【正文】 S物業(yè)管理公司就“GM花園”物業(yè)管理服務(wù)聘請(qǐng)了深圳某物業(yè)管理公司做專業(yè)顧問(wèn)，以保障我們對(duì)“GM花園”物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。在發(fā)達(dá)國(guó)家住宅區(qū)，為了提高安全度，特別倡導(dǎo)住戶不但要注意自家的防火、防盜，而且要注意鄰居住戶的安全，特別是在鄰居出門在外的時(shí)候，要主動(dòng)幫助“守望”，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)有若干“鄰居守望”廣告牌。充分利用“GM花園”的高級(jí)會(huì)所，將部分內(nèi)容以成本價(jià)向居民開(kāi)放，吸引居民更多的參加會(huì)所活動(dòng)，讓小區(qū)居民在節(jié)假日工余時(shí)間休閑娛樂(lè)、放松身心。開(kāi)通渠道，保障有效溝通。社區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)（DIS）既是社區(qū)的“美容術(shù)”，更是社區(qū)的“健身法”，已經(jīng)同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣，成為構(gòu)成社區(qū)發(fā)展的要素之一，同時(shí)，具有對(duì)社區(qū)形象的塑造功能和對(duì)物業(yè)的增值功能。從根本上為業(yè)主利益考慮，以增強(qiáng)業(yè)主與委托管理機(jī)構(gòu)的相互信任，全力為小區(qū)業(yè)主、使用者服務(wù)。以達(dá)到我們物業(yè)管理的目標(biāo)：“通過(guò)自己的有效服務(wù)，提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益，促使物業(yè)的保值和增值，構(gòu)筑起一個(gè)有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開(kāi)放的工作和生活環(huán)境”。我們考慮到在“GM花園”小區(qū)的業(yè)主使用者都是經(jīng)濟(jì)富裕的境內(nèi)外企業(yè)家、外企高級(jí)管理人士和外籍人士。物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)提供和滿足物業(yè)使用者的不同需要。178。物業(yè)保值、增值意識(shí)被動(dòng)：物業(yè)的保值和升值是業(yè)主投資的一個(gè)主要因素了。178。第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理方案住宅小區(qū)物業(yè)管理方案第一節(jié)調(diào)研“GM花園”是位于J市區(qū)的高尚純住宅小區(qū)，公元1994建成使用，是在國(guó)內(nèi)較早采用圍合式格局、人車分流的小型國(guó)際化住宅小區(qū)（其中近一半為外籍人士）。（二）環(huán)境管理1按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次；1小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；1區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時(shí)清掏；二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；2對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；2定期清除綠地雜草、雜物；2定期預(yù)防花草、樹(shù)木病蟲(chóng)害（三）房屋管理2每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；2按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。每部每月按50元計(jì)算則為： 10部50元/月 =500元/月 ： 10部5元/天30天 = 50元/天30天=1500元/月六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施為將jt小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國(guó)優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。住宅建造成本按800元/M2計(jì)算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計(jì)取，折舊年限按25年計(jì)算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。3．5工程維修部主管職責(zé)A、負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)；B、組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；C、負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購(gòu)；D、做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)帳工作；E、參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工； F、負(fù)責(zé)用戶對(duì)本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查；G、負(fù)責(zé)員工的考評(píng)工作，及時(shí)上報(bào)本部門考勤； H、合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開(kāi)增收渠道； 3．服務(wù)中心主管職責(zé)A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；B、負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對(duì)業(yè)主公布信息等； C、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)及各種費(fèi)用收繳的組織管理； D、制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活； E、負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；F、負(fù)責(zé)開(kāi)展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動(dòng)。F、請(qǐng)您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。B、您不要攀折花草樹(shù)木，不要用樹(shù)木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護(hù)措施。E、請(qǐng)您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿堋⒓揖?、?chǔ)藏類等家庭物品。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。E、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置?！耙匀藶楸尽钡墓芾砝砟?，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開(kāi)展工作。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。通過(guò)獎(jiǎng)與懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而促進(jìn)工作。，實(shí)施對(duì)電梯、保安方面的專業(yè)化管理。實(shí)施措施“三防”結(jié)合，確保安全。、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。三、物業(yè)管理模式居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。營(yíng)造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。公共管理 在jt物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。通過(guò)對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過(guò)程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。對(duì)于有些專項(xiàng)類別，如：車庫(kù)、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面： 管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。第五十三條本辦法自發(fā)文之日起實(shí)施。第五十條物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)支出（一）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、物業(yè)用水電暖費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)、市政和住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)費(fèi)用、排污費(fèi)、設(shè)施維修費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）；（二）管理費(fèi)、人員費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和辦公費(fèi)等；（三）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；（四）其它費(fèi)用。（十一）占用房屋的公用部位（如樓道、自行車棚、院內(nèi)空?qǐng)龅氐龋┒逊烹s物；（十二）隨意停放車輛，占用住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場(chǎng)地、綠地等；（十三）在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)點(diǎn)加工，經(jīng)營(yíng)危險(xiǎn)品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；（十四）謾罵、毆打、設(shè)置障礙，妨礙、阻撓小區(qū)物業(yè)管理單位管理人員、維修人員履行職責(zé)；（十五）國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。（八）在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾，將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。（四）私自封閉、拆改陽(yáng)臺(tái)，違規(guī)安裝防盜窗（欄桿）及室外衣架；違規(guī)在陽(yáng)臺(tái)引入上、下水管線等。因維修或者公共利益的需要，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)告知業(yè)主委員會(huì)，完工后及時(shí)恢復(fù)。第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變用途。（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。第四十條環(huán)境衛(wèi)生管理（一）制定《住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)管理規(guī)定》，每年制定環(huán)衛(wèi)工作計(jì)劃，劃分責(zé)任區(qū)，明確責(zé)任人。（九）路燈等公共照明設(shè)備完好, 路燈完好率98%以上。（五）載人電梯按規(guī)定年檢，定期維修、保養(yǎng)，責(zé)任到人，操作人員持證上崗，確保正常運(yùn)行。（二）建立公共設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。（六）每日巡查裝修現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，報(bào)公共事業(yè)部批準(zhǔn)，組織維修。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施，費(fèi)用納入預(yù)算指標(biāo)，從其物業(yè)費(fèi)用中支出（委托項(xiàng)目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；環(huán)境治理專項(xiàng)由計(jì)劃財(cái)12 務(wù)部組織處屬單位編報(bào)計(jì)劃，報(bào)公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項(xiàng)資金中列支；（八）保修期內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。第六章物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護(hù)管理 第三十七條物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的范圍與責(zé)任（一）房屋本體自用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱：自用部位）的維修責(zé)任人為業(yè)主；（二）房屋本體共用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱：共用部位）的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主；（三）房屋毗連部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱：毗連部位）的維修責(zé)任人為毗連業(yè)主。第三十三條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內(nèi)水、電、暖費(fèi)用。小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)包括：設(shè)備、設(shè)施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。保修費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商確定。第二十七條交接雙方的責(zé)任（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患，報(bào)公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。第二十四條物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程施工完畢，并經(jīng)當(dāng)?shù)卣姓鞴懿块T竣工驗(yàn)收合格（或接到公共事業(yè)部的通知）；（二）供電、供暖、供水、排水等配套設(shè)施設(shè)備經(jīng)過(guò)調(diào)試達(dá)到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎(chǔ)設(shè)施、單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合格。第二十條在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時(shí)公約和物業(yè)管理公共契約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出具體約定。第十六條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實(shí)施物業(yè)管理，職責(zé)如下：（一）負(fù)責(zé)物業(yè)的接管驗(yàn)收；（二）依據(jù)物業(yè)委托管理合同對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；（三）依據(jù)東方地球物理公司物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)；（四）與業(yè)主委員會(huì)共同制定小區(qū)公共管理制度；（五）協(xié)助業(yè)主委員會(huì)制（修）訂《業(yè)主公約》；（六）依據(jù)服務(wù)項(xiàng)目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部服務(wù)協(xié)議》，并對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督；（七）接受業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主的監(jiān)督；重大的管理措施經(jīng)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可，涿州基地管理處批準(zhǔn)；（八）受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)駐小區(qū)內(nèi)各單位在物業(yè)管理6 活動(dòng)中的有關(guān)事項(xiàng)；（九）定期與小區(qū)內(nèi)其它管理部門溝通，每季度末召集業(yè)主座談會(huì)，對(duì)業(yè)主提出的意見(jiàn)匯總、上報(bào)、整改、反饋；（十）接受上級(jí)及處職能部室的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查、考核。第十二條業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)：（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益；（二）召集業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主代表會(huì)議，聽(tīng)取物業(yè)管理單位的匯報(bào)；（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計(jì)劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；（五）及時(shí)了解業(yè)主