【正文】 它具有直觀可感的特點(diǎn)。它便 于在各抒已見的基礎(chǔ)上達(dá)成共識。它比較適用于受員工較多的普及型講座。 4) 專題強(qiáng)化培訓(xùn) 大量管理資料下載 指為了進(jìn)一步提高管理服務(wù)水準(zhǔn)，所進(jìn)行的針對性較強(qiáng)、內(nèi)容相對集中、時(shí)間比較連貫的培訓(xùn)。 2) 職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn) 它是指按照中海物業(yè)管理從業(yè)人員的一般要求，對所有員工進(jìn)行的國家時(shí)事政策、企業(yè)規(guī)章制度、質(zhì)量保證體系、消防知識、日常禮儀等公共課目的培訓(xùn)。因而要不斷拓展和更新培訓(xùn)內(nèi)容，面向未來，不斷豐富充實(shí)員工的知識儲備。 6) 培訓(xùn)目標(biāo)超前性。員工培訓(xùn)工作的實(shí)施是一個(gè)復(fù)雜的實(shí)務(wù)過程，必須充分調(diào)動上級與下級、組織與個(gè)人、內(nèi)部與外部各個(gè)方面的積極性。開展培訓(xùn)工作，要始終注意緊密圍繞 華僑海景城和東方之珠 物業(yè)管理工作的實(shí)際，把功 夫下在提高員工解決本崗位實(shí)際問題的能力。 4) 培訓(xùn)重點(diǎn)實(shí)用性。由于員工的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)不同，所以他們的接受能力、求知取向也不盡相同。安排培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)著眼于提高員工的綜合素質(zhì)，不能單打一。 2) 培訓(xùn)內(nèi)容系統(tǒng)性。 華僑海景城和東方之珠 物業(yè)管理水平的提高，仰仗全體從業(yè)人員的共同努力。 四 、 員工隊(duì)伍的培訓(xùn) 顧問商將協(xié)助管理商建立一套完整而高效的人員配置并對這些人員按照如下原則進(jìn)行培訓(xùn)。 精干高效的原則 。管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和各類員工的配備，均以提高華僑海景城和東方之珠物業(yè)管理的整體水平為前提。 * 播放生日祝福歌曲 — 通過廣播向業(yè)主送去最美好的祝?；虿シ抛８８枨瑯I(yè)主也可以選播自己喜愛的歌曲，為社區(qū)營造祥和溫馨的氛圍。在履行這些服務(wù)的過程中，還可 本著不拘形式 的原則根據(jù)業(yè)主的需要隨時(shí)增設(shè)服務(wù)項(xiàng)目。 二 、 一站式酒店物管特色服務(wù) 顧問商一站式酒店物管特色 服務(wù)的精神是：“業(yè)主需要什么服務(wù)，我們提供什么服務(wù)；業(yè)主這一分鐘應(yīng)享受的服務(wù)，我們絕不讓業(yè)主等到下一分鐘；業(yè)主花一分錢可享受的服務(wù)，我們決不讓業(yè)主花兩分錢”。由顧問商指導(dǎo)管理商對華僑海景城和東方之珠提供全天候、全方位、全過程的一站式酒店物管特色服務(wù)，對建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理，對物業(yè)使用人提供熱情周到的服務(wù)。作為國內(nèi)首家通過 ISO9000 認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)，將通過多年的實(shí) 際運(yùn)作，結(jié)合市場開拓過程中的需要，顧問商率先對這種基本的質(zhì)量保證體系進(jìn)行超越，并且將在實(shí)際顧問管理過程中導(dǎo)入。 大量管理資料下載 第五部分 顧問服務(wù)設(shè)想 一 、 整體設(shè)想 顧問商經(jīng)過十多年的實(shí)踐摸索，不斷總結(jié)、不斷發(fā)展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢。 物業(yè)一經(jīng)入伙即按照 ISO9000 國際質(zhì)量保證體系進(jìn)行管理，符合ISO9000 國際質(zhì)量保證體系的標(biāo)準(zhǔn)要求。 二 、 管理目標(biāo)承諾 中海物業(yè)憑借長期物業(yè)管理軟件輸出的經(jīng)驗(yàn)，在發(fā)展商提供必要的合作條件的基礎(chǔ)上，顧問商對 華僑海景城和東方之珠的 物業(yè)管理質(zhì)量做出如下 鄭重承諾： 執(zhí)行國家有關(guān)法律及各級政府物業(yè)管理主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。 服務(wù)定位：以人為本，服務(wù)第一的原則。 效益定位：社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益兼顧的原則。 管理定位：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理服務(wù)的原則。 （三） 根據(jù)管理商的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢服務(wù)。 （一） 顧問團(tuán)每季度對項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行考核評價(jià)， 并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)作中 存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。 服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段是中海的顧問團(tuán)在駐場顧問撤出一段時(shí)間后，再次實(shí)地考察項(xiàng)目，對項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、考評，檢驗(yàn)其管理水平是否穩(wěn)定的同時(shí)提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。 ? 顧問團(tuán)定期對項(xiàng)目進(jìn)行考評，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情況： ? 各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況； ? 按 ISO9002 標(biāo)準(zhǔn)對管理商的各專業(yè)設(shè)備管理體系運(yùn)行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查、診斷，發(fā)現(xiàn)不符合，及時(shí)提出整改缺陷和糾正處理措施報(bào)告給管理商，協(xié)助建立控制程序及方法，確保系統(tǒng)長期正常運(yùn)行； ? 檢查設(shè)備的完好率，對各專業(yè)系統(tǒng)故障進(jìn) 行診斷，提供維修技術(shù)指導(dǎo)，以便及時(shí)排除故障； ? 根據(jù)管理商運(yùn)作過程的實(shí)際情況，對涉及各專業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充，對系統(tǒng)出現(xiàn)的問題提出建議和解決方案； 大量管理資料下載 ? 對會所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議：現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所，根據(jù)會所的裝修格局和功能設(shè)置，若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善，達(dá)不到營業(yè)要求，及時(shí)向發(fā)展商提出建議，以便達(dá)到預(yù)期效果； ? 根據(jù)合同要求，在物業(yè)評優(yōu)時(shí)，向管理商提供物業(yè)管理各專業(yè)咨詢指導(dǎo)： * 各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的咨詢、指導(dǎo)； * 物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的咨詢、指導(dǎo)； * 物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)軟 件資料整理的咨詢、指導(dǎo)； * 在清潔工作中對頑固污漬處理提供咨詢和指導(dǎo)； * 提供園藝綠化方面的咨詢、指導(dǎo)。 ? 按照 ISO9002 國際質(zhì)量保證體系 標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。 ? 指導(dǎo)建立財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制，提供專業(yè)財(cái)務(wù)收費(fèi)系統(tǒng)軟件并對該系統(tǒng)操作提供業(yè)務(wù)培訓(xùn)、使用指導(dǎo)等工作。 ? 指導(dǎo)建立嚴(yán)格的封閉化安全管理制度，包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。 正常管理期 大量管理資料下載 指物業(yè)現(xiàn)場大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成，小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時(shí)期。 ? 指導(dǎo)建立各業(yè)主 /用戶搬遷管理辦法。 ? 指導(dǎo)建立裝修單位退場管理工作流程。 ? 指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督管理制度，包括巡查管理制度、裝修時(shí)限管理制度等。 ? 指導(dǎo)建立裝修單位進(jìn)場管理工作流程。 ? 業(yè)主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而避免被有效投訴，也是一個(gè)棘手的問題。 裝修搬遷期 指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其物業(yè)進(jìn)行二次裝修 ，直至搬遷入住的工作時(shí)期。 ? `1 制定入伙工作流程，緊急應(yīng)變方案等。因?yàn)榧腥牖锲谑菢I(yè)主第一次與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)打交道，第一印象的好壞，將決定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)日后長期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。 本期時(shí)間短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗(yàn)及工作技巧。 ? 制定入伙期工作方案：如成立入伙期工作小組、場景布置、宣傳、人事安排、各種指引標(biāo)識等。 ? 協(xié)助制定開辦費(fèi)用清單、預(yù)算及采購計(jì)劃。 ? 協(xié)助制定 入伙管理制度。 ? 指導(dǎo)制定收樓、入伙必備文件資料，如《業(yè)主公約》、《住 /用戶手冊》、《收樓須知》、《收樓指南》、《裝修申請登記表》等。 大量管理資料下載 （十三）協(xié)助制定入伙前工作計(jì)劃： ? 協(xié)助成立入伙領(lǐng)導(dǎo)小組。 （十一）為管理商提供日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單，協(xié)助編制對外分包的有關(guān)程序，協(xié)助評價(jià)和選擇各專業(yè)分包方。 大量管理資料下載 （九） 協(xié)助管理商按 ISO9000 體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項(xiàng)管理制度及建立相關(guān)資料、文件： 提供管理運(yùn)作所需的工作程序藍(lán)本，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際協(xié)助管理商進(jìn)行修訂、充實(shí)和完善； 協(xié)助建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程序； 協(xié)助制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施； 協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件； 根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及操作手冊等協(xié)助制定相關(guān)操作指導(dǎo)書、安全規(guī) 程、應(yīng)急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件； 協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機(jī)電設(shè)備等項(xiàng)目管理方案； 協(xié)助管理商制訂清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序，編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書； 協(xié)助制訂綠化操作標(biāo)準(zhǔn)，擬制綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)范； 提供員工手冊和人事管理制度示范文本，指導(dǎo)并協(xié)助編制員工手冊及人事工作相關(guān)制度； 提供質(zhì)量管理相關(guān)的各種記錄表格、樣本，并結(jié)合項(xiàng)目管理目標(biāo)和質(zhì)量要求協(xié)助管理商進(jìn)行修訂和取舍； 1 協(xié)助設(shè)置會計(jì)帳薄，建立會計(jì)核算體系； 1 協(xié)助建立健全財(cái)務(wù)管理制度。 （七） 提供設(shè)備移交、接管驗(yàn)收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單，協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗(yàn)收工作（包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等）。 ? 協(xié)助發(fā)展商制定“三通”及其它項(xiàng)目入伙必備目標(biāo)方案。 ? 協(xié)助成立入伙接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組。 （五） 協(xié)助管理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員（管理層和操作層），協(xié)助對各專業(yè)技術(shù)工人進(jìn)行考核及資格等級的評定，以確保人員素質(zhì)。 （四） 協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員（管理層 和操作層）組建工作隊(duì)伍： ? 提供人員配置及相應(yīng)素質(zhì)要求的具體方案； 大量管理資料下載 ? 協(xié)助對招聘人員進(jìn)行筆試、面試、實(shí)操考核。 （三） 協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，測算物管成本，提出物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門審批。 （一） 在發(fā)展商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加 、減少或改動時(shí)，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。 二、 實(shí)操指導(dǎo)階段 合作期限 ：共一年，由本物業(yè)首期入伙之日前二個(gè)月起計(jì)，又分為 前期籌備 、 集中入伙 、 裝修搬遷 和 正常管理 四個(gè)時(shí)期。 （十一）從創(chuàng)優(yōu)的角度，根據(jù)各級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評比標(biāo)準(zhǔn)，提出專業(yè)改進(jìn)建議。 （九） 指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收報(bào)告。 （六） 從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益： 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等； 公 共部分裝修材料的選用； 在空調(diào)設(shè)備安裝前，對設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢；在空調(diào)設(shè)備安裝時(shí)，對空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢； 大量管理資料下載 協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格； 在滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商； 根據(jù)管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計(jì)、施工等的成功經(jīng)驗(yàn)； 根據(jù)項(xiàng)目和各項(xiàng)工作的程序提供測算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi)用的咨詢； 解答發(fā)展商及管理商 關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本； （七） 在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計(jì)劃完工，同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。 （四） 從智能化的角度，提出專業(yè)建議： 考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃； 針對發(fā)展商對智能化工程的要求，對原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場情況，提出增加智能化功能的建議； 根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì) 方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計(jì)合理、實(shí)用； 協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備的選型提出建議。 針對項(xiàng)目的市場定位，準(zhǔn)確推測準(zhǔn)業(yè)主層次，從實(shí)用性上建議會所適合經(jīng)營的項(xiàng)目，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步建議哪 大量管理資料下載 些項(xiàng)目可收費(fèi)，哪些 項(xiàng)目不宜收費(fèi)，其原則在于先聚人氣，進(jìn)而達(dá)到既創(chuàng)造社會效益又有一定經(jīng)濟(jì)收益的目的。 考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃提議方案； 建筑設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求； 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求； 對住戶室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議； 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價(jià)格建議； 管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、 裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局； 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行，對適當(dāng) 大量管理資料下載 設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議； 在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計(jì)的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí)，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議； 對原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議，并 依據(jù)我司對樓宇機(jī)電設(shè)備和電梯市場的了解，結(jié)合項(xiàng)目本身的市場定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量價(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號建議，以供參考選擇。 （一） 由顧問團(tuán)對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖（包括土建和各類機(jī)電設(shè)備的）、項(xiàng)目模型等資料，了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范，確定項(xiàng)目檔次，協(xié)助管理商對管理檔次進(jìn)行定位。 1 理禮并用、德法共行，對物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。 1 全方位家居服務(wù)和各類商務(wù)服