【正文】 數(shù)量：視情況定 C、軟新聞 主題：從不同方面展示項目的特征，也可以發(fā)布公關(guān)活動信息等，如“首家 4E商務(wù)樓現(xiàn)身光谷 ”、 “EOD商務(wù)空間完美呈現(xiàn) ”等 頻率：持續(xù)見報 D、電視廣告 目的：通過強烈的視覺和聽覺。 參考案：（略） 時間：開盤期間制作。炫智區(qū)，武漢首家 4E 商務(wù)樓 數(shù)量：具體而論 地 段：珞喻路吳家灣至魯巷轉(zhuǎn)盤 B、媒體廣告 目的：通過詳盡文字介紹，優(yōu)美的畫面引起大眾對本案的興趣。 創(chuàng)意文字：以文字手法，巧妙運用 LOGO 標準色搭配，表現(xiàn)本案的優(yōu)良品質(zhì)。 ③廣告策略 ●節(jié)省費用，效果第一 ● 展示樓盤的風(fēng)采，傳達樓盤的人性化理會 ● 科學(xué)與藝術(shù)高度統(tǒng)一 ●注重實效 ④廣告媒體組合 在廣告媒體的選擇上，我司采用的是一貫的立體轟炸模式，即報紙、電視、電臺，戶外、公關(guān)活動、派單等全面展開，當然，我司制作的名片、樓書也在廣告中起重要作用。 項目包裝（見前略） 媒體廣告 ①廣告原則 我司廣告的一貫堅持以科學(xué)為原則，在廣告的媒體組合和投放上都能做到精準到位，同時，我們在廣告中善于塑造品牌形象，增加物業(yè)和企業(yè)的無形資產(chǎn)。 付款方式的推廣 由于 寫字樓物業(yè)價格昂貴、用途單一、總價高，在付款方式上目前比較流行的按揭方式是 6成 8 年，如湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈。 項目“簡約彰顯現(xiàn)代，藝術(shù)兼顧實用”，框架式樓體造型，中正有道，充滿簡約意味！ 項目的設(shè)計風(fēng)格結(jié)合外部的自然環(huán)境全面展開，運用適宜的簡節(jié)技術(shù)手段和最現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)建造具有 21 世紀前瞻性的高端作品，達到建筑低能耗的環(huán)保要求及使用者的舒適度、人性化的目標，創(chuàng)造出有利于生態(tài)平衡和可持續(xù)發(fā)展的綠色建筑。 展示項目自身素質(zhì)： 5A純寫字樓，四部品牌電梯，人性化、情景化辦公操作； 造型設(shè)計： 建筑的外觀，直接顯示上帝的珍貴與地位，是企 業(yè)形象的第一時間表述。 當然，我們還可以從其他方面進行項目的推廣，如價格、樓宇自身素質(zhì)、造型設(shè)計、付款方式的推廣、項目包裝、媒體廣告等等。炫智區(qū)里的公司，特別是那些中小公司，將通過這個平臺，實現(xiàn)資源共享，資源互補，從而在日趨激烈的市場中贏得一席之地。炫智區(qū)： unit－ team 新主張 提出 UNIT—TEAM，即團隊聯(lián)合的概念。小區(qū)高達 %的綠化、 3 樓、 14 樓的空中花園，全面實現(xiàn)生態(tài)辦公。 ①區(qū)位優(yōu)勢： 項目地處光谷門戶，白金地段，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿妱?，可謂超值投資，高資回報，不著一字，盡得風(fēng)流！ ② 5A系統(tǒng) 即 BAS 樓宇自動化管理系統(tǒng)，對整個大廈的供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、燈光系統(tǒng)實現(xiàn)自動監(jiān)控；ACS 自動化監(jiān)督及保安系統(tǒng)，對整個大廈的所有人行通道及重要場所 實行 24 小時電視攝像并記錄，計算中心控制、實現(xiàn)吾人防守，自動報警； FAS 消防自動化系統(tǒng)，配置國際先進的自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)，先進的光電感應(yīng)探頭對數(shù)據(jù)進行智能化分析和判斷，中央電腦控制器實行報警復(fù)查等； CAS 通訊自動化系統(tǒng)，有線電視、電話通訊系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)千兆入樓，百兆入層，內(nèi)外信息高速傳遞； OAS 辦公自動化系統(tǒng)，樓宇計算機系統(tǒng)連成局域網(wǎng)，以進行財務(wù)分析、人事、設(shè)備、服務(wù)、信息綜合管理，實現(xiàn)信息共享。炫智區(qū)”的案名進行推廣是我們首要解決的問題。 公共衛(wèi)生間包裝 高級大理石墻面，防滑石質(zhì)地板、高級感應(yīng)潔 五部分：推廣策略 項目推廣體系的建立和實施，必須聯(lián)系項目的實際情況，通過獨特的策劃理念、務(wù)實積極的態(tài)度、嫻熟的銷售手段以期實現(xiàn)項目的旺銷，達到預(yù)期“高檔開發(fā)的目的。 電梯間包裝 高級石材墻面、地面；藝術(shù)天花吊頂及藝術(shù)燈飾。 大堂包裝 作為人們寫字樓的必經(jīng)之地，作為商務(wù)交流的第一場所，大堂的形象不僅代表著寫字樓的形 象，同時也代表著寫字樓內(nèi)各家公司的形象，對于高品質(zhì)的大堂，從面積的規(guī)劃、功能的劃分、內(nèi)空的高度、裝修的風(fēng)格，智能化的配置都有極 其嚴格的要求。 ，同時要有沙盤、模型、銷售看板等布置。 80—100 平米以上。炫智區(qū)”的檔次和風(fēng)格為原則，特別是在“炫”上下功夫，要體現(xiàn)一種積極進取的精神，同時售樓部也應(yīng)展現(xiàn)出項目作為寫字樓物業(yè)的大氣。 根據(jù)項目的定位，我們將進行一系列的品牌設(shè)計、塑造和包裝，包括品牌標即 LOGO、 VI系統(tǒng)、 工作證、樓書、 DM 宣傳頁，售樓中心、展板、羅馬旗等，現(xiàn)僅從項目硬件上進行說明。 ②租價： 起租 30 元 /㎡ /月，層差 1 元 /平方米，即均租約為 40 元 /㎡ /月。 根據(jù)我司對同邊樓盤的考察，大多旺銷的寫字樓均價都在 4000 元 /平方米以下，總價在 40～60 萬元之間 ，市場也驗證了這樣的價格是很有競爭力的。我司針對這一可預(yù)見的特征，將整個樓盤從 4樓以上都進行了分割，其中 4——14樓規(guī)劃為小戶型，面積在 ㎡ ——㎡之間， 15——19樓規(guī)劃中大戶型，面積從 ㎡ —— ㎡不等，具體情況見附表一、二、三。中國光谷在 2020 年5 月才正式通過國務(wù)院的批準正式上馬，歷時不足四年，發(fā)展?jié)摿薮?，越來越多的光電子等高科技企業(yè)將進駐光谷，于是將目標客戶群體定位在： ①從事光電子研究開發(fā)和應(yīng)用的相關(guān)企業(yè)； ②從事軟件、網(wǎng)絡(luò)和電子商務(wù)服務(wù)或應(yīng)用的相關(guān)企業(yè)； ③從事通訊領(lǐng)域的相關(guān)企業(yè)； ④受光谷房地產(chǎn)的發(fā)展而帶動的相關(guān)行業(yè)，如廣告業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)公司等； ⑤金融證券公司、保險公司等； ⑥某些購買用于投資的個人。 三、目標客戶定位 由于寫字樓物業(yè)不同于住宅，它用途迥異、價格高、購買群體特殊，即使叱咤一時的老板也會計算每一個單元的投資和收益，會根據(jù)未來市場的變化推測現(xiàn)在購買是否合算，因此，寫字樓的目標客戶群體不會很廣，只 能針對那些尖端客戶。炫智區(qū)： unit－ team 新主張； ⑥光谷炫智區(qū)：專為“智商”量身打造的 5A 寫字樓； ④光谷炫智區(qū)： 5A生態(tài)寫字樓、光谷商務(wù)頭等艙； ②光谷 廣告主題語：（以光谷 知本炫智區(qū)展示出了武漢 光谷光 谷作為光電子產(chǎn)業(yè)基地， IT 業(yè)也發(fā)展迅猛，成為光谷地區(qū)支持產(chǎn)業(yè)之一，用 “IT 國際 ”作為本案名可以聚集相當從事 IT 行業(yè)的企業(yè)進駐寫字樓，同時案名也展示了中國 IT 企業(yè)走向國際、走向世界的雄心和氣度。炫智區(qū) ③ 菁英 1 號 ④知本 二、項目形象定位 項目名稱 為了使項目在市場上得到突顯，同時也為了使項目名稱更完整地體現(xiàn)建設(shè)理念，獨特而響亮的項目名稱將對項目推廣起到了決定性的作用。 第三部分：項目市場定位 一、項目定位 項目所處的地理位置和周邊環(huán)境絕對影響整體定位，我們從影響消費者購房和公司辦公的四個主要因素（位置、價格、質(zhì)量、物業(yè)管理）入手，來確定本項目的市場定位。 ⑨弧形落地玻璃窗，彰顯高貴之質(zhì)。 ⑥空間分割自如，隨意組合，特別規(guī)劃 60—450 ㎡自由 空間，適合各種商務(wù)辦公。 項目經(jīng)濟技術(shù)指標： ①總占地面積 4710 ㎡； ②總建筑面積 36170 ㎡； ③地上建筑面積 36170 ㎡； ④地下建筑面積 2420 ㎡； ⑤ 建筑密度 % ⑥容積率 ⑦綠化率 % ⑧停車位數(shù)約 140 余個 ⑨建筑層數(shù)：地上 19 層，地下 1 層； ⑩建筑高度 ，層高 項目周圍配套 東湖高新，光谷商務(wù)核心地段，毗鄰郵科院，武漢科技會展中心、光谷電子核心城、武漢數(shù)碼港、武漢信息港??交通網(wǎng)絡(luò)完善，銀行、商場、郵局、休閑、美食一應(yīng)俱全。 綜合上述的分析，項目推出要取得良好的成績，除要在完善自身的硬件及加強對項目的包裝、策劃和推廣之外，正視市場，把握時機和運用最有效的實際操作能力，將是項目取勝的關(guān)鍵。 另外，位于武昌武珞路 717 號的兆富國際大廈因為和項目相距不遠，具有一定可比性。雖然其作為純 寫字樓形象已得到市場認可，但其外觀和中央領(lǐng)導(dǎo)人鄒家華的題詞“湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈”使它看上去更像一座政府大廈而非寫字樓。 ③湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈 位于武昌區(qū)吳家灣郵科院特 1 號的湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈緊臨項目西面，由湖北德立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積 4220 ㎡，總建筑面積 ㎡，建筑層數(shù) 20 層，是首個以“光電子信息產(chǎn)業(yè) ”為主題的智能化高檔地寫字樓。其最主要特色即是四面采光、四面觀景，同時港 式物業(yè)也為其增色不少。 地處光谷門戶之所的華樂商務(wù)中心著力詮釋現(xiàn)代新型寫字樓、新型工作的觀念，為光谷智慧型企業(yè)度量打造多功能智能化的現(xiàn)代寫字樓。 ②華樂商務(wù)中心 項目正對面的華樂商務(wù)中 心，由香港 SBI 創(chuàng)業(yè)街一期由 7 棟單體建筑組成，建筑面積 67000 ㎡，建筑高度 ，總 16 層（含地下停車場一層 ），每層樓高 ,二期建筑面積 148000 ㎡，配有酒店單身公寓、 2* 3*復(fù)式公寓商務(wù)樓面積可開可合，戶型齊全，基本以中小為主，三期則規(guī)劃建設(shè)配套的教育文化和體育設(shè)施。 區(qū)域市場可競爭樓盤分析 在光谷區(qū)域范圍內(nèi)，各種形式的寫字樓扎堆，我 們摒棄那些和項目可比性不高的樓盤（多是些商住兩用樓），選取 SBI 創(chuàng)業(yè)街、光谷華樂商務(wù)中心、湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈 3 個典型項目進行比較分析。在新推的寫字樓量中，武昌占到整個武漢市場的約 80%，而光谷卻占到了整個武昌的約 40%，開發(fā)面積已經(jīng)超過13 萬平方米。 區(qū)域房地產(chǎn)市場特點 開發(fā)量大是區(qū)域房地產(chǎn)市場的最大特點。中國光谷是國家第一個以光電子信息產(chǎn)業(yè)為龍頭的開發(fā)區(qū)，這里聚集了武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等 23 所高等院校、 10 個國家重點開發(fā)實驗室、科研設(shè)計單位多達 56 個，是僅次與北京中關(guān)村的第二大智力密集區(qū)。中國光谷首站珞喻路魯巷段。 總之，武漢寫字樓整體價格水平不高，市場呈健康良性發(fā)展，中小企業(yè)成為最活躍的購買者，開發(fā)商若想獲得項目的成功，必須針對市場做出理性的選擇，如在保障品質(zhì)的情況下適當控制成本、根據(jù)市場情況制定合適的價格策略和推廣策略等。 創(chuàng)新意識不斷加強 房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，開發(fā)公司都以不 斷的產(chǎn)品和策劃創(chuàng)新來適應(yīng)市場的需求，寫字樓物業(yè)尤甚。由于一些從事網(wǎng)絡(luò)、傳媒、 IT、廣告、公關(guān)的中小企業(yè) 、成長型企業(yè)、個體經(jīng)營者實力不強，他們對辦公場所要求面積不大，希望尋求工作與居住合二為一的較高檔物業(yè)，于是作為一種過渡性的商住樓成為了市場的首選。 價格適中，租售相宜，以售為主 和住房價格水漲船高相比，武漢寫字樓的價格卻顯示出了更多的實在，現(xiàn)在市場上新推出的寫字樓項目，如臨近西北湖的元辰國際、與漢口火車站隔街想望的興城大廈、武珞路上的兆富國際等都具有不錯的區(qū)位素質(zhì)，但他們的價格都只在 3800元 /平方米上下，且這些新的寫字樓項目面積也開始瘦身，功能追求實用，大面積可以進行分割，由于總價不高，打破了原來寫字樓項目以租為主的格局，銷售情況也較理想。細觀寫字樓市場，不難發(fā)現(xiàn)它們的特征： 市場悄然啟動，數(shù) 量急劇上升 從 2020 年末開始，一些各具特色的寫字樓開始悄然啟動了，如元辰國際、櫻花大廈等，它們開始彌補寫字樓市場的一些空白領(lǐng)域，同時，隨著世紀廣場、華樂商務(wù)中心、新東方商務(wù)大廈、天源城 市場壓力大、需求不旺、加上特殊的商務(wù)用途，寫字樓在市場操作上難度更大， 目前已經(jīng)形成這樣的共識： 價格高，只有少量人才能購買，市場需求不旺； 壓力大，寫字樓只有在現(xiàn)房時才會購買租用，前期壓力大； 周期長，多以出租形式經(jīng)營，項目回收周期長， 風(fēng)險大，投入成本比住宅大，回收期長，受政策、經(jīng)濟形勢影響大，風(fēng)險不言而喻； 于是，一些開發(fā)商對寫字樓不敢貿(mào)然上馬，銀行和大商場就成了最大的開發(fā)商，“金融一條街”就成了武漢寫字樓市場上一大獨特的風(fēng)景。 隨著近年來武漢經(jīng)濟的飛速發(fā)展，為城市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮奠定了雄厚的基礎(chǔ)，加上福利分房制度的取消、國家房改政策進一步深化、銀行的利率下調(diào)，人們的置業(yè)觀念發(fā)生了顯著的變化，整個房地產(chǎn)市場散發(fā)著誘人的前景，不管是在住宅市場還是在商務(wù)寫字樓，都呈現(xiàn)出勃 勃的生機?，F(xiàn)在，以武漢為中心的城市圈正在逐步的形成。 九、中商廣場首期推廣工作計劃方案 （見附表） 轉(zhuǎn)載光谷 二人三日游金額控制在 5000之內(nèi)，三人五日游控制在 10000之內(nèi)。 旅游地點三日游可選擇張家界、黃山等地。因此，在推廣期內(nèi)，我們會選擇國內(nèi)或國際知名企業(yè)免費在中商廣場舉行企業(yè)產(chǎn)品展示會。 ：于正式公開推廣前一星期左右。 ：其它寫字樓客戶，外省外市有意在武漢租寫字樓 的客戶，證券金融單位、保險公司、企事業(yè)單位。 ：敝司銷售人員、大學(xué)生、禮儀（形象）小姐。 ：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。2=280000 元 該客戶月供金額為：（ 280000247。 例：現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購買 中商廣場寫字樓 100M2，售價為 5600元 /M2 具體計算為： 100M2 5600元 /M2=560000元 該客戶每年交給發(fā)展商金額為： 560000 10%=56000元 （第一個月交清） 該客戶五年交給發(fā)展商金額為： 56000 5=280000元 每年還返該客戶金額為： 560000 10%=56000元 每年逐月返還客戶金額為： 56000247。 “ 我先租樓，你再買樓 ” 策略，即五年返租，具體為客戶如欲購買中商廣場寫字樓，由發(fā)展商與購買客戶簽定五年還租合同，發(fā)展