【正文】 同時(shí)市場調(diào)查是一件相當(dāng)艱苦的事情，調(diào)查人員需要克服自身的弱點(diǎn)，保持積極樂 觀的向上精神，克服在調(diào)查過程中會(huì)遇到的冷遇甚至嘲諷，努力進(jìn)取，最終獲得滿意的回報(bào)。 言語技巧的磨練 對(duì)于調(diào)查人員來講，良好的語言技巧非常重要，在調(diào)查交談過程中，語言出擊是否恰當(dāng)，是 否適時(shí)地應(yīng)用旁敲側(cè)擊、反問法等技巧，對(duì)調(diào)查結(jié)果都會(huì)有很重要的影響。因此需要以誠懇的態(tài)度，謙遜的精神 來培養(yǎng)一點(diǎn)一滴的人際關(guān)系。 八、市場調(diào)查人員的條件與素質(zhì) 房地產(chǎn)的市場調(diào)查中最長運(yùn)用的方法是詢問法與觀察法，市場調(diào)查人員要做到很好地 應(yīng)用這兩種方法，需要優(yōu)秀的培訓(xùn)和市場經(jīng)驗(yàn)，戰(zhàn)況激烈的房地產(chǎn)營銷銷售狀況一般是機(jī)密不會(huì)輕易泄漏，銷售狀況最迫切了解，市場調(diào)查人員除非具有良好的動(dòng)力，否則是無法查知正確的銷售率的，調(diào)查人員的素質(zhì)非常重要，一般應(yīng)當(dāng)具備如下幾點(diǎn)基本修養(yǎng)： 房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí) 這是最基本的，要不斷下功夫研究，并能旁及相關(guān)知識(shí)，如經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、相關(guān)法規(guī)、廣告學(xué)等學(xué)科。以上房地產(chǎn)市場調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)查工作只具有一般性指導(dǎo)意義。 撰寫調(diào)查報(bào)告應(yīng)做到： 客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果；報(bào)告內(nèi)容簡明扼要，重點(diǎn)突 出；文字精練，用語中肯；結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)；在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報(bào)告，提供給決策者。因此，報(bào)告的準(zhǔn)備必須詳盡，扼要而屬實(shí)。通常樣本的平均數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差越小，則樣本平均數(shù)與總體群平均數(shù)的差異就越小，樣本平均數(shù)的可靠性就越大。 （ 4）、分析與解釋：因?yàn)榻^大 多數(shù)資料的收集均取自樣本，故樣本的可靠性必須測(cè)定。 從被調(diào)查者處收集來的資料千差萬別，在編制調(diào)查報(bào)告自前，必須先進(jìn)性資料的整理，這樣做也有利于資料的保存。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，有系統(tǒng)地制成各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資料和誤差，剔除那些錯(cuò)誤的資料；之后要對(duì)資料進(jìn)行評(píng)定，以確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。首先，要進(jìn)行編輯整理。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)查人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。 五、 現(xiàn)場調(diào)查 現(xiàn)場調(diào)查即按調(diào)查計(jì)劃通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獲取原始資料和收集由他人整理過的次級(jí)資料。例如地況調(diào)查表選取中等價(jià)格不太高也不太低的土地為調(diào)查對(duì)象； （ 3）、分層抽樣法分層抽樣法是將全體按照某種分類標(biāo)準(zhǔn)（如性別、職業(yè)、收入、家庭狀況等級(jí)）分為若干組，每一組稱為一層。常用的抽樣法有等距抽樣、任意抽樣、利用隨機(jī)號(hào)碼表； （ 2）、計(jì)劃抽樣法 計(jì)劃抽樣法是按照某種標(biāo)準(zhǔn)，從全體對(duì)象中選取若干數(shù)目作為樣本。因此要在全部消費(fèi)者中，選擇一部分具有代表性的進(jìn)行調(diào)查，即選樣或抽樣調(diào)查。問題的銜接要合理 而自然，避免因主題的改變?cè)斐杀徽{(diào)查人理解上的混淆。 ⑤ 注意問題的排列順序。③ 問題的文字間不要使用有引導(dǎo)性的問句，不要含有暗示。 ② 問題本身不用模棱兩可的話語，運(yùn)用簡單通俗的文字。目前，業(yè)內(nèi)的市場調(diào)查，大部分都忽略了市場調(diào)查表，造成調(diào)查結(jié)果不理想。一旦明確下來，參加實(shí)施地的調(diào)查人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行工 作，以保證調(diào)查質(zhì)量。 房地產(chǎn)市場調(diào)查中普通采用抽樣調(diào)查，即從被調(diào)查總體中選擇部分樣本進(jìn)行調(diào)查，并用樣本特性推斷總體特性。 （ 3）、房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款 額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。 （ 1）、當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地 產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等項(xiàng)目。調(diào)查表及問卷的設(shè)計(jì)既要具有科學(xué)性又要肯有藝術(shù)性，以利市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。為了證實(shí)此命題的正確與否，決定采用重點(diǎn)調(diào)查法，并配合個(gè)人訪問法的調(diào)查和電話調(diào)查和電話調(diào)查法來進(jìn)行調(diào)查研究。 調(diào)查設(shè)計(jì) 根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實(shí)施的計(jì)劃。電話調(diào)查可以用來核實(shí)銷售率的虛實(shí)，假借客戶 購屋的名義詢問，可以得到不少有價(jià)值的資料； c、通訊調(diào)查：給已經(jīng)積累的客戶發(fā)調(diào)查信函，對(duì)某一項(xiàng)事件進(jìn)行調(diào)查，此種方法時(shí)效性較差，沒有相當(dāng)必要的理由較少用到。對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的市場調(diào)查人員，常能在閑聊和談笑風(fēng)生中了解個(gè)案的銷售情況和有關(guān)資料，給公司提供寶貴的參考。原始資料的搜集一般最常用的方法： A、調(diào)查法： a、人員調(diào)查法：此方法是 目前房地產(chǎn)業(yè)用的最多而且被認(rèn)為最必要與最有效的調(diào)查方法。 （ 1）、次級(jí)資料的來源 ①政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)、公布的資料，如各級(jí)政府公報(bào)，銀行結(jié)匯統(tǒng)計(jì)等； ②同業(yè)公會(huì)、商會(huì)幾個(gè)種職業(yè)團(tuán)體所公布的資料，如建工集團(tuán)、房管機(jī)構(gòu)等；③市場研究機(jī)構(gòu)、自信機(jī)構(gòu)或公民營企業(yè)所公布的資料，如各經(jīng)濟(jì)研究所、規(guī)劃研究院等；④廣告代理商及各種廣告媒體所發(fā)布的資料；⑤國內(nèi)外大學(xué)的出版物；⑥各種基金會(huì)所實(shí)行的研究計(jì)劃及報(bào)告；⑦國內(nèi)外公共圖書館所公布的資料；⑧公司本身有的各種資料。 四、確定市場調(diào)查方法 決定收集資料的方法 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 資料可以分為兩類：初級(jí)資料（或原始資料），指專為某項(xiàng)計(jì)劃而收集或?qū)嶒?yàn)而得的資料；次級(jí)資料（或二手資料），指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料。如為什么消費(fèi)者不購買本公司商品房需要對(duì)用戶進(jìn)行調(diào)查研究 ，擬定正式調(diào)查計(jì)劃之前，市場調(diào)查人員必須對(duì)公司的歷史、產(chǎn)品、競爭者、分配渠道與方法、消費(fèi)者購買習(xí)慣、廣告、銷售和促銷方法等情況相加了解； （ 2）、預(yù)備調(diào)查（與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話）： 領(lǐng)導(dǎo)人談話尋找市場占有率下降的原因，如市場營銷經(jīng)理可能認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格訂得太高；工程部經(jīng)理可能認(rèn)為設(shè)計(jì)并不十分合理，材料供應(yīng)質(zhì)量不高；材料部經(jīng)理可能認(rèn)為，物價(jià)指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費(fèi)不能全部 采用進(jìn)口或國內(nèi)各種名牌材料等等 ，對(duì)目前調(diào)查范圍有關(guān)資料進(jìn)行分析，分析同業(yè)與政府的資料、專家的意見等，分析調(diào)查本身的問題及發(fā)展出來的假設(shè)，作為正式調(diào)查的基礎(chǔ)； （ 3）、決定研究范圍（研究搜集的信息材料）：研究企業(yè)外部材料：從各種信息資料中，了解一些市場情況和競爭概況，從中了解目前市場上哪類房產(chǎn)最好銷？其價(jià)格如何？當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)房產(chǎn)有什么偏愛？；分析企業(yè)內(nèi)部資料：對(duì)公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報(bào)表等內(nèi)部資料進(jìn)行分析、從而找出產(chǎn)生問題的原因的線索；經(jīng)過情況分析與非正式調(diào)查后，可以使假設(shè)減少到幾個(gè)、甚至一個(gè)，從 而確定出研究的計(jì)劃與范圍。 三、初步調(diào)查 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因 ，初步調(diào)查是確定問題及研究的范圍，并經(jīng)過研究，擬定出一套計(jì)劃。 二、收集信息資料 市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時(shí)才進(jìn)行搜集。例如前面所述的房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)近的廣告沒有做好，造成消費(fèi)者視線轉(zhuǎn)移。由于市場情況復(fù)雜多變，不易準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)問題和提出問題。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對(duì)某一因變量（例如對(duì)成本）的關(guān)系。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加 以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價(jià)格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī) 、政策的調(diào)控制的變量，例如價(jià)格和銷售之間 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。 （ 3）、因果性調(diào)查 這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時(shí)、如何等問題，并不解釋為何的問題。 （ 2）、描述性調(diào)查 描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問題。從此例可以看出：探測(cè)性調(diào)查只是收集一些有關(guān)資料，以確定問題所在。例如某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來銷售下降，公司一時(shí)弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的？還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用控測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。如果開始抓的問題就不夠準(zhǔn)，就使以后一系列市場調(diào)查工作成為浪費(fèi)，造成損失。目的確定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn) 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 太大的過失。 第五部分 房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 一般房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要程序、步驟可以分為如下幾個(gè)方面： 確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、 初步調(diào)查、決定收集資料的方法、設(shè)計(jì)調(diào)查表、選樣、 現(xiàn)場調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、 資料整理與分析、報(bào) 告的準(zhǔn)備與提出。 第三節(jié) 市場調(diào)查的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法雙多種多樣。 （ 4）、調(diào)查的 深度 一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴(yán)重的抽樣偏差。此外，極可能由于一部 通常有七個(gè)方面，確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、制定調(diào)查計(jì)劃、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告。 （ 1）、樣本的數(shù)量 調(diào)查樣本越大越好，依據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，調(diào)查實(shí)務(wù)中大樣本也引進(jìn)了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計(jì)上的錯(cuò)誤、回收率難以控制等 （ 2）、樣本涵蓋面的廣度 樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。其主要的研究對(duì)象有：銷售額的增減變化及未來趨勢(shì)、整體市場變化趨勢(shì)、影響變化的因素等問題，可以做趨勢(shì)分析和相關(guān)分析。 （ 3）、試驗(yàn)調(diào)查法（實(shí)驗(yàn)法） 是研究因果關(guān)系的一種重要方法，將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，再推斷出總體可能的結(jié)果，通過調(diào)查某種小規(guī)模的推銷方法是否能夠收到預(yù)期銷售效果的調(diào)查手段，先作某一項(xiàng)推銷方法的小規(guī)模試驗(yàn)，再用市場調(diào)查方法分析這種試驗(yàn)型的推銷方法是否值得大規(guī)模進(jìn)行，執(zhí)行的技術(shù)上，要選擇市場條件相同的實(shí)驗(yàn)市場和比較市場極為困難，問題較多，無法廣泛應(yīng)用；廣告效果調(diào)查選一消費(fèi)者作為 調(diào)查對(duì)象進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進(jìn)廣告詞語、聲像；廣告對(duì)銷售影響，其它因素不變的情況下銷售量增加完全