【正文】 做好城區(qū)危舊房的改造，充分發(fā)揮中心城區(qū)的現(xiàn)代化城市功能；建立規(guī)范、高效、統(tǒng)一的樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)行為；建立完善的房地產(chǎn)金融體系，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的金融支持；堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，大力推動(dòng)和引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)， 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 30 以投資與拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，把房地產(chǎn)業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) /加強(qiáng)住房產(chǎn)業(yè)化的政策性引導(dǎo)，提高商品住宅的有效供給。 從以上幾個(gè)大型商業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況看來(lái)，樂(lè)山的大型商業(yè)業(yè) 態(tài)的發(fā)展任重道遠(yuǎn)。 在樂(lè)山地段并不太好的舊大橋附近，開發(fā)商仿照成都春熙路的模式，開發(fā)的泌水院步行街，本來(lái)創(chuàng)意非常好，可是竣工以后，市場(chǎng)反映平平。 華廈商業(yè)城地處高北門，地理位置十分優(yōu)越，可是淪落到目前的地步，是十分可惜的。 與很多城市不同的主要地方在于 :在不臨街或者由樓層商鋪的利用上存在很大的問(wèn)題 ,據(jù)筆者觀察 ,很多背街或二層以上的商鋪經(jīng)營(yíng)情況都不理想 .除了寥寥幾家較好之外 (一家是玉堂街的文軒連鎖書店 ,一家是本已有名氣的東方眼鏡 ,一家是超市 ),整個(gè)樂(lè)山鮮有亮點(diǎn) .由此可見(jiàn) ,沿街為市的商業(yè)形態(tài)由很大的局限性 . 大型商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢，現(xiàn)有大型商業(yè)形式經(jīng)營(yíng)困難 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 28 據(jù)筆者了解 ,很多的大型商家已經(jīng)進(jìn)入四川的二級(jí)城市 ,比如麥當(dāng)勞進(jìn)入綿陽(yáng)等 ,可是樂(lè)山目前為止沒(méi)有全國(guó)規(guī)模的商家進(jìn)入 .即將要進(jìn)入樂(lè)山的北京華聯(lián)集團(tuán) ,其經(jīng)營(yíng)成敗與否還值得觀察 .這里面固然由樂(lè)山消費(fèi)力的原因 ,但是作為房地產(chǎn)的規(guī)劃引導(dǎo)作用也值得深思。圖示： 通過(guò)對(duì)樂(lè)山市核心商圈不同地段的摸底調(diào)查，得出目前樂(lè)山市具有代表性商鋪?zhàn)赓U價(jià)格： 牛耳橋是進(jìn)出樂(lè)山的北大門 ,其地理位置相當(dāng)重要 ,每天的人流量非常大 ,此處目前是樂(lè)山商品批發(fā)的集散地 ,影響力輻射整個(gè)樂(lè)山 ,由于處于黃金地段 ,各商家爭(zhēng)奪很激烈 ,所以租金也很昂貴 .大致在100 元左右 /平方米 . 與牛耳橋地理位置相類似 的是高北門 ,也是黃金地段 ,唯一不同的是這里主要經(jīng)營(yíng)的是高檔品牌服裝 ,已經(jīng)形成規(guī)模效應(yīng) .其租金和牛耳橋相當(dāng) . 玉堂街在樂(lè)山老城區(qū)由相當(dāng)?shù)挠绊懥?,但是隨著城市的拓展 ,影響力有所減弱 .其租金在 80100 元 /平方米之間 . 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 27 丁冬街也是樂(lè)山的一條主干道 ,但由于地勢(shì)不平坦 ,所以影響了價(jià)值的提升 ,目前租金維持在 50 元 80 元 /平方米之間 目前樂(lè)山在權(quán)力打造的新城市商業(yè)圈主要在樂(lè)山新廣場(chǎng)附近 ,但是由于人氣不足 ,還沒(méi)有在樂(lè)山形成氣候 .其租金也很不穩(wěn)定 . 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展存在的主要問(wèn)題 沿街為市的商業(yè)形式占據(jù)主導(dǎo) 地位 通過(guò)在樂(lè)山市的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其商業(yè)房地產(chǎn)卻仍處在沿街為市的階段，不僅如此，其主要經(jīng)營(yíng)的仍是低端市場(chǎng)用以滿足本地區(qū)消費(fèi)者的產(chǎn)品，樂(lè)山市的商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)仍很傳統(tǒng)。 98 年到 2020 年是樂(lè)山市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的時(shí)期，平均每年的增長(zhǎng)幅 度達(dá)到 8％，這得益于樂(lè)山市旅游市場(chǎng)的快速發(fā)展，帶動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)連鎖發(fā)展。 由于地形及歷史的原因，樂(lè)山其他區(qū)域的商業(yè)發(fā)展并沒(méi)有形成氣候。目前，樂(lè)山市核心的商業(yè)集中于柏楊路 嘉定路 高北門 玉堂街一帶。但樂(lè) 山市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展歷史卻不長(zhǎng)，是伴隨中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展而起步的。而隨著樂(lè)山市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和旅游吸引力的提高，酒店的行業(yè)水平將會(huì)有較高層次的提升，尤其是高星級(jí)酒店、特色酒店，將逐步進(jìn)入完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)階段。金海棠賓館目前仍是樂(lè)山市最高檔的休閑度假場(chǎng)所之一。開業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，但已經(jīng)過(guò)重新裝修。金海棠賓館是典型的新興城市型酒店，主題特色和服務(wù)概念模糊，但商務(wù)會(huì)議與休閑設(shè)施較齊全，目前，樂(lè)山市高規(guī)格的接待基本都放在此。在樂(lè)山市城區(qū)范圍內(nèi)目前有一家（準(zhǔn)四星級(jí)）酒店，其中，金海棠賓館為商務(wù)會(huì)議接待型酒店，主體為一座 13 層建筑，位于樂(lè)山市中心城區(qū)東部邊緣。但目前，樂(lè)山大佛景區(qū)主要吸引的是外地觀光游客，峨眉山山憑借良好的自然生態(tài)環(huán)境，成為四川地區(qū)休閑度假及會(huì)議市場(chǎng)的主 要選擇地之一，產(chǎn)品附加值相對(duì)較高：樂(lè)山市旅游地產(chǎn)發(fā)展緩慢不僅大大落后于峨眉山山旅游房地產(chǎn)，而且也與四川其他旅游景區(qū)的旅游房地產(chǎn)發(fā)展有較大差距，其發(fā)展現(xiàn)狀表現(xiàn)在專業(yè)化程度不高、特色不突出，導(dǎo)致其資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)沒(méi)有發(fā)揮。而樂(lè)山在房地產(chǎn)與旅游資源的結(jié)合上少有成功的案例，據(jù)筆者實(shí)地考察，目前比較成功的有依青衣江而建的山水灣別墅，靠近城市森林的居雅苑，從他們推出市場(chǎng)受到消費(fèi)者的追 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 24 捧來(lái)看，旅游與房地產(chǎn)的結(jié)合還有很大的潛力可挖，需要樂(lè)山各方面的共同努力。 五、房地產(chǎn)產(chǎn)品特色不突出 1 樂(lè)山市旅游房地產(chǎn)主題不突出、發(fā)展緩慢 旅游房地產(chǎn)是結(jié)合了自然旅游資源人文旅游資源和人造旅游景觀為依托，聚集人氣，并借勢(shì)開發(fā)房地產(chǎn)，使之成為旅游、休閑、度假、居住有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)形式。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)違反規(guī)定弄虛作假，干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，政府在管理上的混亂和 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 23 市場(chǎng)服務(wù)上的缺位，危及到工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，加大了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，抑制了市場(chǎng)化的發(fā)展。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較低，市場(chǎng)不夠規(guī)范 首先從土地運(yùn)作方面來(lái)講，國(guó)土資源部 11 號(hào)文件要求土地供應(yīng)實(shí)行“招掛拍“后，仍有大量的存量土地、劃撥土地、違法地進(jìn)入商業(yè)開發(fā)市場(chǎng)，開發(fā)商的巨額暴利正 是來(lái)源于此。不僅對(duì)以后自身的發(fā)展不利，而且也對(duì)樂(lè)山市房地產(chǎn)業(yè)的整體效益，整體形象也不利。與四川同等城市樓盤相比，樂(lè)山市市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)顯得波瀾不驚。本地企業(yè)普遍存在規(guī)模小、專業(yè)性不強(qiáng)。 三、房地產(chǎn)企業(yè)普遍規(guī)模小，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，“短平快”項(xiàng)目居多。外部融資成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要方式。房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足資金需求，更多的資金是通過(guò)外部融資獲得。內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來(lái)支持項(xiàng)目開發(fā)，或通過(guò)多種途徑來(lái)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。所謂 融資方式，是由資金供給部門向資金需求部門轉(zhuǎn)化的途徑和渠道。 房地產(chǎn)融資各種方式均有局限性。這樣，銀行將成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。房地產(chǎn)資金主要來(lái)自銀行貸款 。在巨額的銀行信貸中，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸款比重依然很大。貸款增長(zhǎng)過(guò)猛勢(shì)必造成融資格局進(jìn)一步向銀行貸款傾斜，企業(yè)融資對(duì)銀行貸款的依賴增強(qiáng)，加大銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。 。這三種貸款方式的期限都很短，無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)使房地產(chǎn)開發(fā)、投資需要大量資金，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最關(guān)心的問(wèn)題是融資。 房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)過(guò)程都離不開銀行支持 (在中國(guó)現(xiàn)有的金融體制條件下 )。作為資金密集型的行業(yè)，解決 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 20 好房地產(chǎn)融資問(wèn)題已經(jīng)迫在眉睫。 其四 ，樂(lè)山 房地產(chǎn)出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題及局 部泡沫問(wèn)題得以調(diào)整和控制。該政策對(duì)資金充足的大型房地產(chǎn)企業(yè)利好，有利于房地產(chǎn)企業(yè)向更大規(guī)模發(fā)展，將導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌。在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，不乏有靠關(guān)系或有限資金短平快開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，不僅對(duì)消費(fèi)者不利，對(duì)銀行來(lái)講也存在較大風(fēng)險(xiǎn)。 其三 ，樂(lè)山 房地產(chǎn)行業(yè)有可能重新洗牌。如開發(fā)企業(yè)開始根據(jù)自己開發(fā)能力調(diào)整項(xiàng)目定位。 其一 ， 推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尋求新的融資方式，不僅緩解了銀行信貸壓力，降低了銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，有實(shí)力的企業(yè)開始探討與外資銀行合作。 樂(lè)山 房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實(shí)力的 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 19 企業(yè)少，對(duì)自有資金有限的企業(yè)， “121 號(hào) ” 文件的出臺(tái)等于釜底抽薪。 “121號(hào) ” 文件和 “18 號(hào) ” 文件，是最近幾年出臺(tái)的兩個(gè)關(guān)鍵性文件。 樂(lè)山房地產(chǎn)融資收 “121 號(hào) ” 文件的影響 很大。在 樂(lè)山 房地產(chǎn)業(yè)中，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無(wú)幾，房地產(chǎn)開發(fā)資金直接融資占較小比例。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。 開發(fā)資金仍以銀行貸款 —— 間接融資為主。 盡管有房地產(chǎn)泡沫之爭(zhēng)及央行政策出臺(tái)等因素作用，但開發(fā)資金相對(duì)取得較大程度增長(zhǎng)， 2020 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 18 年 樂(lè)山 房地產(chǎn)到位資金累計(jì)為 92635 萬(wàn) 元，增長(zhǎng) %，是 1995年以來(lái)的最高增幅。在中國(guó)現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，間接融資是主要方式，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。 二、樂(lè)山房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題 2020 年 樂(lè)山 房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，資金是最重要。樂(lè)山樓盤銷售火爆主要反映在住房方面，商鋪的銷售情況并不與住宅對(duì)等，據(jù)調(diào)查，目前樂(lè)山多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的住宅銷售率達(dá)到了 80%，更有不少項(xiàng)目的銷售率達(dá)到了 95%，而樂(lè)山許多樓盤的商鋪銷售率都在 30%左右，反映出樂(lè)山商業(yè)用房的銷售壓力很大。而總的 銷售量為 萬(wàn)平方米。而且，由于樂(lè)山房地產(chǎn)開發(fā)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致開發(fā) 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 17 結(jié)構(gòu)不合理。全 市 商品房空置面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) %，增速比去年同期低 個(gè)百分點(diǎn)。全 市 商品房銷售均價(jià) 1407 元／平方米，其中住宅銷售均價(jià) 1274 元／平方米，市場(chǎng)價(jià)格與去年同期 略有上漲 。 四、 商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn) 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 16 2020 年 ， 樂(lè)山 商品房銷售形勢(shì)較好，商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；其中，住宅 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，且個(gè)人購(gòu)房比例占其總銷售面積的 95%，是拉動(dòng) 樂(lè)山 房地產(chǎn)增長(zhǎng)的主 要?jiǎng)恿Α＿@反映出房地產(chǎn)開發(fā)有充足的資金作 保證 。 其中：住宅 58369 萬(wàn) 元，同比增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 26165 萬(wàn) 元，同比增長(zhǎng) %，辦公樓 及其他 6690 萬(wàn) 元，同比增長(zhǎng) %； 二、 資金到位情況良好 2020 年 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資到位資金 92635 萬(wàn) 元，比去年同期增長(zhǎng) %，其中定金及預(yù)收款到位 39868 元，比去年同期增長(zhǎng) %，占當(dāng) 年 到位資金的比例高達(dá) 43%。 總的來(lái)說(shuō)。而新建商品房?jī)r(jià)格的快速增長(zhǎng)，也迫使許多購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向二手房。前兩個(gè)月，中心城區(qū)的二手房交易達(dá)到 940 宗、 萬(wàn)平方米，分別占總成交量的 54%和 62%，是近兩年來(lái)首次超過(guò)新建商品房。今年前兩個(gè)月，中心城區(qū)的商鋪等非住宅銷售達(dá)到 471 宗、 萬(wàn)平方米 ,分別占銷售總量的 27%和 %,而銷售金額則占前兩月銷售總額的 %,樂(lè)山樓市第一次出現(xiàn)了商鋪銷售金額超過(guò)住宅銷售金額的可喜局面。據(jù)市房地產(chǎn) 交易市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，今年 12 月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易 1737 宗、 27 萬(wàn)平方米，交易總額達(dá) 億元，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長(zhǎng) 95%、 200%、170%。從微觀層面來(lái)看，對(duì)樂(lè)山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及其對(duì)策的研究有助于樂(lè)山企業(yè)更好的把握歷史的趨勢(shì)及現(xiàn)實(shí)的要求，從而更有利于企業(yè)的發(fā)展壯大，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。而房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由 于其關(guān)聯(lián)度大，占用資金多，一直受國(guó)家的高度重視，一直是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，每一項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)總會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)發(fā)展緊鄰景區(qū)的旅游房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)和酒店房地產(chǎn)，完善服務(wù)配套體系，通過(guò)樂(lè)山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)上成熟運(yùn)行的、滿足不同層次需求的旅游線路還不多，特別缺乏吸引高消費(fèi)市場(chǎng)的旅游產(chǎn)品。樂(lè)山市在旅游景區(qū)景點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)上已達(dá)到較高水平，但對(duì)水文化、佛教文化等主題旅游產(chǎn)品的挖掘和包裝還不夠，區(qū)域內(nèi)其他豐富的旅游資源還沒(méi)有合理開發(fā)利用，傳統(tǒng)觀光旅游產(chǎn)品趨于老化， 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 13 餐飲，娛樂(lè)、休閑、度假、會(huì)議、會(huì)展等旅游項(xiàng)目開發(fā)與觀光產(chǎn)品尚未能有機(jī)結(jié)合，旅游產(chǎn)品的吸引力不強(qiáng)。旅游宏觀協(xié)調(diào)管理體制有待完善，統(tǒng)籌開發(fā)力度不夠 ，景區(qū)管理體制改革有待深化，投資主多元化格局未全面形成。旅游環(huán)境氛圍營(yíng)造不夠，作為旅游目的地和旅游服務(wù)接待支撐中心的綜合功能還不完善。旅游過(guò)境地的市場(chǎng)地位勢(shì)必會(huì)制約旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從上面的數(shù)據(jù)可以得出，房地產(chǎn)投資與消費(fèi)已經(jīng)成為樂(lè)山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。房地產(chǎn)投資占全社會(huì)投資比重從 1998 年開始逐年上升， 2020 年達(dá)到27%，商品房銷售額占全社會(huì)消費(fèi)品零售額逐年上升， 2020 年突破20%達(dá)到 21%。 在全國(guó)這樣的大趨勢(shì)下，樂(lè)山市以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資業(yè)也持續(xù)增長(zhǎng)，已基本實(shí)現(xiàn)從數(shù)量擴(kuò)張型向數(shù)量與質(zhì)量并重提高型轉(zhuǎn)變，由粗放型向規(guī)模與集約型轉(zhuǎn)化的變革。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了鋼鐵、建材、交通等一大批行業(yè)發(fā)展，表現(xiàn)出顯著的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和“高增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)群”特征，因此，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。 第四節(jié) 樂(lè)山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 11 一、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 1998 年至 2020 年 ,全國(guó)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率分別為 %、 11%、%、 %、 %，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于 GDP 增長(zhǎng)速度，對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。經(jīng)過(guò)十年的建