【正文】 0%15%固定資產(chǎn)%%%%%%%經(jīng)營成本%%%%%%%營業(yè)收入%%%%%%%圖2 敏感性分析圖 通過固定資產(chǎn)、經(jīng)營成本、營業(yè)收入變化對IRR的影響看出，營業(yè)收入是IRR變動最敏感的因素，其次是固定資產(chǎn)，而經(jīng)營成本對IRR的影響敏感性相對較弱。七、物流倉儲項目財務(wù)評價結(jié)論財務(wù)收益評價表明，在收益計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值大于0，%，大于風險資本回報率（10%），清償能力強，項目效益較可觀，大有市場潛力，由于受營業(yè)收入變化影響較大，故市場風險較大。總之，該項目在經(jīng)濟上是可行的。本項目的實施，對于滿足市場需求有重要意義。第十七章 物流倉儲項目社會評價一、物流倉儲項目對社會的影響分析 本項目的建設(shè)能夠為當?shù)厣唐沸袠I(yè)提供專業(yè)化的服務(wù)，加快當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，促進居民就業(yè)，增加當?shù)鼐用竦氖杖?，增加國家財政稅收，因此，具有良好的社會效益，對社會產(chǎn)生較好的影響。二、物流倉儲項目與所在地互適性分析1．物流倉儲項目利益群體對項目的態(tài)度及參與程度 分析預測與項目直接相關(guān)的不同利益群體對項目建設(shè)和運營的態(tài)度，選擇可以促使項目成功的各利益群體的參與方式，對可能阻礙項目存在與發(fā)展的因素提出防范措施。 經(jīng)調(diào)查了解到，得到了當?shù)厣唐菲髽I(yè)的認可，大多數(shù)居民對本項目建設(shè)表示支持，只有極少數(shù)居民對本項目表示排斥，其主要原因是擔心項目的建設(shè)對當?shù)丨h(huán)境造成破壞。2．物流倉儲項目各級組織對項目的態(tài)度及支持程度 本項目建設(shè)得到了當?shù)卣块T的大力支持，當?shù)卣硎?，愿意為本項目的建設(shè)提供交通、電力、通訊、供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件。3．物流倉儲項目地區(qū)文化狀況對項目的適應程度 本項目建設(shè)地為龍場鎮(zhèn)，當?shù)鼐用袢菀捉邮苄率虑椋虼?，當?shù)匚幕瘜Ρ卷椖康倪m應程度良好。三、物流倉儲項目社會風險分析 所謂社會風險，是指因個人或單位的行為，包括過失行為，不當行為及故意行為對社會生產(chǎn)及人們生活造成損失的風險，由于當?shù)卣途用駥Ρ卷椖康慕ㄔO(shè)基本沒有反對意見，因此，本項目社會風險較小。四、物流倉儲項目社會評價結(jié)論從以上分析可以得到，本項目建設(shè)具有良好的社會效益，得到了政府和當?shù)囟鄶?shù)居民的認同，社會風險較小，因此，從社會評價的角度來分析，本項目是可行的。第十八章 物流倉儲項目風險分析一、物流倉儲項目主要風險因素識別 項目風險通常包括以下方面：政策風險、市場風險、環(huán)境風險、技術(shù)風險、客戶風險、資金風險、配套風險、協(xié)作風險。本項目主要潛在風險包括：政策風險、市場風險、財務(wù)風險、管理風險。二、物流倉儲項目風險程度分析 （1）政策風險 1）宏觀政策風險 經(jīng)濟政策風險是指在建設(shè)期或經(jīng)營期內(nèi)，由于所處的經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟條件的變化，致使實際的經(jīng)濟效益與預期的經(jīng)濟效益相背離。對經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟條件，應以宏觀和微觀兩個角度進行考察。宏觀經(jīng)濟環(huán)境與經(jīng)濟條件的變化，是指國家經(jīng)濟制度的變革、經(jīng)濟法規(guī)和經(jīng)濟政策的修改、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整及經(jīng)濟發(fā)展速度的波動。 從本項目來看，公司面臨一般企業(yè)共有的政策風險，包括國家宏觀調(diào)控政策，財政貨幣政策，稅收政策，可能對項目今后的運作產(chǎn)生影響。 2）信貸政策風險 針對于物流行業(yè)，其與商品的消費量緊密相關(guān)。商品消費量受政策的波動也會傳導給商品物流行業(yè)。 目前，央行已經(jīng)強調(diào)，要堅定不移地繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，鞏固經(jīng)濟企穩(wěn)回升勢頭，這在一定程度上堅定了投資者的信心，市場仍有一個寬松的貨幣環(huán)境。 但是，銀監(jiān)會四度公開強調(diào)防控信貸風險：7月17日，銀監(jiān)會主席劉明康強調(diào)要特別防范項目資本金不實或不足風險、票據(jù)融資風險、貸款集中度風險和房地產(chǎn)市場風險等新的風險點。23日，對于個別商業(yè)銀行二套房貸款業(yè)務(wù)中的各類違規(guī)問題，銀監(jiān)會強調(diào)要嚴格執(zhí)行二套房貸，27日，銀監(jiān)會公布了《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》，30日又公布了《流動資金貸款管理暫行辦法》。央行四次強調(diào)防范信貸風險，讓房產(chǎn)開發(fā)商們感覺到政策的變化，而樓市、股市熱錢的流入使得政策上會更加予以控制防范，這樣使得樓市熱錢有逃脫的可能，樓市高漲的同時面臨著風險。而建筑行業(yè)歷來都是商品的一項重要的消費市場。因此通過傳導機制必然會對商品物流行業(yè)形成一定的風險。 （2）市場風險 市場風險是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動，這些因素來自公司外部，是公司無法控制和回避的。從本項目來看，公司面臨市場風險有： 1）市場價格波動。隨著潛在進入者與行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有競爭對手兩種競爭力量的逐步加劇，我國物流行業(yè)具有營運主體多、小、散、亂，市場競爭較為激烈且處于無序狀態(tài)的特點。因此物流企業(yè)為了生存及競爭的需要，會采取“價格戰(zhàn)”策略打擊競爭對手，因而引起公司產(chǎn)品價格波動，進而影響公司收益。 2）需求變動。由于經(jīng)濟的周期性波動會對市場產(chǎn)品需求帶來行情的波動。由于本項目的盈利水平與其行業(yè)的市場需求情況密切相關(guān)，因此受商品需求的變動，本項目的業(yè)績也會受到影響。 3）油價風險 油價的波動影響物流企業(yè)運輸?shù)某杀緩亩绊懳锪髌髽I(yè)的運營成本。因此油價風險對于物流行業(yè)來說不容小覷。 （3）財務(wù)風險 財務(wù)風險是指企業(yè)由于不同的資本結(jié)構(gòu)而對企業(yè)投資者的收益產(chǎn)生的不確定影響。財務(wù)風險來源于企業(yè)資金利潤率和借入資金利息率差額上的不確定因素以及借入資金與自有資金的比例的大小。借入資金比例越大，風險程度越大；反之則越小。 作為物流行業(yè)，本項目的財務(wù)風險主要體現(xiàn)在項目實施之前，實施后財務(wù)風險較小。 （4）管理風險 項目的實施有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在這期間如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒的意外事件或某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題以及宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生較大的變化，公司組織結(jié)構(gòu)、管理方法可能不適應不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，將會大大影響項目的進展或收益。 本項目融資成功后，相應在項目管理、資金運籌等諸多方面對合作公司均提出了高的要求。公司內(nèi)部管理中存在諸如成本控制、人員變動、資金運營等方面的不確定性，將為公司的運營帶來風險。如何減少管理風險是本項目運行過程中必須予以關(guān)注的。三、物流倉儲項目風險防范和降低風險對策 （1）應對政策風險的對策： 公司將在國家各項經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策的指導下，匯聚各方信息，提煉最佳方案，統(tǒng)一指揮調(diào)度，合理確定公司發(fā)展目標和戰(zhàn)略； 加強內(nèi)部管理，提高服務(wù)管理水平，降低營運成本，努力提高經(jīng)營效率，形成公司的獨特優(yōu)勢，增強抵御政策風險的能力。 （2）應對市場風險的對策： 現(xiàn)代市場經(jīng)濟已步入以顧客為核心的3C時代（顧客、競爭、變化），面對商品市場的激烈競爭和飛速變化，商品物流企業(yè)正在不斷強化內(nèi)部管理，實現(xiàn)以服務(wù)為中心的轉(zhuǎn)型，包括發(fā)展電子商務(wù)，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化營銷；拓展銷售渠道，推進集團化管理；發(fā)展加工中心，強化生產(chǎn)/質(zhì)量管理等等。 1）規(guī)范內(nèi)部管理，固化運作流程，實現(xiàn)對經(jīng)營流程各環(huán)節(jié)的優(yōu)化和控制，提高企業(yè)管控水平，降低經(jīng)營風險 2）搭建統(tǒng)一的業(yè)務(wù)應用平臺，實現(xiàn)商品采購、銷售、倉儲、配送、技術(shù)開發(fā)、質(zhì)量、計量檢斤、加工的集成管理和數(shù)據(jù)共享，幫助企業(yè)科學制定銷售、采購、加工和配送計劃，提高整個供應鏈系統(tǒng)的能觀性和能控性…… 3）財務(wù)數(shù)據(jù)從業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)自動生成，財務(wù)業(yè)務(wù)一體化，提高財務(wù)核算、財務(wù)分析和資金周轉(zhuǎn)效率。 4）建立科學、實時、準確的成本核算體系和統(tǒng)計分析體系，滿足經(jīng)營分析、績效考核和管理決策需要 5）實現(xiàn)全過程的客戶關(guān)系管理，密切顧客聯(lián)系，科學進行顧客需求和行為分析，提高顧客滿意度和忠誠度。 6）實現(xiàn)與供應商流程、數(shù)據(jù)集成，密切供應商聯(lián)系，及時掌握資金和訂貨動態(tài)。 7）實現(xiàn)業(yè)務(wù)與工作流整合，流程推動業(yè)務(wù)，提高辦公效率。 8）發(fā)展電子商務(wù)，實現(xiàn)網(wǎng)上銷售、競價、狀態(tài)查詢、資金結(jié)算。 9）優(yōu)化人力資源管理，提升組織能力，確保戰(zhàn)略實施 10）全面收集、整理、分析和展現(xiàn)數(shù)據(jù)，支持管理決策。 （3）應對財務(wù)風險的對策： 216。實行嚴格的資金借貸和運用審批制度，根據(jù)公司發(fā)展情況和資金市場成本變化，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)； 使投資項目盡快產(chǎn)生效益，提高資產(chǎn)盈利能力，降低投資風險； 加強對業(yè)務(wù)收入、業(yè)務(wù)支出、日?，F(xiàn)金等的管理，在保持較高的流動性的基礎(chǔ)上，減少資金占用，為公司擴大投資提供現(xiàn)金流； 加大資本運營的力度，構(gòu)筑和拓寬暢通的融資渠道，為企業(yè)的資金供應建立穩(wěn)固的渠道，為公司的發(fā)展不斷輸入資金，同時完善公司自身的“造血”機制； 加強對資金運行情況的監(jiān)控，最大限度地提高資金使用效率； 216。實施財務(wù)預決算制度； 216。建立相應的風險預警機制，加強內(nèi)部管理，嚴格規(guī)章制度，把可能發(fā)生的損失降到最低程度。 不可抗拒因素造成的風險，包括各種自然災害、火災、戰(zhàn)爭、政策變化、人為事故等。 為避免企業(yè)在發(fā)生意外及其它各種不可抗拒因素給企業(yè)造成損失，將在財務(wù)預算中撥出專款，購買各種保險以規(guī)避可能遇到的風險。 （4）應對管理風險的對策： 項目融資成功后，吸收具有豐富投資管理、運營管理方面經(jīng)驗的專業(yè)人才進入公司管理層； 規(guī)范公司治理，制定完善各項管理制度，保障股東和投資者的合法權(quán)益； 加強對管理人員組織結(jié)構(gòu)、管理制度、管理方法等方面的內(nèi)部培訓、外部培訓，提高其整體素質(zhì)和經(jīng)營管理水平； 推行目標成本全面管理，加強成本控制； 倡導組織創(chuàng)新、思想創(chuàng)新，以適應不斷變化的外部環(huán)境。第十九章 物流倉儲項目可行性研究結(jié)論與建議一、物流倉儲項目推薦方案的總體描述 本項目計劃占地面積70畝，建筑面積40000平方米，投資700萬元，建設(shè)期為1年，建成運營后，年實現(xiàn)營業(yè)收入200萬元,年實現(xiàn)凈利潤90多萬元,%，不含建設(shè)期的動態(tài)投資收回期為8年，具有良好的經(jīng)濟效益。二、物流倉儲項目推薦方案的優(yōu)缺點描述1．優(yōu)點 本項目經(jīng)濟效益好，投資回收期短，具有較強的市場針對性，從財務(wù)角度分析具有良好的社會經(jīng)濟效益。另一方面，本項目符合國家政策及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，另外，當?shù)鼐用駥Υ隧椖康慕ㄔO(shè)也表示支持。本項目建成后能夠帶動當?shù)厣唐焚Q(mào)易發(fā)展，提高當?shù)鼐用窬蜆I(yè)水平。2．存在問題 雖然從長期來分析，本項目市場前景廣闊，但是從目前形勢分析，市場具有一定的不確定性。目前，商品貿(mào)易商、期貨商等對第三方物流倉儲認知程度較低。三、結(jié)論與建議 經(jīng)過充分分析與論證，得到以下結(jié)論： （1）項目建設(shè)條件良好，廠區(qū)規(guī)劃科學，各種設(shè)備配置合理； （2）項目具有很好的經(jīng)濟和社會效益； 綜上所述，該項目立項明確，具有良好的經(jīng)濟和社會等各項效益，項目是可行的。 另外，對本項目的建議如下： （1）項目承建單位應加強項目的組織管理，配備專人進行項目前期準備工作，抓好項目的考察、論證、申請立項、資金籌措、工作人員培訓等工作，確保項目的健全、穩(wěn)定的實施，如期取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 （2）項目主管單位應抓緊項目有關(guān)配套工作，壓縮審批程序，縮短申請周期，盡快落實配套資金，為項目的前期工作提供資金保障，加快工作進度，提高工作效率，使項目的建設(shè)少走彎路，早建設(shè)、早投產(chǎn)、早見效。第 44 頁 共 46 頁