【正文】 （2）項(xiàng)目主管單位應(yīng)抓緊項(xiàng)目有關(guān)配套工作，壓縮審批程序，縮短申請周期，盡快落實(shí)配套資金，為項(xiàng)目的前期工作提供資金保障，加快工作進(jìn)度，提高工作效率，使項(xiàng)目的建設(shè)少走彎路，早建設(shè)、早投產(chǎn)、早見效。三、結(jié)論與建議 經(jīng)過充分分析與論證，得到以下結(jié)論： （1）項(xiàng)目建設(shè)條件良好，廠區(qū)規(guī)劃科學(xué)，各種設(shè)備配置合理； （2）項(xiàng)目具有很好的經(jīng)濟(jì)和社會效益； 綜上所述，該項(xiàng)目立項(xiàng)明確，具有良好的經(jīng)濟(jì)和社會等各項(xiàng)效益，項(xiàng)目是可行的。2．存在問題 雖然從長期來分析，本項(xiàng)目市場前景廣闊，但是從目前形勢分析，市場具有一定的不確定性。另一方面，本項(xiàng)目符合國家政策及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，另外，當(dāng)?shù)鼐用駥Υ隧?xiàng)目的建設(shè)也表示支持。第十九章 物流倉儲項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議一、物流倉儲項(xiàng)目推薦方案的總體描述 本項(xiàng)目計劃占地面積70畝，建筑面積40000平方米，投資700萬元，建設(shè)期為1年，建成運(yùn)營后，年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入200萬元,年實(shí)現(xiàn)凈利潤90多萬元,%，不含建設(shè)期的動態(tài)投資收回期為8年，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 為避免企業(yè)在發(fā)生意外及其它各種不可抗拒因素給企業(yè)造成損失，將在財務(wù)預(yù)算中撥出?？睿徺I各種保險以規(guī)避可能遇到的風(fēng)險。建立相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格規(guī)章制度，把可能發(fā)生的損失降到最低程度。實(shí)行嚴(yán)格的資金借貸和運(yùn)用審批制度，根據(jù)公司發(fā)展情況和資金市場成本變化，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)； 使投資項(xiàng)目盡快產(chǎn)生效益，提高資產(chǎn)盈利能力，降低投資風(fēng)險； 加強(qiáng)對業(yè)務(wù)收入、業(yè)務(wù)支出、日?，F(xiàn)金等的管理，在保持較高的流動性的基礎(chǔ)上，減少資金占用，為公司擴(kuò)大投資提供現(xiàn)金流； 加大資本運(yùn)營的力度，構(gòu)筑和拓寬暢通的融資渠道，為企業(yè)的資金供應(yīng)建立穩(wěn)固的渠道，為公司的發(fā)展不斷輸入資金，同時完善公司自身的“造血”機(jī)制； 加強(qiáng)對資金運(yùn)行情況的監(jiān)控，最大限度地提高資金使用效率； 216。 9）優(yōu)化人力資源管理，提升組織能力，確保戰(zhàn)略實(shí)施 10）全面收集、整理、分析和展現(xiàn)數(shù)據(jù)，支持管理決策。 7）實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與工作流整合，流程推動業(yè)務(wù)，提高辦公效率。 4）建立科學(xué)、實(shí)時、準(zhǔn)確的成本核算體系和統(tǒng)計分析體系，滿足經(jīng)營分析、績效考核和管理決策需要 5）實(shí)現(xiàn)全過程的客戶關(guān)系管理，密切顧客聯(lián)系，科學(xué)進(jìn)行顧客需求和行為分析，提高顧客滿意度和忠誠度。 （2）應(yīng)對市場風(fēng)險的對策： 現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)已步入以顧客為核心的3C時代（顧客、競爭、變化），面對商品市場的激烈競爭和飛速變化，商品物流企業(yè)正在不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理，實(shí)現(xiàn)以服務(wù)為中心的轉(zhuǎn)型，包括發(fā)展電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化營銷；拓展銷售渠道，推進(jìn)集團(tuán)化管理；發(fā)展加工中心，強(qiáng)化生產(chǎn)/質(zhì)量管理等等。如何減少管理風(fēng)險是本項(xiàng)目運(yùn)行過程中必須予以關(guān)注的。 本項(xiàng)目融資成功后，相應(yīng)在項(xiàng)目管理、資金運(yùn)籌等諸多方面對合作公司均提出了高的要求。 作為物流行業(yè)，本項(xiàng)目的財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施之前，實(shí)施后財務(wù)風(fēng)險較小。財務(wù)風(fēng)險來源于企業(yè)資金利潤率和借入資金利息率差額上的不確定因素以及借入資金與自有資金的比例的大小。因此油價風(fēng)險對于物流行業(yè)來說不容小覷。由于本項(xiàng)目的盈利水平與其行業(yè)的市場需求情況密切相關(guān)，因此受商品需求的變動，本項(xiàng)目的業(yè)績也會受到影響。 2）需求變動。隨著潛在進(jìn)入者與行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有競爭對手兩種競爭力量的逐步加劇，我國物流行業(yè)具有營運(yùn)主體多、小、散、亂，市場競爭較為激烈且處于無序狀態(tài)的特點(diǎn)。 （2）市場風(fēng)險 市場風(fēng)險是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動，這些因素來自公司外部，是公司無法控制和回避的。而建筑行業(yè)歷來都是商品的一項(xiàng)重要的消費(fèi)市場。23日，對于個別商業(yè)銀行二套房貸款業(yè)務(wù)中的各類違規(guī)問題，銀監(jiān)會強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸，27日，銀監(jiān)會公布了《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》，30日又公布了《流動資金貸款管理暫行辦法》。 目前，央行已經(jīng)強(qiáng)調(diào)，要堅定不移地繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，鞏固經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢頭，這在一定程度上堅定了投資者的信心，市場仍有一個寬松的貨幣環(huán)境。 2）信貸政策風(fēng)險 針對于物流行業(yè)，其與商品的消費(fèi)量緊密相關(guān)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)條件的變化，是指國家經(jīng)濟(jì)制度的變革、經(jīng)濟(jì)法規(guī)和經(jīng)濟(jì)政策的修改、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整及經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的波動。二、物流倉儲項(xiàng)目風(fēng)險程度分析 （1）政策風(fēng)險 1）宏觀政策風(fēng)險 經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險是指在建設(shè)期或經(jīng)營期內(nèi)，由于所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件的變化，致使實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益與預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益相背離。第十八章 物流倉儲項(xiàng)目風(fēng)險分析一、物流倉儲項(xiàng)目主要風(fēng)險因素識別 項(xiàng)目風(fēng)險通常包括以下方面：政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、客戶風(fēng)險、資金風(fēng)險、配套風(fēng)險、協(xié)作風(fēng)險。三、物流倉儲項(xiàng)目社會風(fēng)險分析 所謂社會風(fēng)險，是指因個人或單位的行為，包括過失行為，不當(dāng)行為及故意行為對社會生產(chǎn)及人們生活造成損失的風(fēng)險，由于當(dāng)?shù)卣途用駥Ρ卷?xiàng)目的建設(shè)基本沒有反對意見，因此，本項(xiàng)目社會風(fēng)險較小。2．物流倉儲項(xiàng)目各級組織對項(xiàng)目的態(tài)度及支持程度 本項(xiàng)目建設(shè)得到了當(dāng)?shù)卣块T的大力支持，當(dāng)?shù)卣硎荆敢鉃楸卷?xiàng)目的建設(shè)提供交通、電力、通訊、供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件。二、物流倉儲項(xiàng)目與所在地互適性分析1．物流倉儲項(xiàng)目利益群體對項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度 分析預(yù)測與項(xiàng)目直接相關(guān)的不同利益群體對項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的態(tài)度，選擇可以促使項(xiàng)目成功的各利益群體的參與方式，對可能阻礙項(xiàng)目存在與發(fā)展的因素提出防范措施。本項(xiàng)目的實(shí)施，對于滿足市場需求有重要意義。七、物流倉儲項(xiàng)目財務(wù)評價結(jié)論財務(wù)收益評價表明，在收益計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值大于0，%，大于風(fēng)險資本回報率（10%），清償能力強(qiáng)，項(xiàng)目效益較可觀，大有市場潛力，由于受營業(yè)收入變化影響較大，故市場風(fēng)險較大。 %，選取固定資產(chǎn)、經(jīng)營成本以及營業(yè)收入作為變動因素進(jìn)行內(nèi)部收益率IRR的敏感性分析。敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。由于項(xiàng)目具有很高的投資利潤率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行業(yè)水平，說明本項(xiàng)目在財務(wù)上可行。它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。本項(xiàng)目投資回收期較短，說明項(xiàng)目能回收投資資金的能力強(qiáng)。因?yàn)轫?xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明本項(xiàng)目從財務(wù)角度分析是可行的。 2)財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準(zhǔn)收益率，將項(xiàng)目計算期10年內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。代表了項(xiàng)目占用資金預(yù)期可獲得的收益率，可以用來衡量投資的回報水平。二、物流倉儲項(xiàng)目營業(yè)收入估算表1 項(xiàng)目營業(yè)收入及稅金估算表單位：萬元序號項(xiàng)目2013201420152016201720181營業(yè)收入480960960960960960倉儲收入380760760760760760吊費(fèi)收入1002002002002002002營業(yè)稅金及附加153030303030營業(yè)稅（5%）244848484848城市維護(hù)建設(shè)稅（1%）教育費(fèi)附加（3%） 表2 項(xiàng)目銷售收入及稅金估算表續(xù)表單位：萬元序號項(xiàng)目201720182019202020211營業(yè)收入960960960960960倉儲收入760760760760760吊費(fèi)收入2002002002002002營業(yè)稅金及附加3030303030營業(yè)稅（5%）4848484848城市維護(hù)建設(shè)稅（1%）教育費(fèi)附加（3%）三、物流倉儲項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表3 總成本費(fèi)用估算表單位：萬元序號項(xiàng)目2012201320142015201620171經(jīng)營成本50100 100 100 100 100 營業(yè)費(fèi)用255050505050管理費(fèi)用153030303030燃料動力費(fèi)91818181818維護(hù)費(fèi)1010101010其它1222222折舊費(fèi)20202020201+2總成本費(fèi)用50230230230230230表4 總成本費(fèi)用估算表續(xù)表單位：萬元序號項(xiàng)目201820192020202120221經(jīng)營成本100 100 100 100 100 營業(yè)費(fèi)用5050505050管理費(fèi)用3030303030燃料動力費(fèi)1818181818維護(hù)費(fèi)1010101010其它222222折舊費(fèi)20202020201+2總成本費(fèi)用230230230230230四、物流倉儲項(xiàng)目財務(wù)評價報表1．物流倉儲項(xiàng)目財務(wù)現(xiàn)金流量表 表5 項(xiàng)目財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號項(xiàng)目2013201420152016201720181現(xiàn)金流入480 960960960960960營業(yè)收入480960960960960960回收固定資產(chǎn)余值　　　　　　回收流動資金　　　　　　2現(xiàn)金流出665 16510050 50 50 固定資產(chǎn)投資700　　　　流動資金5050 0 0 0 0 經(jīng)營成本50100 100 100 100 100 營業(yè)稅金及附加153030303030所得稅50 100 1001001001003凈現(xiàn)金流量(12) 4累計凈現(xiàn)金流量 5所得稅前凈現(xiàn)金流量 334. 374. 6所得稅前累計凈現(xiàn)金流量 7凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 8累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 1533. 9所得稅前凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 2555 10累計稅前凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 1308 3862 表6 項(xiàng)目財務(wù)現(xiàn)金流量表續(xù)表 單位：萬元序號項(xiàng)目201920202021