【正文】 設施／公共場所、設施總計100%，責任質量要求細致嚴格；、休息日、休息時間為保潔重點區(qū)間。在發(fā)達國家住宅區(qū)，為了提高安全度，特別倡導住戶不但要注意自家的防火、防盜，而且要注意鄰居住戶的安全，特別是在鄰居出門在外的時候，要主動幫助“守望”，并在小區(qū)內設有若干“鄰居守望”廣告牌。開通渠道，保障有效溝通。從根本上為業(yè)主利益考慮，以增強業(yè)主與物業(yè)管理公司的相互信任，全力為小區(qū)業(yè)主、使用者服務。我們考慮到在“XXXX”小區(qū)的業(yè)主使用者都是經濟富裕的企業(yè)家、企業(yè)高級管理人士和行政公務人士。178。經調研和分析吉瑞物業(yè)管理公司認為現(xiàn)時“XXXX”之物業(yè)管理工作主要存在：“一個根本矛盾，兩個意識被動，三個服務漏項”。每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓。（5）上級領導指派的其它工作。（2）建立健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。設備維修部（1）負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。辦公室（1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才。二、主要措施◆ 完善各項管理制度和管理規(guī)定；◆ 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；◆ 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設備及建筑良好；◆ 管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規(guī)范制服，設立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責及考核標準；◆ 建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護記錄；◆ 各種收費項目、標準公開，合理收費；◆ 制定大、中修計劃，并負責實施；◆ 制定并組織員工培訓計劃的實施；◆ 結合創(chuàng)優(yōu)評比標準，進一步提高物業(yè)管理水平。環(huán)境管理責任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。我公司服務宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。高檔的小區(qū)應該有高檔的物業(yè)管理服務來體現(xiàn)小區(qū)的價值，從而確保小區(qū)保值、增值。收費員1名，負責收繳業(yè)主物業(yè)費用、商鋪租金、車輛看管等費用，負責小區(qū)的經濟核算。水電維修工2 名；負責小區(qū)的房屋及設施設備的維修、養(yǎng)護。關注業(yè)主生活質量的提高，倡導“以業(yè)主為圓心”的服務理念，我們不僅做好24小時安保服務，24小時接待服務，16小時保潔服務，將經常組織各種活動，增進物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅小區(qū)。多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質和精神需求。（二）環(huán)境管理1按幢設置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；1小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；1區(qū)內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質符合衛(wèi)生要求；2對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；2定期清除綠地雜草、雜物；2定期預防花草、樹木病蟲害（三）房屋管理2每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養(yǎng)護；2按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。住宅建造成本按800元/M2計算，公共設施、設備建造成本統(tǒng)一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。F、請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。E、請您不要在樓梯間放置車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。E、出租車（除特殊情況下）不得駛入小區(qū)?！耙匀藶楸尽钡墓芾砝砟?，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權范圍內創(chuàng)造性地開展工作。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。實施措施“三防”結合，確保安全。三、物業(yè)管理模式居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質的服務提供給業(yè)主及住戶。公共管理 在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面： 管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。在發(fā)達國家住宅區(qū)，為了提高安全度，特別倡導住戶不但要注意自家的防火、防盜，而且要注意鄰居住戶的安全，特別是在鄰居出門在外的時候，要主動幫助“守望”，并在小區(qū)內設有若干“鄰居守望”廣告牌。開通渠道，保障有效溝通。從根本上為業(yè)主利益考慮，以增強業(yè)主與委托管理機構的相互信任，全力為小區(qū)業(yè)主、使用者服務。我們考慮到在“GM花園”小區(qū)的業(yè)主使用者都是經濟富裕的境內外企業(yè)家、外企高級管理人士和外籍人士。178。178。經調研和分析S物業(yè)管理公司認為現(xiàn)時“X小區(qū)”之物業(yè)管理工作主要存在：“一個根本矛盾，兩個意識被動，三個服務漏項”。物業(yè)管理服務意識被動：現(xiàn)時“GM花園”物業(yè)管理機構提供之服務內容主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作，與現(xiàn)時不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。第二節(jié)管理服務思路現(xiàn)代人經過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。S物業(yè)管理公司將采用管理酬金標準與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國家統(tǒng)計部門物價指數調整的原則。為適應“GM花園”國際化人士居住的要求，對小區(qū)內全面建立標識導視系統(tǒng)（VI），所有文字性標識統(tǒng)一制作中英文對照雙語牌，以靜態(tài)形式表達管理服務，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現(xiàn)“GM花園”做為國際化人居環(huán)境，提升小區(qū)層次。倡導“鄰居守望”，加強居民自治意識。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛管理和其它公共管理”；房屋及設施設備管理、養(yǎng)護和管理范圍：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳。根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。車輛交通管理對小區(qū)內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。運作程序可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。充分肯定努力工作所應得的報酬。D、小區(qū)業(yè)主應自覺交納泊位費并辦理停車證。D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費。二、公共服務（一）安全管理小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤；1監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控；1別墅區(qū)設立專職保安員；1小區(qū)內每小時保安巡查一次；1對小區(qū)內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；1對進出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理；1對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。二、管理組織公司將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質、復合型的管理隊伍，對XX住宅小區(qū)實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務。傾聽業(yè)主的心聲，在XX住宅小區(qū)內設置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問題。五、人員的配備和職責物業(yè)管理部門預定編23人，其中經理1名。保管員1名，負責保管、發(fā)放物業(yè)公司物品，發(fā)放業(yè)主住宅鑰匙。小區(qū)設備設施先進，設有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。通過全方位的服務，提高小區(qū)的知名度，使真正達到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。一、公司追求目標：◆ 房屋建筑的完好率達到98％以上；◆ 報修及時率達到100％；◆ 清潔管理無盲點；◆ 設備設施完好率達到98％以上；◆ 小區(qū)路燈完好率達到100％；◆ 管理區(qū)域內不發(fā)生重大安全與火災責任事故；◆ 有效投訴處理率100％；◆ 服務滿意率達95％以上；◆ 綠化完好率達到98％以上；◆ 道路完好率達到98％；◆ 各類管理人員崗前崗中培訓100％；◆ 無服務安全事故發(fā)生。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。（3）上級領導交辦的其它工作。秩序管理部（1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（4）配合辦公室開展員工培訓工作。二、在崗員工循環(huán)培訓通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。為使“XXXX”小區(qū)的物業(yè)管理工作水準真正達標、上檔次，充分滿足業(yè)主、使用者的服務需求，《吉瑞》物業(yè)管理公司在開展了多次實地調研及專業(yè)分析上，針對“XXXX”物業(yè)管理的各個要素，了解其具有的各項特點以及物業(yè)管理工作的難點和重點，確立了的整體構想和管理策劃思路。物業(yè)管理服務意識被動：現(xiàn)時“GM花園”物業(yè)管理機構提供之服務內容主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作，與現(xiàn)時不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。一、管理服務思路現(xiàn)代人經過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。物業(yè)管理公司將采用管理酬金標準與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國家統(tǒng)計部門物價指數調整的原則。為適應“GM花園”國際化人士居住的要求，對小區(qū)內全面建立標識導視系統(tǒng)（VI），所有文字性標識統(tǒng)一制作中英文對照雙語牌，以靜態(tài)形式表達管理服務，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現(xiàn)“GM花園”做為國際化人居環(huán)境，提升小區(qū)層次。倡導“鄰居守望”，加強居民自治意識。如未達到服務標準，S物業(yè)管理公司將GM花園小區(qū)的管理酬金的30%作為罰金與每年管理人酬金中扣除。2．人員培訓自學與培訓相結合，制度、計劃落實； 3．培訓考核制度與獎罰相結合，強化培訓結果。無占用消防信道,無阻礙交通。違章處理率95%100%處理違章項目／違章目總計100% 22管理費收繳率98％以上99％以上管理費實際收繳額／管理費應計收繳額100％1．100％辦理各種費用銀行托收；2．及時提示住戶欠款；3．屋村事務助理及時上門提示按時交納管理費23居民對物業(yè)管理滿意率95％99％(對管理滿意戶數＋基本滿意戶數)／參加業(yè)主評議戶數100%1．科學的住宅管理手段與溫馨服務相結合，編識無漏洞的管理網絡；2．加強重點業(yè)主的走訪，重點解決問題；3．以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏得業(yè)主的支持。?第一節(jié) GM花園管理機構：GM花園管理處人員架構注：GM花園管理處人員合計33人管理處機構圖說明：組織機構的設置原則是精干高效、一專多能。在整個過程中，經理還要從檢查、評比結果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結，從而保證了管理的有效性。第二節(jié) 人員管理人才是組織機構最寶貴的資產。工作經驗：所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經驗外，還需有其它相關管理工作經歷。規(guī)范言行、注重儀表，實施BI形象戰(zhàn)略：BI即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。各級人員均有詳細的績效考核指標，業(yè)績的好壞、質效的高低、綜合素質的優(yōu)劣均可通過量化在“二維”分析圖上反映出來。我們的管理是建立在“人性”的基礎上，對知識、對人格、對價值給予高度尊重。給人才創(chuàng)造機會，讓機會造就人才? 我們的人員管理中有一條原則：善待我們的內部顧客――員工，鼓勵每一個人都成為各自崗位上的專家能手，我們倡導競爭上崗，讓一線的優(yōu)秀員工能有機會脫穎而出，同時也避免了企業(yè)人事決策中的人情因素和憑工齡提拔的不良弊端。如我們開展的談心、家訪等思想工作以及周末假日同度家庭日、給家人獻愛心等活動在實際工作中取得了很好的效果。獎懲機制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明。通過文化活動的開展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感。我們確定了極具針對性的GM花園小區(qū)物業(yè)管理人員培訓目標，確立了全員培訓計劃。培訓的考核與評估是培訓工作的一個極其重要的環(huán)節(jié)，我們藉此充分了解培訓功效，掌握員工的接受效果。自我培訓：主要是電大、夜大、函大等形式。規(guī)范業(yè)主、使用人、社區(qū)行為、企業(yè)管理行為，以智能化管理為契機，共建輕松、安全、怡人的居住環(huán)境，形成全新的現(xiàn)代化生活模式。B、檔案管理除詳細記錄管理過程外，一個重要目的是從中發(fā)現(xiàn)管理不足，改進管理工作，原始資料除收集、整理，編入檔案時初步分析外，應形成各類人員定期、定項目有方向性地進行統(tǒng)計、歸納，反映管理漏洞，提出報告和可行性整改意見，物業(yè)經理決策修正工作規(guī)程。1）管理策劃：在“GM花園”管理處，上至主任，下至操作人員，全員樹立保潔意識，人人都是保潔員，人人都是綠化員，保安員不僅僅負責環(huán)境治安和車輛管理，還將承擔起小區(qū)清潔維護、監(jiān)督等工作。隔離綠化帶和環(huán)型綠化帶：每月修剪一次，定期澆水，關鍵對有特別形狀的綠籬、花球重點養(yǎng)護。為了營造祥和寧靜的小區(qū)氣氛，我們在保安人員安排方面還將落實兩項新措施: 第一，便裝安全員督察措施。根據上述不同等級的保安要求，我們制定了相應的保衛(wèi)制度，配置了相應的警力布置，以確保保衛(wèi)對象的安全及消除任何對小區(qū)的危害