【正文】 直升機(jī)造勢(shì) 首創(chuàng)直升機(jī)接送客戶看房，目的就是通過這個(gè)活動(dòng)，在客戶中形成轟動(dòng)效應(yīng)，從而讓客戶了解和認(rèn)知本樓盤。那么，即使項(xiàng)目本身存在一些弱點(diǎn)，也會(huì)被消費(fèi)者自愿地諒解與接受。建議設(shè)計(jì)建設(shè)為目前最先進(jìn)的立體車庫，既可以節(jié)約占地面積，又可以增加車位數(shù)量（保證多年后都不會(huì)出現(xiàn)停車難問題），也是項(xiàng)目的一大形象和賣點(diǎn)。 ④另外還要考慮到建筑物的節(jié)能效果，節(jié)能既是生態(tài)發(fā)展的要求，也是節(jié)約成本的需要，更是塑造項(xiàng)目賣點(diǎn)的一個(gè)方面。分別在以下一些方面進(jìn)行考慮： ①電梯 ②強(qiáng)電、弱電、供水及布線系統(tǒng) ③智能化系統(tǒng)（消防、安全、停車、信息、網(wǎng)絡(luò)） ④公共信道裝修 ⑤電梯廳 ⑥大廳 智能化技術(shù)在住宅的全面應(yīng)用已經(jīng)是 E 時(shí)代網(wǎng)絡(luò)生活的當(dāng)然配置，本項(xiàng)目將全面建立完善的保安防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)及信息服務(wù)系統(tǒng)，其智能化技術(shù)應(yīng)用之廣泛開區(qū)域樓市之先河 。 定向直銷 制定進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)的整體規(guī)劃 找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳 廣告計(jì)劃 促銷活動(dòng)計(jì)劃（充分考慮人員、價(jià)格、服務(wù)等組合） 硬性 軟性 全面開展促銷活動(dòng) 分析現(xiàn)狀，進(jìn)行必要調(diào)整 對(duì)潛在客戶，特別是外資企業(yè)進(jìn)行針對(duì)性銷售，包括信函 銷售，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。即根據(jù)定位每層在確定的階段進(jìn)行“銷售拍賣活動(dòng)”；給新老客戶增添信心及回報(bào)的期望值。 采取“ 5 年后回購”政策。 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣模式 可整層銷售也可分塊銷售，必要時(shí)可以租待售（租金以后可抵房租）；如果客戶意向“整層或半層”租賃的情況下，我們可以采取“先租后售”，可以先“熱場(chǎng)” —— “哄場(chǎng)”，讓整棟樓火起來，又可以讓客戶充分體驗(yàn)了“投資回報(bào)”。 通過宣傳，保持整個(gè)促銷活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動(dòng)推向高潮，并在宣傳的同時(shí)樹立起自己的品牌。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。 ◆ 開發(fā)商的品牌與實(shí)力為項(xiàng)目的成功提供強(qiáng)有力的保證，項(xiàng)目的龐大規(guī)模將形成連鎖地產(chǎn)之勢(shì)，打造“ 9+2”商務(wù)大廈品牌。 ★ 政府對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)的大力支持 “ 9+2”泛珠地區(qū)是中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力地區(qū)，經(jīng)濟(jì)活力的展現(xiàn)將帶來泛珠地區(qū)未來更快地發(fā)展。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 第七章 項(xiàng)目銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 （因缺乏項(xiàng)目的具體數(shù)據(jù)資料，故本章內(nèi)容也未能完成，以下表格僅供參考） 項(xiàng)目銷售收入估算（參考） 銷售收入估算表 分期 當(dāng)期建成建筑面 積（㎡） 當(dāng)期可售面積（㎡） 銷售比例 當(dāng)期銷售 均價(jià) 銷售價(jià)值 總銷售收入（元） 面積（㎡） （元 /㎡） （元） 第一期 第二期 第三期 第四期 合計(jì) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本結(jié)算（參考） 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 ※注 —— 單位：元 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 小計(jì) 第一期 第二期 第三期 第四期 1 土地取得成本 2 前期費(fèi)用 3 配套費(fèi)用 4 開建造成本 5 管理費(fèi)用 6 不可預(yù)見費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 銷售費(fèi)用 9 銷售稅費(fèi) 10 費(fèi)用總計(jì) 項(xiàng)目利潤(rùn)估算（參考） 損益及利潤(rùn)分配表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 第一期 第二期 第三期 第四期 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 4 利潤(rùn)總額 ※注：利潤(rùn)總額＝銷售收 入 總成本費(fèi)用 銷售稅金及附加 第八章 財(cái)務(wù)與敏感性分析 （因缺乏項(xiàng)目的具體數(shù)據(jù)資料，故本章內(nèi)容也未能完成，以下表格僅供參考） 項(xiàng)目現(xiàn)金流量（參考） 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第四十年 第四十一年 第四十二年 第四十三年 第四十四年 現(xiàn)金流入 銷售收入 現(xiàn)金流入小計(jì) 現(xiàn)金流出 土地取得成本 前期費(fèi)用 配套費(fèi)用 開發(fā)建造成本 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 現(xiàn)金流出小計(jì) 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 ※注：為便于計(jì)算，設(shè)定每年投入的開發(fā)建造成本、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、銷售費(fèi)用是在各年期發(fā)生的。 項(xiàng)目開 發(fā)建設(shè)安排 在資金和其他條件允許的情況下，建議將項(xiàng)目分四期進(jìn)行開發(fā)。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本建設(shè)項(xiàng)目整體屬于泛珠經(jīng)濟(jì)圈，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 “ 9＋ 2”區(qū)域合作將突出強(qiáng)調(diào)在優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、平等互利前提下開展合作。 第五章 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 ◆ 開發(fā)商的品牌與實(shí)力為項(xiàng)目的成功提供強(qiáng)有力的保證，項(xiàng)目的龐大規(guī)模將 形成連鎖地產(chǎn)之勢(shì)，打造“ 9+2”商務(wù)大廈品牌。另外，開發(fā)類似項(xiàng)目，土地資源的稀缺性和項(xiàng)目選址問題必將給本項(xiàng)目的開發(fā)帶來很大威脅。 ★ 20xx 年 12 月泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)合作與發(fā)展高峰論壇召開 廣州市 20xx 年 12 月舉辦的第二屆“泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)合作與發(fā)展高峰論壇暨房 地產(chǎn)業(yè)交流促進(jìn)博覽會(huì)”，為“ 9＋ 2”廣大地區(qū)的產(chǎn)業(yè)與企業(yè)大交流搭建更為寬闊與成熟的商務(wù)舞臺(tái)。房地產(chǎn)業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的大潮流與企業(yè) 異地拓展的需求呼喚一個(gè)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)年相互交流的商務(wù)大平臺(tái)。 W（劣勢(shì)） ： ★ 項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng) 項(xiàng)目總共建設(shè) 11 棟“ 9+2”商務(wù)大廈，必然要分期進(jìn)行，加上又是跨地域建設(shè)，建設(shè)周期，容易造成資金鏈斷裂等一系列問題。 ★ 交通便利 由于本項(xiàng)目各子項(xiàng)目分別位于 9 個(gè)省區(qū)的省會(huì)城市和港澳地區(qū)，地區(qū)之間交通比較方便。 地理位置： 自然環(huán)境： 社會(huì)環(huán)境（人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境）： 配套及交通條件： 地質(zhì)地貌： （因缺乏各個(gè)子項(xiàng)目的具體位置，故此部分也不完善） 項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢(shì)） ： ★ 地理位置優(yōu)越 本項(xiàng)目各子項(xiàng)目分別位于廣東、廣西、海南、云南、貴州、四川、湖南、江西、福建 9 個(gè)省區(qū)的省會(huì)城市和香港、澳門兩個(gè)特別行政區(qū)。 第四章 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析 泛珠三角區(qū)域包括廣東、廣西、海南、云南、貴州、四川、湖南、江西、福建 9 個(gè)省區(qū)和香港、澳門兩個(gè)特別行政區(qū)，簡(jiǎn)稱“ 9＋ 2”。在CEPA 框架下進(jìn)一步深化粵港澳服務(wù)業(yè)合作，積極引進(jìn)香港先進(jìn)的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，促進(jìn)香港生產(chǎn)服務(wù)業(yè)與我省制造業(yè)的融合。加上“ 9+2”泛珠區(qū)域間經(jīng)濟(jì)合作的日益密切以及政府對(duì)商業(yè)服務(wù)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的重視，有人甚至預(yù) 測(cè)認(rèn)為， 20xx 年房?jī)r(jià)漲幅至少在 8%左右。 （由于時(shí)間關(guān)系本部分未能做詳細(xì)調(diào)查， 故分析還不完善） 需求分析 業(yè)界人士普遍認(rèn)為， 20xx 年將延續(xù) 20xx 年下半年來的房產(chǎn)漲價(jià)趨勢(shì)。 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（以長(zhǎng)沙為例） 本項(xiàng)目其中的一個(gè)子項(xiàng)目的位 于長(zhǎng)沙市，項(xiàng)目定位為 泛珠“ 9+2”合作標(biāo)志性建筑、泛珠“ 9+2”服務(wù)中心、泛珠“ 9+2”創(chuàng)業(yè)基地、泛珠“ 9+2”會(huì)議中心 。 3．房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。加快建設(shè)和完善以廣州國(guó)際會(huì)展中心為代表的一批高檔次、多功能的現(xiàn)代化會(huì)展場(chǎng)館；培育會(huì)展市場(chǎng)主體，培養(yǎng) 10 至 15 個(gè)辦展能力較強(qiáng)、水平較高、影響較大的龍頭會(huì)展企業(yè)；創(chuàng)立品牌會(huì)展，培育一批規(guī)模大、知名度高、在國(guó)內(nèi)和周邊國(guó)家與地區(qū)有影響力的品牌會(huì)展；提升會(huì)展配套服務(wù)水平，提供銀行、海關(guān)、快運(yùn)、翻譯、購物、餐飲等全方位服務(wù)。澳門利用每年一次大型經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)，積極為臺(tái)海兩岸經(jīng)貿(mào)交流合作搭建平臺(tái)，提供咨詢服務(wù)。四川與區(qū)域內(nèi)各方簽訂經(jīng)貿(mào)合作項(xiàng)目 638 個(gè)，合同金額 425 億元。截至今年 7 月 4 日，佛山首屆珠洽會(huì)以來已簽約項(xiàng)目共 73 項(xiàng)，合作金額為 56． 39 億元。 以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。 3． 銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。 圖 1 近幾年來全國(guó) GDP 季度增長(zhǎng)率走勢(shì)圖 （數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局） 圖 2 近幾年來全國(guó) CPI 月度走勢(shì)圖 （數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局） 同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢(shì)不減。 這是自亞洲金融危機(jī)以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率首次連續(xù)三年維持在 8%以上。 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 20xx 年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。 ★ 通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制“總價(jià)”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。 ★ 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài) (如生態(tài) CBD、智能 CBD 等 )和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。 品牌經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)者處 于動(dòng)態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價(jià)值不斷提升。 核心目標(biāo) —— 樹立品牌 企業(yè)目標(biāo)的界定 效益和品牌 項(xiàng)目對(duì)企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動(dòng)和貢獻(xiàn)作用是十分巨大的，借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功，確立某公司在泛珠“ 9+2”地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力，綜合提升某 房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。如果項(xiàng)目開發(fā)周期在 5年以內(nèi)，加上開發(fā)商的實(shí)力與信譽(yù)、全程準(zhǔn)確的策劃等綜合因素，我們預(yù)測(cè)，項(xiàng)目將會(huì)非常成功的。