【正文】 預(yù)防為主是天天講天天抓的日常工作內(nèi)容，包括宣傳教育和檢查。如道路、交通設(shè)施、各類標牌、各類裝置等，因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標識不清、管理方法不當?shù)仍蛟斐勺羰軗p等，我們將視情況對住戶遭受的經(jīng)濟損失承擔總額的5%100%。二級保安發(fā)生二級火災(zāi)、發(fā)生自然災(zāi)害；發(fā)生持械斗歐案件；懸掛一號風(fēng)球。第二，嚴密措施。2）以技防為主，人防為輔的方式加強治安防范僅有先進的技術(shù)手段是不夠的，我們一貫強調(diào)人的因素始終是第一位的，這也是我們多年來的成功經(jīng)驗。大面積的衛(wèi)生綠化容易管理好，而衛(wèi)生死角少人問津，為此，管理處將定整潔內(nèi)容、定整改時間、定整改責(zé)任人和定檢查復(fù)查人，徹底達到無＂五亂＂的效果，即無亂張貼；無亂涂寫；無亂排水；無亂堆放；無亂豎廣告牌。2）服務(wù)運作（包括但不限于）樓梯、大堂、電梯：每日清掃2次以上，清除垃圾，保持潔凈； 路面：實行16小時全天候保潔，無雜物，無垃圾，道路潔凈，每周沖洗公共通道2次以上；生活垃圾：每天上門收集3次，周圍環(huán)境潔凈；游泳池：每日清洗、洗塵1次以上，每周消殺2次； 喬 木：每周巡查二次，及時修剪枯枝，病蟲枝，名貴樹種懸掛標識牌；灌 木：每周巡查二次，及時修剪，保持旺盛長勢，注意滅蟲害；花 卉：每周巡查二次，勤澆灌，保持正常生長；草、坪：及時修剪，夏季不長于15厘米，春季不長于10厘米。a)有專業(yè)管理，以一名物業(yè)管理員組成衛(wèi)生綠化項目小組，全面管理。管理處各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況，督促檔案管理人員及時將工作記錄文件歸入檔案；管理處經(jīng)理（或經(jīng)理助理）每季對檔案管理工作進行一次全面的檢查，檢查文件管理是否規(guī)范，有無遺漏，指出工作不足，以便更好地提高檔案管理工作。文件目錄條理清晰，方便檔案使用、查詢。2）工程技術(shù)、設(shè)備管理檔案? ；? (含裝修管理資料)； (維護)資料；、設(shè)備運行資料、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄及資料； 。(詳見其他文件)，目錄一、公共制度：業(yè)主公約住戶手冊及裝修規(guī)范社區(qū)精神文明建設(shè)公約消防管理規(guī)定暫住人員管理規(guī)定出租房屋管理制度二、管理運作制度： 管理規(guī)章制度分類 三、崗位職責(zé)： （收款）職責(zé) （保安）職責(zé) 四、工作考核標準： （技工）考核標準 、照明維修質(zhì)量標準 第二節(jié) 檔案建立和管理檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分，科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務(wù)。第一節(jié) 物業(yè)規(guī)范 常言道：“沒有規(guī)矩，無以成方圓”。注：培訓(xùn)工作策劃方案見附件 在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，物業(yè)管理服務(wù)及優(yōu)質(zhì)物業(yè)形象的維持，是十分重要的物業(yè)租/售后服務(wù)項目，這是需要時間及專業(yè)隊伍去處理的。脫產(chǎn)進修：外出參觀學(xué)習(xí)、短期研修班、外送專職培訓(xùn)。并把理論應(yīng)用到實踐工作之中，使培訓(xùn)工作真正落到實處。在此基礎(chǔ)上擬定培訓(xùn)的組織形式、課程設(shè)置、培訓(xùn)方式及時限等。采用計算機、攝像機、智能網(wǎng)絡(luò)等先進的培訓(xùn)手段，全方位、多層次地傳輸新理論，傳授新技術(shù)。而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否能最大限度地開發(fā)人力資源。方式有集體活動、旅游、生日會、家庭日酬謝家屬等。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。做到人人有動力，個個有壓力。并且針對個性心理做適時的思想工作。尊重個體權(quán)利，保持團隊希望。?營造文化氛圍，促進交流溝通? 我們提倡“尊重每一位員工”，堅持以人為本，致力開展企業(yè)文化建設(shè)，加強上下級之間、同事之間的溝通與交流，增強員工的集體協(xié)作精神。?創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)人才，重視人才? 我們在用人問題上堅持唯才是舉、任人唯賢的原則。我們強調(diào)規(guī)范管理中的人性化因素，在嚴格的制度管理中，關(guān)心員工，尊重員工，使企業(yè)在規(guī)范公平的基礎(chǔ)上更富有人情味。團結(jié)拼搏奮斗、建立利益共同體、尊重與溝通是根植于S物業(yè)人精神的“三大支柱”。我們總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，逐漸探索出一條科學(xué)合理、行之有效的用人路子。使考核起到獎勵先進、鞭策后進的良好作用，同時也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標準和量化考核標準(詳細內(nèi)容見附件)，并推出一整套突出績效與綜合測評相結(jié)合的考核實施方案。同時我們還擬定了每一崗位、每一工種詳細的工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行標準，規(guī)范企業(yè)和員工的運作，確保管理和服務(wù)質(zhì)量。(詳細內(nèi)容見附件)分工協(xié)作，層級管理：由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我們對管理層及操作層員工采取不同的管理方法。我們規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗的管理人員帶領(lǐng)，到基層進行試用實習(xí)，并在實習(xí)過程中，全面測定和驗證新員工的個人工作能力，對不合崗位要求的而又有其它專長的，實行調(diào)崗安排使用。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人，以保證隊伍素質(zhì)；維修崗要求全部持證上崗。所以從這層意義上來說，經(jīng)營企業(yè)其實就是做人的工作。在內(nèi)部管理上，管理處有定期與不定期的各種會議，比如每周一次的主管人員例會；每周五的各班組班務(wù)會；每月一次的管理處經(jīng)理會議等等，會議的內(nèi)容就是反映情況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問題。硬件方面，主要是嚴格按照ISO9001國際質(zhì)量保證體系進行的控制方式，比如，在對住戶方面，我們有《與業(yè)主溝通的程序》，其中規(guī)定管理處每半年至少召開一次顧客懇談會，了解管理服務(wù)中存在的問題及業(yè)主之間的需求。人員素質(zhì)上要求一專多能，員工起點要高，擁有專業(yè)的物業(yè)管理知識，會計算機、懂外語，提倡“高門檻進、高門檻出”，所有員工既是自己所在崗位的專家里手，同時又是其它崗位的多面手。管理處內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。針對GM花園小區(qū)國際化特性，我們要求事務(wù)管理人員必須是一專多能，實行一崗多職，真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”(事務(wù)、保安、日常服務(wù))。物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理層和操作層人員比例縮小(比例為1∶1)，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。處理率95%100%處理的有效投訴／有效投訴100% 19維修服務(wù)回訪率95％98％維修回訪次數(shù)／維修服務(wù)次數(shù)100%1．建立健全回訪制度；2．做好維修、回訪記錄；3．加強維修隊伍服務(wù)意識。15消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%完好的消防設(shè)備／小區(qū)管理處負責(zé)的消防設(shè)備總數(shù)100%指定機電設(shè)備及公用設(shè)施管理員維護，實行巡查制度，建文件記錄，并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無損、正常使用。13停車場、單車棚完好率95％99%完好的設(shè)備設(shè)施／停車場設(shè)施設(shè)備總計100%。8房屋零修急修及時率98％100%及時維修次數(shù)／應(yīng)計報維修次數(shù)100％1．人力配備充足；2．崗位培訓(xùn)、服務(wù)意識培訓(xùn)到位；3．技術(shù)人員有過硬的技術(shù)水平；4．強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。5小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下0以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)（除住戶家庭內(nèi)部原因造成外）實行二十四小時保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，設(shè)立二十四小時報警中心，落實保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域，并在小區(qū)重點部位，調(diào)整閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅處線報警裝置，以確保小區(qū)居民人身財產(chǎn)安全。逐漸培養(yǎng)良好情操，形成GM花園重要特色之一。同時，我們也將與各相關(guān)部門保持信息溝通，以掌握最新的管理服務(wù)技術(shù)和政策，以便服務(wù)工作到位。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識。并舉辦網(wǎng)球寒、書畫展、音樂會等各種各樣的社區(qū)活動，加強業(yè)主相互之間、業(yè)主與物業(yè)管理者之間的溝通?！癎M花園”物業(yè)管理處及S物業(yè)管理公司將運用業(yè)戶信箱、熱線電話、EMIAL、英特網(wǎng)等多種渠道，開展座談、家訪等多種形式，與業(yè)主、使用者保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理服務(wù)滿足需求和達到質(zhì)量。提供物業(yè)租賃服務(wù)，滿足業(yè)主需求經(jīng)過我們的調(diào)研，“GM花園”的使用者多為租戶，租金是業(yè)主利益的體現(xiàn)，為滿足業(yè)主的利益，小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)將應(yīng)用S物業(yè)管理公司的專業(yè)技術(shù)和社會影響，開展物業(yè)租賃推廣服務(wù)項目。制定業(yè)主、使用者個性化酒店家居服務(wù)套餐式物業(yè)管理服務(wù)。二、物業(yè)管理改進工作為顯現(xiàn)出物業(yè)管理的四大功能：“管理功能、維護功能、服務(wù)功能、經(jīng)紀功能”。業(yè)主組成整體素質(zhì)高，對物業(yè)管理服務(wù)工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主滿意。178。物業(yè)形象服務(wù)缺乏：物業(yè)形象是物業(yè)價值的體現(xiàn)，物業(yè)價值是業(yè)主的利益。GM花園小區(qū)乃94年投入使用，現(xiàn)時在環(huán)境、設(shè)施及物業(yè)形象之面貌顯示物業(yè)管理機構(gòu)處于較被動狀態(tài)，未有體現(xiàn)從專業(yè)物業(yè)管理角度向業(yè)主提供服務(wù)之意識。1，利益的根本矛盾：現(xiàn)時物業(yè)管理機構(gòu)在管理酬金收取依據(jù)上采用典型之香港物業(yè)管理有關(guān)依據(jù)，酬金收取標準按管理服務(wù)之物業(yè)總支出之比例收取。第五篇：高檔住宅小區(qū)物業(yè)管理方案《XXXX》住宅小區(qū)物業(yè)管理方案第一章 對現(xiàn)時管理工作的意見及接管后的改善建議 第一節(jié) 調(diào) 研一、“XXXX”是位于XXXX區(qū)的高尚純住宅小區(qū)，公元XXXX年建成使用，是在國內(nèi)較早采用圍合式格局、人車分流的小型國際化住宅小區(qū)（其中近一半為企業(yè)老板和行政公務(wù)人士）。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。新員工上崗培訓(xùn)期為180天。二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理辦公室業(yè)戶接待主管 設(shè)備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管業(yè)戶接待員 設(shè)備維修工 保潔員 綠化工秩序管理員備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 人。（2）負責(zé)業(yè)戶檔案的建立和管理工作。（3）負責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。（2）負責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護工作。（2）負責(zé)物業(yè)機電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。保潔部（1）負責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。（2）負責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。本物業(yè)管理處按“直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務(wù)實奮進的企業(yè)宗旨，弘揚銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。運用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。在實際服務(wù)管理中，公司將抓住以下三個重點：完善服務(wù)、誠信待人。追求目標：以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”。公司是具有物業(yè)管理二級資質(zhì)的股份制企業(yè)。小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型超市、大型酒店以及商辦服務(wù)區(qū)等，其中公寓面積㎡；商鋪面積㎡；地下停車場㎡；地上停車場㎡；車庫個。檔案管理人員名，負責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。負責(zé)小區(qū)綠化帶的植種、灌溉、養(yǎng)護、管理。保安7名，設(shè)保安隊長1名；負責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序。由創(chuàng)優(yōu)小組按要求巡檢制度進行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)小組做好社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃（一）、近期工作目標第一年內(nèi)，業(yè)主開心入住，裝修無違規(guī)現(xiàn)象；第二年內(nèi)，創(chuàng)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)；第三年內(nèi)，創(chuàng)街道文明和諧社區(qū)。三、管理特色及創(chuàng)新點公司堅持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務(wù)”的管理手段。主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。針對XX住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立物業(yè)管理方案。通知業(yè)主裝修事項。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：一、基本服務(wù)：簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務(wù)管理，檔案管理等制度；管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情；建立客戶服務(wù)中心，公示24小時服務(wù)電話。注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。人員配置和人員的素質(zhì)要求jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度； ，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，完成公司下達的經(jīng)濟指標； ，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作；、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作；3．2經(jīng)理助理崗位職責(zé)、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)； ； ； ；，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%； 、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預(yù)定目標；、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； ，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3．3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)； C、負責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作；E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進行清理。C、請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂