【正文】 第 22 頁 共 22 頁。本公司確信該項(xiàng)費(fèi)用對整項(xiàng)發(fā)展計劃的物業(yè)管理有積極的作用及幫助。本公司建議服務(wù)期限自樓宇發(fā)放使用執(zhí)照開始，為期二年，開始二年合約完結(jié)則自動續(xù)約或變動方以三個月通知期終止合約。本公司建議服務(wù)期限由公司被委任開始至樓宇使用執(zhí)照發(fā)放為止?！　?2．租戶聯(lián)系及管理報告　　●大樓管理處將定期發(fā)出通告，報導(dǎo)有關(guān)部門大樓內(nèi)咨訊及其他事項(xiàng)，并將最新或經(jīng)修改的管理規(guī)章告知租戶；　　●本公司物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要用戶，以收集有關(guān)改善管理運(yùn)作的意見及建議；　　●本公司將于每月與業(yè)主舉行例會檢討及報告管理進(jìn)度，另有需要時還可舉行特別會議，商討其他有關(guān)管理問題；　　●本公司將每月提交詳盡的管理報告與業(yè)主審核，內(nèi)容將包括大樓人力資源狀況、租用戶的投訴、租約將期滿的租用戶名單，大樓維修事項(xiàng)、管理費(fèi)用及租金收支表等?！　?0．園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置　　●安排大樓園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承包商處理日常園藝景觀的維護(hù)工作，并挑選廠商供應(yīng)適時的盆栽以改善大樓環(huán)境；　　●在特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排大樓布置，所有計劃將在經(jīng)業(yè)主核準(zhǔn)后方才施行。停車場管理　　●訂定停車場整體經(jīng)營策略，如出租營運(yùn)安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；　　●規(guī)劃停車場的日常管理程序，制定停車場守則及車輛進(jìn)出動線流程。　　7．租務(wù)管理　　●為保障業(yè)主權(quán)益，本公司在被為委任為物業(yè)管理經(jīng)理人后，除前述協(xié)助業(yè)主訂定的租約條款及細(xì)則外，還將在租用戶租約期內(nèi)，向他們提供有關(guān)執(zhí)行租約條文的服務(wù)；　　●在租約有效期內(nèi)，確保租戶遵從租約上所定理的條款，并作定期查核工作；　　●如租戶有欠租或不履行租務(wù)契約條款的行為時，迅速報告業(yè)主以便盡快采取適當(dāng)行動，以保障業(yè)主權(quán)益：　　●在原租戶租約期滿前，代表業(yè)主與租戶洽談并訂定新租約，提供市場的現(xiàn)值租金水平與業(yè)主參考及批核；　　●當(dāng)租戶租約期滿后，本公司將代表業(yè)主收回有關(guān)單位，并建議進(jìn)行適當(dāng)修葺，使之能盡快租出?！　?)管理帳戶　　●本公司將在業(yè)主指定的銀行開設(shè)大樓管理帳戶，以備業(yè)主審核各項(xiàng)開支；　　●除有支出需要外，所有大樓管理金額將存放于專有帳戶，管理金額所獲得的利息將歸入大樓管理帳戶，并特定專供使用于大樓的管理營運(yùn)：　　●本公司每日將提供管理帳戶的銀行收支記錄及結(jié)存給業(yè)主以審核?！　?)處理支出帳目　　●所有大樓內(nèi)的管理運(yùn)作帳目將由駐大樓經(jīng)理審核后交由總公司作最后核準(zhǔn)，一切支出項(xiàng)目將依據(jù)先前通過的大樓管理預(yù)算案所訂定的預(yù)估費(fèi)用予以批核。　　6．財務(wù)管理　　1)大樓管理預(yù)算案　　●管理預(yù)算案主要針對大樓日常運(yùn)作支出，作出評估并制定?！　　癖竟緦⒕幹贫唐诩伴L期修繕計劃，建立機(jī)電維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)及品質(zhì)定位，并備有各類保養(yǎng)報表以達(dá)到特定效果：　　●選擇適合的保養(yǎng)承包商處理定期及大型維修保養(yǎng)計劃，該項(xiàng)計劃將由本公司準(zhǔn)備工程細(xì)則并通過核查程序，由業(yè)主核準(zhǔn)后選定合適廠商?！　?．維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)　　●本公司將全權(quán)負(fù)責(zé)大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作及保養(yǎng)服務(wù)。由同一廠商承包大樓清潔服務(wù)還可節(jié)省大樓營運(yùn)支出，使公共地方的清潔費(fèi)用更有競爭能力。本公司將設(shè)有罰則以規(guī)眼廠商的服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì)，罰則記錄將定期審核以確定清潔費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。4．清潔服務(wù)　　●本公司將擬定大樓清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如建材的類別、位置、清潔次數(shù)及所需員工等；　　●公司還將擬定清潔服務(wù)條款，以便進(jìn)行招標(biāo)所承包的清潔及垃圾清運(yùn)服務(wù)；本公司憑借以往經(jīng)驗(yàn)及曾經(jīng)處理的大樓，定必能獲得具有競爭價格的清潔服務(wù)合約，使業(yè)主能以合理費(fèi)用而達(dá)成理想成效?！　　駷榇_保**物業(yè)的保安服務(wù)能達(dá)到預(yù)定的效果，本公司將定期與業(yè)主代表舉行會議商討大樓保安問題?！　”０卜?wù)　　●聘請適合員工并輔以專業(yè)訓(xùn)練，依本公司以往經(jīng)驗(yàn)，直接聘任管理售貨員可免卻因外包承包商產(chǎn)生的管理問題，如員工流動性，缺乏歸屬感及對大樓的認(rèn)知等?！　、芡＼噲龉芾韱T　　●控制停車場管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施；　　●記錄日常進(jìn)出大樓車輛資料及協(xié)調(diào)貨運(yùn)車輛上啟運(yùn)裝卸貨物工作；　　●上／下班時協(xié)助疏導(dǎo)通道車輛流量：　　●停車場內(nèi)如發(fā)生意外，應(yīng)知悉處理步驟；　　●如發(fā)現(xiàn)有可疑人士在停車場內(nèi)徘徊時，應(yīng)立即呼喚其他管理員工到場協(xié)助；　　●對停車場停放的車輛，如有警號長鳴時，應(yīng)立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內(nèi)；　　●未經(jīng)主管同意，切勿代客停車；　　●工作時必須穿上反光背心制服，以確保安全?！　、谖飿I(yè)管理員　　●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線；　　●隨時保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時必須保持鎮(zhèn)定；　　●絕對服從合理的工作指示：　　●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管；　　●盡量避免使用武力，有需要時應(yīng)召喚其他值勤人士支援；　　●下班時如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時到達(dá)，不可離開崗位，并通知主管代安排接班。本公司將負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各管理員工的專業(yè)管理知識，使其能在理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。本公司總公司物業(yè)管理部專責(zé)人員將會同駐物業(yè)主管定期與業(yè)主溝通及檢討有關(guān)各項(xiàng)管理運(yùn)作事務(wù)?！　、?*物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場主管／其他管理人員　　本公司在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進(jìn)駐大廈統(tǒng)籌及處理日常管理事宜?！　〈髽枪芾砣肆Y料　　●配合大樓所需，聘請及培訓(xùn)合適員工負(fù)責(zé)日常管理，保安及維修等工作以確保高品質(zhì)服務(wù)素質(zhì)；　　●制定員工編制表，當(dāng)值時間表，員工手冊及各項(xiàng)運(yùn)作報告等；　　●在大樓正式營運(yùn)前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)作，配合日后管理服務(wù)?！　《?、物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)本公司可在大樓落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)，各項(xiàng)服務(wù)如下：　　(一)物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)　　v大樓保險事宜　　v大樓