【正文】 WI/WG020。WI/WG02030 ZHPM 公司帳號(hào) C/0 1/1 開(kāi)戶行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行深圳市分行螺嶺支行 帳號(hào)： 41009100040000183 （共 17 位） 名稱：深圳市中海物業(yè)管理有限公司 WI/WG02031 ZHPM 顧問(wèn)管理部外派駐場(chǎng)人員行李托運(yùn)規(guī)定 C/0 1/1 為保證我司外派駐場(chǎng)人員的正常工作、生活，同時(shí)體現(xiàn)中海物業(yè)一貫的節(jié)約精神，降低顧問(wèn)工作成本，現(xiàn)特對(duì)我司外派駐場(chǎng)人員行李托運(yùn)做如下規(guī)定： 所有外派人員，未經(jīng)許可不得使用航空方式托運(yùn)行李； 行李承運(yùn)單位，建議采用中鐵快運(yùn)，且每人次托運(yùn)費(fèi)重量不得超過(guò) 80 公斤（東北地區(qū)不得超過(guò) 100 公斤），超重部分所發(fā)生費(fèi)用自行承擔(dān)； 原則上行李托運(yùn)只發(fā)生在項(xiàng)目派駐、撤離時(shí)，顧問(wèn)駐場(chǎng)期內(nèi)行李托運(yùn)費(fèi)用自行承擔(dān)。 請(qǐng)駐場(chǎng)顧問(wèn)登陸中海 webmail 郵件網(wǎng)頁(yè)： 在用戶名一欄填入： pmd 密碼： 123456 便可登陸該郵箱。 公司將對(duì)手機(jī)使用狀況不定期抽檢。 不得頻繁更換手機(jī)號(hào)碼， 12 個(gè)月時(shí)間內(nèi)只許更換一次。 WI/WG02028 ZHPM 關(guān)于規(guī)范手機(jī)使用的要求 C/0 1/1 為了保障公司無(wú)線聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)的暢通，對(duì) 于享受手機(jī)話費(fèi)補(bǔ)貼人員的手機(jī)使用特作如下規(guī)定： 必須保持 24 小時(shí)開(kāi)機(jī)，隨時(shí)保證通訊暢通。 顧問(wèn)補(bǔ)助每三個(gè)月發(fā)放一次，駐場(chǎng)顧問(wèn)組在顧問(wèn)期間，有欠款的，停發(fā)顧問(wèn)補(bǔ)助，原駐場(chǎng)顧問(wèn)組收回顧問(wèn)欠款，補(bǔ)發(fā)顧問(wèn)補(bǔ)助，但員工離職，停發(fā)的顧問(wèn)補(bǔ)助不再補(bǔ)發(fā)；被顧問(wèn)方拒不支跟蹤期顧問(wèn)款的，扣發(fā)駐場(chǎng)顧問(wèn)組一個(gè)月顧問(wèn)補(bǔ)助。 積極參加顧問(wèn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)拓展，并與當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)保持良好關(guān)系，被當(dāng)?shù)貓?bào)刊，電視進(jìn)行正面宣傳，使中海物業(yè)品牌在當(dāng)?shù)氐玫教嵘?，并且?xiàng)目結(jié)束沒(méi)有欠收顧問(wèn)款的駐場(chǎng)顧問(wèn)組獎(jiǎng)勵(lì)顧問(wèn)組 500 元。駐場(chǎng)經(jīng)理必須妥善保管項(xiàng)目運(yùn)作期間有對(duì)方簽收的建議書(shū)備份件，并于駐場(chǎng)期結(jié)束后交回顧問(wèn)管理部；公司每年 3 月根據(jù)上述指標(biāo) 進(jìn)行綜合評(píng)選，選出 1 個(gè)最佳顧問(wèn)組，在全公司范圍內(nèi)進(jìn)行表彰，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。 WI/WG02027 ZHPM 顧問(wèn)項(xiàng)目業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的要求 C/1 1/1 為加強(qiáng)顧問(wèn)項(xiàng)目的穩(wěn)定，確保顧問(wèn)服務(wù)的品質(zhì)，公司制定了對(duì)駐場(chǎng)顧問(wèn) 組工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)等顧問(wèn)項(xiàng)目的管理規(guī)定，現(xiàn)通知如下： 對(duì)駐場(chǎng)工作組工作業(yè)績(jī)的基本評(píng)價(jià)由以下六項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成：顧問(wèn)款回收情況，公司顧問(wèn)團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)檢查評(píng)估比較結(jié)果，每?jī)稍掳l(fā)放一次的被顧問(wèn)方意見(jiàn)調(diào)查表，駐場(chǎng)人員在顧問(wèn)期內(nèi)向被顧問(wèn)方提供的建議書(shū)，顧問(wèn)每月工作匯報(bào)和協(xié)助公司開(kāi)拓市場(chǎng)情況?？偨Y(jié)內(nèi)容： 顧問(wèn)工作情況概述； 顧問(wèn)工作開(kāi)展以來(lái)取得的主要成效； 管理運(yùn)作中存在的 主要問(wèn)題及解決辦法； 顧問(wèn)期間所提出的主要管理思路、管理辦法、整改建議等的實(shí)施情況； 顧問(wèn)期滿交接情況的說(shuō)明； 對(duì)顧問(wèn)項(xiàng)目未來(lái)管理工作的建議。駐場(chǎng)經(jīng)理在離場(chǎng)前兩個(gè)月向甲方遞交正式建議，提醒甲方作好相應(yīng)預(yù)防措施，對(duì)接管人員進(jìn)行合理安排。WI/WG02026 ZHPM 預(yù)防交接和實(shí)操結(jié)束服務(wù)品質(zhì)急劇下滑的要求 C/0 1/1 部分項(xiàng)目在實(shí)際操作階段結(jié)束，駐場(chǎng)經(jīng)理離場(chǎng)后，出現(xiàn)被顧問(wèn)方部分物業(yè)管理人員隨即離職，物業(yè)公司管理運(yùn)作出現(xiàn)混亂的情況，對(duì)雙方的品牌都造成了不良影響。 駐場(chǎng)顧問(wèn)應(yīng)隨同顧問(wèn)團(tuán)赴現(xiàn)場(chǎng)，利用環(huán)境、人員 熟、情況熟的優(yōu)勢(shì)，參與對(duì)顧問(wèn)項(xiàng)目的工程、保安、清潔、行政和財(cái)務(wù)等方面運(yùn)作情況的檢查考評(píng)，并與顧問(wèn)團(tuán)共同對(duì)現(xiàn)場(chǎng)所存在的不足提出糾正和改進(jìn)意見(jiàn)或建議。WI/WG02025 ZHPM 服務(wù)質(zhì)量跟蹤 C/0 1/1 《顧問(wèn)合同》約定的實(shí)操顧問(wèn)期滿即轉(zhuǎn)入服務(wù)質(zhì)量跟蹤期，駐場(chǎng)顧問(wèn)同時(shí)撤離現(xiàn)場(chǎng)，服務(wù)質(zhì)量跟蹤工作主要由顧問(wèn)團(tuán)來(lái)完成。認(rèn)證機(jī)構(gòu)視不合格糾正情況而決定證書(shū)發(fā)放的時(shí)間，企業(yè)在獲得認(rèn)證證書(shū)時(shí)，才能宣稱通過(guò) ISO9000 認(rèn)證?，F(xiàn)場(chǎng)審核的結(jié)果有三種可能，其中之一是企業(yè)的質(zhì)量保證體系基本符合 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)的要求，并能夠有效的運(yùn)行，認(rèn)證機(jī)構(gòu)同意頒發(fā)認(rèn)證證書(shū)。WI/WG02024 ZHPM 申請(qǐng)?bào)w系認(rèn)證程序 C/0 1/2 企業(yè)申請(qǐng) ISO9000 體系認(rèn)證程序 申報(bào)條件：任何企業(yè)在任何 時(shí)間都可以向有認(rèn)證資格的認(rèn)證機(jī)構(gòu)提出認(rèn)證申請(qǐng)。 資料管理人員對(duì)資料全權(quán)負(fù)責(zé)，應(yīng)對(duì)任何人做好相應(yīng)的推動(dòng)工作。 WI/WG02023 ZHPM 創(chuàng)建達(dá)標(biāo)程序 C/0 5/5 對(duì)提出的問(wèn)題一定要有相應(yīng)的處理結(jié)果或跟蹤過(guò)程，最好以文字、書(shū)面的形式反映。 日常填寫(xiě)記錄時(shí)，按表格設(shè)計(jì)要求全面、準(zhǔn)確、清楚填寫(xiě)。請(qǐng) 用彩色隔頁(yè)紙做出相應(yīng)標(biāo)識(shí)。 要求小區(qū)分冊(cè)為 8 冊(cè)，大廈分冊(cè)為 9 冊(cè)，列冊(cè)可以根據(jù)實(shí)際情況列冊(cè)。 正確識(shí)別檢查標(biāo)準(zhǔn)中的硬件與軟件檢查范圍，目錄應(yīng)與檢查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)，突出檢查的重點(diǎn)，覆蓋所有檢查點(diǎn)。 盡可能形成一套完善的資料保管系統(tǒng)，能夠保證在人員變動(dòng)的情況下可以正常進(jìn)行迎檢資料的準(zhǔn)備、更新工作。具體如下： 創(chuàng)建轄區(qū)有指定負(fù)責(zé)迎檢資料的人員。 二、消防管理 消防設(shè)備一覽表 消防制度（見(jiàn) WI/X） 消防演習(xí) 三、車(chē)輛管理 機(jī)動(dòng)車(chē)輛停車(chē)場(chǎng)管理 非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理 第五冊(cè) 環(huán)境衛(wèi)生管理 一、環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備一覽表 二、環(huán)境衛(wèi)生管理制度及標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn) WI/Q） 三、對(duì)分包方的監(jiān)控措施（有分包方有此條）（ N） 第六冊(cè) 綠化管理 一、綠化分布總平面圖 二、綠化接管驗(yàn)收單 三、綠化科目一覽表 四、綠化管理制度（見(jiàn) WI/Q） 第七冊(cè) 精神文明建設(shè) WI/WG02023 ZHPM 創(chuàng)建達(dá)標(biāo)程序 C/0 4/5 一、社區(qū)文化活 動(dòng) 領(lǐng)導(dǎo)小組及場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備 年度活動(dòng)計(jì)劃 活動(dòng)實(shí)施情況 二、社區(qū)文化建設(shè) 文明公約及住戶須知 助殘助寡活動(dòng) 宣傳活動(dòng) 協(xié)助政府部門(mén)工作 第八冊(cè) 管理效益 一、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收?。?N） 二、有償服務(wù)與經(jīng)營(yíng) 三、小區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況（ N） 軟件準(zhǔn)備注意事項(xiàng) 總要求是保證資料質(zhì)量，減少工作量，加強(qiáng) ISO9000 與創(chuàng)建資料的聯(lián)系。大廈的目錄可分為 9 冊(cè)，將第三冊(cè)《共用設(shè)施設(shè)備管理》分為《共用設(shè)備管理》和《共用設(shè)施管理》兩冊(cè)即可。 未發(fā)生主管部門(mén)確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。 物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積 8 萬(wàn)平方米以上，別墅 2 萬(wàn)平方米以上，大廈 3 萬(wàn)平方米以上且非住宅建筑面積占 60%以上，入住率或使用率達(dá) 85%以上。 企業(yè)創(chuàng)建的申報(bào)條件 由于各地的省、市級(jí)的申報(bào)條件、考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)都是自我設(shè)定的，所以在企業(yè)選定創(chuàng)建項(xiàng)目時(shí)，必須考慮當(dāng)?shù)氐膭?chuàng)建申報(bào)基本條件，符合條件的方可申報(bào)。 迎接考評(píng)。 不 間斷地檢查和改進(jìn)。 初評(píng)管理轄區(qū)的硬件環(huán)境并采取相關(guān)整改措施。 召開(kāi)公司的創(chuàng)建達(dá)標(biāo)動(dòng)員大會(huì)，分配任務(wù)到各部門(mén)。 提升企業(yè)和參評(píng)項(xiàng)目的知名度。 取得管理費(fèi)上浮的文件依據(jù)。 增強(qiáng)人員的專業(yè)技能、協(xié)調(diào)精神、積極態(tài)度。政府部門(mén)的考評(píng)驗(yàn)收分為：國(guó)家級(jí)、 省級(jí)、市級(jí)、區(qū)級(jí)，既通常所說(shuō)的“國(guó)優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)、區(qū)優(yōu)”。）WI/WG02022 ZHPM 申辦物業(yè)管理資質(zhì)程序 C/0 1/1 按建設(shè)局發(fā)文《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法建住房 [1999]261 號(hào)》文規(guī)定，持以下材料到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局（住宅局）物業(yè)科辦理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定： 《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表》； 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證、從業(yè)人員崗位證書(shū)復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書(shū)復(fù)印件； 物業(yè)管理委托合同復(fù)印件； 企業(yè)上一年度財(cái)務(wù)審計(jì)表。WI/WG02021 ZHPM 協(xié)助合作方注冊(cè)物業(yè)公司程序 C/0 1/1 參照深圳市辦理程序，按照當(dāng)?shù)鼐唧w實(shí)際和規(guī)定注冊(cè)物業(yè)公司： 如屬外商投資企業(yè)，先必須到外商投資服務(wù)中心領(lǐng)取系列審批表，按要求填好呈外資審批處接受審查和核準(zhǔn)； 到當(dāng)?shù)毓ど叹洲k理登記注冊(cè)，取得合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 到公安局指定刻章處刻制公章、財(cái)務(wù)專用章； 辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證事宜（深圳辦理地址：無(wú)線電管理大廈 11 樓）； 設(shè)立銀行基本存款帳戶； 辦理國(guó)、地稅稅務(wù)登記證。 顧問(wèn)團(tuán)既是問(wèn)題的提出者，也是問(wèn)題解決 方法的提供者。 對(duì)顧問(wèn)團(tuán)專業(yè)人員組成的要求。在實(shí)際工作中，駐場(chǎng)顧問(wèn)應(yīng)根據(jù)合同約定的顧問(wèn)團(tuán)檢查考評(píng)計(jì)劃，提前通知公司顧問(wèn)管理部，以便確定顧問(wèn)人員及時(shí)間，顧問(wèn)管理部并將組團(tuán)情況及出發(fā)時(shí)間等反饋給駐場(chǎng)顧問(wèn)。協(xié)助財(cái)務(wù)人員對(duì)各項(xiàng)開(kāi)支進(jìn)行核算，并以財(cái)務(wù)人員為主在工作中對(duì)各項(xiàng)支出進(jìn)行監(jiān)控、分析，及時(shí)對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。 管理服務(wù)費(fèi)的開(kāi)支項(xiàng)目 (住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的基本開(kāi)支包括 )： 住宅區(qū)公 共設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公共水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）； 業(yè)委會(huì)、管理處規(guī)定人員的津貼、福利及辦公費(fèi)用； 就管理工作而聘請(qǐng)的專營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用； 住宅區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)； 住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用； WI/WG02019 ZHPM 管理費(fèi)測(cè)算與核算 C/0 2/2 管理處固定資產(chǎn)折舊。 A、充分挖掘公共設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的經(jīng)營(yíng)潛力，但應(yīng)考慮業(yè)主的權(quán)益，切忌只顧經(jīng)濟(jì)利益，忽視不良影響。 B、聯(lián)系未入伙業(yè)主，使其盡快到管理處辦理入伙手續(xù)。 管理服務(wù)費(fèi)的收入來(lái)源以向業(yè)主收取的管理服務(wù)費(fèi)為主，在收取過(guò)程中駐場(chǎng)顧問(wèn)應(yīng)在以下幾方面對(duì)合作方加以指導(dǎo)。 管理服務(wù)費(fèi)的收入控制 (住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)總收入的主要來(lái)源包括 )： 部分商業(yè)用房租金； 公共設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的經(jīng)營(yíng)收入； 業(yè)主交納的管理服務(wù)費(fèi)； 住宅區(qū)的其他合法收入。WI/WG02018 ZHPM 物業(yè)管理檔案資料 C/0 1/2 駐場(chǎng)經(jīng)理應(yīng)協(xié)助合作方按照小區(qū)創(chuàng)建、創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)建立完善物業(yè)管理檔案，其檔案資料建立內(nèi)容包括： 小區(qū)建設(shè)符合城 市規(guī)劃要求； 小區(qū)總平面圖； 建設(shè)工程規(guī)劃、施工、竣工項(xiàng)目許可證及驗(yàn)收證書(shū)； 機(jī)電設(shè)備、樓宇接管記錄； 公司專業(yè)化管理資質(zhì)證書(shū)； 物業(yè)管理用房證明及圖片； 實(shí)施社會(huì)專業(yè)化管理合同； 委托物業(yè)管理合同或協(xié)議； 物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)； 房屋本體維修基金收取規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)； 各項(xiàng)公眾制度； 籌備成立業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)資料和記錄； 各級(jí)各類管理人員崗位責(zé)任制； 各項(xiàng)管理服務(wù)工作流程； 各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 各項(xiàng)考核制度、標(biāo)準(zhǔn)和記錄； 各類獎(jiǎng)懲制度； 管理人員素質(zhì)情況反映； 現(xiàn)代物業(yè)管理手段、技術(shù)的應(yīng)用； 財(cái)務(wù)管理資料； 各棟 房屋圖紙資料； 各類設(shè)備說(shuō)明書(shū)； 住戶檔案資料； 住戶意見(jiàn)征詢記錄； 便民維修服務(wù)資料； 房屋維修管理記錄； 公共設(shè)施管理記錄； 消防管理、車(chē)輛管理資料； WI/WG02018 ZHPM 物業(yè)管理檔案資料 C/0 2/2 安全護(hù)衛(wèi)、安全標(biāo)識(shí)及防范措施； 環(huán)境衛(wèi)生管理記錄； 綠化管理、養(yǎng)護(hù)記錄； 社區(qū)文化活動(dòng)規(guī)劃及每次活動(dòng)記錄； 管理費(fèi)收取依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及記錄； 有償服務(wù)、多種經(jīng)營(yíng)相關(guān)資料和記錄；WI/WG02019 ZHPM 管理費(fèi)測(cè)算與核算 C/0 1/2 管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定 公司財(cái)務(wù)人員隨顧問(wèn)團(tuán)經(jīng)過(guò)實(shí)地考察及對(duì)項(xiàng)目檔次的定位，根據(jù)該項(xiàng)目當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度；物業(yè)管理服務(wù)社會(huì)平均成本和住（用 ）戶的經(jīng)濟(jì)承受力等，對(duì)顧問(wèn)項(xiàng)目物業(yè)管理成本進(jìn)行測(cè)算，在此基礎(chǔ)上，與合作方協(xié)商管理費(fèi)的具體收取標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)審批。對(duì)于會(huì) 造成嚴(yán)重不良后果的，經(jīng)多次提醒不整改的項(xiàng)目，可用書(shū)面的形式報(bào)告我公司，以公司的名義向該合作方提出。如果在未整改期間發(fā)生一些不應(yīng)發(fā)生的事件，會(huì)對(duì)合作方造成不良影響，同時(shí)我公司的聲譽(yù)也將受到不同程度的影響，并且加大以后的合作過(guò)程的難度。 在現(xiàn)場(chǎng)工作人員切忌：不能認(rèn)為問(wèn)題已經(jīng)向發(fā)展商提出，該項(xiàng)工作就算結(jié)束，整改與WI/WG02016 ZHPM 配合設(shè)備交接和驗(yàn)收 C/0 2/2 不整改全部是合作方的問(wèn)題。缺陷單應(yīng)交發(fā)