【正文】 總之應(yīng)使樓盤開售后，價格只升不跌，給予客戶信心，使?jié)撛诳蛻羰艿酱碳ぃa(chǎn)生購買的欲望。如果市場表現(xiàn)踴躍，可在公開發(fā)售時作向上調(diào)整，幅度不可太大。具體來說，一般先行設(shè)置內(nèi)部認購時期的價格，目的是摸清樓盤由價格表現(xiàn)的各項條件的市場接受程度。隨著樓市的逐步成熟，購房者已不再是盲目跟風(fēng)的一族，而且各種渠道涌進的信息均可提高他們的分析和判斷能力。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感受，價格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，價格就低。 日照朝向、采光、通風(fēng)、風(fēng)向等。 地質(zhì)條件的好壞決定著建設(shè)費用的大小。一般來說，商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市場中心的遠近。 自身因素：所謂自身條件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀況的因素。 社會因素：人口因素的影響表現(xiàn)為人口增長率或人口集中地區(qū)，對房地產(chǎn)的需求增加，房價自然提高；家庭結(jié)構(gòu)可影響購房目的、購買力；福利性實物分房的停止，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購房需求。 貨幣供應(yīng)量增加時，其代表的土地價格相對減少，即提高價格。物價和土地價格上漲會造成價格上漲，房地產(chǎn)原料上漲，商品房價格也會上漲。 4）本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。 3）全國本類房地產(chǎn)的供求狀況； 2）本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況； 1）全國房地產(chǎn)總的供求狀況； 房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下4種類型： 供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他一切因素要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。 要根據(jù)市場的供求關(guān)系定價，便要了解房地產(chǎn)所處的環(huán)境中各種因素是怎樣影響供求關(guān)系，從而影響定價，熟練分析了這些因素對合理定價取得最大利潤很有幫助。 是根據(jù)消費者的價格觀念，以較好的房屋設(shè)計、完善的配套設(shè)施、美麗的庭園、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等條件來影響消費者的購買行動。以需求導(dǎo)向法定價是目前較多開發(fā)商使用的較科學(xué)合理的方法。但由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，經(jīng)營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤制定價格，這個價格未免是一廂情愿，市場是不管你成本，不管你利潤的，市場能接受的價格才是合理的價格，只有接受你的價格你的房子才能賣出去。 成本導(dǎo)向，顧名思義是以總成本為中心來制定價格。 當(dāng)市場趨于成熟和規(guī)范以后，房地產(chǎn)的平均利潤仍可能高于社會平均利潤，以高風(fēng)險、高回報為特征的房地產(chǎn)平均利潤將可在10％到20％之間。即在總體投資基礎(chǔ)上加上事先確定的投資利潤率，計算出售樓的價格。 以取得最大利潤作為定價目標(biāo)，是個抽象的數(shù)字，是大前提。 在定價之前，作為開發(fā)商應(yīng)仔細研究同區(qū)競爭對手的定價和有關(guān)樓宇設(shè)計、施工質(zhì)量、建筑材料、銷售手段等方面資料，以制定具有競爭力的價格。 房地產(chǎn)價格始終是購房者、開發(fā)商以及競爭同行最敏感的問題。 事實上，追求最大利潤并不等于定高價格，而是追求企業(yè)長期目標(biāo)的最大利潤，高價帶來的高額利潤只是短期的，逐漸會受到消費者的不滿而拒絕購買，反而讓競爭者爭得市場。不少開發(fā)商往往會將價格盡量定高以獲取高額利潤，這在90年代初賣方市場下，可能是行得通的。 房地產(chǎn)價格的結(jié)構(gòu)包括生產(chǎn)成本、銷售成本、利潤和稅金等項目（略）。 這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然屬性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，這個地區(qū)并非固定不變的，尤其是社會經(jīng)濟位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價格是在考慮該房產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價格。房地產(chǎn)自然地理位置不可移動，可以轉(zhuǎn)移的并非房地產(chǎn)實物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)。 其實，租金能較準(zhǔn)確地反映商品房實際價格，因為真正需要房地產(chǎn)商品的人，是租用房地產(chǎn)的人，是他們看中了房地產(chǎn)商品的使用價值，而購買者則不一定真正使用，他可能是作為一種投資去購買商品房，用于保值、升值，他看中的是房地產(chǎn)商品所具有的收益性，房地產(chǎn)的價值最終是體現(xiàn)在使用者身上。 其共同之處是：首先都是價格，都用貨幣表示；其次是都有波動，受供求等因素的影響；第三，按質(zhì)論價；優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。 在市場環(huán)境下開發(fā)商怎樣為商品房定價才屬合理，是根據(jù)商品房建設(shè)成本加計劃利潤的成本導(dǎo)向定價較好，還是視市場供求關(guān)系的需求導(dǎo)向定價為佳?下文對此作一些分析。根據(jù)滿足適時、實際的需求，設(shè)計出不同功能或互有兼顧的房型，是開發(fā)商努力的目標(biāo)。 其次，房型設(shè)計還應(yīng)考慮住房的“時期消費”特點，即針對不同的家庭結(jié)構(gòu)、不同的年齡層次，設(shè)計出合適的住宅生活空間。 一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。 　　首先，房型設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟性。 1. 客廳大而不當(dāng)，對著客廳的門多，無隱蔽空間；2. 客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗；3. 客廳視野差，窗不應(yīng)正對墻面；4. 客廳的形狀不好或尺度不合理；5. 入戶無過渡空間；6. 餐廳面積過大或過?。?. 主臥室的寬度小于3米或面積過?。?. 戶內(nèi)交通線長；9. 衛(wèi)生間距主臥室遠或?qū)χ蛷d的衛(wèi)生間無前室；10. 四居室的戶型，主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲藏空間；11. 功能分區(qū)不合理；12. 各功能空間面積比例不當(dāng)；13. 躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；14. 衛(wèi)生間、廚房寬度不夠等等。當(dāng)前滯銷戶型設(shè)計上的缺陷主要有以下幾種： 一個成功的樓盤，設(shè)計是重中之重。在實際工作中，可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。在撰寫調(diào)查報告時，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對象，處理 調(diào)查資料的方法，通過調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出 一些合理建議。 （6）報告完整，印刷清楚美觀。 （5）報告后慶附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （4）結(jié)論和建議應(yīng)表達清晰，可歸納為要點； （3）文字精練，用語中肯； （2）報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出； （1）客觀、真實、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果； 撰寫調(diào)查報告應(yīng)做到： 調(diào)查報告反映了調(diào)查工作的最終成果。最后，對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。其次，要進行分類編號，就是把調(diào)查資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料和系統(tǒng)性、完整性和可靠性。 這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進行匯總整理、統(tǒng)計和分析。 六、調(diào)查資料的整理分析 現(xiàn)場調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。一旦明確下來，參加實施地的調(diào)查人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計的要求進行工作，以保證調(diào)查質(zhì)量。 房地產(chǎn)市場調(diào)查中普通采用抽樣調(diào)查，即從被調(diào)查總體中選擇部分樣本進行調(diào)查，并用樣本特性推斷總體特性。 （三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項目。 （一）當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調(diào)查日期等項目。 調(diào)查表及問卷的設(shè)計既要具有科學(xué)性又要肯有藝術(shù)性，以利市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。為了證實此命題的正確與否，決定采用重點調(diào)查法，并配合個人訪問法的調(diào)查和電話調(diào)查和電話調(diào)查法來進行調(diào)查研究。 根據(jù)前面信息資