房地產(chǎn)市場調(diào)查完全實用手冊(參考版)
2025-04-17 06:14本頁面
【正文】 在實際工作中，可視具體情況，科學合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。在撰寫調(diào)查報告時，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對象，處理 調(diào)查資料的方法，通過調(diào)查得出的結論，并以此提出 一些合理建議。撰寫調(diào)查報告應做到： （1）客觀、真實、準確地反映調(diào)查成果； （2）報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出； （3）文字精練，用語中肯； （4）結論和建議應表達清晰，可歸納為要點； （5）報告后慶附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （6）報告完整，印刷清楚美觀。調(diào)查報告反映了調(diào)查工作的最終成果。最后，對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結論。其次，要進行分類編號，就是把調(diào)查資料編入適當?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料和系統(tǒng)性、完整性和可靠性。 六、調(diào)查資料的整理分析 這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進行匯總整理、統(tǒng)計和分析?，F(xiàn)場調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結果的正確性。一旦明確下來，參加實施地的調(diào)查人員必須嚴格按照抽樣設計的要求進行工作，以保證調(diào)查質量。 房地產(chǎn)市場調(diào)查中普通采用抽樣調(diào)查，即從被調(diào)查總體中選擇部分樣本進行調(diào)查，并用樣本特性推斷總體特性。 （三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結構類型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項目。 （一）當?shù)胤课莓a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調(diào)查日期等項目。調(diào)查表及問卷的設計既要具有科學性又要肯有藝術性，以利市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。為了證實此命題的正確與否，決定采用重點調(diào)查法，并配合個人訪問法的調(diào)查和電話調(diào)查和電話調(diào)查法來進行調(diào)查研究。 四、調(diào)查設計 根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結果，可以提出調(diào)查的命題及實施的計劃。 市場是無情的，消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場營銷水平的重要標志，也是初步調(diào)查的關鍵內(nèi)容。 從這些領導人的談話中，尋找市場占有率下降的原因，如市場營銷經(jīng)理可能認為房產(chǎn)價格訂得太高；工程部經(jīng)理可能認為設計并不十分合理，材料供應質量不高；材料部經(jīng)理可能認為，物價指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費不能全部采用進口或國內(nèi)各種名牌材料等等。對公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報表等內(nèi)部資料進行分析、從而找出產(chǎn)生問題的原因的線索。 1 研究企業(yè)外部材料。 三、初步調(diào)查 初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有三個過程。 二、收集信息資料 市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進行搜集?！钡鹊取榇吮憧勺鋈舾杉僭O，例如：“消費者認為該公司房屋設計方安較差，不如其他房地產(chǎn)公司廣告所講的方案。因此，在確定研究目的的階段，可進行一些情況分析。 預測性調(diào)查是通過收集、分析、研究過去和現(xiàn)在的各種市場情報資料，運用數(shù)學方法，估計未來王碼電腦公司軟件中心定時期內(nèi)市場對某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢。因果關系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關系。而自變量較為復雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī) 、政策的調(diào)控制的變量，例如價格和銷售之間的因果關系如何？廣告與銷售間的因果關系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。 這種調(diào)查是要找出事情的原因和結果。與探測性調(diào)查比較，描述性質調(diào)查需要有一事先擬定的計劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關，并不說明何者為因，何者為果。 描述性調(diào)查。從此例可以看出：探測性調(diào)查只是收集一些有關資料，以確定問題所在。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的？還是消費者偏好轉變的原因等等。 探測性調(diào)查。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。也就是說，調(diào)查人員應明確為什么要進行市場調(diào)查，通過調(diào)查要解決哪些問題，有關調(diào)查結果對于企業(yè)來說有什么作用。 一、 確定調(diào)查目的 這是進行市場調(diào)查時應首先明確的問題。為了使市場調(diào)查工作順利進行，保證其質量，在進行市場調(diào)查時，應按一定程序來進行。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術越多，所需時間越長，經(jīng)費越高。 （4） 調(diào)查的深度。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。 如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。 （2） 樣本涵蓋面的廣度。 一般而言，一個調(diào)查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。雖然如此，實驗法對于研究因果關系，能提供訪頭號法、觀察法所不能提供的材料，運用范圍較為廣泛。例如研究廣告對銷售的
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