【正文】 第十 章 結(jié)論及建議 一、 擬建 方案的結(jié)論性意見(jiàn) 美麗廣場(chǎng) 項(xiàng) 目 建 議 書 33 綜合以上章節(jié)，通過(guò)對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式、衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和分析，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析，本項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)機(jī)也已經(jīng)成熟，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著，建議盡快做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，辦理相關(guān)審批手續(xù)，投入開發(fā)建設(shè)。 四、 工期和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范 由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實(shí)對(duì)能否及時(shí)按工期竣工有決定性影響，為保證及時(shí)竣工，在工程管理方面，通過(guò)詳細(xì)的施工計(jì)劃和優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時(shí)足額投入，同時(shí)積極申請(qǐng)貸款，保證融資渠道暢通，最好的方式是住宅與希望帶資施工有實(shí)力的施工單位合作，全額墊資，高利潤(rùn)回報(bào)，商 業(yè)部分特別是五星級(jí)酒店與有實(shí)力地品牌商家合作共建，即可保證充足建設(shè)資金，又能引進(jìn)專業(yè)商業(yè)和五星級(jí)酒店專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，保證后期運(yùn)營(yíng)成功，還能享受市政府招商引資優(yōu)惠政策。 三、 銷售風(fēng)險(xiǎn)及防范 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)合理，建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時(shí)尚相結(jié)合。在國(guó)家越來(lái)越重視保障民生權(quán)利和網(wǎng)絡(luò)輿論監(jiān)督越來(lái)越發(fā)達(dá)的背景下， 2021 年左右那種胡亂強(qiáng)拆的拆遷方式已經(jīng)完全行不通，普通老百姓的法律意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，一切拆遷均要在依法依規(guī)的前提下進(jìn)行，近幾年全國(guó)各地拆遷中不斷涌出的“最牛釘子戶”是鮮明的例子。 二、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目建成后，不僅給發(fā)展商帶來(lái)可觀的投資回報(bào)，給政府帶來(lái)大量的稅收， 美麗廣場(chǎng) 項(xiàng) 目 建 議 書 31 取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，又能增加大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂解難，在承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。 開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn) 本項(xiàng)目的住宅部分因酒店和商業(yè)的配套，價(jià)值更加凸顯，將從產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、景觀打造、市場(chǎng)推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到住宅定位設(shè)計(jì)當(dāng)中，力爭(zhēng)開 發(fā)出一個(gè)高檔次的精品住宅小區(qū)，在城市綜合體中的全新生活體驗(yàn)，進(jìn)一步提高客戶的人居水準(zhǔn)。具體體現(xiàn)在如下方面： 引進(jìn)先進(jìn)的城市綜合體開發(fā) 理念，推動(dòng)衡陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 衡陽(yáng)市房地產(chǎn)近年來(lái)發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識(shí)較差，注重短期效益，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，真正有競(jìng)爭(zhēng)力，能形成品牌優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。 3）、項(xiàng)目資金控制措施 在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，加強(qiáng)資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。 三、 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施 1）、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施 在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中 ,項(xiàng)目將由開發(fā)部和工程部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行檢查 ,并及時(shí)對(duì)檢查情況進(jìn)行分析 ,找出影響進(jìn)度的原因 ,做好進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整和完善。銀泰紅城4300 元 /平方米，御江帝景 4500 元 /平方米，碧桂園 4700 元 /平方米。 4）四類客戶：衡陽(yáng)在外地成功人士 衡陽(yáng)人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在本地置業(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。 六 、 銷售預(yù)測(cè) 目標(biāo)客戶群定位 本項(xiàng) 目規(guī)劃為衡陽(yáng)地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下： 1）一類客戶：企事業(yè)單位職工 城市的快速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)的增多， 80、 90 年代出生的人口群體加速自主性剛性需求。 T— 威脅 ⊙ 項(xiàng)目周邊有在建商業(yè)項(xiàng)目：衡陽(yáng)商業(yè)步行街，未來(lái)幾年還將建設(shè)的項(xiàng)目有海通國(guó)際廣場(chǎng)、紅星美凱龍城市綜合體、崇盛國(guó)際購(gòu)物公 園、美美世界綜合體（都處在城市邊緣發(fā)展區(qū)域，位置及配套不成熟）。未來(lái)該項(xiàng)目與周 美麗廣場(chǎng) 項(xiàng) 目 建 議 書 23 邊其他住宅項(xiàng)目形成融合共生，在未來(lái)日益成熟的商業(yè)環(huán)境基礎(chǔ)上，形成合力，有機(jī)會(huì)成為整個(gè)城市最具活力的商業(yè)消費(fèi)中心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮蟆? ⊙ 成本及稀缺優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目土地為 2021 年兼并收購(gòu)原衡陽(yáng)互感器廠時(shí)取得， 是衡陽(yáng)城市中心區(qū)少有的大面積地塊、絕版地塊，將工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商住用地，亟待開發(fā)，地標(biāo)項(xiàng)目將取得政府的大力支持，也會(huì)受到衡陽(yáng)市民的關(guān)注。 五 、 項(xiàng)目 SWOT 分析 S— 優(yōu)勢(shì) ⊙ 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 位于新老城區(qū)交界處，城市中軸線上， 標(biāo)識(shí)性強(qiáng)，展示性好，未來(lái)城市規(guī)劃的圓心位置，具有優(yōu)越的商業(yè)輻射力和凝聚力。在市場(chǎng)穩(wěn)定的環(huán)境下，我市土地供求兩旺的現(xiàn)象，開發(fā)企業(yè)的投資力度和投資規(guī)模繼續(xù)溫和回升，商品房供應(yīng)量保持近 20%的增速，全年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比去年增長(zhǎng) %。歷史、人氣 、旅游資源使得該片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)熱度不減，代表性樓盤有雅士林?欣城、雁棲湖?耀江花園、冠城江景、華瑞園、珠江帝景山莊、鴻豪城、蒸水 1 號(hào)、崇盛國(guó)際購(gòu)物公園等。代表性樓盤 有創(chuàng)景外灘、東方巴黎、景秀東岸、湘水明珠、利貞嘉苑、龍錦山莊等。 3) 立新片區(qū)板塊 相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺(jué)比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，建設(shè)速度比較慢，交通、購(gòu)物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來(lái)，并且人氣不高，缺乏基本的生 活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。代表性的樓盤有沐林美郡、紫御華府、公園 1 號(hào)、西子蓮花、冠都現(xiàn)代城、特變?水木融城、珠江愉景新城、棕櫚園、香江水岸新城、恒 大綠洲、銀泰紅城等。 主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，兩、三棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、 大戶型為主，城南片區(qū)位置有幾個(gè)占地大、上規(guī)模的樓盤，售價(jià)多為 35004800 元 /平方米左右。 四、商品住宅市場(chǎng)分析 衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn) 1）老城區(qū)板塊 老城區(qū)為衡陽(yáng) 市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高。 在突顯性價(jià)比的前提下，適當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)將大大吸引市區(qū)散客前往消費(fèi)，也側(cè)面說(shuō)明衡陽(yáng)本地居民享樂(lè)型超前消費(fèi)的特征。 本項(xiàng)目酒店發(fā)展建議 ①據(jù)以上分析，衡陽(yáng)本地酒店未來(lái)幾年的競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)將會(huì)集中在高端酒店產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，目前衡陽(yáng)最高端的林隱假日酒店為山水園林度假式酒店，品質(zhì)較佳，其東南亞式的 園林和風(fēng)情已然揭示其著力旅游和度假的主題方向。 ③ 高端酒店將是衡陽(yáng)在下一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)周期針對(duì)高端市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和熱點(diǎn)。 衡陽(yáng)酒店行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 ① 衡陽(yáng)是湖南省第二大城市，湘南區(qū)域性中心城市，目前沒(méi)有一家 掛牌五星級(jí)酒店，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市形象不符， 高端酒店市場(chǎng)亟待拓展 。 ③ 三星級(jí)及經(jīng)濟(jì)型酒店以市區(qū)散客為主力。 三 、 酒店市場(chǎng)分析 美麗廣場(chǎng) 項(xiàng) 目 建 議 書 17 衡陽(yáng)酒店物業(yè)市場(chǎng)狀況 衡陽(yáng) 主城區(qū) 現(xiàn)有高星級(jí)酒店 14 家，其中 1 個(gè)準(zhǔn)五星級(jí)酒店（林隱假日酒店）位于華新開發(fā)區(qū) ， 4 個(gè)四星級(jí)酒店（雁城賓館、神龍大酒店、華天大酒店、西湖飯店） 均位于老城區(qū) 。 ②項(xiàng)目建設(shè)符合衡陽(yáng)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，華新區(qū)的商業(yè)規(guī)劃和發(fā)展較薄弱。 ③商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理： 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理逐步被重視，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、經(jīng)營(yíng)管理等后期商業(yè)操作對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成敗具有決定性作用。 專業(yè)賣場(chǎng)發(fā)展迅速，如 國(guó)美、蘇寧、通程、泰陽(yáng)等。 ③ 經(jīng)營(yíng)模式 、消費(fèi)結(jié)構(gòu) 相對(duì)于一、二線城市來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)模式比較落后，商業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)雷同，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重；市場(chǎng)大多商業(yè)運(yùn)作管理模式落后，缺 少統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營(yíng)銷，缺乏整體競(jìng)爭(zhēng)力、品牌力。新城區(qū)規(guī)劃好，配套起點(diǎn)高，近些年來(lái)，該片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)火熱，入住人口不斷攀升，且為衡陽(yáng)市高收入人群聚居區(qū)，但目前片區(qū)內(nèi)商業(yè)氛 美麗廣場(chǎng) 項(xiàng) 目 建 議 書 15 圍較淡，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少。 美麗廣場(chǎng) 項(xiàng) 目 建 議 書 14 第四階段 2021 年開始 ，以晶珠 MALL、崇業(yè)商業(yè) 廣場(chǎng)、宇元萬(wàn)向城、深國(guó)投步步高廣場(chǎng)為代表的復(fù)合型綜合體商業(yè)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，衡陽(yáng)商業(yè)發(fā)展正在向大都市復(fù)合型 現(xiàn)代 商業(yè)目標(biāo)發(fā)展，正在建設(shè)中的衡陽(yáng)商業(yè)步行街、星美城市綜合體、 海通國(guó)際廣場(chǎng)、崇盛國(guó)際購(gòu)物公園等項(xiàng)目將 把 衡陽(yáng)商業(yè)發(fā)展推向新的高度。 階 段 特 點(diǎn) 第一階段 90 年代中后期。 ⊙ 相比于長(zhǎng)株潭地區(qū)，衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大發(fā)展空間。 ⊙ 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，吃穿支出比重有所下降，旅游住宿、教育 美麗廣場(chǎng) 項(xiàng) 目 建 議 書 13 文化娛樂(lè)等服務(wù)消費(fèi)比重穩(wěn)步上漲。 【經(jīng)濟(jì)環(huán)境】：⊙ 近幾年來(lái)衡陽(yáng) GDP 保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)， 13 年突破 2021 億，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速高于全省平均水平。 花園景觀住宅區(qū) 在滿足高容積率的前提下，在地塊內(nèi)部以點(diǎn)、線結(jié)合的方式布置高層住宅，給小區(qū)住戶相對(duì)的私密性和領(lǐng)域感，在有限的空間里挖掘最大的景觀面，給建筑最大最多的景觀看點(diǎn)，豐富了建筑形態(tài)，更提高了地塊價(jià)值。地塊北面直對(duì)城市主干道解放西路，車流、人流較多，適宜布置酒店和辦公的超高層綜合樓，既方便人流、車流疏散，也具有良好的展示性，易形成地標(biāo)建筑。 7）現(xiàn)代性原則 —— 體現(xiàn)時(shí)代特征、構(gòu)思新穎的現(xiàn)代建筑和現(xiàn)代開發(fā)模式。 3）景觀性原則 —— 塑造優(yōu)美的整體效果。以免減少未來(lái)發(fā)展所可能導(dǎo)致的生態(tài)破壞，營(yíng)造綠色生態(tài)的空間，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)遵從自然。 第三 章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想 一、 設(shè)計(jì)目標(biāo) 突出“和諧”、“舒適”、“實(shí)用”三大概念，打造衡陽(yáng)市集高 星級(jí) 精品 酒店、甲級(jí)寫字樓、商業(yè)中心及高端住宅 為一體的大型城市綜合體，以超高 150 米建筑，時(shí)尚設(shè)計(jì)風(fēng)格，打造城市地標(biāo)，體現(xiàn)“高端、品質(zhì)、品牌”。因此，房地產(chǎn)建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為城市中心區(qū)的大型綜