【正文】 各分項(xiàng)工程所占費(fèi)用 分項(xiàng)工程 代號 費(fèi)用（萬元） 鋼筋混凝土灌注樁 A 550 系梁 B 90 墩柱和墩臺 C 240 后張 T 梁 D 760 混凝土鋪裝層 E 200 橋面防水 F 88 瀝青混凝土鋪裝 G 600 合計(jì) 2528 解： 各分項(xiàng)工程費(fèi)用占總費(fèi)用的百分比如下表： 分項(xiàng)工程 代號 費(fèi)用（萬元） 占總費(fèi)用的百分比（ %） 鋼筋混凝土灌注樁 A 550 系梁 B 90 墩柱和墩臺 C 240 后張 T 梁 D 760 混凝土鋪裝層 E 200 橋面防水 F 88 瀝青混凝土鋪裝 G 600 合計(jì) 2528 應(yīng)選后張 T 梁、瀝青混凝土鋪裝、鋼筋混凝土灌注樁三 項(xiàng)工程作為 VE分析對象。 5．某人希望 5年后拿出一筆 50萬元的資金，作為設(shè)立一項(xiàng)基金的款項(xiàng)，若利率為 5%，問此人現(xiàn)在應(yīng)存入銀行多少錢？ 解 已知 F=50萬元， i=5%， n=5： %)51( 50)1( 5 ?????? niFP 答：此人現(xiàn)在應(yīng)存入銀行 。Z=2600。 解 按平均年限法，該項(xiàng)固定資產(chǎn)各年的折舊情況見下表。國家實(shí)行保護(hù)耕地的制度。 國家實(shí)行土地用途管制制度?？h級以上人民政府對所管轄的土地進(jìn)行登記造冊。 7）建制鎮(zhèn)即不屬于《憲法 》和《土地管理法》所說的城市范疇，也不屬于其所說的農(nóng)村和城市郊區(qū)的范疇?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。《土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制”。 2）土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是指土地使用者依法對土地享有的占有、使用、收益和承包經(jīng)營的權(quán)利。它明確了雙方的責(zé)任、權(quán)力、利益，因此合同或協(xié)議中有關(guān)施工圖預(yù)算的決定，也是編制施工圖預(yù)算的依據(jù)。如果當(dāng)?shù)貨]有的材料預(yù)算價格，應(yīng)由定額管理部門、建設(shè)銀行、建設(shè)單位和施工企業(yè)根據(jù)國家規(guī)定的編制原則和辦法，編制某工程的材料預(yù)算價格。 2）預(yù)算定額或單位估價表 它規(guī)定了工程項(xiàng)目劃分和各自包括的主要工序，規(guī)定了使用定額的方法，工程量計(jì)算規(guī)則等重要問題。 ．試述建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的程序 答：①成立招標(biāo)組織；②提出招標(biāo)申請并進(jìn)行招標(biāo)登記；③編制招標(biāo)文件；④編制標(biāo)底； ⑤發(fā)布招標(biāo)公告或邀請函；⑥投標(biāo)單位資格預(yù)審；⑦發(fā)售招標(biāo)文件；⑧組織現(xiàn)場勘查及交底； ⑨接受投標(biāo)單位的標(biāo)書；⑩開標(biāo)、評標(biāo) 、定標(biāo)、簽訂合同。諸如施工方法不當(dāng)、不按操作規(guī)程操作、機(jī)械故障、材料有誤、儀表失靈、設(shè)計(jì)計(jì)算錯誤等原因都會引起系統(tǒng)因素變異； （ 4）容易產(chǎn)生第二判斷錯誤。 答：建設(shè)工程項(xiàng)目是一種涉及面廣、建設(shè)周期長、影響因素多的建設(shè)產(chǎn)品。作為建筑物的直接費(fèi)就是由以上各項(xiàng)的費(fèi)用組成的，其中土建工程所占比重最大，特別是民用建筑，它決定著建筑物的使用性質(zhì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、平面和空間布置等重大問題，其次是水、暖、電 、衛(wèi)和機(jī)械設(shè)備與安裝工程。而建筑工程所涉及的部門和因素相對而言比較多，開展價值分析活動往往要組織各有關(guān)單位參加，運(yùn)用各方面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)知識才能取得理想的效果。但既使是這樣，計(jì)算出整個使用期中的各種費(fèi)用也是非常困難的，因?yàn)樵诮窈蟮膸资甑臅r間內(nèi)，影響用于建筑工程費(fèi)用的因素很多，如工程的拆遷、災(zāi)害的損失、未來的改建、維修的規(guī)模等。從設(shè)計(jì)，材料，生產(chǎn)工藝，運(yùn)輸，安裝，使用等各個環(huán)節(jié)，尋求降低成本的可能，經(jīng)濟(jì)效益就會從少到大，積少成多，價值分析活動就會不斷地壯大起來，得到廣泛應(yīng)用和發(fā)展。 建筑產(chǎn)品具有建造和使用地點(diǎn)固定性的特點(diǎn)，許多工業(yè)或民用建筑工程項(xiàng)目，從設(shè)計(jì)到施工都是一次性的單件生產(chǎn)，設(shè)計(jì)圖紙一 般不再重復(fù)使用，因此本設(shè)計(jì)的改進(jìn)就不會為下一項(xiàng)目工程帶來經(jīng)濟(jì)效益。 價值分析在建筑工程中的應(yīng)用難度比較大，這是由建筑產(chǎn)品及其生產(chǎn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特征所決定的。在分析技術(shù)責(zé)任時 ,應(yīng)明確事故處理的費(fèi)用數(shù)額、承擔(dān)比例 及支付方式。因此 ,在各項(xiàng)工程的施工過程中或完工以后 ,現(xiàn)場監(jiān) 理人員如發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目存在著技術(shù)規(guī)范所不容許的質(zhì)量缺陷 ,應(yīng)根據(jù)質(zhì)量缺陷的性質(zhì)和嚴(yán)重程度 ,按如下方式處理： （ 1）當(dāng)質(zhì)量缺陷處在萌芽狀態(tài)時 ,應(yīng)及時制止； （ 2）當(dāng)因施工而引起的質(zhì)量缺陷已出現(xiàn)時 ,應(yīng)立即向承包人發(fā)出暫停施工的指令 (先口頭后書面 ),待承包人采取了能足以保證施工質(zhì)量的有效措施 ,并對質(zhì)量缺陷進(jìn)行了正確的補(bǔ)救處理后 ,再書面通知恢復(fù)施工； （ 3）當(dāng)質(zhì)量缺陷發(fā)生在某項(xiàng)工序或單項(xiàng)工程完工以后 ,而且質(zhì)量缺陷的存在將對下道工序或分項(xiàng)工程質(zhì)量產(chǎn)生影響時 ,監(jiān)理工程師應(yīng)在對質(zhì)量缺陷的原因及責(zé)任作出了判斷并確定了補(bǔ)救方案后 再進(jìn)行質(zhì)量缺陷的處理或下道工序或分項(xiàng)的施工； （ 4）在交工使用后的缺陷責(zé)任期內(nèi)發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量缺陷時 ,監(jiān)理工程師應(yīng)及時指令承包人進(jìn)行修補(bǔ)、加固或返工處理。 7 監(jiān)理工程師工程質(zhì)量監(jiān)理方面的職責(zé)與權(quán)限是什么？ 答： 1）向承包人書面提供圖紙中的原始基準(zhǔn)點(diǎn)、基準(zhǔn)線和基準(zhǔn)高程等資料 ,進(jìn)行現(xiàn)場交驗(yàn)并驗(yàn)收承包人的施工放樣； 2）在開工前和施工過程中 ,檢查用于工程的材料、設(shè)備 ,對于不符合合同要求的 ,有權(quán)拒絕使用； 3）簽發(fā)各分部分項(xiàng)工程的開工通知單 ,必要時通知施工單位暫時停止整個工程或任何部分工程的施工； 4）對承包人的檢驗(yàn)、測試工作進(jìn)行全面監(jiān)理；有權(quán)利用施工單位或自備的測試儀器設(shè)備 ,對工程質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn) ,憑數(shù)據(jù)對工程質(zhì)量進(jìn)行 監(jiān)理； 5）按施工程序旁站 ,對每道工序、每個部位進(jìn)行質(zhì)量檢查和現(xiàn)場監(jiān)督 ,對重要工程跟班檢查 ,對質(zhì)量符合施工合同規(guī)定的部分和全部工程予以簽認(rèn)；對不符合質(zhì)量要求的工程 ,有權(quán)要求承包人返工或采取其它補(bǔ)救措施 ,以達(dá)到合同規(guī)定的技術(shù)要求。 4)在作技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論時，既要著眼于建設(shè)項(xiàng)目的目前效果，也要看長期效果；既要看局部效果，又要看整體效果，切忌片面性。 1)以國家的建設(shè)方針為標(biāo)準(zhǔn)，注意方案的總體經(jīng)濟(jì)效果，盡可能使經(jīng)濟(jì)、適用、美觀三 者統(tǒng)一。 10 房地產(chǎn)業(yè)的作用有哪些？ 答： 1）可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件； 2）可以改善和提高人們的居住條件和生活條件； 3）可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐； 4）通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施； 5）可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道； 6）可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、 電器等工業(yè)的發(fā)展； 7）有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整； 8）有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)； 9）有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)； 10）可以擴(kuò)大就業(yè)面，解決一部分人的就業(yè)問題。 ? 它是實(shí)行工程招標(biāo)、投標(biāo)的重要依據(jù)。 ? 它是建設(shè)銀行在施工期間撥付工程款的依據(jù)。 2．什么是施工圖預(yù)算，它的作用是什么？ 答案： 施工圖預(yù)算是當(dāng)設(shè)計(jì)工作完成之后，由施工承包單位 (或設(shè)計(jì)單位 )在工程開工之前，根據(jù)施工圖紙、施工組織設(shè)計(jì) (或施工方案 )、國家及地方頒發(fā)的工程預(yù)算定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)規(guī)定、建設(shè)地區(qū)的自然和技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件等資料，詳細(xì)計(jì)算編制的單位工程或單項(xiàng)工程建設(shè)費(fèi)用的文件。有意義的土地使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃。 （ 2）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 從房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制來看，在現(xiàn)實(shí)中，主要存在 2 類相鄰關(guān)系：①通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系。中國大陸目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)。 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原則 是什么？ （ 1）確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。 (3) 勞資部門依據(jù)它組織、調(diào)配勞動力，編制工資計(jì)劃。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起 1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分析的目的 風(fēng)險投資分析的目的是輔助決策過程，幫助投資者回答下列問題 預(yù)期收益是多少？出現(xiàn)的可能性是多大？ 相對于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大 預(yù)期收益的變動性和離散性有多大 房地產(chǎn)開發(fā)生業(yè)設(shè)立的程序 是什么？ 新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。直接投資包括：（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資，（ 2）房地產(chǎn)置業(yè)投資。當(dāng)工程未能按 計(jì)劃進(jìn)行時，應(yīng)要求承包人調(diào)整或修改計(jì)劃 ,并通知承包人采取必要的措施加快施工進(jìn)度 ,以使實(shí)際施工進(jìn)度符合施工合同的要求； 4）定期向業(yè)主報告工程進(jìn)度情況 ,當(dāng)施工進(jìn)度可能導(dǎo)致合同工期嚴(yán)重延誤時 ,有責(zé)任提出中止執(zhí)行施工合同的詳細(xì)報告 ,供業(yè)主采取措施或作出相應(yīng)的決定； 房地產(chǎn)存在 的 形態(tài) 有哪些？ 房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。 3）未知變量受到一組約束條件的限制，這些約束條件用一組線性等式或不等式表示。當(dāng)所建立的模型，都是線性代數(shù)方程時，這就是一個線性規(guī)劃問題。 什么是線性規(guī)劃？線性規(guī)劃問題的數(shù)學(xué)模型有哪些特點(diǎn)？ 答：線性規(guī)劃是運(yùn)籌學(xué)的一個重要分支，和其他學(xué)科相比也是發(fā)展最迅速、最成熱的一門學(xué)科。 2）搜集監(jiān)理依據(jù)，編制項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃。監(jiān)理工作程序中應(yīng)明確工作內(nèi)容、行為主體、考核標(biāo)準(zhǔn)、工作時限。 ②有關(guān)國家及行業(yè)頒布的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及結(jié)合本工程項(xiàng)目專門編制的技術(shù)規(guī)程等；③主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件、施工圖紙及技術(shù)要求等； ④業(yè)主與承包商簽訂的合同文件，包括：施工合同、采購合同；監(jiān)理單位與業(yè)主簽訂的委托監(jiān)理合同和其他相關(guān)合同。 工程的工期與質(zhì)量和成本是緊密相連不可分割的，就工期和工程成本之間的關(guān)系分析，施工進(jìn)度正常并略有加速， 完成的工程量越多，則單位工程量的成本就降低；若施工進(jìn)度拖長，單位工程量減少，工程成本則隨著上升；若突擊性加速施工，雖然進(jìn)度加快，則往往會使工程成本大增，如工人的加班費(fèi)、機(jī)械設(shè)備的超常運(yùn)轉(zhuǎn)與磨損等。（ 2）注意掌握項(xiàng)目合同執(zhí)行中的變化以及合同規(guī)定中的未盡事宜。（ 2）主動控制施工進(jìn)度和質(zhì)量。具備良好的協(xié)作能力，善于處理 公共關(guān)系和項(xiàng)目內(nèi)外結(jié)合部之間的問題。 建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有的素質(zhì) ？ 主要職責(zé) 是什么？ 項(xiàng)目經(jīng)理在工程項(xiàng)目管理中起著關(guān)鍵作用，他是工程項(xiàng)目的直接指揮者、責(zé)任者。其決策方法有決策表法和決策樹法。 預(yù)測的特點(diǎn)是：科學(xué)性、近似性和局限性。 預(yù)測的意義是什么？預(yù)測的 作用 是什么？預(yù)測的 特點(diǎn) 是什么？ 答：所謂預(yù)測，簡而言之就是對未來的預(yù)計(jì)和推測，是根據(jù)過去和現(xiàn) 在來預(yù)測未來，根據(jù)已知來推測未知。 9）社會需要量大，競爭激烈的產(chǎn)品項(xiàng)目。 5）污染嚴(yán)重的工程項(xiàng)目。對于建筑產(chǎn)品可以定性地考慮以下幾個方面： 1）投資額大的工程項(xiàng)目。 價值工程的特點(diǎn)為： ① 價值工程的目的是以最低的總成本來可靠的實(shí)現(xiàn)必要的功能。 1什么是公開招標(biāo) ? 公開招標(biāo)時 答：公開招標(biāo)又稱為無限競爭招標(biāo)，是由招標(biāo)單位通過報刊、電臺、電視臺等信息媒介或委托招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)信息，公開邀請投標(biāo)單位參加投標(biāo)競爭，凡符合招標(biāo)單位規(guī)定條件的投標(biāo)單位，可在規(guī)定的時間內(nèi)向招標(biāo)單位申請投標(biāo)。2）招投 標(biāo)制度的公平性特點(diǎn)； 3）招投標(biāo)制度的組織性特點(diǎn)。投標(biāo)是對國際公開招標(biāo)的響應(yīng) ,是承包工程向買方發(fā)出的應(yīng)諾條件和報價實(shí)盤。是建設(shè)單位向主管部門匯報工程項(xiàng)目竣工文件的內(nèi)容之一。 工程竣工結(jié)算的作用有以下幾點(diǎn)： (1)通過工程竣工結(jié)算辦理已完工程的價款，確定施工企業(yè)的貨幣收入，補(bǔ)充施工生產(chǎn)過程中的資金消耗。 7 施工圖預(yù)算編制步驟是什么？ 答：編制施工圖預(yù)算，在設(shè) 計(jì)交底、熟悉編制依據(jù)的基礎(chǔ)上，依據(jù)量、價、費(fèi)的順序進(jìn)行。 實(shí)行定額的意義是為了力求用最少的資源消耗，生產(chǎn)出更多的合格的建設(shè)工程產(chǎn)品，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。 固定資產(chǎn)折舊就是盡管固定資產(chǎn)能夠連續(xù)在若干個生產(chǎn)周期內(nèi)發(fā)揮作用并保持其原有的實(shí)物形態(tài)，但其價值卻是