【正文】 因此，分屬于同一細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)者，他們的需要和欲望極為相似；分屬于不同細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)者對(duì)。總而言之，樂山市房地產(chǎn)企業(yè)在信貸緊縮的宏觀政策下要生存發(fā)展，掌握多元化、規(guī)模化的融資方式是保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)命脈 資金暢通的關(guān)鍵。這正是中小房地產(chǎn)企業(yè)吸納民間資金的好時(shí)機(jī)。目前有一部分民營(yíng)企業(yè)手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。只要合作能成功，對(duì)中小企業(yè)來(lái)講是條融資 捷徑。目前，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易實(shí)現(xiàn)的方法除銀行貸款外主要有兩種： 第一，尋求與大公司合作。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最為現(xiàn)實(shí)和緊迫的問題就是如何籌措到資金，解決或緩解自身所遇到的資金壓力。首創(chuàng)的經(jīng)驗(yàn)雖好，但并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都能借鑒的，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方法就有所不同。 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集性行業(yè)，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金。此次所募資金，公司準(zhǔn)備投入 億元和 億元分別用于興建北京的京都商業(yè)中心以及呼家樓商務(wù)居住綜合區(qū) ,。首創(chuàng)融資除傳統(tǒng)的方法：自有資金、銀行貸款、客戶資金 (預(yù)售回款 )外，還有 6 個(gè)渠道：一是發(fā)債券；二是國(guó)內(nèi)上市公司，資本市場(chǎng)融資；三是海外上市，把公司重組起來(lái)到海外資本市場(chǎng)融資；四是吸收海外基金；五是施工企業(yè)墊資；六是房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機(jī)遇，在現(xiàn)有渠道的基礎(chǔ)上向多元 化方向發(fā)展，不僅有利于資金的籌集，還有助于風(fēng)險(xiǎn)的分散。 第五章 積極開拓房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道 第一節(jié) 有條件的企業(yè)逐步建立多元化的融資渠道 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 48 黨的第十六屆三中全會(huì)首次提出 “要大力發(fā)展資本市場(chǎng)，擴(kuò)大直接融資比例 ”。 綜上所述，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?yàn)椋? 以佛教文化為核心，以樂山市本土文化、四川天府文化為依托，以主題休閑和特色游憩為主題，兼顧觀光、娛樂、度 假、購(gòu)物、會(huì)議功能，凸現(xiàn)樂山市城市的歷史文化特色和生態(tài)城市型文化休閑特色。該市將成為成都平原 2 小時(shí)都市圈的核心組成部分，可以說，樂山市的城市戰(zhàn)略定位直接決定了房地產(chǎn)業(yè)的功能定位，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將影響樂山市城市的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)理念。根據(jù)新的規(guī)劃， 15 年后，該市將發(fā)展成為一個(gè)組團(tuán)型大城市，井承擔(dān)起成都市的部分功能。 《樂山市市城市總體規(guī)劃》也已明確城市的發(fā)展戰(zhàn)略定位是“主動(dòng)融入中心城市經(jīng)濟(jì)圈，當(dāng)奸成都的服務(wù)配套區(qū)”。 調(diào)動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)本地傳統(tǒng)文化的更大關(guān)注，鼓勵(lì)全民參與文化的保護(hù)和發(fā)揚(yáng)，推動(dòng)樂山市歷史文化復(fù)興工程得到廣泛的社會(huì)支持。 與相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，挖掘、整理樂山大佛獨(dú)有的文化內(nèi)涵，使這項(xiàng)世界遺產(chǎn)能夠發(fā)揮更強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)文化精神。 具體發(fā)展措施； 積極搜集、整理國(guó)內(nèi)外各地的水主題文化藝術(shù)，包括無(wú)形的表演藝術(shù)、歷史演化和有形的藝術(shù)品、器物、模型、影像等，豐富文化展示內(nèi)容。 樂山市有豐富 的水景觀資源，在技術(shù)可行的前提下，具體項(xiàng)目建設(shè)中可以藝術(shù)化、人性化地以水造景，結(jié)合建筑造景、民俗造景，加之依托岷江、大渡河、青衣江、樂山大佛獨(dú)一無(wú)二的自然與歷史景觀，成為不可復(fù)制的山水社區(qū)。由于位處川西和成都平原之間的特殊位置，樂山市更彰顯了一種特殊的文化魅力，它以山水文化為中心，孕育了佛教文化，融會(huì)了川西藏羌文化和成都平原的蜀漢歷史文化，并吸收了儒教、道教、伊斯蘭教等多種元素?？梢姡穆糜涡蓍e和旅游功能是相輔相成的。旅游房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、酒店房地產(chǎn)的物業(yè)應(yīng)是樂山市景區(qū)與城區(qū)的結(jié)合體，是一個(gè)開放的社區(qū)系統(tǒng)，其價(jià)值體現(xiàn)在于人氣的聚集，在于打破旅游城市淡旺季的季節(jié)反差，在 24 小時(shí)都有人流、物流和活動(dòng)。 以市場(chǎng)為導(dǎo)向，樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)滿足不同消費(fèi)群的不同需求，僅打旅游 牌、休閑牌，或商務(wù)牌、城市牌，都會(huì)忽視其它市場(chǎng)的心理預(yù)期，出牌太多又會(huì)令人無(wú)所適從。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須符合現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，滿足消費(fèi)市場(chǎng)和資金市場(chǎng)的需求。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 44 城市規(guī)劃和建設(shè)立足于原有的城市空間格局，因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須以城市的功能為中心，滿足城市的發(fā)展需求，通過科學(xué)的整合和細(xì)分，使旅游空間、城市景觀空間、商業(yè)空間、居民生活空間等相互依存，多種功能相互促進(jìn) 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目是樂山市城市有機(jī)體的一部分，其規(guī)劃建設(shè)將是這座遺產(chǎn)城市、旅游城市、文化城市發(fā)展的典范和縮影。 因此，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須充分考慮環(huán)境保護(hù)的前提，不改變自然生態(tài)系統(tǒng)的完整性，力爭(zhēng)促使城市環(huán)境系統(tǒng)的改善，實(shí)現(xiàn)自然景觀系統(tǒng)與城市人文系統(tǒng)的暢通和轉(zhuǎn)換。 。前年在樂山引起很大爭(zhēng)論的案例：某 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 43 開發(fā)商擬在樂山大佛的對(duì)岸修建高檔公寓，方案未定就已經(jīng)在樂山市民中間展開了激烈的討論。因此。以山水為主題的 文化資源基礎(chǔ)，加之佛教、道教文化等各種文化的交融，造就了樂山市獨(dú)特的城市性格。 樂山市房地產(chǎn)項(xiàng)目的文化主題應(yīng)與樂山市的城市定位和特征相吻合的，它應(yīng)該具備生態(tài)、環(huán)境、旅游休閑的元素，富于地方歷史文化內(nèi)涵，同時(shí)具有衍生為全國(guó)性，乃至國(guó)際性文化的可能，能夠?yàn)樗?，也能夠?yàn)樵炀啊⒃飙h(huán)境所用，使之不是停留在概念上，而是能夠具化為實(shí)體，易于接受。 第二節(jié) 實(shí)施可持續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 42 可持續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略即如何在滿足自身發(fā)展需要的同時(shí)，在有限的生態(tài)資源條件下，同時(shí)滿足完善城市功能、改善居住環(huán)境、保護(hù)自然生態(tài)等各類目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧共處，平衡房地產(chǎn)開發(fā)與可持續(xù)發(fā)展。進(jìn)行 IS09002 服務(wù)質(zhì)量體系認(rèn)證，通過制度的規(guī)范來(lái)保障運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量。 如提高污水處理和排放水平，強(qiáng)化水流循環(huán)系統(tǒng)的建設(shè)，完善綠色環(huán)保地產(chǎn)的設(shè)施設(shè)備等。 六、不斷研究、提高技術(shù)含量，堅(jiān)持把創(chuàng)新作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要途徑。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 41 四、運(yùn)營(yíng)方面應(yīng)把后勤保障部門的工作視為與營(yíng)業(yè)部門同樣重要的環(huán)節(jié)，如清潔部門、綠化保養(yǎng)部門、工程維修部門等，建立一線與二線部門的協(xié)調(diào)運(yùn)作機(jī)制，貫徹利益共享意識(shí)。以加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者、專業(yè)技術(shù)和市場(chǎng)營(yíng)銷三支隊(duì)伍的建設(shè)為重點(diǎn)。 二、建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系，明確“一級(jí)法人，二級(jí)公司，三級(jí)管理”的制度，在開發(fā)商統(tǒng)和公司的一級(jí)法人制度下，成立相應(yīng)的二級(jí)公司，如旅游開發(fā)公司、物業(yè)公司、園林綠化公司、文化公司、廣告公司等，同時(shí)，各公司內(nèi)針對(duì)不同的功能性項(xiàng)目，進(jìn)行部門化管理，具體負(fù)責(zé)各項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，做到管理組織的扁平化，和信息的有效傳達(dá)。 針對(duì)樂山市房地企業(yè)普遍存在大企業(yè)不強(qiáng)、小企業(yè)不專的問題，產(chǎn)業(yè)集中度低、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力低。對(duì)被拆遷入意見較大的項(xiàng)目，要及時(shí)進(jìn)行調(diào)解，防止群體上訪事件的發(fā)生。 要嚴(yán)格執(zhí)行房屋拆遷 許可制度，完善房屋拆遷補(bǔ)償資金監(jiān)管辦法，切實(shí)保護(hù)被拆遷入的合法權(quán)益。 繼續(xù)加大對(duì)住房建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度 樂山市政府要認(rèn)真落實(shí)國(guó)家已出臺(tái)的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各種不合理收費(fèi)，降低開發(fā)建設(shè)成本、減輕購(gòu)房人負(fù)擔(dān)、支持住房消費(fèi)。要進(jìn)一步完善公有住房出售收入管理辦法。 加快落實(shí)住房補(bǔ)貼，提高職工購(gòu)房的支付能力 樂山市要按照城鎮(zhèn)住房制度改革的總體部署，加快推進(jìn)住房分配貨幣化進(jìn)程，切實(shí)落實(shí)住房補(bǔ)貼資金來(lái)源。有關(guān)部門對(duì)購(gòu)房對(duì)象要嚴(yán)格審核，對(duì)銷售價(jià)格要嚴(yán)格審批并加強(qiáng)監(jiān)督，對(duì)違規(guī)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)肅查處，確保經(jīng)濟(jì)適用住房政策切實(shí)落實(shí)到符合條件的中低收入家庭。 要嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用住房銷售對(duì)象，控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。樂山市要采取切實(shí)可行的措施，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的管理，完善計(jì)劃編制工作，提高計(jì)劃的科學(xué)性和適用性。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 38 樂山市金融機(jī)構(gòu)具體應(yīng)加強(qiáng)嚴(yán)格信貸準(zhǔn)入，加強(qiáng)信貸審查，強(qiáng)化貸后管理；有效控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實(shí)行差別政策：加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理：加強(qiáng)政策研究，關(guān)注市場(chǎng)變化，提高預(yù)警能力。要認(rèn)真貫徹《住房公積金管理?xiàng)l例》 (國(guó)務(wù)院令第 350 號(hào) )和《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知》(國(guó)發(fā) (2020)12 號(hào) )，完善住房公積金 管理體制和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金支持個(gè)人購(gòu)房的作用。對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 (開工報(bào)告 )的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。要完善個(gè)人住 房貸款管理辦法，規(guī)范個(gè)人貸款審查的程序和標(biāo)準(zhǔn)，推行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，逐步建立并完善個(gè)人征信系統(tǒng)。 加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理力度，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。 嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工項(xiàng)目 樂山市政府要貫徹落實(shí)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 (國(guó)務(wù)院令第 248 號(hào) )，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度和項(xiàng)目手冊(cè)制度， 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 37 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)控。 加大監(jiān)管力度，依法查處越權(quán)批地、利用集體土地變相搞房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集體經(jīng)濟(jì)組織私下協(xié)議圈占土地等違法、違規(guī)行為。要采取切實(shí)可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)利用存量土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鼓勵(lì)危舊住房的改造。要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃，要充分發(fā)揮土地供應(yīng)、規(guī)劃管理等調(diào)控手段的作用，要采取切實(shí)可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)利用存量土地進(jìn)行房 地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鼓勵(lì)對(duì)危舊住房的改造，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，按計(jì)劃向市場(chǎng)供地。 強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制商品房土地供應(yīng)總量。同時(shí)，要以適當(dāng)?shù)姆绞?，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布市 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 36 場(chǎng)信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資。 要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的建設(shè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。樂山市政府要在充分分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，確定與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房的供應(yīng)比例，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求的平衡。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 35 五 規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理 充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀調(diào)控，改善樂山市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理。增加城市綠地面積，改善城區(qū)生態(tài)環(huán)境。實(shí)施“凈化工程”，搞好城市垃圾、污水的無(wú)公害化處理，大力推廣清潔能源，嚴(yán)格控制煙塵和噪聲排放，保護(hù)好樂山市優(yōu)質(zhì)的空氣和水源，創(chuàng)建國(guó)家環(huán)保模范城市和國(guó)家級(jí)生態(tài)城市。 四、優(yōu)化城市環(huán)境建設(shè) 實(shí)施“綠化工程”，打造“西部綠城”，創(chuàng)建“國(guó)家園林城市”，構(gòu)建城市景觀綠地生態(tài)系統(tǒng)。深化城市管理體制改革，建立和完善城市管理綜合執(zhí)法體制，充分發(fā)揮社區(qū)基礎(chǔ)作用，大力運(yùn)用現(xiàn)代科技管理手段，始終保持城市干凈整潔、秩序井然、道路暢通。深入挖掘和展現(xiàn)樂山市悠久的文化內(nèi)涵，建設(shè)具有深厚文化底蘊(yùn)的文明城市。建筑風(fēng)貌上，以傳統(tǒng) 川西民居為主，實(shí)現(xiàn)一街一景、一區(qū)一景。 三、強(qiáng)化城市特色建設(shè)、提高城市品味 在規(guī)劃建設(shè)管理和城市營(yíng)銷中，突出樂山市自然環(huán)境特色、歷史文化特色。原先樂山市是單中心發(fā)展的城市格局，容易導(dǎo)致中心區(qū)域環(huán)境的不斷惡化，不利城市生態(tài)環(huán)境改善。抓好舊城改造建設(shè)，啟動(dòng)西街一井福街一文廟街沿玉壘山一側(cè)歷史文化街區(qū)保護(hù)性開發(fā)工作：疏散城市中心區(qū)密度，建設(shè)核心旅游區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，實(shí)現(xiàn)城市功能布局的轉(zhuǎn)變，加快實(shí)施城市西區(qū)建設(shè)。其他用途土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。未技規(guī)劃要求完成 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 33 配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用：商業(yè)銀行不得提供個(gè)人住房貸款。所有列入建設(shè)用地范圍的土地，必須嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行建設(shè)。這樣，的限制性措施從城市規(guī)劃的高度加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的引導(dǎo)。加強(qiáng)城市規(guī)劃的實(shí)施力度和深度，從城市運(yùn)營(yíng)的高度規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過調(diào)查，樂山城區(qū)商品房有 30％左右是由外地消費(fèi)者購(gòu)買的，在外地購(gòu)買者中外省消費(fèi)者占了近 60％，因此在戶型設(shè)計(jì)、功能布局上應(yīng)充分滿足他們的具體要求。 5 開展房地產(chǎn)性能認(rèn)定方面的工作按照建設(shè)部主管部門的有關(guān)要求，成立“房地產(chǎn)性能評(píng)審委員會(huì)”及“房 地產(chǎn)性能認(rèn)定委員會(huì)”，建立“房地產(chǎn)評(píng)審專家?guī)臁?，開展房地產(chǎn)性能的試評(píng)工作。 3 加強(qiáng)房地產(chǎn)區(qū)智能化建設(shè)。加快完善房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理和材料，部品等方面的標(biāo)準(zhǔn)體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)安全、健康、環(huán)保、節(jié)能等方面標(biāo)準(zhǔn)的研究、編制，推廣應(yīng)用先進(jìn)適用的技術(shù)。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 31 完善以房地產(chǎn)技術(shù)保障體系、建筑體系、部晶體系、質(zhì)量控制系、和房地產(chǎn)性能認(rèn)定體系為核心的房 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化框架體系，初步建立起房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展所必須的政策保障機(jī)制。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系就是以房地產(chǎn)成品為最終產(chǎn)品，以市場(chǎng)需求為向?qū)В钥萍歼M(jìn)步為依據(jù)，以成型的房地產(chǎn)建筑體系和與之相配套的房地產(chǎn)產(chǎn)品為基礎(chǔ)，以科學(xué)組織和現(xiàn)代化的管理為手段，通過房地產(chǎn)生產(chǎn)全過程的開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、部品生產(chǎn)、管理和服務(wù)等環(huán)節(jié)構(gòu)成完整產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，以提高房地產(chǎn)質(zhì)量，提高勞動(dòng)效率，優(yōu)化資源配置，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)生產(chǎn)、供 給、銷售和服務(wù)一體的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化、商品化，從粗放型到集約型的生產(chǎn)組織形式。 樂山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 的基本思路是：進(jìn)一步深化住房制度改革，推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化；進(jìn)一步完善多層次住房供應(yīng)體系，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)與管理；切實(shí)