【正文】 具體分析如下： 1）商服用地基準(zhǔn)地價分析 上街南嶼路線價分為五個級 別，上街一級路段主要有上街新商業(yè)街、大學(xué)城醫(yī)大、福大、師大路段、福銀連接線博 仕 后家園段， 其對應(yīng)的路線價為：新商業(yè)街 元 /平方米 ， 學(xué)園北路醫(yī)大路段 元 /平方米，學(xué)園南路福大路段，閩江中路福大生活區(qū)路段 /平方米，科技路師大段 元 /平方米 ；二級路線包括邱陽街靠近商貿(mào)中心段、 316324 連接線永輝超市與建平村路段以及大學(xué)城部分路段，其中邱陽二級路段路線價為 元 /平方米 ，316324 連接線永輝段路線價為 元 /平方米 ；三級路段包括科 技路（靠近國道連接線段）、邱陽街（新峰段）、新街（工商銀行至金嶼段）、 316324 連接線（余盛至英泰第一城段）、學(xué)生街、華佗路以及莊南博 仕 后緣墅商業(yè)街等；四級路段包括新街（商貿(mào)中心至工商銀行段）、工貿(mào)路、 316324 連接線（閩都大莊園段、沙墩與沙堤段）及聯(lián)心路等；五級路線主要有 316324 連接線（上街收費站至沙堤加油站段）、聯(lián)心路過洋段。 荊溪鎮(zhèn)工業(yè)用地一級地主要分布在 101 省道以北與外福鐵路以南（東至十六港排澇站、西至七四二七工廠）、宏基工藝、天德建材、倉山民政海綿廠、綠洲家園部分用地、軟件園、文山里 等，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米；二級地主要分布在 福州農(nóng)工商種禽公司、牛遠(yuǎn)亭、連江園、福建省公路管理局杜塢儲運站、湖頭、福建省交警訓(xùn)練基地、大嶼山、光明小學(xué)、福建省藍(lán)建集團、溪下村小學(xué)、福建建筑機械廠、福州旅游學(xué)校、荊溪鎮(zhèn)政府、徐家村、港頭村連頭、亞青游艇別墅、連頭洲、荔枝園別墅區(qū)、建發(fā)房 產(chǎn)、壇山、綠洲家園沿江段、古山洲、浦口、安兜、橫路 等，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米； 評估區(qū)域內(nèi)除一級、二級地以外的區(qū)域 是工業(yè)用地的三級區(qū)，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米。其中一級地 基準(zhǔn)地價 為 元 /平方米，主要位于 軟件園、厚嶼、綠洲家園、建發(fā)土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 18 房產(chǎn) ；二級區(qū)主要位于： 101 省道兩側(cè)（文山里、浦口、希望飼料、同泰電子、建發(fā)建材、富水綜合食品、黃氏藥業(yè)）、亞青游艇別墅、連頭洲、荔枝洲別墅區(qū)、 壇山、橫岐、港邊、 福州旅游學(xué)校、徐家村荊溪鎮(zhèn)部 ，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米； 一級、二級外圍外 ，具體位于 浦里、永豐村、 70907 部隊、 橫路、 連江園、中央儲備糧福州直屬庫、駕駛員培訓(xùn)基地 、 福 建省交警訓(xùn)練基地、光明村村部、 宏基工藝、 七四二七工廠、 福建建筑機械廠、衛(wèi)生職業(yè)技術(shù)學(xué)校、 外西里、 港頭村白頭、 古山洲 等為住宅用地的三級區(qū)，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米 ； 評估區(qū)域內(nèi)除一級、二級、三級地以外的區(qū)域 為住宅用地基準(zhǔn)地價四級區(qū)，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米。 由于受福州市 區(qū)輻射 影響， 荊溪鎮(zhèn)住宅用地的基準(zhǔn)地價僅次于上街 ； 由于受行政區(qū)劃、土地稅收等原因的限制，導(dǎo)致荊溪工業(yè)基準(zhǔn)地價比甘蔗街道偏低 。 甘蔗街道工業(yè)用地一級地主要分布在 防洪堤以北、外福鐵路以南、外福鐵路以北（南山村、橫嶼村）、洪江石化 ，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米；二級地主要分布在 一級外圍，具體位于洽浦村、青岐村、陳店 湖 工業(yè)小區(qū)、甘蔗變電站、萬安山公園 等，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米； 評估區(qū)域內(nèi)除一級、二級地以外的區(qū)域 是工業(yè)用地的三級區(qū)，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米 。由于該區(qū)域離甘蔗街道中心較遠(yuǎn)，交通不是很方便等因素的影響，地價偏低，但隨著規(guī)劃的逐步實施、各種設(shè)施的改善和人們對土地價值的重視程度不斷的提高，此區(qū)的地價會不斷地上升。二級區(qū)主要位于： 一級區(qū)外圍（ 東：閩侯縣南山幼兒園、閩侯縣地稅局、郵電局宿舍；南：福古公路以北；西：閩侯縣人民政府、省汽運閩侯公司、縣聯(lián)運公司；北：教師集資樓、閩侯五中、特殊教育學(xué)校、五福小區(qū)、福龍新村、閩侯縣青少年體校、三福小區(qū) ） ，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米。 隨著福古路經(jīng) 濟適用房和鐵嶺工業(yè)園區(qū)員工宿舍樓的建設(shè) ，此區(qū)域的商服用地基準(zhǔn)地價將會升高。其中心區(qū)主要以街心路、 818 西路等為代表，以校園路、迎賓路、交通路、甘洲路、蔗洲路等所包圍的區(qū)域向四周輻射，并且地價衰減的速度很快，如街心路一級段（校園路路口到電影院）的路線價為 元 /平方米，而街心公園段就迅速降為二級地，其路線價為 元 /平方米 。 表 6 基準(zhǔn)地價修訂更新級別數(shù)對比一覽表 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 甘蔗 荊 溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 商服 用地 上輪 5 4 4 4 4 5 3 4 4 4 4 此次 5 4 5 5 5 5 4 4 4 4 4 住宅 用地 上輪 4 3 5 4 4 4 3 4 4 4 3 此次 4 4 4 4 4 3 4 4 4 4 4 工業(yè) 用地 上輪 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 此次 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 （ 2）甘蔗街道基準(zhǔn)地價成果對比分析 閩侯縣 甘蔗街道 位于福州西郊，是縣政府駐地。 3）土地還原率描述不同：上輪根據(jù)《關(guān)于開展新一輪全省城鎮(zhèn)土地級別和基準(zhǔn)地價修訂更新工作的通知》（閩國土資綜 [20xx]81 號）中規(guī)定“基準(zhǔn)地價更新測算中土地還原利率統(tǒng)一按銀行一年期貸款利率，往上取整作為土地還原率”；而此次修訂更新土地還原率是根據(jù) “通知” 中規(guī)定“還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率”。以甘蔗街道為例：上輪基準(zhǔn)地價測算范圍基本在外福鐵路以南，而此次修訂更新的范圍也包括外福鐵路以北的 規(guī)劃建設(shè)區(qū)域。 此次基準(zhǔn)地價修訂更新與上輪基準(zhǔn)地價測算其用地類型均為商服用地、住宅用地、工業(yè)用地；各類用地土地出讓最高年限均一樣：商服用地 40 年、住宅用地70 年、工業(yè)用地 50年。 表 2 閩侯縣 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地 基準(zhǔn)地價表 單位：元 /平方米 級別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 4 工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的確定 根據(jù)《 閩侯縣人民政府關(guān)于發(fā)布實施閩侯縣工業(yè)項目用地統(tǒng)一綜合地價標(biāo)準(zhǔn)（即最低價標(biāo)準(zhǔn)）的通知 》（侯政文 [20xx]33 號），并結(jié)合收集到的土地出讓資料以及成本逼近法測算模型，綜合確定閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)等 11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價。 成果驗收，歸檔階段 由閩侯縣國土資源召開閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價修訂更新成果驗收會議，項目工作人員根據(jù)驗收的意見和建議，結(jié)合閩侯縣的實際情況，對修訂更新的成果進行修改、完善，形成修訂更新系列成果，并提交歸檔。 基準(zhǔn)地價測算及圖件編制階段 在資料審核的基礎(chǔ)上，選用適當(dāng)方法，以土地定級作為基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)，先分別計算商服用地、住宅用地和工業(yè)用地在不同土地級別上的土地收益、地價等，評估出各級別內(nèi)不同土地利用類型的基準(zhǔn)地價；對區(qū)位條件敏感的商服用地，分區(qū)段、街道評估 出 路線價 ， 并編制基準(zhǔn)地價圖和地價樣點圖等相關(guān)圖件。 （二）制定工作計劃 在確定基準(zhǔn)地價更新內(nèi)容的基礎(chǔ)上，制定更新工作計劃： 準(zhǔn)備工作 參照 “ 規(guī)程 ” 中的表格樣式，針對 閩侯縣 房 產(chǎn)、 地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和特點，并考慮到部分?jǐn)?shù)據(jù)的可獲取性和可操作性，設(shè)計多種樣式的調(diào)查表格。工作步驟為： （ 1）按城鎮(zhèn)土地條件相似和樣點地價相近劃分各類用地的均質(zhì)地域； （ 2）按《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》要求，對均質(zhì)地域內(nèi)各類用地的樣點地價進行統(tǒng)計、檢驗、分析、比較、計算，得出各均質(zhì)地域平均地價； （ 3）對各均質(zhì)地域平均地價進行數(shù)理統(tǒng)計分析，確定各土地級別相對應(yīng)的平均地價區(qū)間； （ 4）在圖上對處于同一地價區(qū)間的相鄰均質(zhì)地域進行合并，得到不同用途的土地級別。 土地定級單元分值的計算 按照 “ 規(guī)程 ” 規(guī)定，計算各個因素對各定級單元的作用分并統(tǒng)計各個定級單元的總分值，作為評定土地級別的基礎(chǔ)。 定級因素的選擇和權(quán)重的確定 由于影響土地級別的因素很多，權(quán)重是一個因素對土地質(zhì)量影響程度的體現(xiàn)，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)及專家們的意見對影響土地質(zhì)量的因素按其作用的大小確定其權(quán)重。 由于城鎮(zhèn)土地利用類型復(fù)雜 ,形式多樣 ,不同地區(qū)城鎮(zhèn)土地定級工作的組織方法和工作程序會有所差異，根據(jù)閩侯縣城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟情況確定閩侯縣 城鎮(zhèn) 土地級別修訂采用全域覆蓋分類定級法和路線價法兩種。 外業(yè)實地 調(diào)研 主要是針對 商業(yè)店面租金 、 商業(yè)網(wǎng)點 、 道路情況 、商服繁華情況以及 公共服務(wù)設(shè)施情況 等進行 調(diào)查 。為此，必須對土地級別與基 準(zhǔn)地價修訂更新人員進行崗前業(yè)務(wù)培訓(xùn)，主要培訓(xùn)內(nèi)容為：土地級別與基準(zhǔn)地價修訂更新的目的及意義，土地級別與基準(zhǔn)地價修訂更新的內(nèi)容與操作方法。 制定出不同級別各用地類型的宗地地價修正系數(shù)表。 四、修訂更新范圍和 任務(wù) （一）修訂更新的范圍 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（合稱“規(guī)程” ）、“通知”等法律法規(guī)文件規(guī)定及閩侯縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展的需要，最終確定此次城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價修訂更新范圍為：閩侯縣土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 6 城區(qū)（甘蔗街道）、荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)、南嶼鎮(zhèn)、青口鎮(zhèn)、尚干鎮(zhèn)、祥謙鎮(zhèn)、南 通鎮(zhèn)、白沙鎮(zhèn)、竹岐鄉(xiāng)、鴻尾鄉(xiāng)等 11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成區(qū)和規(guī)劃建設(shè)區(qū)。 判斷土地的最有效利用 主要 以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等 因素進行判斷 。在確定土地級別初步 方案時以定量分析為主，城鎮(zhèn)土地級別的調(diào)整和最終定案宜依靠定性分析。主導(dǎo)因素原則與綜合分析原則并不矛盾，土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 5 二者相輔相成?！? 因此為了閩侯縣今后社會經(jīng)濟的發(fā)展，必須開展新一輪城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價修訂更新工作。 閩侯縣撤縣改區(qū)方案經(jīng)縣、市人大常委 會批準(zhǔn)已報省政府審核，閩江鄉(xiāng)撤并和甘蔗鎮(zhèn)改街工作已完成，全縣 15 個村改居工作已全部落實法定程序。從閩侯縣實際縣情出發(fā)，更需開展基準(zhǔn)地價更新工作，原因如下： 根據(jù)“通知”的要求：工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價必須依據(jù) 20xx 年 1 月 1 日起實施的《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱“標(biāo)準(zhǔn)”）進行全面更新。為了建設(shè)完善的閩侯縣城鎮(zhèn)土地市場體系，必須建立完善的基準(zhǔn)地價體系。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。 （五）基準(zhǔn)地價評估期日 根據(jù) “通知” 的要求，基準(zhǔn)地價評估期日統(tǒng)一定為 20xx年 1月 1日。 土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 2 （四）基準(zhǔn)地價容積率 此 次修訂更新基準(zhǔn)地價的容積率省定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為：設(shè)區(qū)市及沿海地區(qū)的縣級市商服用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ，住宅用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ，工業(yè)用地的容積率為 ；其他縣（市）商服用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ，住宅用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為，工業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為 。 因此確定商服用地基準(zhǔn)地價年期為 40年，住宅用地基準(zhǔn)地價年期 70年，工業(yè)用地基準(zhǔn)地價年期為 50 年 。 閩侯縣人民政府 二〇〇八年三月十日 土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新報 告 3 目 錄 前 言 .................................................................................................................................................................... 1 領(lǐng)導(dǎo)小組 .................................................................................................................................................................... 2 工作報告 一、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵 ................................................................................................................................................. 3 （一）基準(zhǔn)地價用地類型 ......................................................................................................................... 1 （二）基準(zhǔn)地價年期 .................................................................................................................................. 1 （三）基準(zhǔn)地價開發(fā)程度 .................................................................................................................