20xx年度安徽合肥樓盤調(diào)研報告(doc)-房市分析(參考版)
2024-08-18 14:33本頁面
【正文】 。 銷售不力。從滯銷的戶型看，大多為超出消費者需要的大戶型，一定程度地影響了整個樓盤的銷售。東海花園是深圳東?；▓@的拷貝，其戶型定位、產(chǎn)品設(shè)計等完全照抄了深圳東?；▓@的原形， 沒有考慮合肥消費群的生活習(xí)慣和消費能力，在價格、戶型設(shè)計上都不能滿足合肥消費群的需求，因此，該樓盤從 2020 年現(xiàn)樓開盤，其銷售率一直徘徊不前，成為合肥地產(chǎn)市場失敗的案例。 （二）、滯銷樓盤原因分析 在 12 個樓盤當(dāng)中，最滯銷的當(dāng)數(shù)東海花園了。 在園林景觀設(shè)計上獨樹一幟，其園林除了具有較強的觀賞性外，更強化了人的可參與性以及人與自然的和諧共生關(guān)系。 定位準(zhǔn)確：目標(biāo)客戶準(zhǔn)確，且產(chǎn)品在戶型設(shè) 計、價格定位、生活配套等方面都有很強的針對性。 暢銷原因主要有下述： 地理位置理想，所在區(qū)域大環(huán)境好，周邊配套齊全。 八、暢、滯銷樓盤分析 （一）、暢銷樓盤原因分析 合肥地產(chǎn)市場目前銷售情況較好，具有很好的市場容量。 優(yōu)先選房優(yōu)惠 卡。目前主要的促銷活動有： 折扣。 4 、采用雙層大巴車隊在各大街小巷進行宣傳。 ? 舉行有獎競猜活動，采取現(xiàn)場抽獎的方式，猜中有獎。 公關(guān)促銷活動 公關(guān)和促銷活動，相對而言，對公關(guān)活動比較關(guān)注，而促銷活動則相當(dāng)弱化。而接洽區(qū)則一般會抬高一個地面層高，上一級臺階，劃分出另一空間，布置桌椅等。陳列區(qū)所列內(nèi)容比較完善，分模型和樓書兩種。 （ 2 ）比較關(guān)注售樓處的功能分區(qū)。新華學(xué)府花園、夢園小區(qū)等借幼兒園大做文章，提出 了“三語”教育的口號，使語言教育有了新的涵意；而新加坡花園設(shè)置了幼兒園、小學(xué)和中學(xué)，打出了“新加坡模式”教育的招牌。金色池塘、新加坡花園以及柏景灣等具有一定檔次的樓盤，無一不是借“水”升風(fēng)，千方百計創(chuàng)造水景條件，借此提升樓盤檔次。合肥近年地產(chǎn)的良好發(fā)展態(tài)勢吸引了深圳及上海很多知名地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的加盟，強強聯(lián)手締造輝煌 , 因此品牌“聯(lián)盟”成為合肥地產(chǎn)的一道亮牌。 （ 3 ）戶型上講究適當(dāng)豪華適用。 2 、買家職業(yè)特征 ? 公司企業(yè)高管管理人員 ? 中小企業(yè)老板 ? 地方政府員 ? 金融業(yè)高收人士 ? 教師及專家類技術(shù)人員 ? 在合肥有親戚或業(yè)務(wù)關(guān)系的周邊區(qū)域經(jīng)商人士 3 、買家消費特征 （ 1 ）經(jīng)濟實力較強，并有固定收入。 從考察中我們發(fā)現(xiàn)，合肥消費群具有一定 的投資意識，對于擁有一定經(jīng)濟實力的消費者，除了滿足居住外，一旦發(fā)現(xiàn)具有升值潛力的樓盤，就會進行投資，這也是小戶型商務(wù)公寓熱銷的原因。 （ 1 ）本地居民，約占總消費群體的 7580% 。 七、區(qū)域消費者研究 此次我們所考察的樓盤多為合肥地產(chǎn)市場上的精品樓盤，因此，其消費群體也大多為中高端人群，這也與項目的市場定位相呼應(yīng)。 車位 從戶數(shù)與車位的配比來看，一般為 14： 1，檔次較高樓盤配比較高。其位置一般安排在入口處或者中心花園地帶，面積為 2020 至 12020 平方米不等。 教育 有三種配套形式：一是完全依托周邊的教育配套，小區(qū)內(nèi)部沒有設(shè)置任何教育設(shè)施；二是設(shè)有幼兒園和小學(xué)，這是較為普遍的配套形式；三是實行一站式教育，并與名校聯(lián)手，打教育主題概念。 商鋪有兩種經(jīng)營模式，一是出租，二是出售。 六、配套分析 商業(yè) 一般臨街樓盤都設(shè)有臨街商鋪。我們所考察的十二個樓盤，只有新加坡花園、金色池塘、綠城等幾個定位為豪宅的樓盤存在景觀差價。多層的層差較大， 70100 元 /平方米 ，而小高層一般在 5080元 /平方米 ，且樓層越高，層差越大；但高 層與小高層的差價也只是在層差之中， 價格也相差無幾， 因此市場比小高層更加難銷售。而東海花園總價高，且戶型設(shè)計也不合理，其銷售一直存在相當(dāng)大的難度，幾乎成了合肥地產(chǎn)市場的失敗案例。從銷售的角度看，總價越低，銷售難度越??；總價越高，銷售難度也越大，銷售 周期也越長。 從上述考察的樓盤看，總價在 2772萬元之間。 五、價格線性關(guān)系分析 考察樓盤價格體系一覽表 所在區(qū)域 項目 平均單價 （ 元 /平方米 ） 平均總價 （萬元） 層 差價 （
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