【正文】 管理機構(gòu)的設(shè)置和各類員工的配備，均以提高華僑海景城和東方之珠物業(yè)管理的整體水平為前提。 * 播放生日祝福歌曲 — 通過廣播向業(yè)主送去最美好的祝?；虿シ抛８８枨?，業(yè)主也可以選播自己喜愛的歌曲，為社區(qū)營造祥和溫馨的氛圍。以下是我司目前在管物業(yè)已提供服務(wù)的類別，顧問商可指導(dǎo)管理商在 華僑海景城和東方之珠 的日常管 理中結(jié)合實際需要向物業(yè)使用人提供： 無償服務(wù) 如：代購飛機票 代發(fā)郵件 代訂報刊、雜志 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鸀榱耸惯@種精神在華僑海景城和東方之珠物業(yè)管理工作中得以不折不扣的貫徹，顧問商根據(jù)多年的行業(yè)管理經(jīng)驗，將指導(dǎo)和協(xié)助管理商為華僑海景城和東方之珠 的物業(yè)使用人提供全面、細(xì)致的服務(wù)，服務(wù)項目眾多。管理商與物業(yè)使用人之間不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。 全面推行一站式酒店物管特色服務(wù)，寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。對于 華僑海景城和東方之珠兩個項目 ，顧問商將把這些管理優(yōu)勢通過顧問輸出的形式，全部運用到實際工作之中，全力以赴，指導(dǎo)和協(xié)助管理商塑造精品，樹立品牌！ 在兩個項目的物管工作中全面導(dǎo)入 ISO9000 國際質(zhì)量保證體系。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 保質(zhì)保量、按時完成全部工作內(nèi)容?！白屇湍淖訉O后代永遠(yuǎn)滿意”是顧問商不變的承諾，“為您提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境”是顧問商永恒的追求，為此，顧問商將采取“駐場顧問加顧問團”的工作投入和嚴(yán)格的質(zhì)量 控制手段，保證管理商的服務(wù)質(zhì)量符合上述要求。充分利用顧問商專業(yè)化管理特長和成本管理經(jīng)驗，通過有效控制管理成本，開展多渠道的有償服務(wù)，指導(dǎo)管理商合理地開源節(jié)流。通過顧問商的指導(dǎo)與建議，促使管理商充分利用并完善華僑海景城和東方之珠兩個項目的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素質(zhì)管理人才，全面實現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理。做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁，共 42 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第四部分 顧問管理目標(biāo) 一 、 管理總體目標(biāo) 在中國市場經(jīng)濟中崛起的中海物業(yè)，以其良好的經(jīng)營業(yè)績，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指導(dǎo)管理商使華僑海景城和東方之珠兩個項目達(dá)到市級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 （三） 根據(jù)管理商的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢服務(wù)。 （一） 顧問團每季度對項目現(xiàn)場進(jìn)行考核評價， 并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運作中 存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。 服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段是中海的顧問團在駐場顧問撤出一段時間后，再次實地考察項目，對項目物業(yè)管理機構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、考評，檢驗其管理水平是否穩(wěn)定的同時提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁，共 42 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ? 對會所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議：現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所，根據(jù)會所的裝修格局和功能設(shè)置，若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善，達(dá)不到營業(yè)要求，及時向發(fā)展商提出建議，以便達(dá)到預(yù)期效果； ? 根據(jù)合同要求，在物業(yè)評優(yōu)時，向管理商提供物業(yè)管理各專業(yè)咨詢指導(dǎo)： * 各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的咨詢、指導(dǎo)； * 物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的咨詢、指導(dǎo)； * 物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)軟 件資料整理的咨詢、指導(dǎo)； * 在清潔工作中對頑固污漬處理提供咨詢和指導(dǎo)； * 提供園藝綠化方面的咨詢、指導(dǎo)。 ? 指導(dǎo)建立特殊場所（如會所等）物業(yè)服務(wù)管理方案。 ? 指導(dǎo)建立樓宇機電設(shè)備及電梯的維修保養(yǎng)管理制度，如電梯五級（周、半月、月、季、年）保養(yǎng)制度等。 ? 指導(dǎo)建立一整套具有可操作性且指標(biāo)量化的清潔、園藝綠化操作考評管理制度。 此時中海主要提供的顧問服務(wù)內(nèi) 容有： ? 通過日常工作中的實際運作進(jìn)一步完善發(fā)展商下屬物業(yè)公司之管理機構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。 ? 指導(dǎo)建立各業(yè)主 /用戶搬遷注意事項。 ? 指導(dǎo)建立各業(yè)主 /用戶的入住管理辦法。做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁，共 42 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ? 指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場驗收制度。 ? 指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督管理制度，包括巡查管理制度、裝修時限管理制度等。 ? 指導(dǎo)建立裝修單位進(jìn)場管理工作流程。 ? 業(yè)主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而避免被有效投訴，也是一個棘手的問題。 裝修搬遷期 指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其物業(yè)進(jìn)行二次裝修 ，直至搬遷入住的工作時期。 ? `1 制定入伙工作流程，緊急應(yīng)變方案等。因為集中入伙期是業(yè)主第一次與物業(yè)管理機構(gòu)打交道，第一印象的好壞，將決定物業(yè)管理機構(gòu)日后長期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。 本期時間短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗及工作技巧。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁，共 42 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 各種指引標(biāo)識等。 ? 指導(dǎo)制定入伙后各專業(yè)服務(wù)分派方案。 ? 協(xié)助發(fā)展商完善入伙必備條件（例如：通知發(fā)展商與當(dāng)?shù)剜]政部門聯(lián)系落實郵編、通郵時間及報刊訂閱等）。 ? 指導(dǎo)制定管理費預(yù)算，管理成本核算方案，根據(jù)本物業(yè)所在地政府物價部門的有關(guān)規(guī)定協(xié)助制定各項收費標(biāo)準(zhǔn)。 ? 協(xié)助制訂入伙計劃。 （十二）指導(dǎo)會計核算，幫助進(jìn)行財務(wù)成本分析，提高經(jīng)濟效益。 （十） 協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物 業(yè)管理 檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。 （九） 協(xié)助管理商按 ISO9000 體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項管理制度及建立相關(guān)資料、文件： 提供管理運作所需的工作程序藍(lán)本，并結(jié)合項目實際協(xié)助管理商進(jìn)行修訂、充實和完善； 協(xié)助建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程序； 協(xié)助制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施； 協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （七） 提供設(shè)備移交、接管驗收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單，協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗收工作（包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等）。 ? 協(xié)助發(fā)展商制定“三通”及其它項目入伙必備目標(biāo)方案。 ? 協(xié)助成立入伙接管驗收領(lǐng)導(dǎo)小組。 （五） 協(xié)助管理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員（管理層和操作層），協(xié)助對各專業(yè)技術(shù)工人進(jìn)行考核及資格等級的評定，以確保人員素質(zhì)。 ? 提供員工入職及崗前培訓(xùn)參考計劃，并協(xié)助做好培訓(xùn)計劃； ? 協(xié)助擬制員工在職培訓(xùn)年度規(guī)劃，并對規(guī)劃實施進(jìn)度、落實情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo)； ? 協(xié)助對操作工進(jìn)行操作培訓(xùn)； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 人工費用測算； ? 設(shè)備耗能費用測算； ? 設(shè)備維修保養(yǎng)費用測算； ? 清潔定額費用測算； ? 園藝綠化項目的定額費用測算等。 （二） 協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制： ? 協(xié)助管理商制定管理人員、操作層人員定編方案； ? 協(xié)助管理商根據(jù)機構(gòu)設(shè)置和崗位定編制定出各級各類崗位責(zé)任制。 前期籌備期 指一期物業(yè)入伙前，中海協(xié)助管理商從機構(gòu)組建、人員培訓(xùn)到為一期物業(yè)入伙做相應(yīng)籌備的工作時期。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁，共 42 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （十二）配合發(fā)展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供中海物業(yè)企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。 （十一）從創(chuàng)優(yōu)的角度，根據(jù)各級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評比標(biāo)準(zhǔn)，提出專業(yè)改進(jìn)建議。 （九） 指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗，最后協(xié)助收集驗收報告。 （六） 從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益： 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等； 公 共部分裝修材料的選用； 在空調(diào)設(shè)備安裝前，對設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢；在空調(diào)設(shè)備安裝時，對空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢； 協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格； 在滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商； 根據(jù)管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計、施工等的成功經(jīng)驗； 根據(jù)項目和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費用的咨詢； 解答發(fā)展商及管理商 關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本； （七） 在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計劃完工，同時可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （三） 從業(yè)主 /住戶使用的角度，提出專業(yè)建議： 如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護設(shè)施；如從業(yè)主使用的角度提供戶型設(shè)計、各種管道設(shè)計等方面的，以方便業(yè)主裝修及使用，減少將來物管的難度。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁，共 42 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1 根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中的缺陷 (例如布局不合理造成人力浪費等 )，提出糾正及修改建議； 1 給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面，提供修改意見； 1 根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點，審查植物設(shè)計圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長期養(yǎng)護，對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議； 1 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議； 1 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議； 1 對建筑外墻的選材和設(shè) 計提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保持長久的美觀； 1 根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及中海物業(yè)長期以來的物管經(jīng)驗對管理商的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議； 1 根據(jù)項目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等，對管理商的機構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議； 1 對會所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配、器材選配及經(jīng)營模式等提供咨詢和建議。 考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進(jìn)度計劃提議方案； 建筑設(shè)計（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求； 設(shè)備機房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求； 對住戶室外空調(diào)機位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議； 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價格建議； 管理用房位置確定的原則及設(shè)計、 裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局； 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行，對適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議； 在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議； 對原電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議，并 依據(jù)我司對樓宇機電設(shè)備和電梯市場的了解，結(jié)合項目本身的市場定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議，以供參考選擇。 （一） 由顧問團對項目進(jìn)行實地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖（包括土建和各類機電設(shè)備的）、項目模型等資料，了解項目的規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范，確定項目檔次，協(xié)助管理商對管理檔次進(jìn)行定位。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 25 頁，共 42 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1 協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費等政府規(guī)定的各項費用，維護全體物業(yè)使用人的公共利益。 1 全方位家居服務(wù)和各類商務(wù)服務(wù)支持等。 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗收資料。 交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。 公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。 專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 23 頁，共 42 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 價和完善。 實操指導(dǎo)階段，顧問商派駐項目現(xiàn)場的駐場經(jīng)理具有豐富的管理經(jīng)驗，常駐現(xiàn)場協(xié)助管理商對本項目提供物業(yè)管理服務(wù)。 說明： 顧問團人員將根據(jù)各階段工作內(nèi)容要求，由包含有質(zhì)量 管理、機電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為 該項目