無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)綜合體a區(qū)地塊整體定位建議書(shū)(18頁(yè))-前期定位(參考版)
2024-08-17 14:05本頁(yè)面
【正文】 。 如果現(xiàn)在 10 家跨國(guó)企業(yè)進(jìn)來(lái)，可能 9 家工廠， 1 家服務(wù)業(yè)；隨著服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步放開(kāi)，可能 10 家進(jìn)來(lái)，就有 5 家是服務(wù)業(yè)，需求就會(huì)翻番。 所以要對(duì)其產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的層次做一個(gè)分析，而不是簡(jiǎn)單地用“利用外資總額”來(lái)判斷甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求。所以，中國(guó)的金融業(yè)開(kāi)始投資到美國(guó)的金融服務(wù)業(yè)，例如入股摩根、黑石等。但由于美國(guó)不需要外匯儲(chǔ)備，所以一邊貿(mào)易逆差，一邊拼命發(fā)行貨幣（ 05 年后美聯(lián)儲(chǔ)再也沒(méi)有公布過(guò)廣義貨幣發(fā)行量），所以，美元的貶值是無(wú)法避免的。 美國(guó)人的 消費(fèi)模式導(dǎo)致其消費(fèi)力超過(guò)了其生產(chǎn)能力，美國(guó)年年不斷的貿(mào)易赤字和政府赤字，國(guó)家只好發(fā)行國(guó)債，而買(mǎi)國(guó)債的偏偏就是中國(guó)和日本。但國(guó)家的金融服務(wù)業(yè)開(kāi)放力度不大，所以除了京滬以外，跨國(guó)企業(yè)轉(zhuǎn)移到其它城市的也是以工廠和貿(mào)易為主，對(duì)市區(qū)辦公的需求并不是很大。所以，我們看到不少在無(wú)錫的跨國(guó)企業(yè)例如諾基亞、三星等，都跑到濱江的高新技術(shù)園區(qū)去了。 但我們看到的是在無(wú)錫市區(qū)辦公的跨國(guó)企業(yè)數(shù)量并不多。入世后，跨國(guó)企業(yè)看重的是中國(guó)內(nèi)地龐大的市場(chǎng)，逐步轉(zhuǎn)向以?xún)?nèi)銷(xiāo)為主。 七、風(fēng)險(xiǎn) 高端甲級(jí)寫(xiě)字樓的客戶(hù)是以跨國(guó)公司為主，而現(xiàn)在進(jìn)駐無(wú)錫市區(qū)辦公的 跨國(guó)公司很少，寫(xiě)字樓的主流客戶(hù)是江蘇的民營(yíng)企業(yè)，而我們項(xiàng)目又定位為世界頂級(jí)的寫(xiě)字樓，瞄準(zhǔn)的是跨國(guó)公司，這是否會(huì)有問(wèn)題？ 這種情況要做一個(gè)深層次的分析，有必要對(duì)跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)的投資軌跡做一個(gè)分析。還有一些就是專(zhuān)門(mén)開(kāi)在高星級(jí)酒店的奢侈品牌。屈臣士進(jìn)寫(xiě)字樓的面積都不大，和它在無(wú)錫的大型商場(chǎng)動(dòng)輒上千平米不一樣，經(jīng)營(yíng)策略上有區(qū)別。 項(xiàng)目引入大型超市是不大可能了，但考慮到寫(xiě)字樓的白領(lǐng)較多，可以考慮引進(jìn)精品性質(zhì)的超市如香港的屈臣士或萬(wàn)寧。 咖啡廳：星吧克或百怡。 六、商業(yè)配套規(guī)劃 除了建筑本身以及星級(jí)酒店品牌的帶動(dòng)，項(xiàng)目運(yùn)作的成功與否關(guān)鍵就在于能否規(guī)劃和引進(jìn)同樣是一流的、專(zhuān)門(mén)為寫(xiě)字樓服務(wù)的商務(wù)配套。 B6 單層可以做到 2200 ㎡，扣除核心筒（ 400 ㎡）和大堂（ 450㎡左右）、過(guò)道等面積，商業(yè)面積應(yīng)有 1000 ㎡左右。 目前 B3 五星級(jí)酒店裙樓部分（原 B2 的群樓），兩層面積約 5000 ㎡， B B5 兩個(gè)核心筒面積去掉 700 ㎡（單個(gè) 357，長(zhǎng)寬各兩個(gè)柱距），其它面積為過(guò)道、樓梯、大堂等， 1 層能拿出來(lái)做商業(yè)的面積約有 2020 ㎡，二層約 800 ㎡。 五、 配套面積表 由于太湖新城的配套目前還很不成熟，因此商務(wù)配套成為支撐租售水平的關(guān)鍵。比較而言， B6 做甲級(jí)寫(xiě)字樓對(duì)項(xiàng) 目整體形象的維護(hù)更有利一些，畢竟酒店式公寓賣(mài)散了，效益只是個(gè)體，對(duì)項(xiàng)目的整體形象和價(jià)值還是有一定影響的。這是因?yàn)榫频晔焦?2020 年開(kāi)始銷(xiāo)售，2020 年才完成銷(xiāo)售。 注：車(chē)位及商業(yè)未算。 （ B6 在 2020 年整體以 20200 元 /㎡出售。 （ 1）租售進(jìn)度 樓體 2020 2020 2020 2020 2020 2020 B B5（租） 30% 70% 95% 95% 95% 95% B1（半租半售） 租賃部分 40% 40% 60% 95% 銷(xiāo)售部分 30% 30% 40% 100% B6（寫(xiě)字樓） 100%（整售） B6 酒店式公寓 銷(xiāo)售 40% 30% 30% 100% 工程進(jìn)度： B4 和 B5 于 2020 年 9 月交付，其它樓體于 2020 年 1 月交付。 方案匯總 B4 和 B5 扣除集團(tuán)購(gòu)買(mǎi) 12020 ㎡（暫按 16000 元 /㎡）和 893 ㎡會(huì)議使用面積，實(shí)際租賃面積為 27245 ㎡。 地價(jià)按 2020 年投入，貸款利息 %，造價(jià)按建設(shè)期（ 20202020）分別投入，資金全部為融資貸款。 基本數(shù)據(jù) 酒店級(jí)別 建筑面積 客房數(shù) 造價(jià)（美元） 造價(jià)（人民幣）匯率按： 1 地價(jià)（萬(wàn)元）樓面單價(jià)按 4500元 /㎡ 五星 40000 ㎡ 400 1513 11348 18000 五星級(jí)酒店動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析（含地價(jià)和時(shí)間成本）
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