【正文】 受到的影響極為明顯，開發(fā)商為了避免項(xiàng)目在市場中受到更為慘重的影響，及時(shí)的做出了封盤這一舉措，開始處于觀望狀態(tài)，等待政策風(fēng)波過去，投資者重失信 心后再擇時(shí)推出。 可以看出，地下商業(yè)相比地上商業(yè)有價(jià)格上的優(yōu)勢。 在 2020 年前后，由于重慶 整體房地產(chǎn)市場水平不高，楊家坪商圈及南坪商圈的地下項(xiàng)目推出的時(shí)間較早，當(dāng)時(shí)的銷售均價(jià)在 10000 元 /㎡左右，目前從一些投資客戶轉(zhuǎn) 讓價(jià)格來看均價(jià)一般也在 20200 元左右，可以看出這些項(xiàng)目已經(jīng)明顯的升值。 （二）需求市場分析 一般情況 下，住宅物業(yè)從購買到使用基本上為同一人。 中高檔商業(yè)在硬件環(huán)境和經(jīng)營業(yè)態(tài)的品質(zhì)上均能吸引部分消費(fèi)群體，但是還是存在經(jīng)營業(yè)態(tài)同質(zhì)化，中高檔項(xiàng)目如果要鞏固市場地位還需要優(yōu)化項(xiàng)目的個(gè)性。各區(qū)域的項(xiàng)目都 存在嚴(yán)重的同質(zhì)化經(jīng)營業(yè)態(tài)，導(dǎo)致項(xiàng)目間的市場競爭異常激烈，但是結(jié)合商圈地上商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)及針對的目標(biāo)消費(fèi)群來看，這些商圈都需要中低檔商業(yè)的存在，且有大量的需求，在激烈的市場競爭中各項(xiàng)目經(jīng)營狀況暫未受到太大的影響。“金源不夜城” 打造的是一個(gè) 帶有拉斯維加斯風(fēng)格不夜城，該項(xiàng)目花費(fèi)巨資 3 億元進(jìn)行特色建筑裝修，整個(gè)裝修顯得極度豪華與奢侈， 其經(jīng)營業(yè)態(tài)上引進(jìn)了 俱樂部、夜總會(huì)、 KTV、網(wǎng)吧、品牌服飾、珠寶、火鍋店、特色餐飲業(yè)態(tài)，是目前唯一一個(gè)引進(jìn)餐飲的地下商業(yè)項(xiàng)目， 滿足了消費(fèi)者吃喝玩樂一條龍服務(wù)， 項(xiàng)目也屬于無可爭議的高端項(xiàng)目； “嘉年華女人街”經(jīng)營業(yè)態(tài)定則位為中高檔女性百貨；“佳儂商業(yè)街”經(jīng)營業(yè)態(tài)上定位為中低檔服裝、飾品、小商品。“黑格金界” 項(xiàng)目打造的是“中國第一 LOFT 藝術(shù)商業(yè)大道”，依托藝術(shù)的賣場環(huán)境，容納主題酒吧、音樂吧、藝術(shù) 展示等業(yè)態(tài)；“輕軌名店城” 打造本市最高檔次的國際化地下商業(yè)街，引進(jìn)的是高檔國際時(shí)尚精品；這兩個(gè)項(xiàng)目 業(yè)態(tài)的差異化經(jīng)營必定將項(xiàng)目鎖定為高檔商業(yè)項(xiàng)目。即將面市的項(xiàng)目中，不再出現(xiàn)新的低檔項(xiàng)目，逐步向高端商業(yè)市場發(fā)展。 商業(yè)品質(zhì) 地下商業(yè)的品質(zhì)根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的包裝、宣傳力度、經(jīng)營業(yè)態(tài)、賣場舒適度、人流量等綜合因素分類為：高檔、中高檔、中低檔、低檔。 各商圈現(xiàn)有容量和放量 圖表略 目前主城區(qū)地下商業(yè)已經(jīng)營業(yè)地下商場共 11 個(gè)，總面積 122020 平方米。 各時(shí)期市場供應(yīng)情況 圖表略 2020 年 — 2020 年間，部分商圈城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)初步完成，地下可利用空間增大，平均每年至少一個(gè)項(xiàng)目面市，其中放量最為明顯的為南坪商圈， 2020年推出總面積約 4000 平方米的“宏聲商業(yè)城”，時(shí)隔 1 年又推出總面積 8000 平方米的“宏聲流行前線”；其次是楊家坪商圈 2020 年推出了總面積 5500 平方米的“美儂購物天堂”。但是對于地下商業(yè)而言，由于地下空間的局限性， 1 萬平方米以上就可以稱之為大型商業(yè)。 楊家坪商圈地下商業(yè)利用人防改造工程在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以前就完成了 萬平方米地下商業(yè)的建設(shè)，占五大商圈地下商業(yè)的 12%。 ? 楊家坪地下商業(yè) 略 ? 沙坪壩地下商業(yè) 略 ? 南坪地下商業(yè) 略 主城區(qū)地下商業(yè)市場分析 （一）供應(yīng)市場分析 供應(yīng)規(guī)模 截至到 2020 年 6 月底前，重慶商業(yè)房總量為 2600 萬平方米，主城區(qū)商業(yè)面積總量約 500 萬平方米，其中地下商業(yè)的總量在 萬平方米，只占主城區(qū)商業(yè)面積的 %。與此同時(shí)，地下商業(yè)也圍繞著 萬平方米大型生態(tài)步行街、 4 萬平方米嘉陵公園，再加上觀音橋廣場以及周邊道路總面積約 10 萬平方米核心廣場的地下 空間大力開發(fā)，將形成重慶最大的地下商業(yè)區(qū)。總面積 平方公里。預(yù)計(jì) 2020 年，輕軌出入口連接人防工程的地下商業(yè)將全面貫通八一路、五一路、五四路、中華路、青年路、磁器街、較場口地下。 總面積 平方公里內(nèi)就容納了 大小商場 3000 余個(gè) 。 圖 1：五大商圈分布圖 ? 解放碑地下商業(yè) 渝中區(qū)位于長江和嘉陵江交匯的半島之處。市場的主營業(yè)態(tài)也決定了單位面積的劃分不宜過大，目前重慶地下商業(yè)的平均單位面積在 10 平米左右， 根據(jù)物業(yè)形態(tài)特征也不 乏單位面積劃分在幾百平方米左右的休閑娛樂，特色餐飲業(yè) 。也是可以引進(jìn)餐飲業(yè)態(tài)的地下物業(yè)。 根據(jù)重慶的地質(zhì)結(jié)構(gòu)及城市規(guī)劃發(fā)展的要求，地下商業(yè)基本都建在人防工程，空間結(jié)構(gòu)上受到局限，一般向地下拓展 10— 20米左右，設(shè)為地下一層，最多兩層，單個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模基本在3000— 10000 平方米范圍，最大的也才 45000 萬平方米，而北方城市哈爾濱的地下商業(yè)城最高可達(dá)到地下 5 層，規(guī)模最高達(dá)到40 萬平方米，且還在不斷的擴(kuò)展之中。 隨著城市的建設(shè)發(fā)展，輕軌工程作為重慶的形象工程，未來將成為人們重 要的交通工具，伴隨著輕軌工程的竣工與通車，帶動(dòng)大量的人流，地下商業(yè)將迎來更大的商機(jī)。 2020 年至今，隨著城市開發(fā)建設(shè)步伐加快，重慶房地產(chǎn)市場如火如荼，地下商業(yè)也進(jìn)一步擴(kuò)張，這一時(shí)期涌現(xiàn)了 7 個(gè)項(xiàng)目，其中最具代表性的是總建筑面積 45000 平方米的“金源不夜城”。建成后的商業(yè)街改變了以往地下臟、亂、差的購物環(huán)境，但經(jīng)營業(yè)態(tài)為檔次較低的商品，隨著人防工程的擴(kuò)建地下商業(yè)的規(guī)模也逐步擴(kuò)張。 地下商業(yè)的崛起，為繁榮經(jīng)濟(jì)、活躍市場等起到了積極推動(dòng)作用。而與此同時(shí)，重慶的一些商業(yè)物業(yè)，尤其地下商業(yè)物業(yè)，卻隨著城市建設(shè)，特別是輕軌建設(shè)的推進(jìn)，表現(xiàn)出一些新的強(qiáng) 勁勢頭。 2020 年上半年，在國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，重慶房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的尷尬局面，房產(chǎn)市場一片觀望態(tài)勢，尤其是住宅市場，眾多項(xiàng)目在進(jìn)入 8 月份之后，銷售業(yè)績出現(xiàn)了直線下滑的趨勢，售樓部的上客量也是門可羅雀，買賣雙方出現(xiàn)了僵持的局面。 重慶市地下商業(yè)發(fā)展歷程 隨著城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，重慶商業(yè)市場一片盛世繁榮。（各時(shí)期的地下商業(yè)項(xiàng)目請參見附表 1） 首先，回顧上世紀(jì) 80 年代，最早的地下商業(yè)分布于用于方便行人安全行走的地下信道，由零散的自由個(gè)體經(jīng)營自然形成，表現(xiàn)的形式是地?cái)偸浇?jīng)營；一直到 90 年，隨著人防工程的改造建設(shè)，出現(xiàn)了第一個(gè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理，且較為集中的地下商業(yè)街—— “楊家坪地下商業(yè)街”。這個(gè)時(shí)期可以說是地下商業(yè)的一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，主要表現(xiàn)在地下商業(yè)開發(fā)量上的突破，但是在購物環(huán)境、經(jīng)營業(yè)態(tài)上卻沒有太大的突破。 預(yù)計(jì)在 2020 年上半年，建設(shè)中的 7 個(gè)地下商業(yè)即將陸續(xù)登場亮相，屆時(shí) ,重慶主城區(qū)地下商業(yè)將達(dá)到 19 個(gè)，總面積逾 20 余萬平方米，地下商業(yè)將迎來鼎盛的地下商業(yè)狂潮 。 物業(yè)形態(tài) 物業(yè)特征 道路下的地下商業(yè) 按線狀的道路分布于人行信道的兩側(cè)，道路的延 展性使人們有著較強(qiáng)的方向感，不容易遺漏任何一個(gè)商鋪；但商場的空間狹小，導(dǎo)致商場的規(guī)劃布局顯得較為單一，難以聚集人氣、留住人流，且在消防措施上得不到保證。在消防措施上得到了一定的保證。 在缺乏大型主力店的支撐又不能保證人流的市場特征下，地下商業(yè)中 服裝鞋帽、 日用百貨、 紡織品、小家電等商品零售業(yè) 占了 80%的比例，其它的則分布于休閑娛樂等其它業(yè)態(tài)。 （三）分布狀況特征 由于重慶特殊的地理形態(tài)，決定了重慶城市發(fā)展是多組團(tuán)式的開發(fā)建設(shè)，每個(gè)組團(tuán)都有一個(gè)中心，商業(yè)格局也順理成章的形成了以解放碑商圈為中心，包括楊家坪、觀音橋、沙坪壩、南坪商圈 在內(nèi)的主城區(qū)五大商圈（見圖 1），地下商業(yè)當(dāng)然也離不開中心商圈的發(fā)展而開發(fā)建設(shè)。 解放碑商圈 以解放碑步行街為核心，北起臨江門、南至較場口、西達(dá)民生路、東到小什字，即由臨江路、滄白路、新華路、民生路所圍合而成的多邊形區(qū)域。重慶輕軌一號線的開通，