【正文】 如何做到迎合城市發(fā)展的需要，在日益激烈的市場競爭中立足，值得發(fā)展商深入思考。 有人 說， 21 世紀(jì)是開發(fā)利用地下空間的世紀(jì)。就目前的地下商業(yè) ，本區(qū)域消費(fèi)是地下商業(yè)經(jīng)營有力的支撐，暫時(shí)保持著良好的發(fā)展態(tài)勢，但是隨著城市的發(fā)展，人流的互動，同質(zhì)化競爭已經(jīng)日趨明顯，為了更為長遠(yuǎn)的發(fā)展，部分項(xiàng)目已經(jīng)正視了這一問題的嚴(yán)峻性，最終的市場效應(yīng)也得到了市場的認(rèn)可，“金源不夜城”就是一個(gè)典型的值得借鑒的案例，今后的地下商業(yè)項(xiàng)目就應(yīng)該這樣沿著不斷的創(chuàng)新，走經(jīng)營業(yè)態(tài)差異化的路線，才能保證地下商業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展?，F(xiàn)在必須解決的問題就是要結(jié)合市場的特征及需求，及時(shí)的協(xié)調(diào)好整體市場的商業(yè)結(jié)構(gòu)布局，突出各商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)勢，避免業(yè)態(tài)重復(fù)，才能保證重慶商業(yè)市場的健康發(fā)展。城市化進(jìn)程的不斷加速。區(qū)域間的人流互動也將改變地下商業(yè)目前僅限于本區(qū)域和周遍區(qū)域購買力的局限，將覆蓋更廣的消費(fèi)人群，其對地下商業(yè)的推動是革命性的。 小結(jié)：隨著 城市軌道交通 的建設(shè)為地下商業(yè)提供了更多的地下空 間。 重慶的城市軌道規(guī)劃在未來將達(dá)到300 多公里，貫穿于整個(gè)重慶東南西北 。輕軌、地鐵的建設(shè)在發(fā)達(dá)國家早已成型，其為地下商業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)有目共睹。地下可利用空間面積的不斷增大，地下商業(yè)的發(fā)展空間將隨之增大。 規(guī)劃中提出對城區(qū)地下公共空間開發(fā)利用的重點(diǎn)片區(qū)有 11 個(gè)，其中解放碑片區(qū)、江北城片區(qū)、江北觀音橋片區(qū)、楊家坪中心區(qū)、沙坪壩中心區(qū)、南坪中心區(qū)等片區(qū)，其地下空間開發(fā)利用的功能為綜合性商業(yè)與商務(wù)中心；兩路口片區(qū)、大坪中心區(qū)、石橋鋪中心區(qū)、龍頭寺客運(yùn)站片區(qū)則主要以結(jié)合交通樞紐功能的綜合開發(fā)為主；冉家壩中心區(qū)地下空間開發(fā)利用的功能以大型居住區(qū)地下配套設(shè)施為主。 （四）城市規(guī)劃增大地下可利用空間 重慶主城區(qū)面積 2737 平方公里，核心主城區(qū) 平方公里，平地面積僅占整個(gè)城市面積的 2％左右。一旦經(jīng)營出現(xiàn)困難，商鋪出租收益不足以彌補(bǔ)貸款時(shí)，投資人就不得不繼續(xù)追加投資，使風(fēng)險(xiǎn)加大。在這種情況下，一部分商業(yè)地產(chǎn)的投資者可能會將資金轉(zhuǎn)向其它投資領(lǐng)域。人民幣進(jìn)入升息信道后，帶動了債券、信托等各種金融投資工具收益率的增高。這意味著商業(yè)地產(chǎn)的購買者中有相當(dāng)大的比例并不是直接用于經(jīng)營的，而是通過轉(zhuǎn)租來獲取收益的 。此舉無疑將提高少數(shù)惡意房貸欠款者所繳納的罰息數(shù)額，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。其中投資比例上升最明顯不乏地下商業(yè)的投資。自 2020 年 6 月 1 日起，對個(gè)人購買住房不足2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過 2年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個(gè)人購買非普通住房超過 2 年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。 后期影響： 商業(yè)物業(yè)投資比例增加 房地產(chǎn)投資由于其較高的回報(bào)率使越來越多的人加入了房地產(chǎn)投資這一行列，而正是由于過多的投資導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的發(fā)展過熱，國家頻頻出臺房地產(chǎn)政策對市場進(jìn)行穩(wěn)定。 同時(shí)， 這兩項(xiàng)政策的出臺對商業(yè)物業(yè)市場也間接的帶來了一定的利好影響。 在這兩項(xiàng)政策中，加強(qiáng)土地以及金融方面的管理對商業(yè)物業(yè)市場產(chǎn)生一定的影響。 可 見 國 家 對 房 地產(chǎn) 市 場 宏 觀 調(diào) 控 的 強(qiáng) 度 正在明顯增強(qiáng)。綜觀近年來國家、重慶出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策，主要針對的是房地產(chǎn)住宅市場，防止其發(fā)展過熱，而專門針對商業(yè)物業(yè)市場的政策則較少，但是由于它們都處于房地產(chǎn)這個(gè)宏觀的市場中，出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策多多少少會對商業(yè)物業(yè)市場產(chǎn)生一定的影響。但是從各商圈經(jīng)營狀況來看，基本存在了不同程度的經(jīng)營業(yè)態(tài)同質(zhì)化，對于地下商業(yè)而言必須走出這一誤區(qū)，經(jīng)營業(yè)態(tài)上有所創(chuàng)新才能保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。 由 此看出，遠(yuǎn)為飽和的商圈商業(yè)將在市政建設(shè)擴(kuò)容后為沙坪壩地下商業(yè)發(fā)展提供更多的機(jī)會，沙坪壩商圈的商業(yè)也將進(jìn)一步得到發(fā)展。目前，商圈商業(yè)的營業(yè)面積為 32 萬平方米，人均僅為 平方米，面對如此龐大的消費(fèi)需求，商圈商業(yè)還有待大規(guī)模的開發(fā)。 ? 沙坪壩商圈 沙坪壩區(qū)距離解放碑商圈較遠(yuǎn)，相對獨(dú)立的區(qū)域性擁有一批穩(wěn)定的消費(fèi)人群，也是開發(fā)商爭相投資的熱土。目前解放碑商圈幾大百貨中除了美美百貨和太平洋百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)為高檔百貨，其它幾家商場的經(jīng)營業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，市場競爭非常激烈。預(yù)計(jì)到明年，還有銅鑼灣及地下商業(yè)即 將亮相，商業(yè)面積將達(dá)到 60 萬平方米。隨著商圈發(fā)展日益成熟。但是根據(jù)各個(gè)區(qū)域商圈市政建設(shè)發(fā)展的進(jìn)度，及擴(kuò)容范圍，各商圈還是呈現(xiàn)了主城商業(yè)發(fā)展不均衡的態(tài)勢。地下商業(yè)經(jīng)營的面積為 萬平方米，占商圈商業(yè)經(jīng)營面積的 5%。 保證了地下商業(yè)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。 可以看出，城鎮(zhèn)居民可支配收入的多少將影響到其對 消費(fèi)品的直接消費(fèi)能力 。 持續(xù)增長的社零總額，體現(xiàn)了旺盛的消費(fèi)力，看到了商業(yè)經(jīng)營的前景，有力地保證了重慶地下商業(yè)設(shè)施擴(kuò)容的需要。這是歷年來增長速度最快的一年，反映出重慶市近兩年來已初步建立起良好的商業(yè)環(huán)境。 重慶市地下商業(yè)生存空間及發(fā)展 （一）國民經(jīng)濟(jì)同步增長，有力保證地下商業(yè)擴(kuò)容需要 圖 1：重慶市歷年社零總額增長趨勢（單位：億元） 從 2020 年到 2020 年，重慶市社會消費(fèi)品零售總額平均年增長達(dá)到 %。 ◆ 經(jīng)營市場狀況良好，租售水平較高，投資需求旺盛。 ◆ 后期單體商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模有所增大，項(xiàng)目品質(zhì)逐步提高， 不斷出現(xiàn)新型業(yè)態(tài)。 結(jié)論：通過對地下商業(yè)的市場分析我們可以看出： ◆ 重慶目前的 地下商業(yè)的供應(yīng)量呈逐年上升的趨勢。 楊家坪商圈、沙坪壩商圈、南坪商圈推出的項(xiàng)目均為中低檔項(xiàng)目，經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次較低，所吸引的消費(fèi)群體均為中低收入人群，以中、大學(xué)生為主。 南坪 51 主要是南岸區(qū)本區(qū)的客戶，其次是巴南區(qū)和周邊郊區(qū)的魚洞、綦江等地區(qū)消費(fèi)群體。 江北 48 主要是江北區(qū)、北部新城區(qū)和渝北區(qū)，有部分沙坪壩區(qū)的消費(fèi)者。還有來自其它城市來渝旅游的游客。據(jù)目前地下商 業(yè)市場較為穩(wěn)定的租賃狀況來看，出租水平較高，經(jīng)營市場呈穩(wěn)定健康發(fā)展。 項(xiàng)目推出時(shí)通過項(xiàng)目的定位會在第一時(shí)間體現(xiàn)出租率的高底，但是這一時(shí)期出租率的高低并不能反映經(jīng)營狀況的好壞，只有在項(xiàng)目經(jīng)營后一段時(shí)間，根據(jù)當(dāng)時(shí)的商業(yè)經(jīng)營狀況體現(xiàn)出的出租水平，才能真正體現(xiàn)商業(yè)的經(jīng)營狀況。 小結(jié)： 經(jīng)營是項(xiàng)目定位后市場自然識別的結(jié)果，衡量一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是否成功關(guān)鍵是看它的經(jīng)營狀況。所以整體出租情況達(dá)到了如此良好的態(tài)勢。其獨(dú)特創(chuàng)新的項(xiàng)目定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)差異化、及業(yè)態(tài)的品質(zhì)帶動了項(xiàng)目招商順利。 圖 2：租賃情況（出租率） 圖略 在營的項(xiàng)目中，整體出租率達(dá)到 80%以上的商業(yè)占 75%，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到 100%。 南坪商圈的“宏聲商業(yè)城”項(xiàng)目所處的位置離中心商圈有一定的距離，難以聚集人氣，加上后期“宏聲流行前線”和“浪高時(shí)尚女人街”的推出，對其項(xiàng)目產(chǎn)生相當(dāng)大的沖擊，分流了大部分人流，經(jīng)營過程中經(jīng)營者紛紛有想要推出的意向，最后在項(xiàng)目及時(shí)對租金價(jià)格作出調(diào)整后才避免了更為慘重的后果，為了挽留經(jīng)營者，管理公司甚至推出了部分商鋪免租金，最高租金 60 元 /㎡ /月的優(yōu)惠政策，而這時(shí)商圈內(nèi) “宏聲流行前線”和“浪高時(shí)尚女人街”項(xiàng)目的租金均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 250 元 /㎡ /月。經(jīng)調(diào)查，在已經(jīng)經(jīng)營的項(xiàng)目中各項(xiàng)目的租賃價(jià)格整體較為穩(wěn)定，但是還是有個(gè)別項(xiàng)目在后期經(jīng)營狀況不好的情況出現(xiàn)了波動。 可以看出， 地下商業(yè)租賃相對于地上商業(yè) 有價(jià)格上的優(yōu)勢。 （三）經(jīng)營市場分析 表 1：部分已營項(xiàng)目簡情 表略 圖 1：租金價(jià)格（元 /㎡ /月） 圖略 在已經(jīng)營業(yè)的項(xiàng)目中，整體租賃價(jià)格均在 200— 300 元 /㎡ /月的范圍。 圖 3：購買目的 圖略 各項(xiàng)目已經(jīng)成交的銷