【正文】 從長期來看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況則有可能再次出現(xiàn)。 對于嚴(yán)重的供大于求的問題。據(jù)相關(guān)調(diào)查表明湖州市 2021 年商品房供應(yīng)量約為 328 萬㎡。在被調(diào)查的人中間，有 %的人家庭人口在 24 人之間；打算在五年內(nèi)買房的占 %，三年內(nèi)買房的占 65%； %的人家庭月收入在 3000 元以上， 月收入 4500 元以上的占 %； %的人愿意在西郊附近買房；相當(dāng)多的人更愿意買現(xiàn)房，占 %； 70%的人愿意選擇小高層或者高層； 25%的人可以接受 3000 元 /平方米的價(jià)格，而能夠接受 4000 元 /平方米價(jià)格的只有 %；更多的人比較喜歡大的房子，有 %的人選擇 80 平方米以上， %的人選擇 100 平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，分別占 %和25%，選擇復(fù)式和躍層的只有 %；被調(diào)查者更關(guān)注住房的價(jià)格、位置、周遍環(huán)境、交通、戶型，而對小區(qū)規(guī)模與 開發(fā)商的實(shí)力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設(shè)施是購物與醫(yī)療設(shè)施，人們更多的希望用按揭的方式付款，希望購買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；在 %的希望擁有車位的人中，人們認(rèn)為 8 萬元 /個(gè)車位的價(jià)格是合理的；被調(diào)查者的人們通常從電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個(gè)方面的到有關(guān)的購房信息。 ： 裝修程度 廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房 所選人數(shù) 26 18 36 所占百分率 % 45 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查 對象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是 45%和 %，較少的人選擇全部精裝，只有 %。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢實(shí)力和配套設(shè)施，它們分別只有 %和 5%。 ： 戶型 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 復(fù)式結(jié)構(gòu) 躍層結(jié)構(gòu) 所選人數(shù) 3 7 20 23 12 6 4 5 所占百分率 % 3． 75 8． 75 25 28． 75 15 7． 5 5 6． 25 數(shù)據(jù) 分析：選擇三室一廳的被調(diào)查者比較多占到 %，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是 %、 25%、 15%，選擇四室兩廳的人占 %。 ： 選項(xiàng) 現(xiàn)房 期房 末房 所選人數(shù) 62 14 4 所占百分率 % 77． 5 17． 5 5 920 18 2310250102030405060城內(nèi) 東郊 南郊 西郊 北郊所選人數(shù) 所占百分率%77%18%5%現(xiàn)房 期房 末房 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達(dá)到 %。 所選人數(shù)13%25%39%13%10%1 人 2人 3人 4人 4 人以上 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 ： 時(shí)間 1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后 所選人數(shù) 11 41 23 5 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在 13 年內(nèi)會(huì)買房 ，在 5 年內(nèi)買房的人達(dá)到 94%，這很好的說明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強(qiáng)烈的購房意向。 2021 年的湖州房地產(chǎn)市場整體上波瀾不驚 , 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國家已經(jīng)逐漸認(rèn)識到房地產(chǎn)市場的重要性以及民生性，所以既會(huì)逐漸加大對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，又會(huì)抓好社會(huì)保障領(lǐng)域的推進(jìn)，一方面出臺社會(huì)保障房計(jì)劃，穩(wěn)定整個(gè)市場預(yù)期和調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另一方面加大對社會(huì)保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會(huì)保險(xiǎn)等方面的投入，消除市場遠(yuǎn)期消費(fèi)的壓力和擔(dān)憂，從而促使社會(huì)整體消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)能力的 提升。同時(shí)，緊緊抓住湖州 “山、水、文、綠、凈 ”的城市特點(diǎn)，著力做好 “顯山露水 ”的文章，高標(biāo)準(zhǔn)完成仁皇山公園、毗山公園、弁山景區(qū)等規(guī)劃編制，適時(shí)啟動(dòng)建設(shè)。湖東新區(qū)。按照中心城市 “一核五區(qū) ”的新格局，進(jìn)一步加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)新區(qū)發(fā)展。剛剛過去的 2021 年，是中華民族極不尋常、極不平凡的一年，這一年來，面對年初嚴(yán)重雨雪冰凍災(zāi)害和下半年嚴(yán)峻復(fù)雜宏觀形勢的挑戰(zhàn)，全市房地產(chǎn)行業(yè)以加快建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)型濱湖大城市為目標(biāo)，城市面貌在全面整治中有機(jī)更新，城市品位在加快建設(shè)中深刻變化。在大的發(fā)展趨勢上，湖州市與全國、全省保持一致，影響經(jīng)濟(jì)增長的幾項(xiàng)主要因素預(yù)期情況也與全國、全省存在共性。作為市場參與的主體，購房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示， 2021 年湖州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 20216 元，按湖城目前 5000 元 /平方米左右的商品房均價(jià)來計(jì)算，三口之家， 100 平方米的住房面積，銀行按揭貸款 70%，按揭 20 年，在當(dāng)前利率水平下，月均還款 2500 元左右，月供收入比為 50%左右，考慮到不少家庭，特別是中高收入家庭存在數(shù)量可觀的收入，實(shí)際家庭月供比例可能遠(yuǎn)低于以上統(tǒng)計(jì)的名義數(shù)據(jù)。 月供收入比。 房價(jià)收入比。用于判斷是否 存在對未來房價(jià)預(yù)期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，并形成未來的空置。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋，地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，地產(chǎn)泡沫的破裂極易產(chǎn)生金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。 從 2021 年下半年起，由于受到金融危機(jī)、中國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控和一線城市價(jià)格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的湖州房地 產(chǎn)市場也加重了觀望的氣氛，但由于湖州購房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國家相繼出臺的利好政策中得以緩和。投資資金主要來源仍然為預(yù)售收入，占了資金總量的近一半，自籌資金占全部資金來源的 %，比去年同期 增長 2 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資資金組成日趨合理。截止 6 月底，中心城區(qū) (不含織里 )累計(jì)可售商品住房面積為 萬平方米，套數(shù)為 5600 套，同比分別增長 5%和 %，中心城區(qū)商品住房供應(yīng)量充足。 需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來一輪 “洗牌 ”，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào) 在從緊的貨幣政策作用下， “斷供 ”、 “爛尾樓 ”等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性加大 從長期看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn) 中小套 型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決 湖州市區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 回顧 2021 年湖州房地產(chǎn)市場情況 A． 2021 年湖州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)形式 2021 年對于湖州的房地產(chǎn)市場是個(gè)不平凡的一年！上半年，湖州市規(guī)劃與建設(shè)局加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控、監(jiān)管力度，確保本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，主要表現(xiàn)在四個(gè)方面。 2021 年房地產(chǎn)市場展望 2021 年，房地產(chǎn)市場將步入較長時(shí)間 的調(diào)整期。在供求兩方受到抑制的同時(shí)，房價(jià)漲幅也出現(xiàn)明顯回落。首先，貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給下降。首先，世界經(jīng)濟(jì)增長放緩，我國 出口減速的態(tài)勢已基本確立。 8 月份包括工廠、礦業(yè)和公共事業(yè)在內(nèi)的美國工業(yè)生產(chǎn)下降了 %，連續(xù)兩個(gè)月下降。美國大型金融機(jī)構(gòu)也往往發(fā)展為跨國公司。 影響 2021 年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 ，間接影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場 2021 年 4 月，以美國第二大 次級房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國爆發(fā)了次貸危機(jī)。 3 月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》，對確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。而中央政府一直以來強(qiáng)調(diào)的住房保障問題在此次機(jī)構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。對于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。 D、全國房價(jià)上漲幅度逐步放緩， “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已出現(xiàn)房價(jià)回落 “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)率先成為房價(jià)下降的區(qū)域。 土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計(jì)第四季度這幾項(xiàng)指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。其次是需求的下降。由此可見，房地產(chǎn) 資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。 從資金來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價(jià)上漲幅度逐步放緩。 ? 隨著 2021 年 7 月中旬國際大宗商品價(jià)格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。 ? 下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測。受食 品價(jià)格特別是肉禽及其制品價(jià)格大幅回落影響， 2021 年我國 CPI 將負(fù)增長 %左右。 ? 比二次分配更重要的是初次分配。三是房地產(chǎn)部門的衰退成為 2021 年中國經(jīng)濟(jì)最大的不確定性。 但是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然有如下的問題： 結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動(dòng)導(dǎo)致市場供求出現(xiàn)新的失衡； 體制缺陷導(dǎo)致盲目投資和低水平擴(kuò)張（投資體制、財(cái)稅體制、金融體制、土地管理體制、政府職能等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）； 經(jīng)濟(jì)增長方式仍然比較粗放。 2021 年節(jié)能減排也取得了積極進(jìn)展。 ? 價(jià)格回穩(wěn)。金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)增長放緩，也將對我國金融市場、外貿(mào)出口和物價(jià)產(chǎn)生多方面影響。預(yù)計(jì)未來幾年世界經(jīng)濟(jì)增長將可望保持在 %的水平。同樣的 能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項(xiàng)目的收益的實(shí)現(xiàn)。 可行性研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目最為關(guān)鍵的部分是各計(jì)算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。一萬平方米超大中庭， 13%的低密度， 47%的高綠化地率給你帶來全心的景觀感受。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 建設(shè)單位概況 建設(shè)單位：浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司 浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司系浙江達(dá)多集團(tuán)投資組建浙江達(dá)多集團(tuán)位于太湖南 岸的浙江省湖州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，屬省級集團(tuán)公司，湖州市重點(diǎn)骨干企業(yè)， 2021 年度湖州市工業(yè)企業(yè)銷售收入前五十強(qiáng) ,納稅前五十強(qiáng) .浙江達(dá)多耐火材料集團(tuán)有限公司是集團(tuán)的骨干企業(yè)，還包括浙江湖州達(dá)多塑料制品有限公司 ,湖州達(dá)多皮革有限公司等多家主體企業(yè) .集團(tuán)公司自 1980 年創(chuàng)建以來，現(xiàn)已成為以制造業(yè)為基礎(chǔ)，涉足房地產(chǎn)行業(yè)等領(lǐng)域的多元化發(fā)展的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)。商業(yè)用房建筑面積 : 平方米 。 .................................................................. 16 需求狀況（市場問卷調(diào)查及分析） ................................................................. 17 供給狀況 ....................................................................................................... 25 SWOT 分析 ............................................................................................................. 27 項(xiàng)目的優(yōu)勢 (Strengths) .................................................................................... 27 項(xiàng)目的劣勢 (Weaknesses) ................................................................................. 28 項(xiàng)目的市場機(jī)會(huì) (Opportunities) ....................................................................... 28 項(xiàng)目面臨的威脅 (Threats) ................................................................................ 28 項(xiàng)目的市場定位 ....................................................................................................... 29 3 項(xiàng)目建設(shè)條件 ............................................................................................................