【正文】 新天地”商業(yè)價(jià)值初步模擬 一、鄭州商鋪價(jià)格匯總 （ 1）二七商圈的最繁華地區(qū) ? 東太康路某服裝店， 35 平方米，租金： 350400 元 /平方米 /月 ? 光彩市 場(chǎng)（小商品）， 10 平方米 /間店鋪，租金：舊區(qū)： 450 元 /平方米 /月 新區(qū)： 200 元 /平方米 /月 ? 攝影圖片： 50 平方米， 100 元 /平方米 /月 ? 寶祥金店： 80 平方米， 100 元 /平方米 /月 ? 丹尼斯（一、二、三層）：商戶按 25％營(yíng)業(yè)額支付租金及管理費(fèi) ? 火車站旁的銀。 六、本項(xiàng)目據(jù)有的規(guī)模價(jià)值 ? 600 米黃金商業(yè)走廊 ? 10000 多平方米名牌超市 ? 10000 多平方米百貨公司 七、本項(xiàng)目商業(yè)購(gòu)物創(chuàng)新 ? 電視廳、電影城 ? 主題精品購(gòu)物街 ? “名小吃”廣場(chǎng) ? 健身極限運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部 ? 休閑、娛樂(lè)、餐飲、交易一體化“茶樓” 八、實(shí)施名牌效應(yīng)（萬(wàn)達(dá)模式） ? 低價(jià)位引進(jìn)名牌商家造勢(shì) ? 帶動(dòng)其它商鋪升值 ? 重視商場(chǎng)綜合效益 第五部分 “建業(yè)1500]－ 3 層 =3 層 。 1500]－ 2層 =2 層 。 1500）－ 1 層 =1層 。 ? 當(dāng)多設(shè)一層商場(chǎng)時(shí)，銷售后相當(dāng)于多賺回一層樓的住宅。 第五層 ?。?1500/平米 商： 1500 元 /平米 商： 1500 元 /平米 第四層 ?。?1500/平米 商： 1500 元 /平米 商： 1500 元 /平米 第三層 ?。?1500/平米 商： 1500 元 /平米 商： 1800 元 /平米 第二層 ?。?1500/平米 商： 2021 元 /平米 商： 2400 元 /平米 第一層 商： 3000 元 /平米 商： 4000 元 /平米 商： 4800 元 /平 商業(yè)帶來(lái)的效益比較 可多賺一層住宅 可多賺二層住宅 可多賺三層住宅 分 析結(jié)論： ? 一般情況下，商場(chǎng)造價(jià)比住宅造價(jià)成本增加不多。 五、空間組合價(jià)格變化趨勢(shì) 增加商業(yè)樓層對(duì)房產(chǎn)價(jià)值提升示例 新天地”的理性選擇 一、選擇商場(chǎng)項(xiàng)目符合經(jīng)濟(jì)效益最大化原則 物業(yè)品種的商業(yè)價(jià)值（從大到小排序）： 購(gòu)物 娛樂(lè) 餐飲 商務(wù) 旅游 居住 醫(yī)療 教育 交通 基礎(chǔ)設(shè)施 二、物業(yè)增值與土地 價(jià)值提升 （ 1）當(dāng)容積率為 時(shí)，房產(chǎn)增值與地價(jià)升值的關(guān)系如下 ： 房產(chǎn)增值 100/平米，相當(dāng)于土地價(jià)值提升 10 萬(wàn)元 /畝 房產(chǎn)增值 500/平米，相當(dāng)于土地價(jià)值提升 50 萬(wàn)元 /畝 房產(chǎn)增值 1000/平米，相當(dāng)于土地價(jià)值提升 100 萬(wàn)元 /畝 （ 2）土地可實(shí)現(xiàn)價(jià)值 : 原地價(jià) +整理分?jǐn)傎M(fèi)用 +房產(chǎn)增值部分的 3/11/2 三、本項(xiàng)目土地價(jià)值集合 ? 功能價(jià)值：由物業(yè)品種的經(jīng)濟(jì)效用及價(jià)值時(shí)序構(gòu)成； ? 容積率：容積率高、空間退讓多、土地價(jià)值大； ? 空間利用度：靠交通要道十字路口，商業(yè)土地價(jià)值大； ? 交通通達(dá)度：交通方便，土地價(jià) 值大； ? 開(kāi)發(fā)時(shí)序：后開(kāi)發(fā)的土地更成熟、更值錢(qián)； ? 地質(zhì)條件與地形、地塊平整方正，開(kāi)發(fā)成本低，土地價(jià)值大； ? 客源集中狀況：客源層次越高，土地價(jià)值越大。位于東明路上的好事多超市是建業(yè)四期地塊周邊（方圓 2 公里內(nèi)）最大的生活購(gòu)物超市，但該超市仍顯 規(guī)模較小，裝修及商品陳列簡(jiǎn)單，貨物品種少，衛(wèi)生較差，且中午未開(kāi)空調(diào)，購(gòu)物環(huán)境較差，人流量（ 6 月 20 日，周四 \13:3813： 53， 16 人）很少，較高檔次小區(qū)英協(xié)花園、建業(yè)城市花園有內(nèi)部會(huì)所，但經(jīng)營(yíng)品種難以滿足消費(fèi)者的多方位需求，該區(qū)域缺少與之消費(fèi)能力相匹配的消費(fèi)場(chǎng)所。而在基西面及西北面，主要商業(yè)點(diǎn)也僅分布在新建中高檔次住宅四周、鄭汴路與東明路交界處、東明路兩側(cè)、金水路與東明路交界處附近，且多數(shù)都在中低檔次。 （ 4）調(diào)查分析 ① 人口預(yù)測(cè) ? 鄭州統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2021 年）數(shù)據(jù)得知鄭州市每戶平均 人，由此推算項(xiàng)目周邊 2 公里內(nèi)的新住宅小區(qū)總?cè)藬?shù)約 23 萬(wàn)人； ? 周邊批發(fā)市場(chǎng)流動(dòng)人口預(yù)計(jì) 12萬(wàn)人； ? C．當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)居民約 5 萬(wàn)人； ? 10 萬(wàn)人左右； ②以上樓盤(pán)屬于同一個(gè)生活圈層內(nèi)，建業(yè)商城對(duì)于該區(qū)域消費(fèi)者有很強(qiáng)的輻射能力，屬于中高層次，消費(fèi)能力較強(qiáng)，消費(fèi)觀念較超前，對(duì)于新鮮事物有較強(qiáng)的有較強(qiáng)的熱情和興趣。 約 196 約 600 10 東明濱河苑 東明路金水河畔 項(xiàng)目全部為多層住宅，正在開(kāi)發(fā)。 商業(yè)氛圍較差的住宅小區(qū)冷冷清清。 （ 4）商業(yè)創(chuàng)新示范 （ 5）后價(jià) 值提升 （ 6）建業(yè)集團(tuán)的實(shí)力開(kāi)發(fā) （ 7）建業(yè)集團(tuán)的理性開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目周邊動(dòng)向 （ 1）調(diào)查范圍 項(xiàng)目地塊附近 2 公里范圍，北至金水路，南到貨棧街，西至東明路，東至荷香路。 ? 地塊所屬區(qū)域新建住宅小區(qū)客戶屬于中高層次，消費(fèi)能力較強(qiáng)，消費(fèi)觀念較超前，對(duì)于新鮮事物有較強(qiáng)的熱情和興趣。新天地”噴薄欲出 （ 1） 地域優(yōu)勢(shì)： ? 地塊的位置承接?xùn)|西，貫通南北，商業(yè)輻射能力很強(qiáng)，將成為城東新區(qū)和老城區(qū)的商流匯集之地。 中國(guó)商業(yè)文化的發(fā)源地。最早可追溯至 40005000 年以前。 ? 逐步向現(xiàn)代化、國(guó)際化、富有地方文明特色的區(qū)域性大都市過(guò)渡。 ? 現(xiàn)有國(guó)家重點(diǎn)文物保護(hù)單位 14 處，是黃河流域文明的重要標(biāo)示地。 文化、旅游、商業(yè)或轉(zhuǎn)化機(jī)會(huì) ? 中華文化發(fā)源地，人文內(nèi)涵豐富多彩，較強(qiáng)的傳統(tǒng)文化特征。鄭州第二輪商戰(zhàn)將進(jìn)一步刺激鄭州商業(yè)的發(fā)展，在管理和經(jīng)營(yíng)理念上進(jìn)一步與國(guó)際商業(yè)接軌。 第二輪商戰(zhàn)即將爆發(fā) 入世后，鄭州作為允許外資進(jìn)入的少量?jī)?nèi)地城市之一，是最受挑戰(zhàn)的行業(yè)之一，國(guó)內(nèi)外零售業(yè)搶灘鄭州的勢(shì)頭會(huì)更加猛烈，百貨業(yè)只有在“變化”中才能尋求螺旋式的發(fā)展。居民消費(fèi)文化的價(jià)值意識(shí)發(fā)生變化。 鄭州 2021 年在崗人員平均工資突破一萬(wàn)元，貧富差距拉大，高收入階層逐漸形成并擴(kuò)大。家用電腦 快步進(jìn)入居民家庭，每百戶家庭已擁有 13 臺(tái)，表明鄭州居民的文化素質(zhì)水平已登上一個(gè)新臺(tái)階。 2021 年，鄭州市市區(qū)人均娛樂(lè)教育文化及服務(wù)方面支出為 599 元，同比增長(zhǎng) ％，其中，人均教育方面支出 293 元，文娛耐用品消費(fèi)品支出 178 元，同比增長(zhǎng) ％。截至 2021 年底，鄭州市市區(qū)每百戶居民家庭擁有自行車226 輛，摩托車 17 輛，住宅電話 93 部，移動(dòng)電話 20 部，均比 1999 年有陸大幅度增加。 ? 醫(yī)療保健支出在八大類消費(fèi)中增幅最高， 2021 年，人均醫(yī)療保健支出 426 元，同比增長(zhǎng) ％。 ? 衣著支出出現(xiàn)下降。 ? 食品消費(fèi)保持平衡增長(zhǎng)。 城市居民家庭基本情況 指標(biāo)名稱 單位 2021 1999 2021 年比 1999年增減％ 一、調(diào)查戶數(shù) 戶 400 400 二、家庭人口 人 平均人口 人 三、就業(yè)人口 人 國(guó)有職工 人 594 城鎮(zhèn)集體職工 人 其它就 業(yè)者 人 四、家庭人口中的離退休人口 人 五、平均每人年實(shí)際收入 元 六、平均每人年可支配收入 元 七、平均每人年實(shí)際支出 元 八、平均每人消費(fèi)性支出 元 城市居民家庭人均生活支出情況 類別 單位 2021 1999 2021 年比 1999年增減％ 實(shí)際支出 元 一、消費(fèi)性支出 元 食品 元 衣著 元 家庭設(shè)備用品 元 醫(yī)療保健 元 交通與通訊 元 娛樂(lè)教育及文化 元 居住 元 雜項(xiàng) 商品與服務(wù) 元 二、非消費(fèi)性支出 元 購(gòu)建房支出 元 結(jié)論： 2021 年，鄭州市居民消費(fèi)性支出為 5444 比 1999 年增長(zhǎng) ％， 2021 年鄭州市市區(qū)居民消費(fèi)性支出的增長(zhǎng)，不僅是消費(fèi)量上的增多，而且表現(xiàn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和生活質(zhì)量的優(yōu)化。 （ 6）鄭州市民消費(fèi)狀況分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源于 2021 年鄭州統(tǒng)計(jì)年鑒和市場(chǎng)調(diào)查， 2021 年鄭州統(tǒng)計(jì)年鑒出版后，需要調(diào)整數(shù)據(jù)和分析）鄭州市民收入狀況分析 2021 年在崗人員平均工資突破一萬(wàn)元。 （ 5）鄭州商業(yè)現(xiàn)狀 2021 年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，增長(zhǎng) ％左右，其中，餐飲業(yè)增幅很大，達(dá)到％，批零貿(mào)易也增長(zhǎng) %。 （ 4）市場(chǎng)環(huán)境 交通極為便利的特點(diǎn)使各種外地商品能以最小的成本迅速完成市場(chǎng)擴(kuò)張。鄭州可參與西部大開(kāi)發(fā)，搶占市場(chǎng)份額，推動(dòng)城市“擴(kuò)大規(guī)模、完善設(shè)施、優(yōu)化環(huán)境、 提高品味”，拉動(dòng)鄭州經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。 （ 3）西部大開(kāi)發(fā)給鄭州帶來(lái)了歷史性契機(jī) 鄭州是西部大開(kāi)發(fā)的前沿陣地，具有“開(kāi)發(fā)參與者”和“被開(kāi)發(fā)者”的雙重角色，將起到西部大開(kāi)發(fā)的支撐基地作用。每年在鄭州舉辦各類型全國(guó)性、區(qū)域性交易會(huì)、博覽會(huì)、洽談會(huì)上百次。 ? 以大學(xué)路燈具市場(chǎng)、健康路服裝街、金水路飲食街為代表的一批專營(yíng)商業(yè)街規(guī)模。敦睦路服裝市場(chǎng)、鄭州鞋城、鄭州建材大世界等交易量位居全國(guó)同類市場(chǎng)前茅。 ? “九五”未，全市擁有各級(jí)各類商品批發(fā)市場(chǎng) 117 個(gè)，其中農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng) 20 個(gè)，一個(gè)消費(fèi)品市場(chǎng) 48 個(gè)，生產(chǎn)資料市場(chǎng) 40 個(gè)，食品副食市場(chǎng) 9 個(gè)。 ? 郵政、電信業(yè)務(wù)總 量居全國(guó)前列，是中原地區(qū)通向世界的重要門(mén)戶。 ? 全國(guó)最大的鐵路客運(yùn)、貨運(yùn)中轉(zhuǎn)站，亞洲最大的鐵路貨運(yùn)編組站。 ? 整個(gè)地區(qū)西高東低，屬北溫帶，河流系黃河、淮河兩大水系。 ? 屬暖溫帶大陸性氣候，年平均氣溫 ℃ ，降雨量 640 毫米。 第三部分 鄭州商業(yè)態(tài)勢(shì)分析 一、鄭州城市基礎(chǔ)環(huán)境概要 城市環(huán)境 （ 1）自然環(huán)境 ? 河南省省會(huì)，位于中原腹地，黃河中 下游，是歷史文化名城。 ? 鄭州“國(guó)美”滿足于在友誼店、未來(lái)店和花園店的“三足支撐”局面，今年準(zhǔn)備再開(kāi) 2 至 3 家大的店。丹尼斯在加重連鎖超市的投資比重的同時(shí)，也便利店的戰(zhàn)場(chǎng)。思達(dá)超市自成立至今，在鄭州設(shè) 67 家門(mén)店，今年將把門(mén) 店擴(kuò)至 100 家。占地 20 多畝的物流配送中心已投入使用，同時(shí)在鄭州東區(qū)原飛機(jī)場(chǎng)處圈定 70 畝地皮便于今后做大用場(chǎng)。據(jù)調(diào)查，鄭州今年將是新店遍地開(kāi)花之勢(shì)，搶占“陣地”是大戰(zhàn)的前奏，二次商戰(zhàn)的好戲還在后面。 ? 隨著業(yè)態(tài)的細(xì)分，鄭州零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)格局會(huì)形成以消費(fèi)群、地理位置為標(biāo)準(zhǔn)的明確錯(cuò)位界限，根據(jù)自身實(shí)力，尋求最適合的經(jīng)營(yíng)模式，不再一味爭(zhēng)“多功能、大規(guī)模”，相反隨著百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的慘烈，一些實(shí)力較 弱的大商場(chǎng)可能會(huì)轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)店經(jīng)營(yíng)，比如，正弘購(gòu)物中心的服飾特色、會(huì)員制管理就是一種較明智策略。借此次大調(diào)整，金博大、丹尼斯不約而同把家電經(jīng)營(yíng)樓層上移，同時(shí)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng) “精品家電”，紫百、正道花園商廈、鄭百也對(duì)家電做了大幅調(diào)整，轉(zhuǎn)向利潤(rùn)空間較大的小家電、進(jìn)口家電，增大“單位面積效益率”，與其他商場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店形成借位的思路非常明顯。 五、競(jìng)爭(zhēng)淘汰，無(wú)形之手顯靈 ? 國(guó)美、通利、八方等家電專業(yè)連鎖店的異軍突起，分流了大商場(chǎng)很大的家電消費(fèi)群。 放棄不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)品類，與其他商場(chǎng)形成“分層養(yǎng)魚(yú)”、差異化的策略成為鄭州商家的共識(shí)之一。 ? 正道花園商廈再次“行動(dòng)”起來(lái)，進(jìn)一步提升經(jīng)營(yíng)品牌檔次，堅(jiān)持走“精品百貨”的路子，引進(jìn)北京賽特的品牌和管理，成為其一 大特色。 ? 紫百大樓的 1 樓與澳大利亞百靈集團(tuán)聯(lián)合打造“賽瑪特量販”。 ? 效益較好的丹尼斯也在進(jìn)行開(kāi)業(yè) 5 年來(lái)的較大力度的調(diào)整。 ? 金博大被稱做鄭州商界的“領(lǐng)頭羊”，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整后的 1 樓將增加工藝、珠寶、禮品等高檔商品專賣區(qū)， 4 樓將突出運(yùn)動(dòng)休閑特色，服裝新增品牌 100 多個(gè)，其碧波園店也將有麥當(dāng)勞入駐，靠大賣場(chǎng)的規(guī)模效應(yīng)吸引顧客，以綜合性的餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)培育亮點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)理念付諸實(shí)施。餐飲業(yè)在未來(lái)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中的作用將逐漸擴(kuò)大。二七商圈將有望成為鄭州的美食圈，把目前各家百貨商場(chǎng)的餐飲面積相加，有 1 ? 麥當(dāng)勞、肯德基、德克士等國(guó)外品牌還在大規(guī)模圈地，擴(kuò)大規(guī)模；譚魚(yú)頭、武漢三五等國(guó)內(nèi)外地飲食連鎖店進(jìn)入鄭州的力度增強(qiáng)、速度加快，說(shuō)明鄭州飲食業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽?。餐飲業(yè)對(duì)于聚集人氣的作用逐漸成為共識(shí)，并在商場(chǎng)的功能調(diào)整中有所體現(xiàn)，如金博大引進(jìn)必勝客，營(yíng)業(yè)面積達(dá) 400 多平方米。這幾年鄭州的商業(yè)太沉悶了，需要注入新鮮空氣。北京華聯(lián)將在年內(nèi)開(kāi)業(yè)，匯龍城提出了 ShoppingMall 的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，開(kāi)業(yè)的剴利農(nóng)萬(wàn)貨經(jīng)營(yíng)面積 1 萬(wàn)多平方米， 1 至 3 層全做超市，從商品陳設(shè)、數(shù)據(jù)管理、物流配送來(lái)看，都相當(dāng)細(xì)致精湛 ,這家新超市的經(jīng)營(yíng)特色：引進(jìn)國(guó)外超市經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式， 30％的商品將從國(guó)外進(jìn)口，內(nèi)部管理和外部營(yíng)銷力求與國(guó)際接軌，實(shí)現(xiàn)人性化、國(guó)際化。新型業(yè)態(tài)掀起了鄭州零售業(yè)底和新一輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)，彩電、空調(diào)、黃金珠寶首飾、保暖內(nèi)衣等的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。金博大碧波園超市開(kāi)業(yè)后，就連創(chuàng)日銷售額 130 萬(wàn)元以上的好業(yè)績(jī)，思達(dá)商業(yè)已發(fā)展到 46 家連鎖店，年銷售額達(dá) 1市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。商業(yè)街的步行化改造并非是解決商業(yè)中心各種矛盾的靈丹妙藥，它是吸引人，除不受干擾的良好的購(gòu)物環(huán)境因素外，還與設(shè)施構(gòu)成，交通便捷度等的綜合改善等多種因素有關(guān)。 第二部分 鄭州商業(yè)新動(dòng)向