【正文】 沁園山莊度假酒店 建設(shè)擁有 600 間客房 的大型 星級酒店 ，建筑面積為 4 萬平方米。 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 19 商務(wù)會議休閑度假板塊 商務(wù)會議休閑度假板塊主要分為四大片區(qū) :沁園國際會議中心、沁園山莊度假酒店、特色商業(yè)街、旅游度假別墅型酒店。 主題動感體驗(yàn)區(qū) 依托項目地山體景觀，利用高科技和人工建筑元素營造紅色革命戰(zhàn)場環(huán)境，同時導(dǎo)入現(xiàn)代參與體驗(yàn)，重點(diǎn)打造三大動感娛樂設(shè)備、三大主題體驗(yàn)場館、兩大山地極限運(yùn)動、兩大特色實(shí)景演藝等內(nèi)容， 該區(qū)塊用地面積為 20 公頃，建筑面積 萬平方米。 森林生態(tài)體驗(yàn)區(qū) 森林生態(tài)體驗(yàn)區(qū)與入口區(qū)緊密相接，借助山地固有的水域，擴(kuò)大建造為紅花廣場和紅河谷的人工湖面。總用地面積共 89 公頃，總建筑面 積 3萬平方米?？偨ㄖ娣e 23 萬平方米。 項目定位 本項目以紅色文化和山地生態(tài)為核心文化內(nèi)涵，打造具有 **故里紅色旅游特色、游客到 *必游的、集紅色文化體驗(yàn)、森林生態(tài)參與體驗(yàn)、山地動感娛樂運(yùn)動體驗(yàn)、商務(wù)會議、休閑度假于一體的紅色山地生態(tài)旅游綜合體。 b)水體資源劣勢 項目山體較多，因地質(zhì)構(gòu)造問題，水體相對匱乏，分布分散且容易流失，這使得項目缺少了不少水體帶來的靈性。 2)獨(dú)特的吸引力 項目開發(fā)的產(chǎn)品以休閑度假、娛樂體驗(yàn)為主體，與項目周邊其他觀光型旅游景區(qū)的主體形象形成強(qiáng)烈反差，不僅可以與這些景區(qū)互補(bǔ)，共同開拓市場，而且可以吸引并留得住更多的外地游客。 *植被種類豐富，每到春季則山花遍野，群芳爭艷，而秋季則“層林盡染”。 *市汽車東、南、西站均有旅游大巴直達(dá) *。 基地周邊交通條件分析 項目緊鄰 *高速出口，交通便利、可達(dá)性強(qiáng)、 區(qū)位優(yōu)勢明顯 。 地塊東西長約 1500m，南北寬約 1000m。 用地范圍內(nèi)有一些水塘，布局較為分散， 場地內(nèi)現(xiàn)有金家沖、豹子坪大量民宅，及大塘、鐵籮板水庫、石山水庫、石塘四處水域， *山體內(nèi)有少量建筑，本項目建議對其進(jìn)行拆遷處理。 建設(shè)條件 場地內(nèi)外現(xiàn)狀情況 a)地塊周邊 *西北角為烈士公園、北臨 *市行政中心、英雄路林蔭大道、 *青年時代雕塑廣場，*大道以 北和湘寧路以西多為村莊民宅和廠房；項目以南有少量行政單位及商貿(mào)中心。 *地處中國五大城市圈之一“ *城市圈”的 *，位于 *省中部偏東的湘中丘陵區(qū)，距離 *市區(qū)中心 80 公里，距離*區(qū) 40 公里，距 *中心（火車站） 75 公里。 b) 山地生態(tài)紅色旅游板塊。 表 37 來 *市旅游游客客源地構(gòu)成 * *其它地 泛珠三角及 其他省市 境外 合計 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 13 區(qū) 中部旅游區(qū) 調(diào)查人數(shù) 47 91 413 32 19 602 百分比 (%) 100 從表可以看出，來 *市旅游游客的主要客源地是外省，占 %， *省內(nèi)除 *、株洲和 *三市以外的其它游客占 %，是重要客源市場； *、株洲和湘潭三市占 %，境外占 %。 表 36 來 *游客旅游動機(jī) 休閑度假 觀光 商務(wù)會議 黨團(tuán)活動 進(jìn)修學(xué)習(xí) 其他 合計 調(diào)查人數(shù) 56 98 18 99 82 29 382 百分比 (%) 100 要從根本上改變 *旅游客源結(jié)構(gòu)，首先要調(diào)整旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，要在完善提升現(xiàn)有觀光產(chǎn)品的前提下，積極開發(fā)休閑度假旅游產(chǎn)品和專項旅游產(chǎn)品。追求多元的市場結(jié)構(gòu)必須有多元的產(chǎn)品做支撐 近三年來 *旅 游快速發(fā)展，隨著大型紅色旅游主題活動的舉辦和“我們愛 *的紅杜鵑” *旅游產(chǎn)品推介會享譽(yù)大江南北， *旅游步入了良性發(fā)展快車道。 重點(diǎn)客源市場需求總量：以“ 3+5” 城市群為核心的省內(nèi)客源市場及泛珠三角及中部旅游走廊客源市場 全省總?cè)丝跒? 萬人再加上泛珠三角及中部旅游走廊區(qū) 域內(nèi)的人口規(guī)模，考慮到目前鄉(xiāng)村人口旅游主要為短距離旅游 ,暫不計算在內(nèi)，該部分客源旅游需求總量也將超過 10000 萬人次。因此可根據(jù)城市人口規(guī)模來確定旅游區(qū)的客源市場。這說明來 *旅游的游客不是沒有消費(fèi)能力，而是我們沒有提供滿足其需求的旅游產(chǎn)品和服務(wù)。今后應(yīng)加大對旅游資源內(nèi)涵深度的挖掘，提高參與、專題旅游產(chǎn)品的比重。旅游客源市場以 4— 10 月和春節(jié)黃金周為旅游旺季，11 月至次年 3月（除春節(jié)黃金周）為淡季，尤 主要集中在五四、七一、八一、十一，*誕辰日、逝世紀(jì)念日以及節(jié)假日等日子 ，這與假日旅游有密切的關(guān)系。 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 9 3 市場分析 項目所在地旅游市場現(xiàn)狀分析 *市需求規(guī)模呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，但“中位”格局未變 *市客源市場的總體規(guī)模從 2021 年的 180 萬人次增長到 2021 年的 320萬人次。人們的休閑時間增長快速，周末單休已改為雙休，增加了國慶節(jié)等長假，這種人民生活水平的不斷提高，城鎮(zhèn)居民的不斷增長，休閑時間的不斷增多，交通運(yùn)輸?shù)挠颖憷嗣裣M(fèi)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整趨勢 ,也帶來了文化生活和旅游消費(fèi)急劇增長。以認(rèn)識自然，欣賞自然，保護(hù)自然，不破壞其生態(tài)平衡為基礎(chǔ)的生態(tài)旅游具有觀光、度假、休養(yǎng)、科學(xué)考察、探險和科普教育等多重功能，以自然生態(tài)景觀和人文生態(tài)景觀為消費(fèi)客體。 Ceballos Lascurain 于 1983 年首先提出，它的含義不僅是指所有觀覽自然景物的旅行，而且強(qiáng)調(diào)被觀覽的景物不應(yīng)受到損失。不論從硬件建設(shè)還是提升軟實(shí)力的必要性，還是紅色之旅品牌競爭的緊迫性以及操作的可行方面看， *之旅都需要跳出單靠核心景區(qū)旅游的誤區(qū)，樹立“大 *、大旅游、大景區(qū)”的發(fā)展觀念，有一個產(chǎn)業(yè)牽引力強(qiáng)、品牌效應(yīng)大、與 *旅游品牌相匹配的工程 性項目。 如果說紅色旅游是近年來我國新崛起的一個具有長久生命力的一大品牌，那么，以 *故鄉(xiāng)朝圣為核心內(nèi)涵的 *之旅，應(yīng)該成為紅色之旅第一品牌?！?*省委副書記、省長**生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 7 *說?！皬?fù)合型旅游”是適應(yīng)中國旅游產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展而適時提出的一種新概念理論體系，其理論的核心觀點(diǎn)是：強(qiáng)調(diào)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要依托自身的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)特性，要用統(tǒng)一整合和協(xié)同發(fā)展的系統(tǒng)手段，在產(chǎn)品研發(fā)和打造、產(chǎn)業(yè) 投資和空間分布、市場戰(zhàn)略與營銷、旅游品牌與控制，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部管理等方面，形成一個有機(jī)構(gòu)成和和諧互動的發(fā)展系統(tǒng)，打破在傳統(tǒng)的產(chǎn)品體系、投資體系、功能體系、空間體系、市場營銷體系中存在的諸多制約和束縛，使區(qū)域或產(chǎn)業(yè)旅游發(fā)展在產(chǎn)品復(fù)合、空間復(fù)合、投資復(fù)合、功能復(fù)合、市場及營銷復(fù)合、品牌復(fù)合等方面實(shí)現(xiàn)高度一體化和系統(tǒng)化，并依靠這樣一個復(fù)合型系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新型發(fā)展?！? 在此背景下， *又作出創(chuàng)建國家 5A 景區(qū)的決定，正以“大 *、大景區(qū)、大旅游”的理念發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，在旅游安全、景觀環(huán)境、標(biāo)識標(biāo)牌等 8 大方面進(jìn)行細(xì)節(jié)化、人性化的完善，美化旅游環(huán)境、提升服務(wù)質(zhì)量，向“世界著名旅游勝地、中國 紅色旅游龍頭”的目標(biāo)邁進(jìn)。隨后，國家旅游局局長邵琪偉踏訪 *，指出 *旅游業(yè)正面臨加速發(fā)展新機(jī)遇： *旅游資源豐富，發(fā)展基礎(chǔ)良好；中央擴(kuò)內(nèi)需政策使中國立體交通網(wǎng)絡(luò)升**生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 6 級完善，游客出游更便捷；武廣高鐵開通開啟湘粵鄂旅游黃金通道，將帶動 *旅游升溫；中央和 *積極應(yīng)對全球金融危機(jī)，城鄉(xiāng)居民收入不斷增加，社會保障體系不斷完善，老百姓旅游消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力增強(qiáng)。 *依托紅色旅游資源，加強(qiáng)旅游基礎(chǔ)工作，大大提升了 *旅游的容納力和核心吸引力。 從最初的“以旅游經(jīng)濟(jì)為龍頭”到“旅游活市”到“旅游帶動”再到“旅游立市”， *旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從萌芽逐步走向繁榮，正綻放出無限活力。 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 11 序 號 指標(biāo)名稱 單 位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 公頃 137 山地紅色生態(tài)旅游板塊 公頃 89 其中林地保持 40公頃 商務(wù)會議休閑度假板塊 公頃 48 2 總建筑面積 ㎡ 230000 山地紅色生態(tài)旅游板塊 ㎡ 30000 入口集散區(qū) ㎡ 5000 主題動感體驗(yàn)區(qū) ㎡ 12021 森林生態(tài)體驗(yàn)區(qū) ㎡ 5000 紅太陽山頂區(qū) ㎡ 8000 商務(wù)會議休閑度假板塊 ㎡ 202100 沁園國際會議中心 ㎡ 20210 沁園山莊度假酒店 ㎡ 40000 特色商業(yè)街 ㎡ 60000 旅游度假別墅酒店 ㎡ 80000 3 道路 車行道路 ㎡ 47000 鋪裝路 ㎡ 50000 人行道 4 廣場 鋪裝廣場 ㎡ 90000 停車場 ㎡ 50000 5 景觀構(gòu)筑物及配套設(shè)施 6 水系工程 池底 ㎡ 27000 駁岸 ㎡ 2300 7 綠化 ㎡ 470000 8 照明 ㎡ 202100 9 總用水量 m179。所得稅后項目財務(wù)內(nèi)部收益率 %，所得稅后項目投資回收期 年（含建設(shè)期），項目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。其中30%為鋪底流動資金，計 萬元，占總投資的 %。 商務(wù)會議休閑度假板塊包括：沁園山莊度假酒店、沁園國際會議中心、特色商業(yè)街、旅游度假別墅型酒店。項目用地面積約 137 公頃（ 2055 畝）。 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目 可行性研究報告 *二 0 一 0 年 三 月 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目 可行性研究報告 *二 0 一 0 年 三 月 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項目 可行性研究報告 目 錄 1 總論 ...............................................................................................................................1 1． .................................................................................................................................1.1 項目概況 ...............................................................................................................1 2． .................................................................................................................................1.2 可行性研究編制依據(jù)及范圍 ...............................................................................2 3． .................................................................................................................................1.3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ...............................................................................................2 2 項目背景及建設(shè)的必要性 ...........................................................................................5 4． .................................................................................................................................2.1 項目背景 ..............................................................................................................5 5． .................................................................................................................................2.2 項目建設(shè)的必要性 ..............................................................................................6 3 市場