【正文】 調(diào)查結(jié)果與結(jié)論的摘要 建議三、附件樣本的分配 圖表附錄。美國(guó)營(yíng)銷協(xié)會(huì)曾經(jīng)擬定了一份市場(chǎng)報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)大綱作為參考：九、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告提綱一般房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員所擬寫的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：（1）、前言（2）、當(dāng)前市場(chǎng)分析（3）、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析（4）、主要個(gè)案分析與比較（5）、本案基地與環(huán)境分析（6）、 規(guī)劃分析建議（7）、 價(jià)格與貸款政策（8）、 推出時(shí)機(jī)分析（9）、結(jié)論美國(guó)營(yíng)銷協(xié)會(huì)曾經(jīng)擬定了一份市場(chǎng)報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)大綱作為參考一、導(dǎo)言 標(biāo)題、扉頁 前言 （1）、報(bào)告根據(jù) （2）、調(diào)查的目的與范圍 （3）、使用的方法（4）、 致謝目錄表二、報(bào)告主體詳細(xì)目的 詳細(xì)的解釋方法 調(diào)查結(jié)果的描述與解釋努力上進(jìn)的精神 目前市場(chǎng)調(diào)查越來越得到重視，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，市場(chǎng)調(diào)查人員的重要性已經(jīng)得到充分的肯定。敏銳的觀察力 市場(chǎng)調(diào)查人員需要有敏銳的觀察力，在各個(gè)工地調(diào)查時(shí)，應(yīng)該能夠從現(xiàn)場(chǎng)的氣氛、客戶與銷售人員之間的對(duì)話、客戶來往程度、銷售人員接打電話的頻繁程度等方面觀察分析得到可靠情報(bào)。誠(chéng)懇的態(tài)度和良好的人際關(guān)系 房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查，主要是到各工地去了解，但因“同行相忌”，如果不能得到現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的好感，必然會(huì)一問三不知，甚至獲得許多假的情報(bào)。在實(shí)際工作中，可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。在撰寫調(diào)查報(bào)告時(shí)，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對(duì)象，處理 調(diào)查資料的方法，通過調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出 一些合理建議。報(bào)告書內(nèi)容的組織要目標(biāo)明確、有條不紊、重點(diǎn)分明，使讀者在短時(shí)間內(nèi)就能夠得到一個(gè)總體的印象。七、報(bào)告的準(zhǔn)備與提出（撰寫和提交調(diào)查報(bào)告）市場(chǎng)調(diào)查之后，必須制作調(diào)查報(bào)告，供決策參考與應(yīng)用。所謂可靠性是指樣本的平均數(shù)與總體群的平均數(shù)可能有多大的差別。主要有以下過程：（1）、編輯：編輯的目的在于發(fā)現(xiàn)并剔除調(diào)查資料中的錯(cuò)誤部分，如調(diào)查人員的主觀偏見，答復(fù)者有意敷衍或不精確回答，有矛盾的答復(fù)等；（2）、編號(hào)：用數(shù)字符號(hào)代表資料，使資料易于編入適當(dāng)?shù)念悇e，更有利于錄入計(jì)算機(jī)進(jìn)行處理；（3）、 制表：將已分類的資料有系統(tǒng)的制成各種統(tǒng)計(jì)表以便分析和歸納。最后，對(duì)各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。其次，要進(jìn)行分類編號(hào)，就是把調(diào)查資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號(hào)碼，以便于查找、歸檔和使用。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料和系統(tǒng)性、完整性和可靠性。六、調(diào)查資料整理與分析這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行匯總整理、統(tǒng)計(jì)和分析?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。然后從每一組中選取一部分個(gè)體作為樣本。所謂標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)情況是指中等形狀，中等程度，中等品質(zhì)或中等數(shù)量而言。常用的抽樣法有等距抽樣、任意抽樣、利用隨機(jī)號(hào)碼表； （2）、計(jì)劃抽樣法因此要在全部消費(fèi)者中，選擇一部分具有代表性的進(jìn)行調(diào)查，即選樣或抽樣調(diào)查。問題的銜接要合理而自然，避免因主題的改變?cè)斐杀徽{(diào)查人理解上的混淆。 ⑤ 注意問題的排列順序。一個(gè)問題不能由兩個(gè)以上的主題或內(nèi)容。目前，業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)調(diào)查，大部分都忽略了市場(chǎng)調(diào)查表，造成調(diào)查結(jié)果不理想。一旦明確下來，參加實(shí)施地的調(diào)查人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行工作，以保證調(diào)查質(zhì)量。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中普通采用抽樣調(diào)查，即從被調(diào)查總體中選擇部分樣本進(jìn)行調(diào)查，并用樣本特性推斷總體特性。（3）、房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。（1）、當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競(jìng)爭(zhēng)程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等項(xiàng)目。調(diào)查表及問卷的設(shè)計(jì)既要具有科學(xué)性又要肯有藝術(shù)性，以利市場(chǎng)調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。為了證實(shí)此命題的正確與否，決定采用重點(diǎn)調(diào)查法，并配合個(gè)人訪問法的調(diào)查和電話調(diào)查和電話調(diào)查法來進(jìn)行調(diào)查研究。調(diào)查設(shè)計(jì)根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實(shí)施的計(jì)劃。在具體操作過程中，銷售率時(shí)每一個(gè)公司的最機(jī)密資料，要取得真實(shí)的情報(bào)比較困難； b、電話調(diào)查法：電話調(diào)查在時(shí)間上最為經(jīng)濟(jì)，但大多只能作為調(diào)查人員訪問調(diào)查后的輔助辦法。訪問對(duì)象主要是現(xiàn)場(chǎng)售樓處的售樓先生或小姐，他們?cè)阡N售房屋的過程中扮演了直接而重要的角色，最能了解購(gòu)房者的需要和反應(yīng)，同時(shí)也清楚地了解銷售率變動(dòng)的過程。（2）、原始資料的收集方法能拿到適當(dāng)而充分的次級(jí)資料當(dāng)然是最理想而寶貴的，有時(shí)次級(jí)資料經(jīng)常不完整或不能配合需要，應(yīng)該設(shè)法搜集原始資料。如有適當(dāng)?shù)亩仲Y料并加以利用，可以節(jié)省大量人力、財(cái)力。四、確定市場(chǎng)調(diào)查方法決定收集資料的方法如為什么消費(fèi)者不購(gòu)買本公司商品房需要對(duì)用戶進(jìn)行調(diào)查研究，擬定正式調(diào)查計(jì)劃之前，市場(chǎng)調(diào)查人員必須對(duì)公司的歷史、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)者、分配渠道與方法、消費(fèi)者購(gòu)買習(xí)慣、廣告、銷售和促銷方法等情況相加了解；（2）、預(yù)備調(diào)查（與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話）：領(lǐng)導(dǎo)人談話尋找市場(chǎng)占有率下降的原因，如市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)理可能認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格訂得太高；工程部經(jīng)理可能認(rèn)為設(shè)計(jì)并不十分合理，材料供應(yīng)質(zhì)量不高；材料部經(jīng)理可能認(rèn)為，物價(jià)指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費(fèi)不能全部采用進(jìn)口或國(guó)內(nèi)各種名牌材料等等，對(duì)目前調(diào)查范圍有關(guān)資料進(jìn)行分析，分析同業(yè)與政府的資料、專家的意見等，分析調(diào)查本身的問題及發(fā)展出來的假設(shè)，作為正式調(diào)查的基礎(chǔ)；（3）、決定研究范圍（研究搜集的信息材料）：研究企業(yè)外部材料：從各種信息資料中，了解一些市場(chǎng)情況和競(jìng)爭(zhēng)概況，從中了解目前市場(chǎng)上哪類房產(chǎn)最好銷？其價(jià)格如何？當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)房產(chǎn)有什么偏愛？；分析企業(yè)內(nèi)部資料：對(duì)公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報(bào)表等內(nèi)部資料進(jìn)行分析、從而找出產(chǎn)生問題的原因的線索；經(jīng)過情況分析與非正式調(diào)查后，可以使假設(shè)減少到幾個(gè)、甚至一個(gè)，從而確定出研究的計(jì)劃與范圍。三、初步調(diào)查 初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，初步調(diào)查是確定問題及研究的范圍，并經(jīng)過研究，擬定出一套計(jì)劃。二、收集信息資料市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時(shí)才進(jìn)行搜集。例如前面所述的房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)近的廣告沒有做好，造成消費(fèi)者視線轉(zhuǎn)移。由于市場(chǎng)情況復(fù)雜多變，不易準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)問題和提出問題。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對(duì)某一因變量（例如對(duì)成本）的關(guān)系。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價(jià)格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī) 、政策的調(diào)控制的變量，例如價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量，皆為因變量。（3）、因果性調(diào)查這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時(shí)、如何等問題，并不解釋為何的問題。（2）、描述性調(diào)查描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問題。從此例可以看出：探測(cè)性調(diào)查只是收集一些有關(guān)資料，以確定問題所在。例如某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來銷售下降，公司一時(shí)弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的？還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用控測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。如果開始抓的問題就不夠準(zhǔn)，就使以后一系列市場(chǎng)調(diào)查工作成為浪費(fèi)，造成損失。目的確定以后，市場(chǎng)調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。第五部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序一般房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要程序、步驟可以分為如下幾個(gè)方面：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、決定收集資料的方法、設(shè)計(jì)調(diào)查表、選樣、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、資料整理與分析、報(bào)告的準(zhǔn)備與提出。 第三節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法雙多種多樣。（4）、調(diào)查的深度一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴(yán)重的抽樣偏差。此外，極可能由于一部通常有七個(gè)方面，確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、制定調(diào)查計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告。（1）、樣本的數(shù)量調(diào)查樣本越大越好，依據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，調(diào)查實(shí)務(wù)中大樣本也引進(jìn)了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計(jì)上的錯(cuò)誤、回收率難以控制等（2）、樣本涵蓋面的廣度樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。其主要的研究對(duì)象有：銷售額的增減變化及未來趨勢(shì)、整體市場(chǎng)變化趨勢(shì)、影響變化的因素等問題，可以做趨勢(shì)分析和相關(guān)分析。（3）、試驗(yàn)調(diào)查法（實(shí)驗(yàn)法）是研究因果關(guān)系的一種重要方法，將調(diào)查范