【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 最后衷心希望項目的各項營銷工作能獲成功。 —— 廣告投放主題： “ 海、陸、空運輸網(wǎng)絡(luò)，任你挑選 ”等（告知客戶已經(jīng)具備各項優(yōu)勢） 結(jié)束語 由于時間有限，我司掌握的項目情況也相對有限，在本項目的推廣建議中若有不當(dāng)之處還請貴司領(lǐng)導(dǎo)予以指正。 —— 廣告投放時間： 2020 年 11月中旬至 12 月初。 ? 其他廣告：同樣以項目展示為主，進一步提高項目市場認(rèn)知。 —— 廣告投放方式： ? 報版廣告：軟文炒作為主，輔以平面廣告，可將項目硬件、軟件等內(nèi)容做一定展示。 —— 廣告投放目的：主要將項目賣點及優(yōu)勢給客戶最直接的訴求，使客戶在知曉項目的前提下將合作動機轉(zhuǎn) 化為合作行為。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 —— 廣告投放主題： “ 西部第一物流基地，起點，由這里開始 ”等（告知項目信息） （ 2）投入運營期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 電波廣告：項目形象，咨詢方式等。 —— 廣告投放時間： 2020 年 9月中旬至 10 月中旬。 （ 2）廣播電臺 選擇重慶收聽頻率較高頻道如老百姓喜聞樂見的音樂頻道、專門針 對商業(yè)信息發(fā)布的供求信息頻道，在接收頻率最高的時段進行宣傳。 物業(yè)管理 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是項目品牌的重要支撐，而且物流中心不但對原有小區(qū)有一定的影響還存在著很大安全隱患，需要管理人員具備高的服務(wù)素質(zhì)和能力，因此打造好的物業(yè)管理形象也會收到意想不到的效果。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開通網(wǎng)站信息 專業(yè)化的物流網(wǎng)站信息發(fā)布也是積累客戶的重要手段，由于運輸和存儲貨物的量總體上較大，因此價值量高，客戶會通過他人介紹或登陸權(quán)威的網(wǎng)站進行決策分析，這樣也有利于項目為后期的客戶儲備打下堅實基礎(chǔ)。在人流集中地段設(shè)立品質(zhì)較高的異地展場能夠充分體現(xiàn)項目品質(zhì)，對客戶進行接待，同時能夠吸引大量隨機客戶。 以上策略對客戶均具有一定程度吸引力，項目定位為龍頭寺火車站旁獨一無二的物流中心，在降低運輸成本，接近第一手消費群上有比較大優(yōu)勢，如早期的客戶儲備進行順利，則會大大增加后期客戶對項目的經(jīng)營信心，對項目推廣將有巨大促進作用。另外，也要突出項目 周邊未來 配套日顯成熟的巨大潛力使項目形成良好的市場口碑，加大項目吸引力。同時也為后期運營 進行客戶儲備。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此，我們建議項目采取物流定位方案，以下便對物流方案進行營銷推廣思路的分析。 現(xiàn)金流量 則， T= 年，即約為 12 年。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 按年營業(yè)額 400 萬元來算，項目在第 13 年便出現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量為正值，由投資回收期因式： T=累計凈現(xiàn)金流量為正值年份 — 1+上年累計凈現(xiàn)金的絕對值 /當(dāng)年凈 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。另外，臨街門面租給業(yè)主的租金與商鋪的價格定位一致，均為 元 /㎡ 但若以預(yù)期空置上升為 10%的情況來算，項目在第 16 年才出現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量為正值，其對應(yīng)的投資回收期為 年，即約需要 15 年才能收回資金。月。 表 物流方案成本費用表 事項 金額（萬元） 備注 工程造價 4860 造價按 1800 元 /㎡，商業(yè)部分面積為 萬㎡ 器材設(shè)備 250 包括基本儲備器材與運輸設(shè)備等 人員管理 30 樓書、招商寶典 信息系統(tǒng) 20 晨報、商報、電波媒體 不可預(yù)見費 10 此費用用在整個組織、推廣中的不可預(yù)見費 合計 5170 二、投資回收預(yù)算 項目商鋪方案投資回收估算 由于項目周邊配套未成形，商業(yè)氛圍還比較薄弱，因此預(yù)期銷售比例估算分別 20%、 30%、 40%和 10%，此后隨著項目周邊環(huán)境的日益完善，空置率較小，對比目前可比商業(yè)門面的空置（空置率約為 20%）情況，預(yù)期空置為 5%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第四章 成本費用與投資回收估算 一、項目成本費用估算 項目商鋪方案成本費用估算 項目商鋪方案的成本費用估算如下表： 表 商鋪方案成本費用表 事項 金額（萬元） 備注 工程造價 4860 造價按 1800 元 /㎡，商業(yè)部分面積為 萬㎡ 招商部包裝 包括內(nèi)部寫真、展板、模型等 銷售資料 樓書、招商寶典 媒體發(fā)布 20 晨報、商報、電波媒體 促銷活動 5 促銷活 動兩次 不可預(yù)見費 5 此費用用在整個組織、推廣中的不可預(yù)見費 合計 4895 項目物流方案成本費用估算 項目物流方案成本費用估算如下表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目物流方案價格定位 根據(jù)對區(qū)域物流市場的整體走勢把握，區(qū)域范圍內(nèi)物流公司倉儲中心租金約為： 15元 /㎡，且營業(yè)面積在 3萬平方 米的物流公司其年營業(yè)額約在 250— 500 萬元之間。 而本案的得分為 10，將項目得分套入公式得出本案的租金為： 元 /㎡最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。月 ) 序號 項目名稱 項目得分（ X） 租金（ Y） 1 黃 — 薇 — 荊路段 110 2 民安大道 115 根據(jù)以上兩表給出的數(shù)據(jù)，建立租金與項目得分之間關(guān)系的直線回歸方程為： Y=a + bX，其中 Y 為租金， X 為項目得分。 及影響力的高低確定每一因素的權(quán)重分別為位置 、價格 、配套 、交通 、城市規(guī)劃 、規(guī)模 、環(huán)保 、銷售潛力 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。以上八個定級因素，按對商鋪定位重要性 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）價格制定 通過市場調(diào)查和分析，我們把周邊可比商業(yè)門面分為黃龍 — 紫薇 — 紫荊路段和民安大道兩個路段，由市場比較法，對可比物業(yè)進行定量描述，確定本項目商鋪物業(yè)的價格。 優(yōu)劣檔次拉開原則。 物流方案定位依據(jù)來自對項目區(qū)域總體市場形勢與物流發(fā)展趨勢的把握，結(jié)合項目自身情況，順應(yīng)市場走勢，分析得出項目相對準(zhǔn)確的業(yè)務(wù)分布： 渝北區(qū)和江北區(qū)： 40% 主城市其他七區(qū)： 30% 市外： 30% 四、價格定位 項目商鋪方案價格定位 （ 1）定價原則 通過對目前項目周邊環(huán)境、可比商業(yè)門面、本項目目標(biāo)市場的調(diào)查研究，以及近期未來一段時間內(nèi)區(qū)域商鋪市場趨勢的預(yù)測，我們認(rèn)為本項目的價格體系應(yīng)遵循以下原則： 滿足商家心理定價的原則。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 —— 西部第一物流基地，起點，由這里開始 —— 龍頭寺火車站旁，首選物流中心 —— 海、陸、空運輸網(wǎng)絡(luò)，任你挑選 三、項目目標(biāo)市場定位 項目商鋪方案招商定位 目標(biāo)客戶定位依據(jù)來自項目周邊環(huán)境與可比商業(yè)門面調(diào)查的結(jié)果，結(jié)合項目自身情況，抓住市場空白點，分析得出項目相對準(zhǔn)確 的目標(biāo)客戶群： （ 1）商鋪業(yè)種分布 餐飲： 30% 超市： 30% 文化教育用品： 10% 娛樂休閑： 10% 醫(yī)療