昆明市商業(yè)物業(yè)市場調查報告(22頁)-市場調研(參考版)
2024-08-21 10:04本頁面
【正文】 另外商場的經營方式、商業(yè)氛圍也有較大的影響。 三、 商業(yè)物業(yè)的經 營情況 經營投資定位 情況 見末 頁表 格 經營空置情況 ? 總體看來，臨街商鋪和 獨立商業(yè)區(qū)的商鋪的空置率較低，其 出租的情況較好，而小區(qū)內的商鋪銷售情況則較差，獨立商場的銷售情況 也不太樂觀。 ○ 3 、 獨立商業(yè)鋪面 消費群體 ? 主要是以市區(qū)和地州的零售商為主，因為這兩個商場多為批發(fā)（帶零售），且經營商品在價格上也有一定的優(yōu)勢，因此消費群體的購買量也較大，其消費群體分布范圍較廣且多樣化。 而消費群體的構成大體相同，但細分也可大致分為四類 ○ 1 、 一環(huán)路內臨街獨立鋪面 消費群體 ? 主要是以大眾消費者為主體，其消費的商品類型相對較多，但其消費商品的價值也不高，且商鋪均為零售，消費群體的年齡段跨度較大，消費能力也有較大差異。 商業(yè)物業(yè) 規(guī)劃面積（ M2） 數(shù)量 空置率 柏聯(lián)百盛 50000 50 10% 福林廣場 163 40% 金碧輝煌 8000 400 50% 鴻城廣場 13000 0% ○ 5 租方市場與賣方市場的比較分析 ? 調查的幾大商場鋪面，產權所有者（開發(fā)商）對物業(yè)的銷售方式有產權出售和出租，因為開發(fā)商要對資金回收，取得利潤，但又怕經營者有損自己的形象，因此引進商場的經營管理者對其銷售的產權商鋪進行統(tǒng)一經營；而對商場的鋪面進行出租的則可以讓較多的投資者進行自我經營管理，減輕投資者的資金壓力，還可經營多種類型，但是也 會帶來一些有礙商場的發(fā)展和升值的影響。 ? 從商鋪的空置情況看來，主要空置的商鋪是分布在樓層較高的場地，這是因為商鋪的第一層人流較大，較好經營，而二、三層以上的人流量較少，經營效果較差，因此部分商鋪有所空置。 2020123456出租 出售 產權出售 ○ 4 商鋪的空置情況 ? 調查的商業(yè)物業(yè)空置較高的是金碧輝煌 ，空置了 50%，而柏聯(lián)百盛的空置率較低，為 10%。 商業(yè)物業(yè) 租價（元 /月 /M2） 產權投資 （元 /平方米） 柏聯(lián)百盛 按月銷售額的 10—12%提取租金費用 福林廣場 —— 一層： 28000 二層： 18000 三層： 10000 金碧輝煌 220 —— 鴻城廣場 按月銷售額的 10—12%提取租金費用 以前的售價 一層： 26000 二層： 17000 三層： 10000 四層： 8000 五層： 6500 ○ 3 商鋪的銷售方式 ? 該商業(yè)物業(yè)的銷售方式有出租和產權出售兩種。 商業(yè)物業(yè) 經營面積范圍（ M2） 主力面積（ M2） 柏聯(lián)百盛 30— 300 100 福林廣場 15— 47 金碧輝煌 可根據客戶要求分割 鴻城廣場 可根據客戶要求分割 75 ○ 2 商鋪價格情況 ? 該類型商業(yè)物業(yè)的租價 在 220 元 /平方米 /月 （金碧輝煌 ）， 產權銷售價格在 6500— 28000 元 /平方米 （ 福林廣場 、 鴻城廣場 ） ，按月銷售額的 10— 12%提取租金費用（柏聯(lián)百盛、鴻城廣場） ? 這幾個商業(yè)區(qū)的商場從 價格 上 看，商場的鋪面隨著樓層的上升，其價格逐漸下將，且價格差距較大。 商業(yè)物業(yè) 主力面積（ M2） 數(shù)量 空置率 螺螄灣 27 8009 10% 雙龍橋 70 820 0% ○ 5 租方市場與賣方市場的比較分析 ? 該兩個特殊的商業(yè)區(qū)鋪面的銷售都是租賃，沒有出售，這也是因為產權所有者 對物業(yè)的銷售方式都定為了出租，這更能說明了這些商業(yè)物業(yè)的保值和升值潛力。 200123456出租 出售 ○ 4 商鋪的空置情況 ? 調查的商業(yè)物業(yè)空置較高的是螺螄灣商鋪，空置了 10%，而雙龍橋則沒有空置的鋪面。 商業(yè)物業(yè) 租價（元 /月 /M2） 售價（元 /平方米） 螺螄灣 一層 ： 130— 200 二層： 50— 80 三層以上： 30— 40 —— 雙龍橋 一層： 200 萬 /年（ 300 —— 平方米左右） 隨樓層高度依次遞減 ○ 3 商鋪的銷售方式 ? 該商業(yè)物業(yè)的銷售方式均為出租。 商業(yè)物業(yè) 經營面積范圍（ M2） 主力面積（ M2） 螺螄灣 — 350 27 雙龍橋 14— 200 70 ○ 2 商鋪價格情況 ? 該類型商業(yè)物業(yè)的租價范圍在 30— 200 元 /平方米 /月 （螺螄灣 ）， 200 萬 /年 /300 平方米左右 （雙龍橋） ? 兩個商業(yè)區(qū) 鋪面 均 是出租， 從出租 的價格看， 商場的鋪面隨著樓層的上升，其價格逐漸下將，且第一層同二、三層的價格差距較大 。 商業(yè)物業(yè) 主力面積（ M2） 租價（元 /月 /M2） 出租（元 /平方米） 數(shù)量 空置率 北辰小區(qū) 35 —— 4500 128 80% 江東花城 103 —— 4800 55 75% 梁源小區(qū) 25 450 —— 107 20% 中林錦苑 135 —— 5000 48 90% ○ 5 租方市場與賣方市場的比較分析 ? 從小區(qū)鋪面 的租售來看，賣方市場要大于租方市場，因為
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