【導(dǎo)讀】天鵝山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目

　　

【正文】 元的產(chǎn)品做支撐 近 三年來(lái)旅游快速發(fā)展，隨著大型紅色旅游主題活動(dòng)的舉辦和“我們愛(ài)的紅杜鵑”旅游產(chǎn)品推介會(huì)享譽(yù)大江南北，旅游步入了良性發(fā)展快車道。紅色旅游產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)是主題形象鮮明、價(jià)格適中，屬于大眾消費(fèi)產(chǎn)品，適合團(tuán)隊(duì)操作；不足則是游客停留時(shí)間短，回訪率低，收入以門(mén)票等剛性收入為主，綜合效益不高。 調(diào)查顯示，來(lái)旅游游客的旅游動(dòng)機(jī)出現(xiàn)三駕馬車齊頭并進(jìn)的局面，黨團(tuán)活動(dòng)、觀光旅游和進(jìn)修學(xué)習(xí)分別占 %、 %和 %。說(shuō)明旅游的政治色彩很濃，是典型的紅色旅游勝地，但也說(shuō)明山水綠色旅游還不足以支撐旅游的另一個(gè)快速增長(zhǎng)極，因而項(xiàng) 目建設(shè)可以有效地彌補(bǔ)這一市場(chǎng)空缺。 表 36 來(lái)游客旅游動(dòng)機(jī) 休閑度假 觀光 商務(wù)會(huì)議 黨團(tuán)活動(dòng) 進(jìn)修學(xué)習(xí) 其他 合計(jì) 調(diào)查人數(shù) 56 98 18 99 82 29 382 百分比 (%) 100 要從根本上改變旅游客源結(jié)構(gòu)，首先要調(diào)整旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，要在完善提升現(xiàn)有觀光產(chǎn)品的前提下，積極開(kāi)發(fā)休閑度假旅游產(chǎn)品和專項(xiàng)旅游產(chǎn)品。這兩種產(chǎn)品的特點(diǎn)是游客停留時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)，人均消費(fèi)相對(duì)高，是為吸引中、高端客源群體的前提所在。 （ 2） 旅游客源結(jié)構(gòu)分析 相關(guān)調(diào)查顯示，目前客源市場(chǎng)在空間分布上呈現(xiàn)大集中、小分散格局，絕大多數(shù)為本省游客及周邊省市客源，上海與江蘇等地的客源所占份額較小，在本省游客中湘潭市的游客占大多數(shù)，說(shuō)明中短距離旅游是市旅游的主體形式。今后應(yīng)突破傳統(tǒng)的旅游營(yíng)銷模式，加強(qiáng)宣傳促銷力度，提高旅游營(yíng)銷效率，擴(kuò)大客源市場(chǎng)份額。 表 37 來(lái)市旅游游客客源地構(gòu)成 長(zhǎng)株潭 某 其它 泛珠三角及 其他省市 境外 合計(jì) 天鵝山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 地區(qū) 中部旅游區(qū) 調(diào)查人數(shù) 47 91 413 32 19 602 百分比 (%) 100 從表可以看出，來(lái)市旅游游客的主要客源地是外省，占 %， 某 省內(nèi)除長(zhǎng)沙、株洲和三市以外的其它游客占 %，是重要客源市場(chǎng)；長(zhǎng)沙、株洲和湘潭三市占%，境外占 %。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示要紅色旅游名聲在外，綠色生態(tài)度假休閑旅游還任重道遠(yuǎn)。 項(xiàng)目市場(chǎng)需求前景分析與預(yù)測(cè) a) 商務(wù)會(huì)議休閑度假板塊 今年，隨著人們生活水平提高以及閑暇時(shí)間的增多，休閑度假的需求日益增長(zhǎng)，這為項(xiàng)目的商務(wù)會(huì)議休閑度假板塊 創(chuàng)造了 良好的機(jī)遇，有望贏得較大的市場(chǎng)份額。我們以年均接待 500 萬(wàn)人次計(jì)算 （根據(jù)湘潭旅游局初步統(tǒng)計(jì)， 20xx 年總接待游客數(shù)已經(jīng)達(dá)到 490 萬(wàn)人次），目前來(lái)游客中有 15%的游客目的為休閑度假， %的人為商務(wù)會(huì)議，則年來(lái)到項(xiàng)目所在地以 商務(wù)會(huì)議休閑度假 為目的的游客將超過(guò) 100 萬(wàn)人次，而這一部分游客在項(xiàng)目所在地剛剛起步。 b) 山地生態(tài)紅色旅游板塊。 山地生態(tài)紅色旅游 一直為項(xiàng)目所在地的旅游重點(diǎn)，黨團(tuán)活動(dòng)、觀光旅游和進(jìn)修學(xué)習(xí)分別占 %、 %和 %。同樣，我們以年均接待 500 萬(wàn)人次計(jì)算，則年來(lái)到項(xiàng)目所在地以 山地生態(tài)紅色旅游 為目的的游客將超過(guò) 350 萬(wàn)人次。 天鵝山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 4 建設(shè)地點(diǎn) 及建設(shè)條件 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 位于我國(guó)四大紅色旅游圣地之一 —— 。地處中國(guó)五大城市圈之一“長(zhǎng)株潭城市圈”的湘潭市，位于 某 省中部偏東 的 湘中丘陵區(qū)，距離長(zhǎng)沙市區(qū)中心80 公里，距離湘潭市區(qū) 40 公里，距株洲市中心（火車站） 75 公里。 項(xiàng)目地位于 市鄉(xiāng) 天鵝山 ， 以東為湘寧路；以北緊鄰大道。 項(xiàng)目 總用地 面積約 137 公頃 （ 合 2055 畝）。其中征用地為 900 畝，其余為長(zhǎng)期租用地。 建設(shè)條件 場(chǎng)地 內(nèi)外現(xiàn)狀情況 a)地塊周邊 天鵝山西北角為烈士公 園、北臨市行政中心、英雄路林蔭大道、毛澤東青年時(shí)代雕塑廣場(chǎng)， 大道以 北 和 湘寧路以 西 多為 村莊民宅和廠房；項(xiàng)目以南有少量行政單位及商貿(mào)中心。地塊以西為天鵝山主峰 —— 韶峰，山頂有少量景點(diǎn)設(shè)施。 b)地塊內(nèi) 項(xiàng)目區(qū)總用地為 137 公頃，其中耕地 公頃，水塘 公頃，林地 公頃。不占用基本農(nóng)田。 用地范圍內(nèi)有一些水塘，布局較為分散， 場(chǎng)地內(nèi)現(xiàn)有金家沖、豹子坪大量民宅，及大塘、 鐵籮板水庫(kù)、石山水庫(kù)、石塘四處水域，天鵝山山體內(nèi)有少量建筑，本項(xiàng)目 建議對(duì)其進(jìn)行拆遷處理。 拆遷及補(bǔ)償方式 項(xiàng)目 區(qū)內(nèi)村民調(diào)用地主要有金家沖、豹子坪村民住宅群，大部分是村民自建住宅樓，平均層數(shù) 23 層。村內(nèi)建筑質(zhì)量參層不齊，整體景觀較差，與未來(lái)項(xiàng)目形象塑造有較大矛盾，定位拆遷對(duì)象，拆遷補(bǔ)償為貨幣補(bǔ)償方式。 場(chǎng)地 地形 地塊北臨大道，包括金家沖、豹子坪所在區(qū)域，地塊南部以山體輪廓為界，東起湘寧路，西以天鵝山兩大主峰鞍部為分界 。 地塊東西長(zhǎng)約 1500m，南北寬約 1000m。整個(gè)山體西向山體海拔整體高于東部，北部坡度較緩，南部較陡，坑洼較多，形成四個(gè)山谷，地塊內(nèi)山體海拔最高 ，最低海拔 。 用地 范圍內(nèi)除天鵝山山地地貌外，還包括北部大面積平地，平地內(nèi)東西坡度約天鵝山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 2%，南北坡度約 4%，適 合進(jìn)行各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 項(xiàng)目區(qū)地形情況詳見(jiàn)附圖（項(xiàng)目區(qū)地形及剖面圖）。 基地周邊交通條件分析 項(xiàng)目緊鄰高速出口，交通便利、可達(dá)性強(qiáng)、 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 。 隨著長(zhǎng)株潭城市一體化 進(jìn)程 的發(fā)展， 已融入長(zhǎng)株潭城市群一小時(shí)交通圈，基地位于湘鄉(xiāng)方向、寧鄉(xiāng)方向高速和 S208 交叉的三角地帶；以東為湘寧路；以北緊鄰大道，通過(guò)英雄路與清溪鎮(zhèn)連通，距離清溪鎮(zhèn)約 1 公里 ； 項(xiàng)目以南通過(guò)南環(huán)線幾分鐘車程可抵達(dá)故居景區(qū)。 快速公路：長(zhǎng)常高速、京珠高速、上瑞高速、汽車站 鐵路：鐵路火車站、規(guī)劃滬昆客運(yùn)專線，武廣高鐵 植被狀況 市森林 覆蓋率達(dá) 65%， 但用地 范圍內(nèi) 山體有不同程度的破壞，或開(kāi)荒種果、或開(kāi)山土建，這些都嚴(yán)重破壞植被群落結(jié)構(gòu)和物種多樣性。 現(xiàn)狀優(yōu)劣分析 優(yōu)勢(shì) a)地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)好 區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，距省會(huì)長(zhǎng)沙僅 45 分鐘車程。長(zhǎng)沙市汽車東、南、西站均有旅游大巴直達(dá)。 20xx 年至 20xx 年，中央在建設(shè)全國(guó)愛(ài)國(guó)主義教育基地“一號(hào)工程”，投資 億元，風(fēng)景名勝區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善。天鵝山景區(qū)通村公路已經(jīng)修建完畢，大部分道路硬化，水通、電通也已基本實(shí)現(xiàn)。 b)環(huán)境幽雅，人杰地靈 市森林覆蓋率達(dá) 65%，空氣質(zhì)量達(dá) 到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。天鵝山植被種類豐富，每到春季則山花遍野，群芳爭(zhēng)艷 ， 而秋季則“層林盡染”。 地塊內(nèi)有多處水塘 ，兩邊青山聳翠，綠樹(shù)倒映， 處處 鳥(niǎo)語(yǔ)花香，令人心曠神怡，流連忘返。 c)符合上層規(guī)劃定位，有利長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展 1995 年，由 某 省城市規(guī)劃研究設(shè)計(jì)院編制的《風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)則》將天鵝山景區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)確定為森林度假區(qū)， 20xx 年由湘潭大學(xué)旅游應(yīng)用研究所編制的《市20xx20xx 年旅游發(fā)展詳規(guī)》， 20xx 年由 某 省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制的《市城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃》均明文規(guī)定天鵝山應(yīng)依托良好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)度假、休閑、會(huì)議旅 游及森林探險(xiǎn)等特色 旅游項(xiàng)目。 d)紅色文化品牌影響力深遠(yuǎn)，有利宣傳推介 天鵝山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 1)成熟景區(qū)的前期帶動(dòng) 項(xiàng)目周邊已開(kāi)發(fā)成熟的景區(qū)有：滴水洞景區(qū)、黑石寨景區(qū)、故居景區(qū)、韶峰景區(qū)、獅子山景區(qū)、銀河景區(qū)，以及地塊西側(cè)的烈士陵園，毛澤東銅像廣場(chǎng)等，地塊同時(shí)處于城市建設(shè)區(qū)包圍中，會(huì)吸引到大批外來(lái)游客。 2)獨(dú)特的吸引力 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品以休閑度假、娛樂(lè)體驗(yàn)為主體，與項(xiàng)目周邊其他觀光型旅游景區(qū)的主體形象形成強(qiáng)烈反差，不僅可以與這些景區(qū)互補(bǔ)，共同開(kāi)拓市場(chǎng)，而且可以吸引 并 留得住更多的外地游客。 劣勢(shì) a)基礎(chǔ)設(shè)施劣勢(shì) 項(xiàng)目 區(qū)內(nèi)已有村莊需要進(jìn)行拆除；規(guī)劃區(qū)外大道和湘寧路兩側(cè)建筑、設(shè)施因缺乏統(tǒng)一規(guī)劃指導(dǎo)，需要進(jìn)行整改、完善。此次規(guī)劃涉及到大面積的原始山體，植被需要進(jìn)行整體改造 。 整個(gè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路交通 也 有待增修、 升級(jí) 改善 。 b)水體資源劣勢(shì) 項(xiàng)目山體較多，因地質(zhì)構(gòu)造問(wèn)題，水體 相對(duì)匱乏，分布分散且容易流失，這使得項(xiàng)目 缺少了不少水體帶來(lái)的靈性。 天鵝山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 5 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 建設(shè) 目標(biāo)和定位 項(xiàng)目建設(shè) 目標(biāo) 根據(jù) 市旅游發(fā)展格局現(xiàn)狀，順應(yīng)旅游市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展趨勢(shì)，以紅色文化與綠色資源的相映、回歸、融合為核心理念，在市各級(jí) 政府的高度重視和大力支持下，在偉人故居紅色文化圣地的品牌支撐下 ,中國(guó) 天鵝山 生態(tài)旅游區(qū)的啟動(dòng)將作為紅色旅游的重要組成部分、成為引領(lǐng)旅游新世紀(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容、承載旅游跨越式發(fā)展的重要載體。 項(xiàng)目 亮點(diǎn)和特色 項(xiàng)目 根據(jù) 天鵝山自身的山地生態(tài)屬性和紅色文化屬性，運(yùn)用“紅 +綠”的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式，采用：紅色文化與綠色（森林生態(tài)）相映、紅色文化與自然（生態(tài)參與）相結(jié)合、紅色文化與動(dòng)感（主題娛樂(lè)）融合、紅色文化與會(huì)議（商務(wù)會(huì)議）聯(lián)合的四大創(chuàng)新理念。在紅色文化內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)內(nèi)知名景區(qū)的開(kāi)發(fā)模式和創(chuàng)新體驗(yàn)內(nèi)容，綜合紅 色文化旅游、森林生態(tài)體驗(yàn)、主題娛樂(lè)體驗(yàn)、商務(wù)休閑度假等多種復(fù)合業(yè)態(tài)，構(gòu)建具有生命力的山地紅色旅游綜合體。 項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目以紅色文化和山地生態(tài)為核心文化內(nèi)涵，打造具有偉人故里紅色旅游特色、游客到必游的、集紅色文化體驗(yàn)、森林生態(tài)參與體驗(yàn)、山地動(dòng)感娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)、商務(wù)會(huì)議、休閑度假于一體的紅色山地生態(tài)旅游綜合體。 在強(qiáng)化項(xiàng)目作為紅色旅游目的地的基礎(chǔ)上，再打造“三大基地”： 國(guó)際論壇商務(wù)會(huì)議基地、特色休閑度假基地、生態(tài)參與娛樂(lè)體驗(yàn)基地。 建設(shè)內(nèi)容 根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)和定位，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)實(shí)際情況， 項(xiàng)目劃分 兩大板塊： 山地生態(tài)紅色旅游板塊，商務(wù)會(huì)議休閑度假板塊 。 項(xiàng)目 用地 面積約 137 公頃 （ 2055 畝）。 總建筑面積 23萬(wàn)平方米。 其中，山地生態(tài)紅色旅游板塊包括四大片區(qū)： 入口集散區(qū)、紅太陽(yáng)山頂區(qū)、主題動(dòng)感體驗(yàn)區(qū)、森林生態(tài)體驗(yàn)區(qū) 。 商務(wù)會(huì)議休閑度假板塊包括： 沁園山莊度假酒店、沁園國(guó)際會(huì)議中心、特色商業(yè)街、旅游 度假別墅型酒店。 天鵝山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 建設(shè) 規(guī)模 山地紅色生態(tài)旅游板塊 山地紅色生態(tài)旅游板塊 主要分為四個(gè)大的片區(qū)：入口集散區(qū)、森林生態(tài)體驗(yàn)區(qū)、主題動(dòng)感體驗(yàn)區(qū)、紅太陽(yáng)山頂區(qū)，另外保持生態(tài)林地 40 公頃?？傆玫孛娣e共 89 公頃 ，總建筑面積 3 萬(wàn)平方米。 入口集散區(qū) 位于項(xiàng)目主入口，以景區(qū)最大的文化廣場(chǎng) —— 紅歌廣場(chǎng) 為主 ， 以 游客服務(wù)中心、展示中心、停車場(chǎng)等旅游配套設(shè)施 為輔 ，打造景區(qū)首個(gè)主題形象展示窗口區(qū)和景區(qū)主要游客集散區(qū)域。 該區(qū)塊用地面積為 3 公頃，其中 廣場(chǎng)的面積大約為 公頃 。建筑面積 萬(wàn)平方米。 森林生態(tài)體驗(yàn)區(qū) 森林 生態(tài)體驗(yàn)區(qū)與入口區(qū)緊密相接，借助山地固有的水域，擴(kuò)大建造為紅花廣場(chǎng)和紅河谷的人工湖面。 以“生態(tài)保護(hù)”為核心開(kāi)發(fā)原則，以“森林、陽(yáng)光、植物、河流、科普”為主要元素，打造集森林觀光、生態(tài)體 驗(yàn)、科普健身等于一體的森林生態(tài)體驗(yàn)之旅。 引入大量的植被并借助良好的自然環(huán)境營(yíng)造與主題對(duì)應(yīng) 的森林生態(tài)體系。該區(qū)塊用地面積為 22 公頃，建筑面積 萬(wàn)平方米 。 主題動(dòng)感體驗(yàn)區(qū) 依托項(xiàng)目地山體景觀，利用高科技和人工建筑元素營(yíng)造紅色革命戰(zhàn)場(chǎng)環(huán)境，同時(shí)導(dǎo)入現(xiàn)代參與體驗(yàn)，重點(diǎn)打造三大動(dòng)感娛樂(lè)設(shè)備、三大主題體驗(yàn)場(chǎng)館、兩大山地極限運(yùn)動(dòng)、兩大特色實(shí)景演藝等內(nèi)容， 該區(qū)塊用地面積為 20 公頃，建筑面積 萬(wàn)平方米。具體建設(shè)內(nèi)容有： 三大動(dòng)感娛樂(lè)設(shè)備： 雪山飛龍、翻山越嶺、天旋地轉(zhuǎn)； 三大主題體驗(yàn)場(chǎng)館：紅色危機(jī)、超越極 限、海底世界； 兩大山地極限運(yùn)動(dòng)：野外拓展?fàn)I、越野卡丁車（ 500m）； 兩大特色實(shí)景演藝： 包括飛奪瀘定橋、山洪暴發(fā) 。 紅太陽(yáng)山頂區(qū) 以展示毛澤東同志的偉人風(fēng)采為內(nèi)涵，構(gòu)筑山頂紅太陽(yáng)主題形象景觀為標(biāo)志， 建設(shè) 以紅太陽(yáng)球幕影院、開(kāi)國(guó)大典蠟像館、偉人紀(jì)錄片專場(chǎng)、毛澤東坐像館四大特色場(chǎng)館。 該區(qū)塊用地面積為 4公頃，建筑面積 萬(wàn)平方米。 天鵝山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 商務(wù)會(huì)議休閑度假板塊 商務(wù)會(huì)議休閑度假板塊主要分為四大片區(qū) :沁園國(guó)際會(huì)議中心、沁園山莊度假酒店、特色商業(yè)街、 旅游度假別墅型酒店 。總用地面積 48 公頃， 總建筑面積 20 萬(wàn)平方米。 沁園國(guó)際會(huì)議中心 項(xiàng)目擁有可同時(shí)容納 20xx 人的大會(huì)禮堂、 16 個(gè)可以容納 50人 500 人的多功能廳、洽談廳、宴會(huì)廳、餐廳、音樂(lè)廳、貴賓室、休息室等內(nèi)容， 是高端大型會(huì)議和商務(wù) 活動(dòng)的首選會(huì)址及理想場(chǎng)所 。 該區(qū)塊 總建筑面積約 2 萬(wàn)平方米。 沁園山莊度假酒店 建設(shè) 擁有 600 間客房 的大型 星級(jí)酒店 ， 建筑面積為 4 萬(wàn)平方米。 特色商業(yè)街 作為聯(lián)系商務(wù)休閑度假板塊與山地生態(tài)紅色旅游板塊的紐帶和聯(lián)系。商業(yè)街沿主道路布置，集特色餐飲、休閑娛樂(lè)、旅游購(gòu)物于一體的現(xiàn)代 中式商業(yè)街，包括 4 街：購(gòu)物街、美食街、休閑街、湖岸商業(yè)街。 購(gòu)物街： 以紅色旅游紀(jì)念品、藝術(shù)家工作室、 工藝精品等 內(nèi)容為主體，結(jié)合功能和景觀豐富的公共活動(dòng)空間，打造入口集散商業(yè)氛圍。