【正文】 物業(yè)管理系由中港合資的J市物業(yè)管理公司進行。通知業(yè)主裝修事項。具體服務承諾及質量保證措施如下：一、基本服務：簽訂物業(yè)服務合同，明確權利義務關系；承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；建立完善的物業(yè)管理方案，質量管理，財務管理，檔案管理等制度；管理服務人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動熱情；建立客戶服務中心，公示24小時服務電話。注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。人員配置和人員的素質要求jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。內部管理制度（各崗位職責）3．1物業(yè)處經理崗位職責、支持公司正副總經理和管理部、財務部的監(jiān)督、檢查工作；、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度； ，做好小區(qū)的各項管理工作及經濟核算工作，完成公司下達的經濟指標； ，檢查各崗位人員完成任務情況；，注意選拔有潛質的員工，對業(yè)績差的人員提出調整或給予處分的意見；，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作；、派出所、物業(yè)辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作；3．2經理助理崗位職責、指導、監(jiān)督、把關； ； ； ；，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%； 、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； ，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3．3環(huán)境管理部主管崗位職責A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)； C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業(yè)務技能和工作效率；D、經常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導員工操作；E、對小區(qū)內各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。一經發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經通知，有權進行清理。C、請您愛護小區(qū)內公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業(yè)主應對由此造成的損失負責賠償。除預先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。方式有培養(yǎng)提升、培訓進修等。尊重個體權力，保持團隊希望。、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務。、經濟手段、行政手段并用的方法。實現(xiàn)辦公管理自動化。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構、管理手段，通過高素質的管理人員達到最佳的管理效果。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。委托性特約服務是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。常規(guī)性公共服務即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內住戶都可以享受到的。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規(guī)定及圖紙要求。治安消防管理治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。環(huán)境衛(wèi)生管理在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。、工作的多樣性根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。小區(qū)實行人車分流，機動車進出口各一，有4個自行車出入口。在實際工作當中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎。二、在崗員工循環(huán)培訓通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。崗位編制原則上不設閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。（4）配合辦公室開展員工培訓工作。（5）上級領導交辦的其它工作。秩序管理部（1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（4）上級領導指派的其它工作。（3）上級領導交辦的其它工作。（4）負責對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。四、物業(yè)管理制度管理處經理職責；管理人員崗位職責；作業(yè)人員崗位職責；員工培訓；管理處運作管理工作規(guī)程；人事管理及員工培訓、考核制度；五、管理處運作管理規(guī)程內部運作管理辦法小區(qū)秩序管理；清潔管理；綠化管理；消防弱電設備設施管理；供配電設備管理；給排水設備管理；共用設施和共用場地管理；安全操作規(guī)程；特約服務管理規(guī)定。一、公司追求目標：◆ 房屋建筑的完好率達到98％以上；◆ 報修及時率達到100％；◆ 清潔管理無盲點；◆ 設備設施完好率達到98％以上；◆ 小區(qū)路燈完好率達到100％；◆ 管理區(qū)域內不發(fā)生重大安全與火災責任事故；◆ 有效投訴處理率100％；◆ 服務滿意率達95％以上；◆ 綠化完好率達到98％以上；◆ 道路完好率達到98％；◆ 各類管理人員崗前崗中培訓100％；◆ 無服務安全事故發(fā)生。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務的需求，打造物業(yè)管理精品。通過全方位的服務，提高小區(qū)的知名度，使真正達到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境?，F(xiàn)已管理物業(yè)面積達多萬㎡。小區(qū)設備設施先進，設有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。第二篇：高檔住宅小區(qū)物業(yè)管理方案高檔住宅小區(qū)物業(yè)管理方案“”小區(qū)，位于“國家4A級旅游度假區(qū)”－－位于－－，與大海近在咫尺。特別采用物業(yè)管理服務報告制“GM花園”小區(qū)物業(yè)管理處將每季度將財政收支、公共水、電使用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進項目等全方位進行公開，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見和建議，加強相互溝通。套餐服務組成：無償服務：17項，有償服務：33項；同時根據(jù)“GM花園”住戶 需求，不斷增加和完善服務項目。（實施方案見附件：“GM花園”CIS策劃）第九節(jié) 酒店式套餐服務都市人生活節(jié)奏急促，時間對上班現(xiàn)代人十分重要，在處理家居生活瑣事問題時，要以最方便及最舒適的方式解決。通過環(huán)境管理中的文化滲透，啟發(fā)人們的自律意識，培養(yǎng)人們的文明素質，是現(xiàn)代住宅區(qū)社區(qū)文化的重要特征。安靜的文化活動體現(xiàn)了對居民的尊重，同時蘊含更為深刻的文化、情感內涵?？梢哉f，社區(qū)文化是現(xiàn)代物業(yè)管理不可或缺的重要內容。維修基金物業(yè)維修基金按GM花園市有關規(guī)定執(zhí)行，維修基金的審批權在業(yè)主委員會，使用權在物業(yè)管理機構，保證維修基金的?？顚Ｓ?。物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施(詳見標書附件)、日常維修計劃、方案、標準 、日常維修計劃、方案、標準 、日常維修計劃、方案、標準 、下水道維護檢查表房屋裝修及日常使用的監(jiān)管房屋裝修及日常使用的監(jiān)管是入住階段的一項重要工作，為杜絕違章裝修和違章搭建現(xiàn)象，我們將按下列方式進行監(jiān)管。(3)模擬演習? 我們每年安排二次大規(guī)模消防模擬演習，訓練義務消防隊員救護能力，提高住戶的消防意識，增強自救能力。在宣傳方法上我們會采取多樣化的宣傳形式。第五節(jié) 消防工作管理消防安全責任重大，這是我們多年對住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)管理得出的切身體會。一級保安發(fā)生群眾集會示威游行；壞分子團體肇事有破壞行為；發(fā)生重大刑事案件等。即白天安排巡邏，而在夜晚布置嚴密的崗哨及增大巡邏密度。在人防方面，我們將實施英國的“快速支持體系”并建立以“信息處理指揮中心”為總控制中心，以多種形式崗位為支持的治安網絡。3）監(jiān)管措施衛(wèi)生、綠化離不開監(jiān)管，在衛(wèi)生綠化項目小組的組織下，對樓梯、路面、植被等全面質量管理，制定各項考核制度和標準，定時抽查與隨機相結合，每季度進行評比檢查，對未達標的衛(wèi)生死角予以清理。雜草每周巡查拔除。b)有專業(yè)隊伍，保潔隊和綠化隊，層層落實。第三節(jié) 保潔、綠化充分展現(xiàn)“GM花園”潔凈、清幽的環(huán)境，體現(xiàn)出凈化、綠化、美化的人文環(huán)境，使“GM花園”真正成為一流的花園式住宅區(qū)，為創(chuàng)建國優(yōu)、省優(yōu)標準打下堅實的基礎。需保密文件及區(qū)域必須加密，專人負責保管，確保文件的安全。3）管理處內務管理檔案? ：主要包括經營管理資料、合同管理資料、財務管理資料； ：主要包括人事資料、勞資資料、員工培訓、考核資料；? ；? ；、主管部門頒發(fā)的法律、法規(guī)文件； ； ；、公告、報告、信函等公文； 、記錄；? 4）其它文件檔案管理 1）管理思路A、依照規(guī)定程序收集的各項工作的檔案資料，按科學方法檢索使用，機密文件加密，專人管理。針對”GM花園”的物業(yè)管理形式，做到每一項管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳實記錄，對所有檔案資料進行嚴格的、科學的、集中的管理。S物業(yè)管理公司將嚴格按照ISO9001國際標準及本公司質量體系文件要求，對GM花園小區(qū)實施專業(yè)化，規(guī)范化管理。日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的工作過程。公司出資，派人參加培訓學習。培訓的組織形式：公司憑借深圳物業(yè)管理進修學院，在學院的調控監(jiān)督下，GM花園管理處具體落實執(zhí)行。計劃制定后，根據(jù)培訓計劃進行落實，靈活運用合適的訓練形式和方法，使培訓獲得預期的效果。重點開展外語培訓、計算機培訓和物業(yè)管理培訓，提高員工的綜合素質。要實現(xiàn)人員素質的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓制度，把培訓作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。在以人為本的激勵系統(tǒng)中，將進行適時管理，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權范圍內創(chuàng)造性地開展工作。方式有培養(yǎng)、提升、培訓、進修等。獎勵的類型有物質獎勵和精神獎勵等。工作方式有談心、座談、家訪等等。服務住戶和創(chuàng)造經濟、社會雙重效益是權衡考核的唯一標準。同時也讓企業(yè)人才更加重視集體，珍視現(xiàn)在的職位。管理人員能上能下、不拘一格，只要是人才，我們就毫不猶豫地讓其發(fā)揮最大的作用。我們的總經理、部門經理接待日活動、春節(jié)慰問親屬活動、員工座談等活動充分體現(xiàn)了員工也是顧客的思想。我們的做法是：?樹立員工也是顧客的管理理念? 不僅要給員工提供工作場所，更要給員工營造精神家園。實踐證明，企業(yè)要想保持長久的活力，就要有良好的激勵機制和文化機制，鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動的形式，培養(yǎng)集體主義精神，增強團隊意識和群體的凝聚力。末位淘汰，吐故納新：為使GM花園物業(yè)管理隊伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，根據(jù)情況及時優(yōu)化隊伍結構，結合考核，實行末位淘汰機制，淘汰率在10%左右，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時又吸納了新生力量?？己瞬蛔哌^場，不講形式。?四、素質評價，績效考核?量化考核，客觀評價：人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質效能的內在保障。如：引進美國JIT(JUST IN TIME)適時管理模式，對管理層員工實施授權管理，即在一定的工作范圍內讓他們自己管理自己，增強管理人員的責任意識。尤其是在一專多能、何者為專的問題上，更要注意觀察，充分發(fā)揮個人專長。錄用考核：所有管理層人員，除經過正常的筆試、面試、心理測試等錄用考核外，必須通過外語、計算機使用、智能化等知識的考核，成績合格者方可錄用；作業(yè)層人員要通過技能考試。而做人的工作，應在自我培養(yǎng)與開發(fā)的同時，積極外部招聘引進，為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊伍。我們將要求每位員工都是信息收集員，無論是住戶的要求希望，還是區(qū)內各類動態(tài)現(xiàn)象的出現(xiàn)；無論是員工情緒的細小變化，還是物業(yè)設備的異常反應等等，凡是對管理質量產生影響的，在自己職權和能力范圍內解決不了的，都將作為信息及時反映給主管或經理，以便及時作出處理，并記錄存盤。每年公司管理技術部要對業(yè)主進行一次意見調查，并發(fā)放《業(yè)主意見調查表》，回收后由公司總經理親自拜讀，并給予回復，這樣便于公司在做經營管理決策時，隨時了解公司服務現(xiàn)狀及業(yè)主滿意程度。內部運作系統(tǒng)管理處在內部管理上，采取的是將管理活動和管理手段構成一個連續(xù)封閉回路的作法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運作，否則，如果管理系統(tǒng)內的結構、聯(lián)系松散，沒有一定的控制，那么內部管理必定是無效的，這種封閉管理回路如圖所示：指揮機構 策劃機構 指令執(zhí)行機構(經理)(經理助理)(各主管、專業(yè)人員)監(jiān)督機構(經理)反饋渠道(管理處內部運作示意圖)在具體運作中，管理處經理是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者，各項指令下達后，策劃、安排和執(zhí)行機構即開始運作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構，供經理做出校正、判斷、總結。管理處設一名經理助理，負責行政部，協(xié)調各部門工作。在管理隊伍建設上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，充分調動全體員工的工作積極性，嚴格考核，并實行10%的年淘汰率，確保管理目標得以實現(xiàn)。為此，S物業(yè)管理公司在人員配備上堅持以“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎，確定“重學歷也重能力、重水平更重品德”的用人標準，嚴把人才選聘關。