【正文】 以期達(dá)到開(kāi)發(fā)效益和項(xiàng)目整體價(jià)值的最大化。理想情況下定位越高端，運(yùn)營(yíng)效益越好，綜合體的整體物業(yè)的價(jià)值就增長(zhǎng)越高。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，如何落實(shí)綜合體的檔次，確定本項(xiàng)目在區(qū)域城市中的地位，聘請(qǐng)優(yōu)質(zhì)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行物業(yè)運(yùn)營(yíng)是必不可少的。因此，營(yíng)銷推廣需要在一定的時(shí)間段強(qiáng)化綜合體在區(qū)域城市的特點(diǎn)，也就是個(gè)性的凸顯。用自營(yíng)物業(yè)來(lái)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，增加銷售部分物業(yè)的附加價(jià)值。這個(gè)就是城市綜合體不同于普通地產(chǎn)項(xiàng)目所具有的能量和效益。另一個(gè)高度就是構(gòu)建區(qū)域城市綜合熱點(diǎn)，把自己變成中心，這樣才能產(chǎn)生輻射能力，對(duì)人口產(chǎn)生拉動(dòng)效益。作為多個(gè)不同物業(yè)功能的綜合體項(xiàng)目，必須發(fā)揮1+1＞2的集體能量。綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重點(diǎn)是建立社會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)集群未來(lái)的信心。只有真真明確這些才能安排好各個(gè)子項(xiàng)目不同物業(yè)板塊之間的互相依托關(guān)系。二、需要根據(jù)綜合體項(xiàng)目本身的側(cè)重來(lái)做項(xiàng)目的定位，把項(xiàng)目利潤(rùn)的來(lái)源點(diǎn)要明確在心，知道項(xiàng)目的利潤(rùn)重點(diǎn)在哪個(gè)版塊上。如何做到高而不空，做到質(zhì)感和高度的完美融合，就要求對(duì)投放市場(chǎng)的推廣信息的反饋的感知把握要有相當(dāng)?shù)亩床炷芰?。城市綜合體項(xiàng)目的運(yùn)作關(guān)鍵在兩點(diǎn)：一、要確立整個(gè)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性高度的位置，把綜合項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出來(lái)。綜合體的住宅即可以視作是擁有超級(jí)配套的住宅產(chǎn)品，也可以看做是區(qū)域城市核心地段的中心住宅。綜合體開(kāi)發(fā)與住宅或商業(yè)開(kāi)發(fā)完全是兩個(gè)概念的事物，綜合體更多的是靠單一物業(yè)項(xiàng)目無(wú)法擁有的綜合配套服務(wù)，體現(xiàn)高品質(zhì)生活服務(wù)，來(lái)吸引高端客戶。綜合體運(yùn)營(yíng)初期租金回報(bào)很低，資金回籠速度很慢。而成熟區(qū)域的城市綜合體是集約式開(kāi)發(fā)，在一個(gè)相對(duì)較小的地塊里進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，綜合體的價(jià)值取決于項(xiàng)目定位和運(yùn)營(yíng)后產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。在住宅項(xiàng)目的業(yè)務(wù)模式下，要獲取有潛力的優(yōu)質(zhì)土地，加快周轉(zhuǎn)率、不斷擴(kuò)大規(guī)模，依靠土地的升值和加快存貨周轉(zhuǎn)來(lái)盈利；在商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)模式下，在成熟區(qū)域或新規(guī)劃區(qū)域的潛力地段取得土地，通過(guò)對(duì)區(qū)域消費(fèi)模式的研究，通過(guò)尋找消費(fèi)薄弱點(diǎn)，準(zhǔn)確定位，（新區(qū)域則是創(chuàng)造引導(dǎo)的成分多些）。十、其他第五篇：城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)作思考城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)作思考隨著城市化的程度越來(lái)越高，城市綜合體被普遍視作一個(gè)城市邁向更高發(fā)展水平的標(biāo)志和強(qiáng)力引擎。不持有土地等大宗固定資產(chǎn)；通過(guò)向物業(yè)公司租賃，獲得固定資產(chǎn)的使用權(quán)；，通過(guò)物業(yè)資產(chǎn)的租賃獲得產(chǎn)權(quán)購(gòu)置收益；九、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)規(guī)劃思路 醫(yī)院名稱：福建省康復(fù)（養(yǎng)老）醫(yī)院（或：福州市康復(fù)醫(yī)院）項(xiàng)目性質(zhì)：非盈利型社會(huì)定位：全?。ㄈ珖?guó)）首家“國(guó)家老齡委”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的定點(diǎn)示范試點(diǎn)醫(yī)院；國(guó)家康復(fù)醫(yī)院福州分院經(jīng)營(yíng)定位：二級(jí)綜合醫(yī)院，以中老年疾病、疼痛?？茷橹?，全科醫(yī)療為輔；規(guī)模定位：200張床位，醫(yī)院經(jīng)營(yíng)面積10000平方米以上 功能安排：綜合門診樓、住院樓、康復(fù)住院部及其他醫(yī)療輔助功能性安排；政策安排：醫(yī)保、新農(nóng)合、職工定點(diǎn)醫(yī)療、120聯(lián)動(dòng)單位 社會(huì)互動(dòng)：商業(yè)醫(yī)療保險(xiǎn)合作二十家以上；社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、殘聯(lián)等合作機(jī)構(gòu) 深度發(fā)展：發(fā)展“老年護(hù)理公寓”聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目建立“福州市養(yǎng)老院——醫(yī)療”深度互動(dòng)協(xié)助模式自營(yíng)“醫(yī)院附屬養(yǎng)老院”，開(kāi)展“醫(yī)院附屬養(yǎng)老院”加盟平臺(tái)利用智慧醫(yī)療系統(tǒng)，對(duì)深度發(fā)展的項(xiàng)目進(jìn)行垂直管理，精準(zhǔn)營(yíng)銷。二o一二年四月十六日第四篇：城市醫(yī)療養(yǎng)老綜合體項(xiàng)目福州市 “城市醫(yī)養(yǎng)”結(jié)合項(xiàng)目策劃思路一、項(xiàng)目名稱：福州市“城市醫(yī)養(yǎng)綜合體”項(xiàng)目二、項(xiàng)目地址：福州市鼓山區(qū)，三、項(xiàng)目定位：城市醫(yī)療養(yǎng)老綜合體項(xiàng)目四、項(xiàng)目功能：綜合醫(yī)療、中老年病、常見(jiàn)病醫(yī)療、養(yǎng)老護(hù)理五、項(xiàng)目功能布局：二級(jí)綜合醫(yī)院+康復(fù)醫(yī)療住院部+護(hù)理功能型養(yǎng)老公寓六、項(xiàng)目發(fā)展城市布局：依托于“一家大型二級(jí)綜合醫(yī)院”為技術(shù)服務(wù)核心，在福州市整合發(fā)展12家養(yǎng)老院及養(yǎng)老護(hù)理院，形成城市養(yǎng)老醫(yī)療綜合體概念機(jī)構(gòu)；七、項(xiàng)目整體規(guī)模：一家200張床位的二級(jí)綜合醫(yī)院+ 一家500張集中護(hù)理功能型養(yǎng)老公寓 12個(gè)養(yǎng)老院，4800個(gè)養(yǎng)老護(hù)理床位一個(gè)智慧醫(yī)療中心：城市中老年養(yǎng)老醫(yī)療數(shù)據(jù)管理中心 一個(gè)醫(yī)療附加值商城（虛擬商城+落地門市銷售O2O模式）八、公司治理思路：持物固定資產(chǎn)的物業(yè)公司，和項(xiàng)目管理公司； ：醫(yī)院、養(yǎng)老院等。在項(xiàng)目跑辦過(guò)程中，縣政府充分發(fā)揮橋梁和紐帶做用，主動(dòng)爭(zhēng)取，出臺(tái)最優(yōu)惠政策，做好與省、市供銷社的溝通。達(dá)到其它縣有的我們縣優(yōu)，其它縣沒(méi)有的我們縣有，為項(xiàng)目的落戶建設(shè)營(yíng)造最好的軟環(huán)境，提供最優(yōu)的軟環(huán)境。二是政策保障。為順利推進(jìn)縣城商貿(mào)綜合體建設(shè)，縣委、縣政府把縣城商貿(mào)綜合體建設(shè)做為我縣招商引資的重點(diǎn)工作之一，成立了行唐縣商貿(mào)綜合體建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣長(zhǎng)呂素維任組長(zhǎng)，各相關(guān)副縣長(zhǎng)為副組長(zhǎng)，縣供銷社、城建、財(cái)政、國(guó)土、工商等單位主要領(lǐng)導(dǎo)為成員。為使縣城商貿(mào)綜合體建設(shè)項(xiàng)目能夠落戶行唐，我縣擬采取多項(xiàng)保障措施，確保項(xiàng)目的順利推進(jìn)。項(xiàng)目土地來(lái)源：征用農(nóng)戶土地，由政府協(xié)調(diào)征地事宜，并在土地規(guī)劃許可、土地預(yù)審、土地出讓等方面給予支持。投資控股比例，省供銷社新合作控股有限公司51%，石家莊市供銷合作社10%，行唐縣供銷合作社39%。項(xiàng)目建設(shè)地址：縣城玉城大街西延路南，龍洲公園對(duì)過(guò)。根據(jù)行唐縣實(shí)際情況，與省供銷社合作投建。在綜合體的建設(shè)過(guò)程中，我們將嚴(yán)格按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工建設(shè)，將綠色理念融入綜合體項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，確保完成綠色建筑建設(shè)目標(biāo)。而對(duì)于用于建筑室內(nèi)的木質(zhì)和植物纖維制產(chǎn)品則采用不含甲醛的材料。同時(shí)為了減低