【正文】 。但項目的劣勢還是值得注意的，由 于本項目開盤的時間較晚，豐寶商業(yè)城、吉田國際和南湖國際廣場較早開盤，豐寶商業(yè)城已進入銷售尾盤，導致本項目失去很大一部分潛在投資客戶。 整條街業(yè)態(tài)分布混亂，相互間很難形成互補效應；商業(yè)氣氛不濃。 由于地處新區(qū)各項配套設施及居住人數(shù)都沒有形成較大規(guī)模，人流量少，現(xiàn)在的經(jīng)營狀況不佳。 項 目 優(yōu) 勢 劣 勢 夢之島商業(yè)廣場 夢之島是貴港目前 最高檔次的大型百貨精品零售企業(yè) , 其管理公司擁有 十年管理大型商場的成功經(jīng)驗 。 企業(yè) () 3）啟動階段的競爭對手優(yōu)劣分析 在市場啟動階段，基于本項目市場經(jīng)營運作考慮，相對成熟的市場對項目構成威脅最大，其中在政府舊城改造規(guī)劃的自發(fā)市場只是強弩之末。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 王府井商業(yè)城 地處傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)氣氛濃厚，交通便利。 南湖國際廣場 南寧百 貨的進駐將大量底匯聚人氣，能夠帶動周邊主題商業(yè)街的商業(yè)發(fā)展；地處非中心商業(yè)區(qū)，使其具有很大的價格優(yōu)勢。開發(fā)商進行市場運作的效率很高。 商場周邊環(huán)境較差，街道比較陳舊，人行道較臟，同時交通也比較混亂。 企業(yè) () 2）推廣階段的競爭對手優(yōu)劣分析 在項目市場推廣階段，基于 搶奪市場份額的考慮，主要競爭對手鎖定為：豐寶商業(yè)城、巨星商都、南湖國際廣場、王府井商業(yè)城。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1）競爭對手的分類： 1）自發(fā)形成的商業(yè)街：建設路、和平路 2）投入使用的商業(yè)項目：夢之島商業(yè)廣場、港寶商業(yè)街、鳳凰街 3）立項在建或將建的商業(yè)項目：豐寶商業(yè)城、巨星商都、南湖國際廣場、王府井商業(yè)城 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 但對于在建的 豐寶商業(yè)城、巨星商都、南湖國際廣場、王府井商業(yè)城、吉田國際對本項目市場 份額的占有具有很強的沖擊力，而已建成的夢之島商業(yè)廣場、港寶商業(yè)街、鳳凰街目前來說對本項目市場的拓展與培育會形成很大的威脅。由于是政府招商項目，且免土地金，故在前期宣傳大手筆，項目 2020 年開始推售，但市場反映不佳，只成交 10 多間商鋪，目前該項目暫時停工，但首期已經(jīng)封頂。 企業(yè) () 新區(qū)） 貴港文化廣場（水景廣場） 中山北路（行政中心大樓后面） 首層 13000 中央行政商業(yè)圈，行政中心、會議中心、居住中心、企業(yè)總部、新世紀廣場，背靠 400 畝生態(tài)公園，毗鄰 30 萬㎡高尚小區(qū) — 國際新城（在建），為貴港最大的商業(yè)項目。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 夢之島免租進駐，只扣點。 2020 年 10 月開業(yè)。 貴港商業(yè)中心 中山北路（新世紀廣場） 首層均價15000 ，內(nèi)鋪13000 ，外鋪19000 城市新區(qū)中心，位于新世紀廣場，夢之島進駐。 該項目 2020 年底銷售，首層銷售 90%，二層銷售 30%，三層銷售 10%，整體銷售一般，但已經(jīng)是目前在售項目中較好的。雖處在老商圈中，但主要的購物人群目前基本集中在建設東路以及建設路與解放路交匯一帶，雖然項目所處和平路與建設東路交接，但對購物人流吸引力不大，且通訊一條街主要以目的性消費為主，類似南寧東葛路，而不是朝陽路。 企業(yè) () 明珠商業(yè)中心 和平路中段（毗鄰東湖、荷花池） 首層均價10000，臨街16000 毗鄰未來東湖風景區(qū)， 位于老商圈的通訊一條街上； 10年返租 8%回報， 臨近火車站、汽車總站。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 貴港的首個電梯住宅， 2020 年 5 月開始銷售住宅，銷售一半。在簡易街鋪設售樓中心，目前已開始預約交 20%的定金。 首付 30%， 20 年按揭 王府井商業(yè)城 建設中路（原露天電影場） 負 1 層 1800 首層均價1500， 7980 起 2 層 5980 起 3 層 4480 起 4 層 3380 起 負 1 層， 15%年回報， 1—— 5 年，實行保值增值預約，在預約期間，客戶所定商鋪保有升值空間，否則，客戶可在商鋪交付使用前半個月內(nèi)辦理退房，定金和利息全部退 王府井進駐，統(tǒng)一經(jīng)營管理。 2020 年 8 月一期近 3 萬㎡開始預約，至 2020年 1 月預約 1/3，將在 3 月份開盤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 如何突出本項目在規(guī)模設計、商業(yè)價值上獨一無二的稀缺性和差異 性優(yōu)勢，將是本項目成功的關鍵。隨著以新世紀廣場為核心的新區(qū)商業(yè)中心逐漸形成，新商業(yè)形態(tài)的形成，未來兩到三年，貴港市將會出現(xiàn)新區(qū)商業(yè)中心與傳統(tǒng)商業(yè)中心并存的局面。 ? 主要街區(qū)的人流量和車流量比較大，在經(jīng)營內(nèi)容上也有不同的偏重。近年來居民對商鋪的投資逐漸升溫，商鋪較穩(wěn)定的收益大大吸引眾多投資者的眼光，同時對商鋪本身素質的要求也在逐漸提高。 ? 現(xiàn)有大型商場經(jīng)營不善，影響當?shù)厣碳液屯顿Y者進場經(jīng)營的信心。所以，本項目一定要突出自己的賣點，提供給這部分顧客優(yōu)質的服務。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。它的對面是貴港著名的新世紀廣場，那里有極好的人氣聚集，來此購物和休閑的流動人口很多，這部分人口是本項目的主要顧客來源，是構成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎。隨著港北新區(qū)的開發(fā)，該區(qū)域政治和經(jīng)濟中心逐漸確立，在此商圈工作人口會很多，商圈的規(guī)模將得到不斷擴張。 2） 次級群體：工作型消費群 指工作地點在本項目附近的人口，這部分人中不少是利用上下班就近購買 商品，他們的消費時間比較固定。主要包括：陽光都市、盛世名門、甘化新城、德寶花城、荷城新苑、甘化花園、富士新城等高尚住宅小區(qū)，在建大盤德寶國際新城也構成本項目的未來消費群體之一。項目所處的地理位置優(yōu)越，交通便利，附近有城西汽車站和城東汽車站，有通往整個大貴港的條件。 企業(yè) () （ 3） 邊際商圈分析 邊際商圈位于次級商圈的外圍，屬于較遠的輻射區(qū)域。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 邊緣商圈（其他顧客） 次級商圈（ 1525%的顧客） 核心商圈（ 5570%的顧客） 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2） 次級商圈分析 次級商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域，顧客需花費一段時間才能到達，這部分商圈顧客應該占購物中心銷售額的 1525%。 企業(yè) () 項目所在商圈分析 （ 1） 核心商圈分析 核心商圈是最接近本項目并擁有高密度顧客群的區(qū)域，顧客光顧方便，核心商圈顧客購買量一般占購物中心銷售額的 5570%。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2）項目 基本情況： 貴港新天地商業(yè)廣場基本數(shù)據(jù) 層 數(shù) 地下負一層 首層 二層 三層 四層 五層 商業(yè)步行街外鋪 建筑面積（平方米） 3888 4035 3892 3892 實用率（ %） 65 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。鄰近新世紀廣場、行政中心等貴港市新經(jīng)濟、政治、文化中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。每件服裝平均價格 ，其中男士服裝每件 ，女士服裝每件，童裝每件 。 其他支出 全年醫(yī)療保健人均支出 ，占消費支出 ％ 。居住支出人均 [南寧為 612]，占消費支出 ％。其中：糧油類人均支出 ，占食品支出 ％；肉禽蛋水產(chǎn)品類人均支出 ，占 ％；蔬菜類人均支出 ，占 ％；糖煙酒飲料類人均 元，占 ％；干鮮瓜果類人均 ，占 ％；糕點、奶及奶制品類人均 ，占 ％；飲食服務類人均 元，占 ％。居民消費結構優(yōu)化，注重生活質量，追求精神消費和服務性消費。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 這說明，從人均可支配收入的總體狀況來看，我市城鎮(zhèn)居民的收入仍以中低收入的家庭為主，無收入戶沒有，富裕戶很少。 居民收入的特點 呈現(xiàn)兩頭輕，中間重 。工薪收入人均 ，占家庭總收入比重為 ％ [南寧為 5842，占 %]；經(jīng)營凈收入人均 ，占家庭總收入 ％ [南寧為 706，占 %]；財產(chǎn)性收入人均 ，占家庭總收入 ％ [南寧為 139，占 %]；轉移性收入人均 ，占家庭總收入 ％ [南寧為 2047，占 35%]。 收入結構 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 [南寧為 8060]。 二、 收入情況 就業(yè)狀況 城鎮(zhèn)居民有收入者平均每戶 ，占 ％ [南寧為 ，占 65%]， 就業(yè)人口數(shù)平均每戶 [南寧為 ]，就業(yè)者負擔系數(shù)為 /就業(yè)者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在消費上，尤其是在餐飲、娛樂上，年輕人舍得花銷，沒錢也要想辦法去“ hight” ,當?shù)厝诵稳荨坝?100 元收入就消費掉 110元”。 居民消費： 每百戶城鎮(zhèn)居民擁有成套家具 、摩托車 、家用汽車 [南寧為 ]、洗衣機 、電箱 、彩色電視機 、家用電腦 [南寧為 47]、組合音響 、中高檔樂器 、空調(diào)器 臺 [南寧為 70]、 固定電話 ，移動電話 [南寧為 126]。 ? 貴 港市的消費以街鋪為主，消費水平為中低下 ? 商業(yè)消費以解決基本生活需要為主，高檔或大件商品消費以南寧為主 ? 鋪面面積需求多為 20— 40 ㎡ ? 消費者主要是本地居民為主 ? 貴港市內(nèi)還未形成明顯的大商圈，目前以市政廣場為中心的周邊夜晚已有商業(yè)中心的雛形。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 【 7】貴港市商業(yè)物業(yè)供應總體綜述 通過貴港市的商業(yè)物業(yè)供給情況對比分析，從中找出目前貴港現(xiàn)階段商業(yè)物業(yè)最大的缺口 — 次性滿足消費者的高素質，休閑、舒適購物環(huán)境，產(chǎn)品豐富的綜合性商場。 【 6】 經(jīng)營環(huán)境指標分析 ? 經(jīng)營環(huán)境越好，其租價越高，同時經(jīng)營的規(guī)模和檔次也越高。 ③ 作為連接老城區(qū)與新城區(qū)的主要商業(yè)通道，聚客能力強。 企業(yè) () ③ 綜合性經(jīng)營的街區(qū)，人們購物方便 ? 中高檔租價街鋪的街區(qū)：鳳凰街、港寶商業(yè)街 ① 經(jīng)營規(guī)模和檔次較高，消費環(huán)境好。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 中檔租價街鋪的街區(qū)：建設東路 ① 傳統(tǒng)的老商業(yè)街，商業(yè)氣氛好，配套較完善。 ② 經(jīng)營位置離商業(yè)中心較遠，人流較小。 【 5】 價格指標分析 1）租價水平分段 ? 中高檔水平： 100 元 /㎡以上 ? 中檔水平： 60100 元 / ㎡ ? 低檔水平： 1060 元 / ㎡ 2）價格市場分布 ? 整個市場的街鋪租金屬于中低水平，平均租價以 6080 元 / ㎡、月租金 10003000 元 (面積為 1535 ㎡ )為主要價位。 企業(yè) () ? 連鎖店、統(tǒng)一經(jīng)營管理的大型綜合商場、超市少，大件商品或檔次較高的商品多在南寧消費。 企業(yè)