【正文】 54 / 54。2． 顧問期內(nèi)，顧問商協(xié)助管理商使碧華僑海景城和東方之珠達(dá)到市級物業(yè)管理優(yōu)秀管理標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展商將分別獎勵顧問商伍萬元人民幣。人民幣33萬元整服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段實操指導(dǎo)階段結(jié)束后的三個月完成本項目物業(yè)管理顧問結(jié)案工作，提交顧問工作總結(jié)，并提出本項目物業(yè)管理遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃。人民幣15萬元實操指導(dǎo)階段自華僑海景城一期物業(yè)入伙之日前兩個月起計至一期物業(yè)入伙之日后十個月保證前期籌備、集中開業(yè)和裝修期工作的有序開展，并為進(jìn)入物業(yè)正常管理期工作打下基礎(chǔ)。 注：發(fā)展商選派培訓(xùn)人員的往來差旅費、培訓(xùn)期間的食宿及培訓(xùn)相關(guān)的報名費、資料費由發(fā)展商自行承擔(dān)。培訓(xùn)期限： 理論學(xué)習(xí)內(nèi)培、外培與現(xiàn)場參觀一般分別為7天。2． 外培：由我司代為安排選派人員考取《物業(yè)管理人員上崗證》的相關(guān)事宜。它實施起來更加靈活。它給培訓(xùn)對象的印象較為深刻，效果較為鞏固。它有助于提高實際工作能力。它具有直觀可感的特點。它便于在各抒已見的基礎(chǔ)上達(dá)成共識。它比較適用于受員工較多的普及型講座。4) 專題強(qiáng)化培訓(xùn)指為了進(jìn)一步提高管理服務(wù)水準(zhǔn)，所進(jìn)行的針對性較強(qiáng)、內(nèi)容相對集中、時間比較連貫的培訓(xùn)。2) 職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)它是指按照中海物業(yè)管理從業(yè)人員的一般要求，對所有員工進(jìn)行的國家時事政策、企業(yè)規(guī)章制度、質(zhì)量保證體系、消防知識、日常禮儀等公共課目的培訓(xùn)。因而要不斷拓展和更新培訓(xùn)內(nèi)容，面向未來，不斷豐富充實員工的知識儲備。6) 培訓(xùn)目標(biāo)超前性。員工培訓(xùn)工作的實施是一個復(fù)雜的實務(wù)過程，必須充分調(diào)動上級與下級、組織與個人、內(nèi)部與外部各個方面的積極性。開展培訓(xùn)工作，要始終注意緊密圍繞華僑海景城和東方之珠物業(yè)管理工作的實際，把功夫下在提高員工解決本崗位實際問題的能力。4) 培訓(xùn)重點實用性。由于員工的現(xiàn)實基礎(chǔ)不同，所以他們的接受能力、求知取向也不盡相同。安排培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)著眼于提高員工的綜合素質(zhì)，不能單打一。2) 培訓(xùn)內(nèi)容系統(tǒng)性。華僑海景城和東方之珠物業(yè)管理水平的提高，仰仗全體從業(yè)人員的共同努力。四、 員工隊伍的培訓(xùn)顧問商將協(xié)助管理商建立一套完整而高效的人員配置并對這些人員按照如下原則進(jìn)行培訓(xùn)。 精干高效的原則。管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和各類員工的配備，均以提高華僑海景城和東方之珠物業(yè)管理的整體水平為前提。* 播放生日祝福歌曲—通過廣播向業(yè)主送去最美好的祝?；虿シ抛８８枨瑯I(yè)主也可以選播自己喜愛的歌曲，為社區(qū)營造祥和溫馨的氛圍。在履行這些服務(wù)的過程中，還可本著不拘形式的原則根據(jù)業(yè)主的需要隨時增設(shè)服務(wù)項目。二、 一站式酒店物管特色服務(wù)顧問商一站式酒店物管特色服務(wù)的精神是：“業(yè)主需要什么服務(wù)，我們提供什么服務(wù)；業(yè)主這一分鐘應(yīng)享受的服務(wù)，我們絕不讓業(yè)主等到下一分鐘；業(yè)主花一分錢可享受的服務(wù)，我們決不讓業(yè)主花兩分錢”。由顧問商指導(dǎo)管理商對華僑海景城和東方之珠提供全天候、全方位、全過程的一站式酒店物管特色服務(wù)，對建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實行嚴(yán)格的管理，對物業(yè)使用人提供熱情周到的服務(wù)。作為國內(nèi)首家通過ISO9000認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)，將通過多年的實際運作，結(jié)合市場開拓過程中的需要，顧問商率先對這種基本的質(zhì)量保證體系進(jìn)行超越，并且將在實際顧問管理過程中導(dǎo)入。 第五部分 顧問服務(wù)設(shè)想一、 整體設(shè)想顧問商經(jīng)過十多年的實踐摸索，不斷總結(jié)、不斷發(fā)展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨特的管理優(yōu)勢。 物業(yè)一經(jīng)入伙即按照ISO9000國際質(zhì)量保證體系進(jìn)行管理，符合ISO9000國際質(zhì)量保證體系的標(biāo)準(zhǔn)要求。二、 管理目標(biāo)承諾中海物業(yè)憑借長期物業(yè)管理軟件輸出的經(jīng)驗，在發(fā)展商提供必要的合作條件的基礎(chǔ)上，顧問商對華僑海景城和東方之珠的物業(yè)管理質(zhì)量做出如下鄭重承諾： 執(zhí)行國家有關(guān)法律及各級政府物業(yè)管理主管部門規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn)。 服務(wù)定位：以人為本，服務(wù)第一的原則。 效益定位：社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益兼顧的原則。 管理定位：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理服務(wù)的原則。（三） 根據(jù)管理商的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢服務(wù)。（一） 顧問團(tuán)每季度對項目現(xiàn)場進(jìn)行考核評價，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運作中 存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段是中海的顧問團(tuán)在駐場顧問撤出一段時間后，再次實地考察項目，對項目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、考評，檢驗其管理水平是否穩(wěn)定的同時提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。 顧問團(tuán)定期對項目進(jìn)行考評，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實情況：l 各項管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況；l 按ISO9002標(biāo)準(zhǔn)對管理商的各專業(yè)設(shè)備管理體系運行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查、診斷，發(fā)現(xiàn)不符合，及時提出整改缺陷和糾正處理措施報告給管理商，協(xié)助建立控制程序及方法，確保系統(tǒng)長期正常運行；l 檢查設(shè)備的完好率，對各專業(yè)系統(tǒng)故障進(jìn)行診斷，提供維修技術(shù)指導(dǎo)，以便及時排除故障；l 根據(jù)管理商運作過程的實際情況，對涉及各專業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充，對系統(tǒng)出現(xiàn)的問題提出建議和解決方案；l 對會所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議：現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所，根據(jù)會所的裝修格局和功能設(shè)置，若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善，達(dá)不到營業(yè)要求，及時向發(fā)展商提出建議，以便達(dá)到預(yù)期效果；l 根據(jù)合同要求，在物業(yè)評優(yōu)時，向管理商提供物業(yè)管理各專業(yè)咨詢指導(dǎo)：* 各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的咨詢、指導(dǎo)；* 物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的咨詢、指導(dǎo)；* 物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)軟件資料整理的咨詢、指導(dǎo)；* 在清潔工作中對頑固污漬處理提供咨詢和指導(dǎo)；* 提供園藝綠化方面的咨詢、指導(dǎo)。 指導(dǎo)建立特殊場所（如會所等）物業(yè)服務(wù)管理方案。 按照ISO9002國際質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。 指導(dǎo)建立樓宇機(jī)電設(shè)備及電梯的維修保養(yǎng)管理制度，如電梯五級（周、半月、月、季、年）保養(yǎng)制度等。 指導(dǎo)建立財務(wù)管理制度、財務(wù)人員崗位責(zé)任制，提供專業(yè)財務(wù)收費系統(tǒng)軟件并對該系統(tǒng)操作提供業(yè)務(wù)培訓(xùn)、使用指導(dǎo)等工作。 指導(dǎo)建立一整套具有可操作性且指標(biāo)量化的清潔、園藝綠化操作考評管理制度。 指導(dǎo)建立嚴(yán)格的封閉化安全管理制度，包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。 通過日常工作中的實際運作進(jìn)一步完善發(fā)展商下屬物業(yè)公司之管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。正常管理期指物業(yè)現(xiàn)場大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成，小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時期。216。216。216。216。216。216。216。216。為此，中海將提供一整套根據(jù)長期實踐經(jīng)驗總結(jié)出來的行之有效的管理辦法，有效幫助解決以上問題，主要內(nèi)容包括：216。216。此時物業(yè)管理公司的工作難點有二：216。 協(xié)助發(fā)展商有關(guān)部門在集中入伙期間實行聯(lián)合辦公，提供一條龍服務(wù)。 `1 制定入伙工作流程，緊急應(yīng)變方案等。 指導(dǎo)成立入伙期各工作組，制定各個工作組責(zé)任制度。因為集中入伙期是業(yè)主第一次與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)打交道，第一印象的好壞，將決定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)日后長期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。本期時間短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗及工作技巧。 制定入伙期工作方案：如成立入伙期工作小組、場景布置、宣傳、人事安排、各種指引標(biāo)識等。 指導(dǎo)制定入伙后各專業(yè)服務(wù)分派方案。 協(xié)助制定開辦費用清單、預(yù)算及采購計劃。 協(xié)助發(fā)展商完善入伙必備條件（例如：通知發(fā)展商與當(dāng)?shù)剜]政部門聯(lián)系落實郵編、通郵時間及報刊訂閱等）。 協(xié)助制定入伙管理制度。 指導(dǎo)制定管理費預(yù)算，管理成本核算方案，根據(jù)本物業(yè)所在地政府物價部門的有關(guān)規(guī)定協(xié)助制定各項收費標(biāo)準(zhǔn)。 指導(dǎo)制定收樓、入伙必備文件資料，如《業(yè)主公約》、《住/用戶手冊》、《收樓須知》、《收樓指南》、《裝修申請登記表》等。 協(xié)助制訂入伙計劃。 協(xié)助成立入伙領(lǐng)導(dǎo)小組。（十二）指導(dǎo)會計核算，幫助進(jìn)行財務(wù)成本分析，提高經(jīng)濟(jì)效益。（十） 協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物 業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。（八） 指導(dǎo)管理商對設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對維修保養(yǎng)工作的程序等 級進(jìn)行劃分，對運行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。 協(xié)助接管驗收小組及有關(guān)人員與發(fā)展商、施工單位三方面共同組成聯(lián)合交接小組，并制定交接驗收計劃。 協(xié)助發(fā)展商制定“三通”及其它項目入伙必備目標(biāo)方案。 指導(dǎo)召開各種入伙專題會議。 協(xié)助成立入伙接管驗收領(lǐng)導(dǎo)小組。 按照ISO9000國際質(zhì)量保證體系文件協(xié)助本物業(yè)管理商制定驗收標(biāo)準(zhǔn)。（五） 協(xié)助管理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員（管理層和操作層），協(xié)助對各專業(yè)技術(shù)工人進(jìn)行考核及資格等級的評定，以確保人員素質(zhì)。 就管理商員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助；216。 協(xié)助對操作工進(jìn)行操作培訓(xùn)；216。 提供員工入職及崗前培訓(xùn)參考計劃，并協(xié)助做好培訓(xùn)計劃；216。 協(xié)助對招聘人員進(jìn)行筆試、面試、實操考核。（四） 協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員（管理層和操作層）組建工作隊伍：216。 清潔定額費用測算；216。 設(shè)備耗能費用測算；216。216。 協(xié)助管理商根據(jù)機(jī)構(gòu)設(shè)置和崗位定編制定出各級各類崗位責(zé)任制。（二） 協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制：216。前期籌備期指一期物業(yè)入伙前，中海協(xié)助管理商從機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)到為一期物業(yè)入伙做相應(yīng)籌備的工作時期。（十二）配合發(fā)展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供中海物業(yè)企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。（十） 根據(jù)物業(yè)項目檔次定位和當(dāng)?shù)卣飪r主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費政策，指導(dǎo)發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)。（八） 指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。（五） 從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議： 根據(jù)顧問商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗提供專業(yè)建議； 對物業(yè)內(nèi)商場（商鋪）、餐飲、娛樂性場所的油煙、污水及噪音的處理建議； 根據(jù)會所增設(shè)的項目及物業(yè)配套設(shè)施，從節(jié)能和環(huán)保的角度，提出建議。（三） 從業(yè)主/住戶使用的角度，提出專業(yè)建議：如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施；如從業(yè)主使用的角度提供戶型設(shè)計、各種管道設(shè)計等方面的，以方便業(yè)主裝修及使用，減少將來物管的難度。 從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議；1 根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等)，提出糾正及修改建議；1 給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面，提供修改意見；1 根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點，審查植物設(shè)計圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長期養(yǎng)護(hù)，對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議；1 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議；1 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議；1 對建筑外墻的選材和設(shè)計提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保持長久的美觀；1 根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及中海物業(yè)長期以來的物管經(jīng)驗對管理商的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議；1 根據(jù)項目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等，對管理商的機(jī)構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議；1 對會所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配、器材選配及經(jīng)營模式等提供咨詢和建議。（二） 根據(jù)我司長期從事物業(yè)管理實踐積累的豐富經(jīng)驗，從物業(yè)管理的角度對項目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來業(yè)主的實際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。第三部分 顧問管理工作內(nèi)容一、前期介入階段合作期限：由簽約之日起至華僑海景城一期入伙之日前二個月結(jié)合物業(yè)管理角度在項目施工驗收階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時為進(jìn)入實操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。1 協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費等政府規(guī)定的各項費用，維護(hù)全體物業(yè)使用人的公共利益。1 接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費。 對本物業(yè)實行二十四小時全封閉式安全管理，確保安全。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。 公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運行服務(wù)。第二部分 顧問管