【正文】 步入數(shù)百畝都市田園，即可投入自我揮灑空間，得享悠閑每一刻，加上周邊為住宅區(qū)配套的教育園 區(qū)、商場(chǎng)、醫(yī)院等，集旅游、觀光、教育、娛樂、休閑為一體。 4． 12．農(nóng)業(yè)觀光園功能定位 觀光園的功能要素，要涵蓋 ? 吃、住、行、游、購、娛 ? ，觀光園不一定只強(qiáng)調(diào)農(nóng)業(yè)觀光，應(yīng)同時(shí)強(qiáng)調(diào)可參與性，傳播注重環(huán)保的觀念，享受回歸自然的文明， 體驗(yàn)旅游休閑的情趣；經(jīng)營的關(guān)鍵是要找到消費(fèi)者的承受能力與公園給予的回報(bào)相稱這一要點(diǎn)，也就是觀光園的品位、檔次、文化內(nèi)涵要讓人們覺得花得值。 （ 3）開發(fā)思路 以假設(shè)性方案，先開發(fā)南邊地塊，以別墅物業(yè)為主，按戶型定位中獨(dú)立別墅總建筑面積 24， 960M2，約 65 戶，按容積率約為 ，總占地面積約為 83，200 M2，合 125 畝。 綜合本項(xiàng)目針對(duì)的目標(biāo)客戶群，物業(yè) 檔次及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析，對(duì) xxxx項(xiàng)目的商業(yè)功能、居住功能以及其他不可售面積的建議分配比例如下： ① ① 總體比例 物業(yè)類型 面積 所占比例 備注 商業(yè) 20， 800 M2 5％ / 花園洋房 216， 320 M2 52％ 約 1， 730 戶 獨(dú)立別墅 24， 960 M2 6％ 約 65 戶 聯(lián)排別墅 33， 280 M2 8％ 約 110 戶 TOWNHOUSE 108， 160 M2 26％ 約 465 戶 其他不可售物業(yè) 12， 480 M2 3％ 會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、市場(chǎng)等 合計(jì) 416， 000 M2 100％ 約 2， 370 戶 ② 花園洋房 物業(yè)類型 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳 二衛(wèi) 四房二廳 二衛(wèi) 五房二廳二衛(wèi)（復(fù)式） 合計(jì) 建筑面積（ M2） 80－ 100 101－ 140 141－ 170 171－ 250 / 戶數(shù) 380 850 345 155 1， 730 戶均面積（ M2） 88 123 145 188 125 戶數(shù)比例 22% 49% 20% 9% 100％ 注：三室兩廳戶型中，小三房（ 101 M2－ 120 M2）和大三房（ 121 M2－ 140 M2）的比例建議為 35： 65。 4． 11．房型定 位 （ 1）競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的戶型設(shè)臵 ① 花園洋房房型分析表 樓盤名稱 戶型類別 主力戶型 主力戶型面積 金色港灣 二至五房 三房、四房、五房 110 ㎡－ 160 ㎡ 香榭里舍（ 2 期） 一至五房 三房?jī)蓮d 110 ㎡－ 140 ㎡ 鸚鵡花園 二至五房 三房、四房、五房 120 ㎡－ 220 ㎡ 翰林苑 二至三房 二房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d 80 ㎡－ 130 ㎡ 陽光麗景 二至三房 二房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d 90 ㎡－ 130 ㎡ 綠島花園 三至四房 三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d 110 ㎡－ 140 ㎡ 東方花園 二至五房 三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d 130 ㎡－ 180 ㎡ 錦繡豪園 一至五房 二房、三房、四房 80 ㎡－ 159 ㎡ ② 別墅房 型分析表（獨(dú)立別墅 /聯(lián)排別墅） 樓盤名稱 戶型類別 主力戶型 主力戶型面積 金色港灣 四至六房 四房、五房多廳多衛(wèi) 210 ㎡－ 450 ㎡ 錦繡豪園 四至五房 四房、五房 135 ㎡－ 230 ㎡ ③ 歸納 武漢市大型社區(qū)的多層住宅樓層為 4－ 6 層，通常設(shè)計(jì)是底層帶花園，頂層為復(fù)式單位； 各種新穎的戶型（如 TOWNHOUSE、錯(cuò)層、三錯(cuò)層等）越來越被市場(chǎng)接受，并且受到客戶的普遍歡迎，銷售良好； 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，武 漢市商品住宅的主力戶型主要是 110 M2140 M2 的三房二廳二衛(wèi)，其次是 80 M2－ 100 M2 的二房二廳一衛(wèi)和 140 M2－ 170 M2 的四室兩廳兩衛(wèi)的單位； 市場(chǎng)上小戶型的樓盤不多，通常是在整個(gè)樓盤規(guī)模比較大情況下作一些補(bǔ)充而設(shè)計(jì)；武昌東林外廬項(xiàng)目，由于對(duì)面中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，其設(shè)計(jì)的小戶型賣得非?？?； 漢陽區(qū)在售樓盤的物業(yè)類型以多層住宅為主，別墅、 TOWNHOUSE 等出現(xiàn)在大型中高檔樓盤中，如 ? 金色港灣 ? ； 漢陽區(qū)的戶型與其他各區(qū)的戶型相比區(qū)別不大，漢陽區(qū)商品住宅的主力戶型主要是 125 M2 左右的三房二廳二衛(wèi)和 90 M2 左右的二房二廳； TOWNHOUSE 的面積通常在 200 M2－ 260M2， 聯(lián)排別墅或獨(dú)立別墅多在 260 M2－ 450M2。 建議本項(xiàng)目的私家車位 基礎(chǔ) 售價(jià)為 5 萬元 /個(gè)。 建議本項(xiàng)目獨(dú)立花園的基礎(chǔ)售價(jià)為 1000 元 / m2。 ③ 獨(dú)立花園的價(jià)格 獨(dú)立別墅、雙拼別墅或聯(lián)排別墅普遍帶私家花園，而 TOWNHOUSE 的底層單位也帶私家花園，頂層單位則通過退臺(tái)處理形成空中私家花園。 b. 進(jìn)行權(quán)重比較： 案例 權(quán)重 價(jià)格 得分 權(quán)重價(jià)格 權(quán)重得分 A 60% 3800 元 /m2 84 2280 B 12% 2500 元 /m2 77 300 C 12% 1800 元 /m2 75 216 9 D 8% 3800 元 /m2 80 304 E 8% 3300 元 /m2 87 264 合計(jì) 100% ―― ―― 3364 82 c. c. 本項(xiàng)目別墅物業(yè)的定價(jià)為： 3364 元 / m2 82/82＝ 3364 元 / m2。 b. 進(jìn)行權(quán)重比較： 案例 權(quán)重 價(jià)格 得分 權(quán)重價(jià)格 權(quán)重得分 A 40% 1800 元 /m2 84 720 B 8% 1500 元 /m2 77 120 C 8% 1650 元 /m2 70 132 D 8% 1450 元 /m2 71 116 E 10% 2500 元 /m2 88 250 F 10% 1200 元 /m2 69 120 G 8% 2180 元 /m2 81 175 H 8% 2020 元 /m2 86 160 合計(jì) 100% ―― ―― 1793 c. 本項(xiàng)目花園洋房的定價(jià)為： 1793 元 / m2 82/＝ 1835 元 / m2。 此價(jià)格尚不作為最終銷售價(jià)格，只作為定價(jià)的參考指標(biāo)。 據(jù)武房指數(shù)對(duì)有關(guān)購房總房款的統(tǒng)計(jì)，武漢市購房者所能承受的總房?jī)r(jià)大多在 20 萬元至 30 萬元之間，在此區(qū)間內(nèi)的比例 占了總量的 60%以上，可見這個(gè)價(jià)格是目前主要購買力的承受范圍（針對(duì)花園洋房）。因?yàn)榻ㄖ俸枚际悄痰?，只有注入了文化?nèi)涵，景區(qū)和社區(qū)才有生命力、競(jìng)爭(zhēng)力，所以既重視產(chǎn)品的物化形態(tài)，更重視產(chǎn)品的內(nèi)在價(jià)值，體現(xiàn)了神形兼?zhèn)洌俏锘螒B(tài)與觀念形態(tài)的有機(jī)統(tǒng)一。 本報(bào)告提出一些設(shè)想，供發(fā)展商和設(shè)計(jì)師參考： —— 我們的目標(biāo)是將本項(xiàng)目打造成為一個(gè)?江南水鄉(xiāng)風(fēng)情小鎮(zhèn)?，水主題的開發(fā)和利用可以大大提升物業(yè)和地段的價(jià)值，所以，貫穿本項(xiàng)目的一根?經(jīng)脈?就是水，我們稱之為?水脈?； —— 除了組團(tuán)的中心建有諸如泳池、荷花池這樣的主體水景外，還可以通過小區(qū)內(nèi)部 水道（河道）的設(shè)計(jì)，將水的概念拓寬到整個(gè)基地范圍，一條流暢的內(nèi)河通道蜿蜒環(huán)繞，使濱水生活不再局限于有湖、有池水的周邊，這條?水脈?將帶活整個(gè)小區(qū)； —— 沿著水道，可以設(shè)臵小橋，旁邊鋪設(shè)特色步道（參考蘇州園林的特色鋪地），并進(jìn)行多層次的綠化，首先由綠葉植物形成林蔭道（如垂柳），間隔進(jìn)行園林景觀綠化，并建造有休閑氣氛的購物商街、藝術(shù)走廊或觀水亭臺(tái)，業(yè)主可以在此散步、購物、閑坐，看小河流淌，賞茂林修竹，觀曲水流觴； —— 當(dāng)河水婉轉(zhuǎn)流淌，環(huán)繞處處，甚至引入庭院人家，即可呈現(xiàn)逼真的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情：家家流水，戶戶垂楊，充 滿生機(jī)與活力； —— 聚水為池的地方，栽種荷花，或養(yǎng)些錦鯉，人們斜在?女兒靠?上，觀小橋流水、楊柳依依、荷葉田田、水動(dòng)魚歡； —— 由小河環(huán)繞，又成為自然的組團(tuán)分區(qū)手段，既新穎又具親和力，使整個(gè)樓盤形成一種和諧、充滿人文氣息的生活氛圍，很容易形成親切友善的社區(qū)文化氛圍， 水在現(xiàn)代社區(qū)中，不是在于求大求空，而在于生動(dòng)，在于靈性，這正是中國園林之神韻， 這就是?水脈?帶動(dòng)?文脈?； （ 4）小結(jié) 總之，要使本項(xiàng)目體現(xiàn)中國傳統(tǒng)居住文化與地域特色相結(jié)合、以現(xiàn)代手法重新演繹的人文居住群落這樣的意境。 從投入產(chǎn)出的角度進(jìn)行充分的經(jīng)濟(jì)核算，我們的樓盤若打造水主題，只要成本控制得當(dāng)，那么樓盤的增值部分會(huì)大大高過投入部分，是非常值得考慮和應(yīng)用的作法。 五級(jí)綠化 —— 立體綠化（分布在住宅上層大陽臺(tái)、窗臺(tái)、屋頂花園的綠化）。 三級(jí)綠化 —— 住宅社區(qū)內(nèi)集中大面積的塊狀綠地或綠島。 ⑦ 關(guān)于 ? 五級(jí)綠化體系 ? 整個(gè)小區(qū)共分五級(jí)綠化，達(dá)到生態(tài)綠化和景觀綠化完美結(jié)合： 一級(jí)綠化 —— 圍繞小區(qū)四周沿城市干道的寬達(dá) 100－ 200 米、長度數(shù)公里的綠色長廊。 二級(jí)庭 院：在小區(qū)的組團(tuán)內(nèi)部，設(shè)計(jì)小型園林，是個(gè)半私密性的庭院空間，類似中庭，可建矮墻與外面 ? 街坊 ? 分割，內(nèi)有竹林、芭蕉叢、桂花樹等；石臺(tái)、小徑、月門、窗花，設(shè)計(jì)適宜的尺度，有四合院的味道，也是鄰里交往最適宜的場(chǎng)所。 為使本項(xiàng)目更具有特色和競(jìng)爭(zhēng)力，本報(bào)告總結(jié)提出幾個(gè)概念設(shè)計(jì)的創(chuàng)新理念，分別是 ? 三級(jí)庭院 ? 和 ? 五級(jí)綠化體系 ? 的設(shè)計(jì)理念（注：將來還可提 煉如? 四大文化組團(tuán) ? 、 ? 六重智能化安防系統(tǒng) ? 、 ? 七大園林造景藝術(shù) ? 、 ? 八項(xiàng)售后服務(wù)保障措施 ?…… 等等 ? 數(shù)字化 ? 賣點(diǎn)，層層引爆，制造轟動(dòng)效應(yīng)）。 本報(bào)告建議適當(dāng)?shù)馗淖儐渭儚?qiáng)調(diào) ? 大手筆 ? 的作法，注重均好性，最大限度地利用土地資源，降低環(huán)境設(shè)計(jì)成本。 ④ 戶型設(shè)計(jì)提示 戶型設(shè)計(jì)要講究方正、實(shí)用，減少無謂的空間浪費(fèi)；每種戶型盡量留有自行組合空間的余地；每戶均有良好朝向 及景觀，通風(fēng)及采光良好，平面布局緊湊，交通路線便捷；各房間大小適度，動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)合理，空間比例適中；廚衛(wèi)設(shè)計(jì)充分考慮人體尺度及行為習(xí)慣，廚房及衛(wèi)生間有良好的采光及通風(fēng)，充分考慮業(yè)主的儲(chǔ)藏、更衣、洗衣、晾衣等生活需求。 建筑立面要強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵的體現(xiàn)，以大面積玻璃窗加色調(diào)柔和的外墻面，通常為淺色調(diào)，強(qiáng)調(diào)潔凈 、通透的效果，與綠化有機(jī)結(jié)合；造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)空間的個(gè)性與可識(shí)別性，精致且注意細(xì)節(jié)；外墻材料以涂料為主，強(qiáng)調(diào)常規(guī)建筑材料的創(chuàng)造性應(yīng)用；窗套、欄桿、連梁、門斗、臺(tái)階、陽臺(tái)、空調(diào)板及護(hù)攔等在不影響使用功能的前提下有適當(dāng)?shù)淖兓?，滿足合理性、新奇性與趣味性；材料處理精到，江南特色鮮明。建議將住宅的樓層降低，花 園洋房以 5 層為主， TOWNHOUSE 為 3－ 4 層，聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅為 2－ 3 層，這樣可保證在滿足總開發(fā)量的基礎(chǔ)上盡量體現(xiàn)古典建筑的風(fēng)格；另外，樓層低了，庭院就突出了。 ② 不同物業(yè)類型在組團(tuán)中的分布建議 根據(jù)?一心四片?的整體規(guī)劃（‘一心’是農(nóng)業(yè)觀光園），把本項(xiàng)目劃分為風(fēng)格不同，各具意境的四個(gè)組團(tuán)，分別為蘇、皖、浙、閩四種風(fēng)格，每一組團(tuán)劃分的主要考慮是： 物業(yè)種類和相應(yīng)地區(qū)建筑或園林特點(diǎn)相近，中高檔物業(yè)如別墅、TOWNHOUSE 類主要分布在江、浙特色為主的組團(tuán)里，以低密度、水主題、園林、庭院為主要產(chǎn)品特征，輔之以中檔花園洋房等；中檔的花園洋房主要分布在徽派和嶺南特色為主的組團(tuán)里，輔之以中高檔 TOWNHOUSE 類物業(yè)，其主要特點(diǎn)是景觀以水泊或綠洲為中心，建筑對(duì)景觀形成一定的圍合之勢(shì)，建筑物密度相對(duì)較高； 在統(tǒng)一的?江南水鄉(xiāng)?大的主題下劃分小的主題，不同的組團(tuán)有相應(yīng)的識(shí)別性，讓人們既感到豐富多彩，又可以各取所需。 沿 xxxx 大道、 xxx 路，包括小區(qū)若干人流密集的道路，布臵步行商業(yè)街及配套公建，這樣既可充分發(fā)揮這段臨街地段的商業(yè)價(jià)值，滿足小區(qū)居民的生活需要，并且又隔離了道路帶來的噪聲對(duì)小區(qū)內(nèi)部的干擾。 沿綠化長廊以及水道設(shè)臵或以水面、或以綠化、或以園林為主體的小區(qū)中心，強(qiáng)調(diào) ? 都市田園、詩意棲居 ? 的生活模式。 （ 2）設(shè)計(jì)原則 （ 3）設(shè)計(jì)手法 ①規(guī)劃設(shè)計(jì)提示 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要樹立創(chuàng)新的城市景觀意識(shí)，要體現(xiàn)個(gè)性、融入自然和藝術(shù)的設(shè)計(jì)。 第三，武漢的梅雨季節(jié)，使人們對(duì)穿堂風(fēng)的要求很高。 4． 8．規(guī)劃 /建筑風(fēng)格 /環(huán)境 /居住氛圍 （ 1）武漢地方居住特色 第一，武漢人稱江城，多湖，可謂水居城市，人們很注重水對(duì)居住環(huán)境的