【正文】 圖20——借鑒韓國樂天百貨 圖21：白領(lǐng)百貨整體視覺形象 建筑規(guī)劃與VMD方案建議某考察過 世。主題百貨：重點引進白領(lǐng)風(fēng)格百貨，次要主力店名店：與白領(lǐng)風(fēng)格一致的著名品牌名店，日本與韓國風(fēng)格，國內(nèi)一線專賣店作為引進重點8．項目市場形象定位（VMD商場整體形象）視覺形象策劃決定項目的檔次和文化品味，過去很多購物中心忽略這個環(huán)節(jié)，導(dǎo)致投資巨大，但是品味不高，例如廣州正佳廣場就存在這個教訓(xùn)，沒有進行充分細(xì)致的視覺形象策劃，盲目匆忙裝修。盈利模式設(shè)計是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平高低的標(biāo)志，我們潛心為顧客創(chuàng)造價值。l 銷售鋪價格建議集中精力做好招商和經(jīng)營工作，商鋪價值在于經(jīng)營，銷售商鋪是要等待時機。爭取出售整體商業(yè)物業(yè)，與基金公司事先溝通聯(lián)絡(luò)。圖 19 威尼斯人商業(yè)綜合體酒店外觀，吸引一流建筑工程公司主動參與，讓大家獲得榮譽感，有效降低項目造價。2. 借鑒某公司美國考察商業(yè)綜合體成果，酒店和購物中心都采用明確的文化主題，包括廣場也采用統(tǒng)一文化主題，例如羅馬文化主題等，營造強烈的體驗式文化空間，形成顧客目的地。提升項目商業(yè)價值，提高銷售部分利潤的方法。參考案例美國凱撒宮綜合綜合體圖16 凱撒酒店何購物中心以及劇院綜合體圖17 羅馬文化體驗環(huán)境與內(nèi)部商店布局圖18 天幕的環(huán)境與景觀營造6．某綜合體盈利模式思考分期建設(shè) 第一步驟 建設(shè)住宅和家居和汽車購物中心和部分寫字樓及公寓，最好同步引進合作伙伴建設(shè)五星級酒店和購物高檔購物中心及5A寫字樓。 家居ＭＡＬＬ和寫字樓及公寓五星級酒店及高檔購物中心標(biāo)志性寫字樓汽車４Ｓ名店和高檔購物中心居住區(qū)圖13：項目總平面初步功能規(guī)劃設(shè)計圖 思路２把標(biāo)志性寫字樓依舊放在靠近城市主體公園對面，同時配套高檔寫字樓、五星級酒店、汽車名店和高檔購物中心２萬平方米。思路１類別面積合計家居ＭＡＬＬ８萬平方米2022萬平方米汽車配件商場４萬４Ｓ汽車專賣店４萬高級購物中心２萬平方米五星級酒店５萬平方米２０萬平方米公寓ＳＯＨＯ１０萬平方米５Ａ寫字樓５萬平方米4A寫字樓５萬平方米５萬平方米住宅高尚住宅 合計原來初步規(guī)劃設(shè)計思路住宅面積９萬平方米過小，寫字樓面積過大，市場難以消化。圖11：人口分析示范方案5．建筑布局與策劃初步建議用地面積：155164平方米 建筑總面積:。某商業(yè)管理公司總經(jīng)理xx先生之所以能夠帶領(lǐng)團隊成功完成某東方時代廣場項目定位，就是因為通過兩個月的艱苦努力調(diào)研，對某月收入３０００元以上白領(lǐng)女性作為項目主流購物人群的確定，因此得到精確業(yè)態(tài)定位。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，社會的物質(zhì)條件和技術(shù)條件等不斷完善，以及我們對各種零售業(yè)態(tài)內(nèi)涵的逐步理解，再加之國外規(guī)范化的零售業(yè)態(tài)的示范效應(yīng)，我國的各種零售業(yè)態(tài)必將逐步走向規(guī)范化。定位更加明確，操作手段更強。激烈的市場競爭，將會促使市場管理更加嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致、科學(xué)、有效。隨著國民收入的增加，這部分人群也在增加，超市的份額會增大。據(jù)市場抽樣調(diào)查顯示，招商制市場在今后10年內(nèi)仍將占據(jù)主導(dǎo)地位，家居裝飾建材超市具有廣闊的發(fā)展空間。專賣店、店中店將向細(xì)分化、個性化發(fā)展。今后一段時期，是我國家居裝飾建材零售業(yè)態(tài)間競爭激烈的時期。與之對應(yīng)，作為重要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，裝飾材料市場無疑會隨著房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展而相應(yīng)發(fā)展。也就是說，每投入100元的住宅投資，可拉動150元到170元的相關(guān)產(chǎn)業(yè)(建材、冶金、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等許多行業(yè)的發(fā)展)需求；每銷售100元的住宅可以帶動130元到150元的其它商品銷售。 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度：家居及裝飾建材需求量將快速增長。目前我國的住宅裝修是個巨大的市場，1998年我國用于住宅裝修的費用高達1000億元，2000年為1800億元，2003年達到3000億元，近年來，我國建筑裝飾行業(yè)的總產(chǎn)值以20%左右的速度遞增，全國家裝行業(yè)總產(chǎn)值以每年30%的速度遞增，到2010年，總量將高達6500億元。業(yè)態(tài)構(gòu)成思考 ※ 業(yè)態(tài)方案初步思路：家居Mall 8萬平方米，汽車配件商場２萬平方米，4Ｓ汽車專賣店2萬，五星級酒店5萬平方米，高級購物中心3萬平方米今后根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果逐步深化商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計工作。項目南側(cè)是主體公園。第三部分 項目初步思考分析1．項目所在區(qū)域規(guī)劃特征從政府出臺的規(guī)劃文件看，蜀山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃多以超市為主，本項目需立足于這一點，首先相應(yīng)政府政策，其次在區(qū)域內(nèi)做差異化準(zhǔn)備。區(qū)域業(yè)態(tài)名稱位 置備 注蜀山區(qū)超市①長豐路與清溪路交口規(guī)劃超市②原公交二保場規(guī)劃超市③青陽路東、史河路南規(guī)劃超市④原紅旗建材廠規(guī)劃超市⑤潛山路北規(guī)劃超市⑥原肉聯(lián)廠附近規(guī)劃 目前蜀山區(qū)現(xiàn)有百貨店有良辰商廈一家，所針對客群為本區(qū)內(nèi)2公里半徑范圍內(nèi)，商業(yè)氛圍遠(yuǎn)不及中心區(qū)商業(yè)。⑧鄉(xiāng)村花園居住區(qū)級商業(yè)中心。⑦蓮花新村地區(qū)居住區(qū)商業(yè)中心。⑥青陽北路居住區(qū)級商業(yè)中心。⑤西城居住區(qū)級商業(yè)中心。④昌河居住區(qū)級商業(yè)中心。② 西七里塘居住區(qū)級商業(yè)中心。① 高新區(qū)居住區(qū)級商業(yè)中心。第二部分 項目所在蜀山區(qū)規(guī)劃與商業(yè)特點1．項目所在區(qū)域規(guī)劃特征蜀山區(qū)：共有8處：①三里庵居住區(qū)級商業(yè)中心。雜志、廣播、戶外、車身等因與人們的日常生活緊密相連，也深受著消費者的關(guān)注，在本次的調(diào)查中也有較多的人選擇，從目前市場狀況看，越來越多的房產(chǎn)商都在戶外和車身投入自己的產(chǎn)品或企業(yè)形象宣傳，以吸引更多的消費者關(guān)注。通過電視來了解到房產(chǎn)信息的人群：跟報紙一樣，各年齡段也都有一定的比例分布，三口之家最多，個人其次；在住房類型上，首選多層，占到55%，其次小高層，%；在住房面積上，80~120平方米最多，60~80平方米和120~140平方米也有較多的人選擇。 通過網(wǎng)絡(luò)了解房產(chǎn)信息的人群：，以25~29歲的比例最多，%，20~24歲和30~39歲的人群也較多；，%；；，選擇小高層和高層的比例最多，%；，%的人選擇了2500~3500元/平方米；，%的人選擇三室兩廳兩衛(wèi)，%選擇兩室兩廳一衛(wèi)。分析選擇網(wǎng)絡(luò)的人群特征（見圖二）：通常情況下，消費者上網(wǎng)會聊天、娛樂、玩游戲、論壇發(fā)帖、查詢資料以及瀏覽信息等，而隨著網(wǎng)絡(luò)的覆蓋面大，信息量大等優(yōu)勢，以及使用者人群的擴大，從網(wǎng)絡(luò)上獲取自己所需要的資料、信息、在論壇里交流的人則越來越多。另外，從2003年經(jīng)典公司的調(diào)查結(jié)果顯示，利用網(wǎng)絡(luò)來了解房產(chǎn)信息的只有5%，而到了2004年底，已有了很大程度的提高，超過40%，今年在“五從圖一（獲取房產(chǎn)信息的主要來源）看，通過網(wǎng)站來了解到房產(chǎn)信息的比例位列第二，僅次于報紙。家園》由于起步最早，并發(fā)起和參與了各項房產(chǎn)活動，因此，在人民群眾中一直擁有很好的公信力和權(quán)威性。傳媒市場的細(xì)分，是傳播渠道多元化帶來的結(jié)果，而且隨著傳播渠道的不斷擴大，消費者對其的關(guān)注度也在逐步提高。選擇廬陽區(qū)的人群：年齡在20~39歲均有不少比例，%的人選擇在2500~3000元/平方米，其次為3000~3500元/平方米。目前，老城區(qū)的重點放在加強市政設(shè)施建設(shè)和舊城改造上，隨著政務(wù)、文化職能的遷出，老城區(qū)將逐步轉(zhuǎn)變成為全市的商貿(mào)、金融中心。 第四，%。選擇包河區(qū)的人群：年齡集中在25~34歲，%的人選擇在3000~3500元/平方米。 第三，%；包河區(qū)在去年年底時，總體房價已經(jīng)超過廬陽區(qū)，位列四區(qū)之首。分析一下選擇新站區(qū)和龍崗開發(fā)區(qū)的人群特征。在本次的人居展上，參展樓盤尤以新站區(qū)最多，占到總數(shù)的20%。選擇龍崗開發(fā)區(qū)有少部分人選擇，%。其中，各板塊的被選比例如下：目前，區(qū)內(nèi)已有30多家樓盤，與其他區(qū)域相比遠(yuǎn)離市區(qū)，價格較低。由于本區(qū)域開發(fā)時間較早，開發(fā)速度也較快，而且由于近期森林公園以及科學(xué)城的規(guī)劃，區(qū)內(nèi)可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地已不多。目前本區(qū)域的產(chǎn)品以小高層、高層產(chǎn)品為主流，均價在3200~3800元/平方米左右，少數(shù)高品質(zhì)樓盤已經(jīng)超過4000元/平方米。（見圖二）選擇這三個區(qū)域的人群，都是以自己居住為主要購房目的，而且都是公司職員較多。由于本區(qū)擁有較多的自然資源，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，再加上市政府一系列規(guī)劃等眾多優(yōu)勢，因而被消費者認(rèn)為是最適合居住的區(qū)域，%的人選擇該區(qū)，并且隨著政務(wù)新區(qū)市政配套設(shè)施的逐步完善以及潛山路板塊的逐漸升溫，這里將會受到更多的企業(yè)、開發(fā)商和消費者關(guān)注與喜愛。%。%；在住房行政區(qū)域的選擇上（見圖一），本次的調(diào)查結(jié)果如下：第一，蜀山區(qū)被選擇的比例最多，%。作為現(xiàn)代化新城區(qū)的商業(yè)服務(wù)中心，步行街為集合購物、餐飲、文化娛樂、旅游休閑為一體的綜合性商業(yè)街區(qū)，以品牌企業(yè)為主導(dǎo)，具有強烈的時代特色和地域風(fēng)格，建筑風(fēng)格簡潔現(xiàn)代，內(nèi)容形式豐富多樣。 　　 ； 　　 ； 　　 。近年來，經(jīng)過大規(guī)模的改造建設(shè)，已經(jīng)形成集旅游、文化、商貿(mào)為一體的綜合性商業(yè)街，是城市形象的重要窗口。根據(jù)現(xiàn)狀條件及規(guī)劃發(fā)展趨勢，某應(yīng)重點加強下列商業(yè)街的建設(shè)。應(yīng)對我市物資、交通、商業(yè)系統(tǒng)的倉庫、場地和鐵路專用線進行資源整合、設(shè)施改造，建設(shè)一批現(xiàn)代化的倉儲設(shè)施，以滿足專業(yè)市場、工業(yè)園區(qū)、工商企業(yè)和社會團體等不同層次的物流需求。規(guī)劃到2010年全市醫(yī)藥、保健類交易額由目前的30億元上升到60億元人民幣。 　　 ⑻醫(yī)藥、保健類。安泰物流園區(qū)規(guī)劃布置于蓮花路與紫云路交口處，占地100畝，擬投資2600萬元。2002年實現(xiàn)物流配送量155萬大箱（250條），今年預(yù)計達到180萬大箱，物流配送額達110億元，預(yù)計到2010年可繼續(xù)維持百億元交易規(guī)模?！　?⑺煙草。到2010年汽車專業(yè)市場年交易額達50億元。 　　 ②某汽配城。它是集汽車銷售及售后服務(wù)、汽車及汽車文化展示于一體的多元汽車市場，是安徽省和周邊區(qū)域規(guī)模最大，功能最全的現(xiàn)代汽車市場。 　　 ⑹汽車、摩托車及配件 　　 ①安徽國際汽車城。 　　 ②安徽大市場在現(xiàn)有250畝成行成市基礎(chǔ)上，發(fā)揮多年經(jīng)營專業(yè)市場的管理優(yōu)勢，繼續(xù)推動傳統(tǒng)的日用百貨、圖書、家用電器、紡織服裝、鞋等成熟專業(yè)，全面開展品牌提升和品牌延伸戰(zhàn)略，力爭通過現(xiàn)有5期建設(shè)和下一步相鄰老體育訓(xùn)練基地450畝規(guī)劃建設(shè)（安徽大市場國際商務(wù)園區(qū)項目），使市場經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)和模式由主要從事中低檔商品的區(qū)域批發(fā)逐步過渡到從事中高檔商品的區(qū)域批發(fā)、高檔商品的展示、展銷業(yè)務(wù)以及相應(yīng)商品的配送、加工等物流服務(wù)，同時又兼有旅游、金融、文化、商務(wù)等功能。三期將開辟木線條、櫥柜、五金組件、家飾飾品等生產(chǎn)加工和物流配送區(qū)，2010年交易額將達到50億元，占全市同行業(yè)交易額的1/4. 　　 （2）日用百貨日用百貨類批發(fā)市場一直是各類專業(yè)市場中最活躍的部分，也是早期專業(yè)市場的典型代表，現(xiàn)該行業(yè)三大市場年交易額在6070億元，2010年日用百貨批發(fā)實現(xiàn)年交易額150億元。 　　 　　 ⑴建材、裝飾、家居以安徽紅旗建材批發(fā)市場為主體，其交易額已達10億元。 　　 ⑵滿足大中型工業(yè)企業(yè)物流需要，在某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)物流園區(qū)。 　　 物流園區(qū)的規(guī)劃布局綜合考慮了區(qū)域的綜合交通條件、產(chǎn)業(yè)支撐、發(fā)展空間和對巨大的交通流量的承受能力等因素，重點在城市新區(qū)、城市周邊和交通要道邊布點。根據(jù)實際需要，將運輸、儲存、裝卸、搬遷、包裝、流通加工、配送、信息處理等功能有機結(jié)合，來實現(xiàn)用戶要求.這是國家標(biāo)準(zhǔn)對物流的定義。 　　 物流園區(qū)和專業(yè)市場規(guī)劃我市物流園區(qū)和專業(yè)市場的發(fā)展目標(biāo)是：到2010年，物流和專業(yè)市場的成交額達1000億元，實現(xiàn)商業(yè)增加值達90億元左右，占整個商業(yè)增加值的60%左右。金寨路農(nóng)貿(mào)市場選址規(guī)劃金寨路農(nóng)貿(mào)市場位于金寨路東側(cè)，規(guī)劃的績溪路上，屬蕪湖路街道管理，結(jié)合某市傳染病醫(yī)院生活區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃。大型專業(yè)店因其經(jīng)營種類專業(yè)、市場消費定向性強，其設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)比照同類綜合超市設(shè)置指標(biāo)放大一倍，即服務(wù)半徑不低于3公里。 超市、大型專業(yè)店布點規(guī)劃超市布點規(guī)劃主要依據(jù)商業(yè)網(wǎng)點體系布局規(guī)劃進行。 　　 ⑧鄉(xiāng)村花園居住區(qū)級商業(yè)中心。 　　 ⑦蓮花新村地區(qū)居住區(qū)商業(yè)中心。 　　 ⑥青陽北路居住區(qū)級商業(yè)中心。 　　 ⑤西城居住區(qū)級商業(yè)中心。 　　 ④昌河居住區(qū)級商業(yè)中心。 　　 ③西七里塘居住區(qū)級商業(yè)中心。 　　 ②高新區(qū)居住區(qū)級商業(yè)中心。 　　 蜀山區(qū)：共有8處： 　　 ①三里庵居住區(qū)級商業(yè)中心。 　　 ⑦馬鞍山南路居住區(qū)商業(yè)中心。位于金寨路東側(cè)，祁門路兩側(cè)，主要服務(wù)于金寨路東側(cè)一帶的居民。以現(xiàn)有曙光商廈為依托，遷建改造現(xiàn)有金寨路菜市場（位于傳染病院北側(cè)），開通績溪路，建成一條商業(yè)街。以衛(wèi)崗菜市、合家福衛(wèi)崗連鎖超市為依托，逐步健全功能。遷移馬路菜市，修通九華山路，使之成為一條居住區(qū)級的商業(yè)街。以周谷堆批發(fā)市場為依托，逐漸沿淝河路向南擴展，適度增加為本地居民服務(wù)的商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)功能。位于郎溪路南端東側(cè)，服務(wù)于合裕路沿線的居民。位于耐火材料廠附近，服務(wù)于長江東路以南、二環(huán)以外、淮南路以北居民。位于旌德路北端，服務(wù)于長江東路以北、二環(huán)以外居民。位于某市第二人民醫(yī)院東側(cè)，狄港路與銅陵路之間。位于臨淮路兩側(cè)，可結(jié)合舊城改造逐步建立。位于七里塘鎮(zhèn)、張洼路東側(cè)，隨著新站綜合試驗區(qū)的發(fā)展逐步配套建設(shè)。 　　 其它地區(qū)可由市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心予以覆蓋。以阜陽北路菜場為中心，結(jié)合合瓦路兩側(cè)的改造，周邊再發(fā)展一定規(guī)模的超市，日用百貨等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。規(guī)劃將五河路騎路菜市場遷至遣送站附近，榮事達大道以西一部分居民買菜分流到白水壩菜市。 　　 ②雙崗居住區(qū)級商業(yè)中心。居住區(qū)級商業(yè)中心主要根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展水平和近期規(guī)劃的居住用地布局情況而定，規(guī)劃共有25處，其分布如下：廬陽區(qū)：共有4處： 　　 ①亳州路居住區(qū)級商業(yè)中心。商業(yè)業(yè)態(tài)以小型超市、便利店、菜場、餐飲店為主體，同時配有一定規(guī)模的服務(wù)網(wǎng)點，其經(jīng)營規(guī)模應(yīng)按照《城市居住區(qū)