員在接受公司所提供的具體商品或服務(wù)時(shí)，需另興交納相關(guān)費(fèi)用的，則當(dāng)一次性收取大入會(huì)費(fèi)當(dāng)期收入的可能不存在重大不確定性時(shí)，確認(rèn)為收入；如果一次性收取的入會(huì)費(fèi)，入會(huì)者不僅僅是為了獲取會(huì)員資格，還包括為將來接受公司的商品或服務(wù)而預(yù)先支付的訂購費(fèi)用，則該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)區(qū)別費(fèi)用所代表的受益性質(zhì)、收益價(jià)值和期間，按照合理的方法分期確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的廢料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)代開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，才能確認(rèn)收入，并進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按規(guī)定計(jì)算實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。因此，對(duì)于第一種情況，華興公司可以把此房產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，但需要按照視同銷售行為收入確認(rèn)的方法作納稅調(diào)整。華興公司的這些會(huì)計(jì)處理是否可以認(rèn)可？ 下載 50 [分析 ] 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，下列行為視同銷售確認(rèn)收入： 將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等； 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)； 將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者； 以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； 以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。預(yù)計(jì) 2020年建都花園建成交付使用。（國稅法 [2020]83號(hào)“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知”） 下載 49 思考 14： 華興公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 2020年發(fā)生的事項(xiàng)及其會(huì)計(jì)處理： （ 1）華興公司將建華公園的尾樓 01020108（開發(fā)的產(chǎn)品）改造為超市，委托建梅公司經(jīng)營，華興公司把此房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自己的固定資產(chǎn)。 將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 下載 48 （五）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。委托方和受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格與收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余額在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)。該案例中，銷售合同（包括預(yù)售合同）的簽署，在現(xiàn)實(shí)中不一定表示風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，因此，以銷售合同（包括預(yù)售合同）的簽署為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入會(huì)導(dǎo)致虛增收入?！? 下載 45 據(jù)此，以收到預(yù)售房款或簽署正式銷售合同確認(rèn)收入，不符合收入確認(rèn)的第一條；以產(chǎn)權(quán)過戶確認(rèn)收入，由于產(chǎn)權(quán)過戶涉及多個(gè)政府部門，是僅具有法律形式意義的收入實(shí)現(xiàn)，不符合實(shí)質(zhì)只重于形式原則。 房地產(chǎn)銷售后，賣方仍有某種程度的繼續(xù)涉入，如銷售回購協(xié)議、賣方保證買方在特定時(shí)間內(nèi)獲取投資報(bào)酬的協(xié)議等。 合同存在重大不確定因素，如買方有退貨選擇權(quán)的銷售。但是，以下屬于法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移的情況 ： 賣方根據(jù)合同規(guī)定，仍有責(zé)任實(shí)施重大行動(dòng)，例如工期尚未完工。 ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認(rèn) ? 思考 13：華興公司自行開發(fā)商品房對(duì)外銷售收入以銷售合同（包括預(yù)售合同）的簽署確認(rèn)收入，是否正確？ 下載 44 [分析 ]《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 規(guī)定，“ 在沒有建造合同的 情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房對(duì)外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認(rèn)原則執(zhí)行”， 而銷售商品收入的確定需要具備 4個(gè)條件。 ? 利益標(biāo)準(zhǔn) ：與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)。 下載 43 五、收入的確認(rèn) ? （一）收入確認(rèn)的條件 ? 轉(zhuǎn)移標(biāo)準(zhǔn) ：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買貨方。 （ 3）如研發(fā)成果留給你公司的，除將發(fā)生的費(fèi)用從“生產(chǎn)成本”科目結(jié)轉(zhuǎn)至“庫存商品”科目外，還應(yīng)同時(shí)將專項(xiàng)應(yīng)付款轉(zhuǎn)入資本公積。 （ 1）企業(yè)收到國家撥入的產(chǎn)品研發(fā)專項(xiàng)資金或撥款，應(yīng)先通過“專項(xiàng)應(yīng)付款”科目核算，為完成承擔(dān)的國家專項(xiàng)撥款指定的研發(fā)產(chǎn)品活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)按企業(yè)自己生產(chǎn)的產(chǎn)品相同的方法進(jìn)行歸集，并在“生產(chǎn)成本”中單列項(xiàng)目核算。 國家產(chǎn)品研發(fā)專項(xiàng)資金或撥款會(huì)計(jì)處理。（二） 企業(yè)為全體雇員按國務(wù)院或省級(jí)人民政府規(guī)定的比例或標(biāo)準(zhǔn)繳納基本或補(bǔ)充養(yǎng)老、醫(yī)療和失業(yè)保險(xiǎn)，可以在補(bǔ)繳當(dāng)期直接扣除；金額較大的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求企業(yè)在不低于三年的期間內(nèi)分期均勻扣除 。 下載 41 國稅法 [2020]第 84號(hào) 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 第四十九條規(guī)定“ 按稅人為全體雇員按國家規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)、勞動(dòng)社會(huì)保障部門或其指定納機(jī)構(gòu)繳納的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、基本失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，按經(jīng)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)繳納的殘疾人就業(yè)保障金，國家規(guī)定為特殊工種職工支付的法定安全保險(xiǎn)，可以扣除。 （ 4）企業(yè)按照內(nèi)部議事規(guī)則，經(jīng)過懂事會(huì)或經(jīng)理（廠長）辦公會(huì)決議，改革內(nèi)部分配制度，在實(shí)際發(fā)放工資和社會(huì)保險(xiǎn)統(tǒng)籌之外，為職工購買商業(yè)保險(xiǎn)，作為職工獎(jiǎng)勵(lì)的，所需資金從應(yīng)付工資中列支；作為職工福利的，所需資金從結(jié)余的應(yīng)付福利費(fèi)中列支，但不得導(dǎo)致應(yīng)付福利費(fèi)發(fā)生赤字。 （ 2）為職工建立補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)的，屬于完善城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系試點(diǎn)地區(qū)的企業(yè)，提取額在工資總額 4%以內(nèi)部分，作為勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)列入成本（費(fèi)用）；非試點(diǎn)地區(qū)的企業(yè)，從應(yīng)付福利費(fèi)中列支，但不得因此導(dǎo)致應(yīng)付福利費(fèi)發(fā)生赤字。 （ 2）“應(yīng)付福利費(fèi) —— 從稅后利潤中提取的職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利”核算從稅后利潤中提取的職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金及其使用。企業(yè)當(dāng)年發(fā)生的福利費(fèi)，在當(dāng)年損益中據(jù)實(shí)列支。 根據(jù) 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和國有企業(yè)為其雇員提存醫(yī)療保險(xiǎn)等三項(xiàng)基金以外的職工集體福利類費(fèi)用稅務(wù)處理的通知 》（國稅函 [199]709號(hào)）的規(guī)定，外商投資企業(yè)除為雇員提存醫(yī)療保險(xiǎn)等三項(xiàng)基金和按現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，計(jì)提職工教育經(jīng)費(fèi)和工會(huì)經(jīng)費(fèi)外，不得在稅前予提其他職工福利類費(fèi)用。如敗訴的可能性大于勝訴的可能性，并且損失金額能夠合理估計(jì)的，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日將最有可能的損失數(shù)確認(rèn)為預(yù)計(jì)負(fù)債，并計(jì)入當(dāng)期營業(yè)外支出（不含訴訟費(fèi)）。 ? （ 2）如果已判決敗訴，但企業(yè)正在上訴，或者經(jīng)上以及法院裁定暫緩執(zhí)行，或者由上一級(jí)法院發(fā)回重審等，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日，根據(jù)已有判決結(jié)果合理估計(jì)可能產(chǎn)生的損失金額，確認(rèn)為預(yù)計(jì)負(fù)債，并計(jì)入營業(yè)外支出（不含訴訟費(fèi)）。 對(duì)于如直接將其余額轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益，對(duì)公司的利潤產(chǎn)生重大影響的，可采取追溯調(diào)整法進(jìn)行處理；如直接將其余額轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益，對(duì)公司的利潤不產(chǎn)生重大影響的，可直接轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。 （五）籌建期間匯兌損失（外商投資企業(yè)） 對(duì)于留待清算時(shí)處理的，轉(zhuǎn)入“長期待攤反