【正文】 理資料下載 15 于二手房的價(jià)格要明顯低于新建商品房，所以二手房銷(xiāo)售出現(xiàn)了特別火爆的局面。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 14 第二章 樂(lè)山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 第一節(jié) 樂(lè)山房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 進(jìn)入 2020 年，樂(lè)山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài)勢(shì)，促使中心城區(qū)房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆。各旅游景區(qū)內(nèi)部的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施雖有一定基礎(chǔ)，但是 連接景區(qū)之間道路的等級(jí)還較低，旅游環(huán)線還未形成，旅游景區(qū)相對(duì)孤立，未形成組合優(yōu)勢(shì)。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 12 二 房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互促進(jìn) 雖然樂(lè)山是世界著名的旅游勝地，但是除峨眉山外，樂(lè)山市 (包括大佛景區(qū) )被大多數(shù)人認(rèn)為是旅游過(guò)境地，除了大佛可看外，樂(lè)山市缺乏留得住人的理想消費(fèi)場(chǎng)所，雖然一年要 接待數(shù)百萬(wàn)的游客，但能在樂(lè)山市玩上一天的游客不到 3 成。 2020 年全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比 2020 年同期增長(zhǎng) %,高于固定資產(chǎn)投資增幅 個(gè)百分點(diǎn) ,占同期固定資產(chǎn)投資的比重為 %,可以看出 ,房地產(chǎn)投資依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。因此，樂(lè)山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)策思考具有重大的理論價(jià)值和實(shí)踐意義。但目前， 樂(lè)山市區(qū)的旅游休閑地產(chǎn)還未形成功能完善、布局合理的結(jié)構(gòu)，尤其是涵蓋樂(lè)山市工程的中心城區(qū)，其房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務(wù)層次尚不能與資源魅力相匹配。新的世紀(jì)新目標(biāo)在召喚。 第二節(jié) 符合“精雕細(xì)刻山水城市”發(fā)展的理念 天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州。經(jīng)過(guò)幾年努力，調(diào)整、補(bǔ)充、完善了城市總體規(guī)劃，重點(diǎn)實(shí)施了“新城區(qū)”建設(shè)，特別是在城市中心規(guī)劃了約 6 平方公里的城市綠心，顯示出城市建設(shè)的別具匠心 。 因此在這一思想的知道下，樂(lè)山房地產(chǎn)在城市建設(shè)中的作用體現(xiàn)在： 一、在城市形象的提升過(guò)程中，房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)揮著物質(zhì)載體的作用；同時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展也對(duì)城市形象的具體 塑造和提升起到巨大的反作用。 上篇從分析房 地產(chǎn)業(yè)的重要性入手，通過(guò)對(duì)樂(lè)山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和問(wèn)題分析，闡述了樂(lè)山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是經(jīng)營(yíng)城 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 4 市的必然要求，有助于 “精雕細(xì)刻山水城市”計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民居住環(huán)境的改善；同時(shí)也根據(jù)樂(lè)山房地產(chǎn)發(fā)展的情況分析了存在的種種問(wèn)題：樂(lè)山房地產(chǎn)規(guī)模小；產(chǎn)品特色不突出；企業(yè)融資渠道單一；房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范等等。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 3 摘 要 四川樂(lè)山古稱(chēng)嘉州，乃古蜀國(guó)時(shí)期“開(kāi)明故治”之地，筑城于北周，是一座具有就近三千年歷史的國(guó)家歷史文化名城，中心城區(qū)位于岷江、大渡河、青衣江交匯處，山環(huán)水繞。據(jù)市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，今年 12 月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易 1737 宗、27 萬(wàn)平方米，交易總額達(dá) 22700 萬(wàn)元，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長(zhǎng) 95%、 200%、 170%。 2020 年，是樂(lè)山市房地產(chǎn)最為火爆的一年，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 71224 萬(wàn)元，增長(zhǎng) 18％；施工面積 98． 24 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 2． 8%。 經(jīng)過(guò)分析，筆者認(rèn)為，唯有確立科學(xué)的、因地制宜的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，利用比較優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)建有樂(lè)山特色的房地產(chǎn) 產(chǎn)品，形成自己的優(yōu)勢(shì)；建立現(xiàn)代化的房地產(chǎn)業(yè)體系 ，并創(chuàng)造有利于樂(lè)山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境。 2020 年四川省政府、樂(lè)山市政府提出了“打造中國(guó)第一山”的宏偉計(jì)劃，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了難得的機(jī)遇。由于水平有限，不妥之處在所難免，忘各位同行和老師批評(píng)指正。 二、原先樂(lè)山市是單中心發(fā)展的城市格局，容易導(dǎo)致中心區(qū)域環(huán)境的不斷惡化，不利城市生態(tài)環(huán)境改善。 樂(lè)山市城市建設(shè)堅(jiān)持以“建設(shè)具有最佳人居和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)旅游城市”為目標(biāo)，切實(shí)加強(qiáng)城市形象、生態(tài)環(huán)境和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城鄉(xiāng)建設(shè)步伐加快，城市品味大大提高。 樂(lè)山人并不 沉湎 于輝煌的歷史，而是不斷地創(chuàng)造更加美好的未來(lái)。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 9 為了努力實(shí)現(xiàn)這一宏偉的戰(zhàn)略目標(biāo)，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須緊緊圍繞著這一目標(biāo)來(lái)進(jìn)行。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，努力把各方面結(jié)合的非常完美，從而能充分展現(xiàn)樂(lè)山的風(fēng)采具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。經(jīng)過(guò)十年的建設(shè)，拓寬改造了新發(fā)街、農(nóng)民路，實(shí)施了大橋西街、箱箱街、鳳凰路、濱江街等重要地段的舊城改造：建成了時(shí)代廣場(chǎng)、東方花園、客運(yùn)中心等一批有較高檔次的商業(yè)、服務(wù)設(shè)施；完成了體育館的工程建設(shè)：整治了濱河路：加快了樂(lè)山廣場(chǎng)和城市綠化等市政重點(diǎn)工程建設(shè)步伐，提高了城市檔次。房地產(chǎn)投資占全社會(huì)投資比重從 1998 年開(kāi)始逐年上升， 2020 年達(dá)到27%，商品房銷(xiāo)售額占全社會(huì)消費(fèi)品零售額逐年上升， 2020 年突破20%達(dá)到 21%。旅游宏觀協(xié)調(diào)管理體制有待完善，統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)力度不夠 ，景區(qū)管理體制改革有待深化，投資主多元化格局未全面形成。而房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由 于其關(guān)聯(lián)度大，占用資金多，一直受?chē)?guó)家的高度重視，一直是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，每一項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)總會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。前兩個(gè)月，中心城區(qū)的二手房交易達(dá)到 940 宗、 萬(wàn)平方米，分別占總成交量的 54%和 62%，是近兩年來(lái)首次超過(guò)新建商品房。這反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有充足的資金作 保證 。而且，由于樂(lè)山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā) 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 17 結(jié)構(gòu)不合理。在中國(guó)現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，間接融資是主要方式，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。在 樂(lè)山 房地產(chǎn)業(yè)中，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無(wú)幾，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金直接融資占較小比例。 其一 ， 推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尋求新的融資方式，不僅緩解了銀行信貸壓力，降低了銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，有實(shí)力的企業(yè)開(kāi)始探討與外資銀行合作。該政策對(duì)資金充足的大型房地產(chǎn)企業(yè)利好，有利于房地產(chǎn)企業(yè)向更大規(guī)模發(fā)展，將導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌。投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資需要大量資金，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最關(guān)心的問(wèn)題是融資。在巨額的銀行信貸中，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款比重依然很大。所謂 融資方式，是由資金供給部門(mén)向資金需求部門(mén)轉(zhuǎn)化的途徑和渠道。外部融資成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要方式。不僅對(duì)以后自身的發(fā)展不利，而且也對(duì)樂(lè)山市房地產(chǎn)業(yè)的整體效益，整體形象也不利。而樂(lè)山在房地產(chǎn)與旅游資源的結(jié)合上少有成功的案例，據(jù)筆者實(shí)地考察，目前比較成功的有依青衣江而建的山水灣別墅，靠近城市森林的居雅苑，從他們推出市場(chǎng)受到消費(fèi)者的追 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 24 捧來(lái)看，旅游與房地產(chǎn)的結(jié)合還有很大的潛力可挖，需要樂(lè)山各方面的共同努力。開(kāi)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，但已經(jīng)過(guò)重新裝修。目前，樂(lè)山市核心的商業(yè)集中于柏楊路 嘉定路 高北門(mén) 玉堂街一帶。 與很多城市不同的主要地方在于 :在不臨街或者由樓層商鋪的利用上存在很大的問(wèn)題 ,據(jù)筆者觀察 ,很多背街或二層以上的商鋪經(jīng)營(yíng)情況都不理想 .除了寥寥幾家較好之外 (一家是玉堂街的文軒連鎖書(shū)店 ,一家是本已有名氣的東方眼鏡 ,一家是超市 ),整個(gè)樂(lè)山鮮有亮點(diǎn) .由此可見(jiàn) ,沿街為市的商業(yè)形態(tài)由很大的局限性 . 大型商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢，現(xiàn)有大型商業(yè)形式經(jīng)營(yíng)困難 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 28 據(jù)筆者了解 ,很多的大型商家已經(jīng)進(jìn)入四川的二級(jí)城市 ,比如麥當(dāng)勞進(jìn)入綿陽(yáng)等 ,可是樂(lè)山目前為止沒(méi)有全國(guó)規(guī)模的商家進(jìn)入 .即將要進(jìn)入樂(lè)山的北京華聯(lián)集團(tuán) ,其經(jīng)營(yíng)成敗與否還值得觀察 .這里面固然由樂(lè)山消費(fèi)力的原因 ,但是作為房地產(chǎn)的規(guī)劃引導(dǎo)作用也值得深思。 樂(lè)山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 的基本思路是：進(jìn)一步深化住房制度改革，推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化；進(jìn)一步完善多層次住房供應(yīng)體系，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)與管理；切實(shí)做好城區(qū)危舊房的改造，充分發(fā)揮中心城區(qū)的現(xiàn)代化城市功能；建立規(guī)范、高效、統(tǒng)一的樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)行為；建立完善的房地產(chǎn)金融體系，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的金融支持；堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，大力推動(dòng)和引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)， 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 30 以投資與拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，把房地產(chǎn)業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) /加強(qiáng)住房產(chǎn)業(yè)化的政策性引導(dǎo)，提高商品住宅的有效供給。 3 加強(qiáng)房地產(chǎn)區(qū)智能化建設(shè)。這樣，的限制性措施從城市規(guī)劃的高度加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的引導(dǎo)。抓好舊城改造建設(shè)，啟動(dòng)西街一井福街一文廟街沿玉壘山一側(cè)歷史文化街區(qū)保護(hù)性開(kāi)發(fā)工作：疏散城市中心區(qū)密度，建設(shè)核心旅游區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，實(shí)現(xiàn)城市功能布局的轉(zhuǎn)變，加快實(shí)施城市西區(qū)建設(shè)。深入挖掘和展現(xiàn)樂(lè)山市悠久的文化內(nèi)涵，建設(shè)具有深厚文化底蘊(yùn)的文明城市。增加城市綠地面積，改善城區(qū)生態(tài)環(huán)境。同時(shí)，要以適當(dāng)?shù)姆绞剑皶r(shí)向社會(huì)發(fā)布市 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 36 場(chǎng)信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資。 加大監(jiān)管力度，依法查處越權(quán)批地、利用集體土地變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與集體經(jīng)濟(jì)組織私下協(xié)議圈占土地等違法、違規(guī)行為。對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 (開(kāi)工報(bào)告 )的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。 要嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售對(duì)象，控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 繼續(xù)加大對(duì)住房建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度 樂(lè)山市政府要認(rèn)真落實(shí)國(guó)家已出臺(tái)的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，全面清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各種不合理收費(fèi)，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、減輕購(gòu)房人負(fù)擔(dān)、支持住房消費(fèi)。 二、建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系，明確“一級(jí)法人，二級(jí)公司，三級(jí)管理”的制度，在開(kāi)發(fā)商統(tǒng)和公司的一級(jí)法人制度下，成立相應(yīng)的二級(jí)公司，如旅游開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司、園林綠化公司、文化公司、廣告公司等，同時(shí)，各公司內(nèi)針對(duì)不同的功能性項(xiàng)目，進(jìn)行部門(mén)化管理，具體負(fù)責(zé)各項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，做到管理組織的扁平化，和信息的有效傳達(dá)。 如提高污水處理和排放水平，強(qiáng)化水流循環(huán)系統(tǒng)的建設(shè)，完善綠色環(huán)保地產(chǎn)的設(shè)施設(shè)備等。以山水為主題的 文化資源基礎(chǔ)，加之佛教、道教文化等各種文化的交融，造就了樂(lè)山市獨(dú)特的城市性格。 因此，樂(lè)山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須充分考慮環(huán)境保護(hù)的前提，不改變自然生態(tài)系統(tǒng)的完整性，力爭(zhēng)促使城市環(huán)境系統(tǒng)的改善，實(shí)現(xiàn)自然景觀系統(tǒng)與城市人文系統(tǒng)的暢通和轉(zhuǎn)換。 以市場(chǎng)為導(dǎo)向，樂(lè)山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)滿足不同消費(fèi)群的不同需求，僅打旅游 牌、休閑牌，或商務(wù)牌、城市牌，都會(huì)忽視其它市場(chǎng)的心理預(yù)期，出牌太多又會(huì)令人無(wú)所適從。 樂(lè)山市有豐富 的水景觀資源，在技術(shù)可行的前提下，具體項(xiàng)目建設(shè)中可以藝術(shù)化、人性化地以水造景，結(jié)合建筑造景、民俗造景，加之依托岷江、大渡河、青衣江、樂(lè)山大佛獨(dú)一無(wú)二的自然與歷史景觀，成為不可復(fù)制的山水社區(qū)。 《樂(lè)山市市城市總體規(guī)劃》也已明確城市的發(fā)展戰(zhàn)略定位是“主動(dòng)融入中心城市經(jīng)濟(jì)圈，當(dāng)奸成都的服務(wù)配套區(qū)”。 第五章 積極開(kāi)拓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資渠道 第一節(jié) 有條件的企業(yè)逐步建立多元化的融資渠道 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 48 黨的第十六屆三中全會(huì)首次提出 “要大力發(fā)展資本市場(chǎng)，擴(kuò)大直接融資比例 ”。 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集性行業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金。只要合作能成功，對(duì)中小企業(yè)來(lái)講是條融資 捷徑。因此，分屬于同一細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)者，他們的需要和欲望極為相似；分屬于不同細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)者對(duì)。目前有一部分民營(yíng)企業(yè)手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。首創(chuàng)的經(jīng)驗(yàn)雖好，但并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都能借鑒的，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方法就有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機(jī)遇，在現(xiàn)有渠道的基礎(chǔ)上向多元 化方向發(fā)展，不僅有利于資金的籌集，還有助于風(fēng)險(xiǎn)的分散。根據(jù)新的規(guī)劃， 15 年后，該市將發(fā)展成為一個(gè)組團(tuán)型大城市，井承擔(dān)起成都市的部分功能。 具體發(fā)展措施； 積極搜集、整理國(guó)內(nèi)外各地的水主題文化藝術(shù)，包括無(wú)形的表演藝術(shù)、歷史演化和有形的藝術(shù)品、器物、模型、影像等，豐富文化展示內(nèi)容。旅游房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、酒店房地產(chǎn)的物業(yè)應(yīng)是樂(lè)山市景區(qū)與城區(qū)的結(jié)合體，是一個(gè)開(kāi)放的社區(qū)系統(tǒng)，其價(jià)值體現(xiàn)在于人氣的聚集，在于打破旅游城市淡旺季的季節(jié)反差，在 24 小時(shí)都有人流、物流和活動(dòng)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目是樂(lè)山市城市有機(jī)體的一部分，其規(guī)劃建設(shè)將是這座遺產(chǎn)城市、旅游城市、文化城市發(fā)展的典范和縮影。因此。進(jìn)行 IS09002 服務(wù)質(zhì)量體系認(rèn)證，通過(guò)制度的規(guī)范來(lái)保障運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量。以加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者、專(zhuān)業(yè)技術(shù)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)三支隊(duì)伍的建設(shè)為重點(diǎn)。 要嚴(yán)格執(zhí)行房屋拆遷 許可制度，完善房屋拆遷補(bǔ)償資金監(jiān)管辦法，切實(shí)保護(hù)被拆遷入的合法權(quán)益。有關(guān)部門(mén)對(duì)購(gòu)房對(duì)象要嚴(yán)格審核，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格要嚴(yán)格審批并加強(qiáng)監(jiān)督，對(duì)違規(guī)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)肅查處，確保經(jīng)濟(jì)適用住房政策切實(shí)落實(shí)到符合條件的中低收入家庭。要認(rèn)真貫徹《住房公積金管理?xiàng)l例》 (國(guó)務(wù)院令第 350 號(hào) )和《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知》(國(guó)發(fā) (2020)12 號(hào) )，完善住房公積金 管理體制和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金支持個(gè)人購(gòu)房的作用。 嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目 樂(lè)山市政府要貫徹落實(shí)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 (國(guó)務(wù)院令第 248 號(hào) )，強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度和項(xiàng)目手冊(cè)制度， 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 37 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)