【正文】 1項(xiàng)目智能化建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 72 謝謝！ 預(yù)祝項(xiàng)目圓滿成功！ 君安國際置業(yè) 2020年 12月 。 1供暖方式： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 71 目前合肥住宅的智能化建設(shè)已經(jīng)比較先進(jìn)，多數(shù)小區(qū)都實(shí)現(xiàn)了一定程度的智能化。 1社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 70 合肥集中供暖成本在 160200元 /平方米。 （ 4）其他基礎(chǔ)配套設(shè)施，如配電房、煤氣調(diào)壓站、等考慮合理位置設(shè)置。 （ 2）垃圾臨時中轉(zhuǎn)站：垃圾的臨時性集中、轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)的設(shè)置要充分考慮到它的環(huán)保性及隱蔽性。 1商業(yè)設(shè)計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 68 （ 1）物業(yè)管理用房：規(guī)劃在既經(jīng)濟(jì)又合理的位置，建議在項(xiàng)目東南拐角處，該處形狀不規(guī)則。雖占用容積率但提升了產(chǎn)品品質(zhì)，可以在營銷后期在價格空間里平衡； （ 3）半地下停車場分 VIP區(qū)和普通泊車區(qū)， VIP區(qū)為專屬區(qū)； （ 4）停車場出入口景觀化。 ? 部分高層樓宇內(nèi)流物業(yè)管理用房，提供衣食住行，針對老人孩子和年輕人的簡單必要會所服務(wù)功能，空間 100150平米足矣。同社區(qū)其他建筑形成差異性的張力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 65 建議一：合肥首席社區(qū)教育休閑會所 ? 中心會所功能：親子 VIP成長樂園，提供國外流行親子娛樂方式； LIFE情趣體驗(yàn)，提供為居家女士及老人喜歡的情趣活動，如十字繡，智力玩具及棋牌活動；音樂自助閱覽室；及社區(qū)活動中心等。 景觀概念設(shè)計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 64 ◆ 沿中心會所向東，直到東部紅線為一個景觀帶，先后有旱地噴泉、嬉水廣場、中心組團(tuán)綠地，東部樹木觀賞林形成一個主景觀帶； ◆ 希望在樓前樓后形成精致的小景觀，體現(xiàn)同樓內(nèi)公共空間相契合的度假花園酒店風(fēng)格； ◆ 整個社區(qū)內(nèi)有功能性休閑景觀小品的合理規(guī)劃。一次性移栽，并在施工中加以保護(hù)。 建議將原手表廠院內(nèi)的優(yōu)質(zhì)植被，如廣玉蘭等，擇其優(yōu)拍照建檔，移栽到項(xiàng)目東北角高地或西北角洼地。 公共空間設(shè)計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 63 在一個空間局限的地塊打造高品質(zhì)景觀概念，是本項(xiàng)目面臨的極大的挑戰(zhàn)。 建議三： 單元門朝向在組團(tuán)內(nèi)可對應(yīng)開門。全面應(yīng)用中英文指示系統(tǒng)和功能導(dǎo)引。 建議一： （ 1）、公共空間部分設(shè)計概念為輕度假四星級酒店風(fēng)格； （ 2）、單元入戶門廳外延，做歐式挑檐，挑高，設(shè)漫坡和臺階雙向通道。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 62 社區(qū)樓宇公共空間常規(guī)包括單元入戶門廳，候梯廳，電梯內(nèi)空間，以及每樓層住戶共用公共空間和消防通道。并由設(shè)計公司和工程方座原設(shè)計圖紙及工程圖紙的解圖，配合樣板解構(gòu)樓書加以推廣。適合老少居或長短期物業(yè)投資的平衡。 B、建議在小區(qū)整個建筑群落中 選擇一棟獨(dú)立高層，一棟 18層和 24層組合高層做部分雙拼戶型，一般是 70+55平米雙拼。這樣形成戶內(nèi)豐富的動線，和個性化風(fēng)格。 其三，盡量做出符合生活習(xí)性的大儲藏空間。 在符合合肥市場一般原則前提下考慮四個戶型利益點(diǎn)： 其一，入戶玄關(guān)及客廳陽臺的景觀化； 其二，盡量營建出半室陽光室的贈送面積； 其三，堅持一衛(wèi)，但可以在一衛(wèi)中做衛(wèi)生間和盥洗臺的區(qū)隔； 其四，在死角和暗角盡量做出符合生活習(xí)性的大儲藏空間。即 4045平米，主人寬景凸窗陽光臥室，外接書房，臥室內(nèi)含衣帽間或步入式儲藏室，加主衛(wèi)； D、部分大戶型可考慮第三廳，即視聽走廊半開放廳，或室外屋頂花園花廳設(shè)計，引入早餐廳等國際流行元素； E、一梯兩戶。 （ 2）、住宅設(shè)計一般原則，即合肥中高品質(zhì)住宅流行原則： 全明設(shè)計、動靜分離、干濕分離、短進(jìn)深（ 11米進(jìn)深左右，絕對不超過 13米）、大開間（ 3米 6到 4米）、大窗、廚房外設(shè)生活陽臺、三房中兩間主臥南向采光、南客廳、盡可能考慮選官和入戶花園的結(jié)合；三房住宅有采暖條件的預(yù)先設(shè)置；管線隱蔽；電梯住宅臥室遠(yuǎn)離電梯景噪音；廚房空間為 L型；客餐廳一體化，分別臨窗，餐廳與廚房動線合理。 ■ 整個交通組織的構(gòu)成為道、路、徑、橋，虛實(shí)結(jié)合，動靜結(jié)合，人車分流，高低錯落。車行環(huán)道盡可能設(shè)計在小區(qū)外圍，如必須穿過小區(qū)，建議從東部偏南進(jìn)入弧形穿插到南線偏東，這樣不影響東南組團(tuán)的景觀資源自成一體； ■ 社區(qū)內(nèi)概念為漫步社區(qū)。 建筑外立面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 56 建議在滿足日照滿足容積率前提下將交通組織設(shè)置為三大系統(tǒng)： ■ 150米長社區(qū)迎賓大道（可考慮成本設(shè)計霓虹走廊）。（建議參照無錫民生長江國際花園） △ 除小高層為坡屋頂復(fù)式設(shè)計外，其余高層屋頂可考慮空中屋頂花園和退臺。如管道、空調(diào)機(jī)位、花臺等統(tǒng)一設(shè)計，不裸露。 △ 窗型在小高層豐富，在高層簡約化，可設(shè)計大弧線的陽臺和凸窗外框架，增加外立面的氣勢和個性。不同組團(tuán)裝飾面板運(yùn)用面積大小、顏色不同。 建筑形式與風(fēng)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 55 △ 外立面色系為中性色系，現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格。 18層和 24層組合建筑以及 18層獨(dú)立建筑建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約主義，運(yùn)用古典主義的一些符號來作為社區(qū)空間過渡的呼應(yīng)。 （ 2）從建筑形式而言， 11層小高層因獨(dú)立組團(tuán)及景觀、設(shè)計和建材的傾斜，呈現(xiàn)園中園的高品質(zhì)風(fēng)貌，和整個小區(qū)建筑在整體風(fēng)格一致的基礎(chǔ)上形成自己獨(dú)特的風(fēng)格。南部和東部高層建議不選擇正南正北排布，取傾斜角。 ?商業(yè)安放在小區(qū)西部沿街面。穿插 23棟 24層高層，配合一個相對獨(dú)立的小高層組團(tuán)； （ 2）建筑布局原則： ?西低東高，體現(xiàn)景觀和建筑的流動和氣韻，以社區(qū)外景觀大道為虛擬中軸，往東為緩坡高地； ?小區(qū)西北地塊，為小高層組團(tuán)，為社區(qū)住宅最優(yōu)產(chǎn)品； ?小區(qū)中心高地，為 24層和 18層結(jié)合的錯落式高層組團(tuán)，這兩個組團(tuán)在景觀，觀景呼應(yīng)上都體現(xiàn)半圍合半開放的風(fēng)格； ?小區(qū)東部布置行列式高層建筑和南部布置的開放式高層建筑，則以帶狀景觀配合架空層透景和樓宇高空鏤空景觀形成小區(qū)天際線的連接。 開發(fā)標(biāo)段建議： ◎ 將社區(qū)通往望江東路的景觀大道納入開發(fā)范疇率先開發(fā)，并作為樣板大道； ◎ 小高層作為樣板展示區(qū)于 2020年 11月前開發(fā)完畢 ◎ 中部高層組團(tuán)及主景觀示范區(qū)于 2020年 4月主體框架形象進(jìn)度到位 ,坡地景觀初步意向可以局部展示 ◎ 會所于 2020年 11月建設(shè)并裝修完畢啟用，配合營銷； ◎ 其余標(biāo)段 (小區(qū)東部，小區(qū)南部 )分別有一棟 18層 24層建筑提前進(jìn)入封頂期，以配合營銷。 由此，本項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)均價在 41004200元 /平方米。最高價位樓王精裝修價位在 7000元虛價。對應(yīng)開出 5580平米次主力房源及部分小高層； 第二高峰期均價在 4400元。 ■ 建議： 入市價格均價在 3888元，最低價位在 3588元。年齡跨度從 28歲到 55歲，購買力較強(qiáng)，買點(diǎn)集中在與生活便利和生活品質(zhì)相貼切的因素，購買面積區(qū)間集中在 7590、 100120兩個主力區(qū)間；關(guān)注實(shí)惠和實(shí)際；營銷過程中關(guān)注優(yōu)惠幅度。 該部分客群由中心城區(qū)特別是南七板塊的忠誠性。 這部分客戶主要分布在四個經(jīng)營鏈上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 47 （ 2）、 準(zhǔn)資本家： 區(qū)域個體經(jīng)營者、外來投資者、不明收入來源的有閑階層。消費(fèi)傾向?yàn)榫哂衅放频匚坏闹懈邫n物業(yè)，在購買過程中注意同事社交圈的口碑評價，一旦購買，會自然產(chǎn)生對社交圈其他購房者的帶動。該部分客戶及其裙帶客戶占本項(xiàng)目最終成交客群 45%， 成交在項(xiàng)目開盤前期即消化 70%左右的時候。 三、產(chǎn)品定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 45 我們建議客群的定位為： ? 中心城區(qū)追求從容生活的中青年知富階層（準(zhǔn)知本家和準(zhǔn)資本家）； ? 二次置業(yè)者。 18層住群：是為深具中心城區(qū)情結(jié)的成長性中青年人群提供的兼具 創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)性、使用便利性的優(yōu)質(zhì)居所， 將有限空間的功能和審美價值挖掘極致。 戶型規(guī)劃 50－ 175㎡ ，以 100㎡ 左右兩房和 140左右三房為主力 優(yōu)勢 綠城品牌力、良好的地段優(yōu)勢、教育資源、蜀山區(qū)居住環(huán)境 劣勢 臨主干道、推盤時間沒有節(jié)奏 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 38 競爭戶型分析 ■ 南七板塊競爭項(xiàng)目戶型分析 ■ 蜀山區(qū)競爭項(xiàng)目戶型分析 ■ 馬鞍山競爭項(xiàng)目戶型分析 競爭項(xiàng)目戶型銷售分析 .doc 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 39 PART 項(xiàng)目定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 40 項(xiàng)目定位建議 五、客群定位 一、市場定位 二、物業(yè)檔次定位 三、產(chǎn)品定位