【正文】 商業(yè)街沿主道路布置，集特色餐飲、休閑娛樂、旅游購物于一體的現(xiàn)代 中式商業(yè)街，包括 4 街：購物街、美食街、休閑街、湖岸商業(yè)街。 沁園國際會(huì)議中心 項(xiàng)目擁有可同時(shí)容納 20xx 人的大會(huì)禮堂、 16 個(gè)可以容納 50人 500 人的多功能廳、洽談廳、宴會(huì)廳、餐廳、音樂廳、貴賓室、休息室等內(nèi)容， 是高端大型會(huì)議和商務(wù) 活動(dòng)的首選會(huì)址及理想場(chǎng)所 。 紅太陽山頂區(qū) 以展示毛澤東同志的偉人風(fēng)采為內(nèi)涵，構(gòu)筑山頂紅太陽主題形象景觀為標(biāo)志， 建設(shè) 以紅太陽球幕影院、開國大典蠟像館、偉人紀(jì)錄片專場(chǎng)、毛澤東坐像館四大特色場(chǎng)館。 引入大量的植被并借助良好的自然環(huán)境營(yíng)造與主題對(duì)應(yīng) 的森林生態(tài)體系。 該區(qū)塊用地面積為 3 公頃，其中 廣場(chǎng)的面積大約為 公頃 。 商務(wù)會(huì)議休閑度假板塊包括： 沁園山莊度假酒店、沁園國際會(huì)議中心、特色商業(yè)街、旅游 度假別墅型酒店。 建設(shè)內(nèi)容 根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)和定位，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)實(shí)際情況， 項(xiàng)目劃分 兩大板塊： 山地生態(tài)紅色旅游板塊，商務(wù)會(huì)議休閑度假板塊 。 項(xiàng)目 亮點(diǎn)和特色 項(xiàng)目 根據(jù) 天鵝山自身的山地生態(tài)屬性和紅色文化屬性，運(yùn)用“紅 +綠”的創(chuàng)新開發(fā)模式，采用：紅色文化與綠色（森林生態(tài)）相映、紅色文化與自然（生態(tài)參與）相結(jié)合、紅色文化與動(dòng)感（主題娛樂）融合、紅色文化與會(huì)議（商務(wù)會(huì)議）聯(lián)合的四大創(chuàng)新理念。此次規(guī)劃涉及到大面積的原始山體，植被需要進(jìn)行整體改造 。 c)符合上層規(guī)劃定位，有利長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展 1995 年，由 某 省城市規(guī)劃研究設(shè)計(jì)院編制的《風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)則》將天鵝山景區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)確定為森林度假區(qū)， 20xx 年由湘潭大學(xué)旅游應(yīng)用研究所編制的《市20xx20xx 年旅游發(fā)展詳規(guī)》， 20xx 年由 某 省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制的《市城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃》均明文規(guī)定天鵝山應(yīng)依托良好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)度假、休閑、會(huì)議旅 游及森林探險(xiǎn)等特色 旅游項(xiàng)目。天鵝山景區(qū)通村公路已經(jīng)修建完畢，大部分道路硬化，水通、電通也已基本實(shí)現(xiàn)。 快速公路：長(zhǎng)常高速、京珠高速、上瑞高速、汽車站 鐵路：鐵路火車站、規(guī)劃滬昆客運(yùn)專線，武廣高鐵 植被狀況 市森林 覆蓋率達(dá) 65%， 但用地 范圍內(nèi) 山體有不同程度的破壞，或開荒種果、或開山土建，這些都嚴(yán)重破壞植被群落結(jié)構(gòu)和物種多樣性。 用地 范圍內(nèi)除天鵝山山地地貌外，還包括北部大面積平地，平地內(nèi)東西坡度約天鵝山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 2%，南北坡度約 4%，適 合進(jìn)行各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)。村內(nèi)建筑質(zhì)量參層不齊，整體景觀較差，與未來項(xiàng)目形象塑造有較大矛盾，定位拆遷對(duì)象，拆遷補(bǔ)償為貨幣補(bǔ)償方式。 b)地塊內(nèi) 項(xiàng)目區(qū)總用地為 137 公頃，其中耕地 公頃，水塘 公頃，林地 公頃。 項(xiàng)目 總用地 面積約 137 公頃 （ 合 2055 畝）。同樣，我們以年均接待 500 萬人次計(jì)算，則年來到項(xiàng)目所在地以 山地生態(tài)紅色旅游 為目的的游客將超過 350 萬人次。 項(xiàng)目市場(chǎng)需求前景分析與預(yù)測(cè) a) 商務(wù)會(huì)議休閑度假板塊 今年，隨著人們生活水平提高以及閑暇時(shí)間的增多，休閑度假的需求日益增長(zhǎng)，這為項(xiàng)目的商務(wù)會(huì)議休閑度假板塊 創(chuàng)造了 良好的機(jī)遇，有望贏得較大的市場(chǎng)份額。 （ 2） 旅游客源結(jié)構(gòu)分析 相關(guān)調(diào)查顯示，目前客源市場(chǎng)在空間分布上呈現(xiàn)大集中、小分散格局，絕大多數(shù)為本省游客及周邊省市客源，上海與江蘇等地的客源所占份額較小，在本省游客中湘潭市的游客占大多數(shù)，說明中短距離旅游是市旅游的主體形式。 調(diào)查顯示，來旅游游客的旅游動(dòng)機(jī)出現(xiàn)三駕馬車齊頭并進(jìn)的局面，黨團(tuán)活動(dòng)、觀光旅游和進(jìn)修學(xué)習(xí)分別占 %、 %和 %。 邊緣客源市場(chǎng)與機(jī)會(huì)客源市場(chǎng)：國內(nèi)其他省市、入境游 天鵝山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 目前國內(nèi)其他省市、入境游的市場(chǎng)才剛剛起步 ,基本為長(zhǎng)沙、游客分流，隨意性大。株洲市常住人口 萬人。 主要旅游客源市場(chǎng)需求與需求結(jié)構(gòu)分析 主要旅游客源市場(chǎng)需求總量分析 國家旅游局公布的有關(guān)數(shù)據(jù)表明， 20xx 年，我國國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到 億人次， 目前我國城鄉(xiāng)居 民平均出游率達(dá)到 150%。 旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，游客的滯留時(shí)間過短 據(jù)有關(guān)方面對(duì)旅游地調(diào)查結(jié)果顯示， 197 名接受調(diào)查的旅游者有 68 人選擇在過夜，占 %，而選擇返回出發(fā)地的游客 119 名，占 %，由于各種原因的綜合影響大部分游客不太愿意選擇在過夜。 游客消費(fèi)能力較強(qiáng)，但實(shí)際消費(fèi)水平較低 目前來的游客中一日游占了相當(dāng)?shù)谋壤抑赜温实?，人均消費(fèi)水平低，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年游客在的人均花費(fèi)為 175 元，僅相當(dāng)于全省平均水平的 57％，全國平均水平的 50％（全省人均花費(fèi)為 元，全國人均花費(fèi)為 721 元）（見表32： 20xx— 20xx 年市游客實(shí)際人均旅游消費(fèi)情況），說明水旅游層次較低。與周邊地區(qū)如長(zhǎng)沙、郴州、張家界等地相比差距較大， 1996－ 20xx 年，旅游在全省的市場(chǎng)份額始終處于不上不下的地位，接待人次、旅游收入等各項(xiàng)指標(biāo)均處于中下水平，這在一定程度上說明的客源市場(chǎng)開發(fā)力度較弱，客源市場(chǎng)尚處在艱難的市場(chǎng)培育期，要進(jìn)入到快速增長(zhǎng)期尚須做艱苦的努力。城鎮(zhèn)居民開始走出城市，回歸大自然，領(lǐng)略獨(dú)具特色的生態(tài)風(fēng)情漸成時(shí)尚。 近年我國國民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，人均國民收入急劇增加，伴隨國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)數(shù)量和人口也迅速增多?！比毡咀匀槐Ｗo(hù)協(xié)會(huì)（ NACS— J）對(duì)生態(tài)旅游的定義是：“提供愛護(hù)環(huán)境的設(shè)施和環(huán)境教育，是旅游天鵝山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 參加者得以理解、鑒賞自然地域，從而為地域自然及文化的保護(hù)，為地域經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)。 是適應(yīng)人民旅游需求變化，開發(fā)少數(shù)綠色生態(tài)旅游的需要 什么是生態(tài)旅游 ? 一般說來，自然旅游和建立在可持續(xù)基礎(chǔ)上的旅游可以被視為生態(tài)旅游。然而，實(shí)際的情況是，旅游開發(fā)的現(xiàn)狀與這一大品牌應(yīng)有 的市場(chǎng)空間和價(jià)值遠(yuǎn)不相符，旅游存在著諸多缺項(xiàng)、缺陷、缺失；旅游人流不斷，但只如過江之鯽，前后不過數(shù)小時(shí)，游完便走，游人不過夜，消費(fèi)鏈長(zhǎng)度極為有限；旅游缺乏大型的展演型項(xiàng)目，缺乏大型的主題性商貿(mào)城，缺乏大型的主題公園，缺乏景觀性的文化看點(diǎn)，缺乏有深度的文化挖掘和表達(dá)，缺乏市域特色文化產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)村文化產(chǎn)業(yè)的響應(yīng)與配套。本項(xiàng)目 在紅色文化內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，借鑒國內(nèi)知名景區(qū)的開發(fā)模式和創(chuàng)新體驗(yàn)內(nèi)容，綜合 紅色文化旅游、森林生態(tài)體驗(yàn) 、主題娛樂體驗(yàn)、商務(wù)休閑度假 等多種復(fù)合業(yè)態(tài)，項(xiàng)目的建成將構(gòu)建具有生命力的山地紅色旅游綜合體，創(chuàng)新旅游產(chǎn)品體系，促進(jìn)旅游的跨越式發(fā)展。到 20xx 年，全省旅游總收入超過 20xx 億元人民幣，在 20xx 年的基礎(chǔ)上翻一番，在全國的排名要進(jìn)入前 10 名的行列。 經(jīng)過 20多年快速發(fā)展的中國旅游業(yè)正面臨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)更新的關(guān)鍵時(shí)刻。 20xx 年， 某實(shí)現(xiàn)旅游總 收入 1099 億元；在跨過千億“門檻”后， 某 旅游提出了新的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) —— 到 20xx 年，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)旅游總收入超過 20xx 億元，相當(dāng)于全省 GDP 的 15%左右，與 20xx 年相比，旅游總收入和其相當(dāng)于全省 GDP 的比重均翻一番，躋身全國十強(qiáng)。 20xx 年，實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元； 20xx 年 18 月，游客人數(shù) 萬人次，同比增長(zhǎng) %；旅游收入 億元，同比增長(zhǎng) 43%。 隨著中央“一號(hào)工程”、省“五個(gè)示范工程”在的實(shí)施，的 旅游產(chǎn)業(yè)更是迎來新的機(jī)遇。上世紀(jì) 80 年代末，由于思想封閉保守，缺乏市場(chǎng)意識(shí)，人民仍守著“金飯碗”受窮，只能眼睜 睜看著豐富的人文資源和自然資源白白浪費(fèi)。 研究范圍 本可研報(bào)告將對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、市場(chǎng)、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)條件、工程技術(shù)方案、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益等方面進(jìn)行綜合論證，提出有關(guān)結(jié)論和建議，供業(yè)主及有關(guān)部門決策時(shí)參考。 建設(shè)項(xiàng)目擬定 的資金 來源 由企業(yè)招商引資及 自籌 萬 元， 申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款 90000 萬 元。 可行性研究報(bào)告編制單位、資 質(zhì) 等級(jí) 編制單位： 某 省國際工程咨詢中心 法人代表： 資格等級(jí)：甲級(jí) 證書編號(hào)：工咨甲 12220xx0018 發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會(huì) 項(xiàng)目投入總資金及 資金來源情況 項(xiàng)目 固定資產(chǎn) 投資為 萬元，其中工程費(fèi)用 萬元，占總投資的 %；其他建設(shè)費(fèi)用 萬元 ， 占總投資的 %（其中征地拆遷補(bǔ)償天鵝山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 費(fèi)用 31000 萬元） ；不可預(yù) 見費(fèi) 萬元 ， 占總投資的 %；建設(shè)期利息 萬元 ， 占總投資的 %。 其中，山地生態(tài)紅色旅游板塊包括四大片區(qū)： 入口集散區(qū)、紅太陽山頂區(qū)、主題動(dòng)感體驗(yàn)區(qū)、森林生態(tài)體驗(yàn)區(qū) 。 其中 征用地為 900 畝，其余為長(zhǎng)期租用地。 項(xiàng)目性質(zhì)和類別 新建 項(xiàng)目建設(shè)單位 某某投資開發(fā)有限公司 企業(yè)性質(zhì)： 有限責(zé)任公司 企業(yè)法人代表： 賀南鑫 主要建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目劃分兩大板塊： 山地生態(tài)紅色旅游板塊，商務(wù)會(huì)議休閑度假板塊 ?？傆玫孛娣e共 89 公頃，總建筑面積 3萬平方米。 根據(jù)項(xiàng)目生產(chǎn)需要，估算項(xiàng)目正常生產(chǎn)時(shí)所需的流動(dòng)資金為 萬元。 項(xiàng)目效益情況 項(xiàng)目建成后， 正常 年銷售收入為 萬元，年利潤(rùn) 總額 萬元，年上繳營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 %，項(xiàng)目總投資收益率%， 項(xiàng)目借款償還期為 年（含建設(shè)期） ， 具有一定的清償能力。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表 11。自 1990 年撤區(qū)建市以后，依托特殊的政治地位，逐步確定了以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)地位的發(fā)展戰(zhàn)略，旅游業(yè)開始步入快車道。新改擴(kuò)建的毛澤東廣場(chǎng)更加大氣雄偉莊嚴(yán)肅穆；毛澤東遺物館生動(dòng)展示了偉人風(fēng)范；高速公路的通車更加拉近了與海內(nèi)外游客的距離，從省會(huì)長(zhǎng)沙到只需 45分鐘；南環(huán)線景觀帶這條綠色長(zhǎng)廊將紅色圣地妝點(diǎn)得分外妖嬈；景區(qū)內(nèi)南北兩條繞行公路和 4 個(gè)停車坪構(gòu)建了景區(qū)交通新格局，的旅游交通、景觀品質(zhì)等得到大幅度改善；一批星級(jí)賓館建成投入使用；同時(shí)建立了旅游綜合治理長(zhǎng)效機(jī)制，核心景區(qū)的環(huán)境和秩序不斷凈化和美化。 20xx 年初國家旅游局與省政府簽訂《關(guān)于推動(dòng)“兩型社會(huì)”建設(shè)促進(jìn) 某 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展合作備忘錄》，建立“局省會(huì)商”工作機(jī)制；省政府出臺(tái)《關(guān)于加快旅游項(xiàng)目建設(shè)培育旅游市場(chǎng)主體的意見》，對(duì)旅游項(xiàng)目建設(shè)給予系列扶持政策； 20xx 年 12月 1日，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，明確將旅游產(chǎn)業(yè)定位為“戰(zhàn)略性支 柱產(chǎn)業(yè)”和“人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”，標(biāo)志我國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個(gè)春天的到來。某 省旅游局局長(zhǎng)楊光榮表示，“從 20xx 年起，通過 5 年努力，力爭(zhēng)使 某 成為國內(nèi)外知名的旅游勝地，實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng) 某 旅游戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)目標(biāo)。一個(gè)代表未來發(fā)展方向的理念 —— “復(fù)合型旅游”應(yīng)時(shí)而生，成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。為確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)， 某 旅游產(chǎn)業(yè)必須加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐。 實(shí)現(xiàn)了從 “ 旅游過境市場(chǎng) ” 到 “ 集吃、住、行、游、購、娛為一體的旅游目的地市場(chǎng) ” 的產(chǎn)業(yè)升級(jí) 的客觀要求。等等?！吧鷳B(tài)旅游”一詞是由世界自然保護(hù)聯(lián)盟 (IUCN)生態(tài)旅游特別顧問，H” 生態(tài)旅游作為一種新的旅游形態(tài)，已經(jīng)成為國際上近年新興的熱點(diǎn)旅游項(xiàng)目。 1978年到 20xx年我國城市數(shù)量由 193個(gè)增加到 663 個(gè)，建制鎮(zhèn)由 2173 個(gè)增加到 20312 個(gè)，市鎮(zhèn)人口由 億增加到 億，占全國總?cè)丝诘谋戎赜?%提高到 %。在城市周邊的旅游景點(diǎn)發(fā)展原始生態(tài)旅游具有現(xiàn)實(shí)的需要也有廣闊的前景。 表 31 20xx— 20xx 年市旅游接待情況 年份 游客總數(shù) （萬人次） 同比增長(zhǎng) （ %） 旅游總收入（億元） 同比增長(zhǎng) （ %） 20xx 180 20xx 3% % 20xx 230 +% +% 20xx +% +31% 20xx +% +21% 20xx 320 15% 20xx 380 % % 市旅游市場(chǎng)需求的季節(jié)性變化明顯 市旅游以紅色旅游產(chǎn)品為主，長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)單一，與綠色生態(tài)休閑旅游資源整合效果不好，旅游產(chǎn)品開發(fā)力度較弱，淡季缺乏系統(tǒng)促銷手段等，造成旅游客源市場(chǎng)的季節(jié)性變化大，淡旺 季分明。大部分天鵝山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 國內(nèi)游客中旅游目的為游覽觀光，旅游產(chǎn)品單一，開發(fā)深度不夠，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足游客的消費(fèi)需求，致使國內(nèi)游客在停留時(shí)間短、旅游消費(fèi)水平低，旅游經(jīng)濟(jì)效益不高。同時(shí)，調(diào)查結(jié)果顯示， 119 名接受調(diào)查的未選擇在過夜的旅游者中，有 58 人是因?yàn)槿狈τ刑厣囊?市文化，占 %，有 31人是因?yàn)榈诙煸跊]有合適的行程安排，占 %，有 23 人是因?yàn)橛X得住宿條件太差，占 %，沒有人是因?yàn)榭紤]旅游費(fèi)用預(yù)算限制。由此可見，人口集聚的城市旅游需求量較大，是旅游地的重要客源市場(chǎng)。按 我國城鄉(xiāng)居民平均出游率達(dá)到 150%計(jì)算，總旅游需求量約在 20xx 萬人次。 主要旅游客源市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)分析 （ 1）旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 如果說產(chǎn)品是市場(chǎng)的起點(diǎn)，客源是市場(chǎng)的終點(diǎn)，那么，起點(diǎn)有多高就決定了終點(diǎn)有多遠(yuǎn)。說明旅游的政治色彩很濃，是典型的紅色旅游勝地，但也說明山水綠色旅游還不足以支撐旅游的另一個(gè)快速增長(zhǎng)極，因而項(xiàng) 目建設(shè)可以有效地彌補(bǔ)這一市場(chǎng)空缺。今后應(yīng)突破傳統(tǒng)的旅游營(yíng)銷模式，加強(qiáng)宣傳促銷力度，提高旅游