【正文】 天府大道沿線商務(wù)公寓價格在 70009000元 /㎡ 預(yù)計于 2022年入市，考慮都市綜合體的社會、經(jīng)濟及營銷附加值，以及近年來大源組團商品房價格增長保持在 8%的增幅。預(yù)計項目在 2022年 5月入市，政策逐步松綁情況下，大源區(qū)域房價年漲幅預(yù)計在 8%左右，則預(yù)計項目入市時銷售均價為： 本項目住宅均價建議： 8000元 /平米 商業(yè)價格定位 目前大源區(qū)域的商業(yè)租金在 2540元 /平米 考慮項目未來市場成熟度提高，大源區(qū)商業(yè)價值提升，項目都市綜合體運作資源合力效應(yīng)。 B方案： 建議項目分兩期連續(xù)開發(fā)，分階段推售 一期：部分住宅和商業(yè)中心開發(fā) 二期：開發(fā)剩下的住宅和部分街鋪與商務(wù)公寓 地塊資源峰值提前開發(fā)，不利于提升項目整體的市場價值，但優(yōu)勢地塊的開發(fā)可以為項目后期營造較好的市場氛圍。 三、分期開發(fā)原則和策略 項目分期依據(jù)： ?項目工程進度：項目預(yù)計將在 2022年 12月動工，預(yù)計 2022年 10月完工， 2022年 5月一期入市 ?市場變化而定。 ?在制定營銷戰(zhàn)略時，需嚴格控制開發(fā)成本，采取分期開發(fā)，小步快跑的策略，分期分批開發(fā)產(chǎn)品，逐步占有市場。讓“地產(chǎn)整合營銷”不再只是通過執(zhí)行層面形成簡單的“形整合”，而是具備“指導(dǎo)產(chǎn)品方向，實現(xiàn)品牌理想”的真正策略組合方式，最終結(jié)果就是對細分后的目標市場 實現(xiàn)由物質(zhì)到精神層面的全方位整合打擊。 星座 猶如新星閃耀又有區(qū)域坐標之意，利于廣告形象的包裝。 7. 通透式圍墻簡潔、通透，并與內(nèi)部綠化緊密結(jié)合 ，避免出現(xiàn)因圍墻而帶來的生硬、封閉感，使之成為園區(qū)景觀的一個重要部分。 5. 垃圾中轉(zhuǎn)房的位置適當(dāng)，既要便于清運，又要避免對住戶及環(huán)境帶來影響，立面設(shè)計與社區(qū)整體協(xié)調(diào)。 4. 強調(diào)外立面的細節(jié)設(shè)計，并應(yīng)有所創(chuàng)新。 2. 注意頂部造型與建筑形式做到完美的結(jié)合。 其它設(shè)計建議 另有部分其他建議羅列如下： 1. 外立面設(shè)計 強調(diào)與現(xiàn)有項目 明確差異化 ，讓項目具有國際化都市風(fēng)格。 成交前深度溝通及簽約的區(qū)域； 可采用開放設(shè)計或較私密的單間形式設(shè)計，總規(guī)模約 100m2左右； 可設(shè)置在一層或二層，通常臨近財務(wù)室。 放映區(qū)： 播放項目簡介短片； 體驗活動空間：可設(shè)計部分供客戶休息或兒童游樂的空間，布置電腦設(shè)備或室內(nèi)游戲設(shè)施等，規(guī)模約 100㎡左右； 吧臺： 為客戶提供飲品的地方。 銷售中心建議 前臺接待區(qū) 模型展示區(qū) 體驗區(qū) 設(shè)置于入口處，迎接客戶。 以上兩類建筑， 臨時搭建于此，不會影響其背后的主體建筑施工，而且營銷期結(jié)束以后，可以馬上拆除，不影響商業(yè)部分的正常使用。 銷售中心建議 1. 建議銷售部，作為臨時鋼構(gòu)建筑搭建在地塊西北側(cè)。 停車位規(guī)模 規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計要點 停車位數(shù)量 ： ? 住宅車位根據(jù) 70%的車位比例，（住宅面積約 ㎡ ，按照成都商品住宅平均面積約 95㎡ 左 右折算為 789套）應(yīng)需要552個住宅配套車位；商業(yè)按照每 100㎡ 配套 1個車位計算，應(yīng)需要 749個商業(yè)配套車位， 共計 1301個車位，約合面積 45535㎡ 的車位面積。但對于細節(jié)上打造是能夠發(fā)揮很好的作用，用細節(jié)打動消費者。 ?精裝標準：根據(jù)具體情況考慮裝修成本。建議：可相隔幾層設(shè)計一個不計面積的共用的生態(tài)休憩露臺，賦予附加值 )。 ?層高：建議層高 ，分層吊頂后層高不低于 ，格局方正。 劃鋪方式 根據(jù)中原聯(lián)經(jīng)驗總結(jié) ， 社區(qū)商業(yè)不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營單元指標參考 社區(qū)商業(yè)參考 開間 進深 面積 生活服務(wù)類商業(yè) 藥店 46米 68米 2050平米 面包房 47米 1525平米 洗衣店 68米 1540平米 沖印店 68米 1530平米 便利店 512米 610米 20100平米 家政服務(wù) 68米 2030平米 中介 310米 710米 2080平米 布藝 45米 712米 3050平米 美容美發(fā) 310米 712米 20100平米 音像店 38米 69米 1550平米 休閑餐飲類商業(yè) 酒吧 68米 1015米 70100平米 餐飲 610米 1218米 —— ?大堂：大堂面積具體面積依最終建筑方案為定，大堂內(nèi)裝飾大氣、簡約與整體建筑風(fēng)格相符。 ? 本項目中等偏小超市規(guī)模建議為 30004000㎡ 。 選擇前期啟動 不適合前期啟動 不適合本項目 商業(yè)建議 — 項目前期以中等偏小規(guī)模超市帶動 ? 通常大型集中商業(yè)在一個社區(qū)發(fā)展到較長的時間后才進駐；陌生區(qū)域的社區(qū)為解決基本生活需要，較早安排已進小型集中商業(yè)。 類型 條件 作用 目標適用性 超市 對交通便捷要求較高 租賃面積大； 租期長； 帶來巨大購物人流 完善生活配套推動住宅銷售帶動街鋪 購物中心 對交通要求較高；一般為成熟區(qū)域，需一定人流支持及昭示性較強的街面 對周邊有較強的輻射作用 帶動街鋪 主題賣場 對交通要求較高；一般為成熟區(qū)域；需昭示性較強的街面 對周邊商業(yè)基本無帶動作用 專業(yè)市場 對交通便捷要求較高；需要行業(yè)聚集對是否成熟區(qū)域要求不高。 ? 購物中心對區(qū)域和人流需求高，因此在區(qū)域成熟之前不適合進駐。（伊藤旗艦店、寫字樓、商務(wù)公寓、底商） 因此，考慮到營銷期本案對客戶吸引力的問題，現(xiàn)提出以下商業(yè)規(guī)劃設(shè)計建議： 商業(yè)建議 項目人口估計模型 中國一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施配建指標 項目人口 =項目建筑面積 / 人均商業(yè)服務(wù)建筑面積 (峰值 ) /人 本項目人口 =149000/30=4967人 步行商業(yè)的合理服務(wù)半徑 8001000米 本項目預(yù)計居住人口約為 4967人 下級：社區(qū)商業(yè)，按照人口統(tǒng)計 大源區(qū)規(guī)劃居住人口約為 30萬人 上級：區(qū)域級商業(yè)，按照片區(qū)統(tǒng)計 本項目商業(yè)面積約為： 3477㎡ 本項目商業(yè)面積約為： 105000㎡ 3477㎡ 105000㎡ 本項目商業(yè)面積選擇區(qū)間 按照項目 50%的商業(yè)規(guī)劃，應(yīng)在約 75000㎡ ，考慮到部分作為商務(wù)公寓面積使用，其商業(yè)面積應(yīng)大于 3477㎡ 為適合 商業(yè)建議 — 商業(yè)規(guī)劃； 商業(yè)排布考慮地塊昭示性 、 展示需要 商業(yè)目的： 展示、部分消化高容積率，并且提升社區(qū)居住品質(zhì)；完善配套的客戶心理預(yù)期，提高項目溢價空間。 戶型設(shè)計 戶型設(shè)計 三房設(shè)計要點 基本設(shè)置 創(chuàng)新方向 ? 南向、景觀良好、方正實用、南北通透、主臥設(shè)置獨立衣帽間；主臥 ≥16 ㎡ ，雙陽臺設(shè)計 ? 主臥景觀優(yōu)良，并設(shè)置觀景陽臺、設(shè)置景觀主臥衛(wèi)生間，主臥衛(wèi)生間 ≥ 6㎡ 、餐廳 ≥ 10㎡ 戶型設(shè)計 二 、 商業(yè)設(shè)計建議 本案總建筑面積 50%為商業(yè)建筑。 以下我們將從實用性、功能提升 l兩個方面提供系統(tǒng)化的產(chǎn)品建議 —— 住宅戶型配比建議表： 類別 戶型 建筑面積（㎡） 比例 種類 A 2房 1廳 1衛(wèi) 7080 20% 2 B 2房 2廳 1衛(wèi) 8590 50% 2 C1 3房 2廳 1衛(wèi) 90105 10% 1 C2 3房 2廳 2衛(wèi)（衣） 105120 20% 2 住宅戶型設(shè)計要點 實用性 在標桿產(chǎn)品和主流產(chǎn)品中 ， 合理分配梯戶比 、 保持開間尺寸 ， 全面保障產(chǎn)品舒適度 為保障高層產(chǎn)品的基本舒適度，在開間上應(yīng)當(dāng)保持以下尺寸 : 戶型區(qū)間 客廳開間 主臥開間 第一次臥開間 最小開間 7080（兩房） ≥ ≥ —— ≥ 85~90㎡（三房） ≥ ≥ ≥