【正文】 將社區(qū)的生活意向嫁接游艇度假理念 ，通過 游艇展示及相關(guān)配套 的打造、 山 /海 /湖資源的氛圍感營造 、以及 城市綜合體的功能演繹 ，將區(qū)域價值轉(zhuǎn)化為項目價值，實現(xiàn)整體項目開發(fā)立勢 ?針對啟動區(qū)（ 300畝陸域 +200畝明月湖） —— 通過 提升游艇社區(qū)的體驗感（匹配項目游艇特色的理念）、 強勢資源或圈層的占有感 （啟動區(qū)需要高價值地塊的支撐）、構(gòu)建 會員制的俱樂部服務(wù) （運營模式，高端服務(wù)體系），打造面向高端客戶群體的 多元化度假產(chǎn)品體系 （產(chǎn)品），實現(xiàn)一期現(xiàn)金流的回現(xiàn) 70 華東首席國際游艇社區(qū) 圈層、奢享、無拘束 從家里開艇出海， 在自家陽臺垂釣， 漫步于濱海休閑木棧道， 夢想中的愜意生活在 3000畝大境中 徐徐上演 …… 71 案名建議 1： 萬年 三千海 主推廣語： 3000畝大境天然 城中海 海中城 72 案名建議 2： 萬年 艇尚灣 主推廣語： 艇生活 海境界 73 【 規(guī)劃原則 】 水系導(dǎo)入 —— 契合本案“濱水濱?！钡捻椖刻匦?，且需與周邊項目形成差異化競爭，必然需開挖水系，主要考慮以下幾點原則 開挖水系方案原則： ?經(jīng)濟(jì)性 —— 如何開挖最經(jīng)濟(jì)，能夠使土地價值最大化的同時，盡量減少開挖量 ?分期開發(fā) —— 水系的打造結(jié)合分期開發(fā)，這樣不需一次性投入過多的開挖費用及維護(hù)費用 ?水系資源的最大化利用 —— 無論從景觀觀賞性或親水性，需實現(xiàn)水系的整體滲透，從而最大化實現(xiàn)整體項目價值； ?不通游艇 —— 游艇入戶作為頂級物業(yè)的附加值體現(xiàn)， 與本案多元化的產(chǎn)品定位不契合 ；另外水系開挖量大，開挖成本較高，并導(dǎo)致 建設(shè)用地的貶損 ； 74 【 整體規(guī)劃排布 】 ?魚骨狀主水系 —— 基于開挖水系的原則，選擇魚骨狀主水系，保證經(jīng)濟(jì)性的同時，盡可能多的增加親水景觀面，提升物業(yè)價值 ?游艇服務(wù)區(qū) —— 設(shè)臵在緊鄰岸線及碼頭展示區(qū)的狹長地帶，游艇的相關(guān)配套服務(wù)都設(shè)臵在該地塊，既靠近碼頭展示區(qū) ?低密度五星級酒店 —— 緊鄰南側(cè)交 通主干道保證較好的進(jìn)入性的同時， 西側(cè)緊靠交通主干道，昭示性好 ?商業(yè) —— 既服務(wù)于居住，又保證其 的對外開敞性，增加商業(yè)人氣 ?商務(wù)辦公 —— 緊靠交通主干道，昭示性及進(jìn)入性好 居住 居住 溫泉療養(yǎng) 康檢中心 居住 商務(wù) 辦公 商業(yè) 居住 居住 居住 游艇 接待中心 碼頭 管理處 游艇 學(xué)校 維修 基地 游艇 配套服務(wù) 防坡堤 75 ?頂級豪宅 —— 緊鄰交通主干道設(shè)臵小高層，使項目具有良好的昭示性，便于立勢，同時又可成為頂級豪宅與交通主干道之間的阻隔，保證豪宅的私密性 ?經(jīng)濟(jì)型小別墅 —— 設(shè)臵在東南地塊，依托兩條交通主干道，保證地塊便利的進(jìn)入性，同時適當(dāng)享有部分游艇配套資源 ?酒店式公寓 —— 緊鄰交通主干道，昭示性好，同時起到阻隔作用，保證頂級豪宅的私密性 ?游艇展示區(qū) —— 水域面最寬的放游艇展示區(qū)，并且對接對面的高價值地塊，對價西側(cè)的明月湖景區(qū) 【 啟動區(qū)功能分區(qū) 】 頂級豪宅 游艇 接待中心 碼頭 管理處 游艇 學(xué)校 維修 基地 干倉及 養(yǎng)護(hù) 防坡堤 小 高 層 經(jīng)濟(jì)型別墅 76 【 啟動區(qū)配套設(shè)施落地 】 一期功能構(gòu)成： ?游艇展示區(qū) —— 包括游艇相關(guān)硬件、游艇管理中心、 航線管理中心、游艇維修養(yǎng)護(hù)中心 ?游艇主題會所 ?五星級酒店 —— 低密度度假酒店 …… 頂級豪宅 游艇 接待中心 碼頭 管理處 游艇 學(xué)校 維修 基地 干倉及 養(yǎng)護(hù) 防坡堤 小 高 層 經(jīng)濟(jì)型別墅 77 【 關(guān)鍵配套選取 】 游艇展示區(qū) —— 搶占泊位資源，并引入游艇銷售平臺公司，形成展銷平臺，從而帶動物業(yè)的銷售 ?搶占泊位資源（泊位資源稀缺性，未來報批難） ?泊位售價較高 ?引入游艇銷售平臺公司，形成展銷平臺，從而帶動物業(yè)的銷售 碼頭廣場 倉儲式泊位 港口式泊位 棧道 帆船泊位 防波堤 78 【 關(guān)鍵配套選取 】 游艇主題會所 —— 強化展示，并定期舉辦各類活動，吸引高端客戶 ?5000平米大型游艇商務(wù)雙會所概念 ?舉辦高端活動從而吸引人氣 ?800010000元 / m2的預(yù)算（含精裝等） 游艇會所 79 【 關(guān)鍵配套選取 】 五星級酒店 —— 意味著有力的配套支持和頂級服務(wù)品質(zhì)的承諾，對中高端客戶的溢價能力更強 ? 海南證券 CEO “… 如果有 5星級的酒店做配套并參與物業(yè)管理，服務(wù)品質(zhì)會有保證，這是一個很實在的承諾 …” ? 魯能三亞灣營銷經(jīng)理 “ … 很多物管號稱 5星級，其實很難做到，如果品牌酒店真的原意參與進(jìn)來，那會是一個很好的保證” ? 紅峽谷高爾夫 CEO “… 有了頂級酒店，很多事情可以不放在家里辦，也不用自己操心，對于商務(wù)活動和朋友接待是一個非常重要的配套 …” 5星級酒店服務(wù) ?標(biāo)準(zhǔn)化的國際服務(wù)體系 ?服務(wù)人員的公用性 ?活動空間的公共性 高端富?？蛻粼V求 ?5星級的服務(wù)質(zhì)量 ?個性化的服務(wù)項目 ?貼身細(xì)致的管家 ?私密的空間訴求 各個灣區(qū)的樓盤均配有 5星級酒店作為服務(wù)配套，項目對所有客戶提供五星酒店服務(wù)可以提升項目的物業(yè)管理水平 80 【 啟動區(qū)各功能指標(biāo) 】 占地（畝） 用地功能 物業(yè)類型 占地面積（畝） 建筑體量 （萬方） 容積率 海域 啟動區(qū) 200畝 游艇展示 /游艇基礎(chǔ)設(shè)施 /游艇配套 游艇會所 游艇展示 游艇學(xué)校 50 維修養(yǎng)護(hù) 70 合計 200 陸域 啟動區(qū) 300畝 配套功能 低密度五星級度假 酒店 標(biāo)桿產(chǎn)品 雙拼 /類獨棟產(chǎn)品 30 1 輔助回現(xiàn)產(chǎn)品 酒店式公寓 30 3 主力回現(xiàn)產(chǎn)品 90墅 /經(jīng)濟(jì)型別墅 /小高層（少量） 主水系 水系景觀主軸 30 合計 300 18 81 【 規(guī)劃方案二 】 島居規(guī)劃優(yōu)勢： ?以“島居”生活理念為主題貫穿整個片區(qū) ,水系將各區(qū)域自然劃分為多個組團(tuán)，形成變化豐富的“島居”水面系統(tǒng)，并以“多組團(tuán)”為基點進(jìn)行圍合，形成多層次的組團(tuán)空間，將水的自然情調(diào)與空間巧妙融合 ?營造更過的親水面，拔升土地價值，更好的契合濱水主題 島居規(guī)劃劣勢： ?開挖量大，成本較高，后期的維護(hù)成本也相應(yīng)增加 海水 岸線 82 【 島居意向 】 單體沿水岸自然排布，棲島而居、臨水而筑，規(guī)劃造夢，體現(xiàn)了人與自然、建筑和諧共生的居住標(biāo)桿 83 【 項目核心競爭力塑造 】 基于整體定位下的核心競爭力塑造 以 游艇主題 為特色的 濱水濱海 的 旅游度假綜合體 整體定位： ?度假氛圍營造，賣氛圍而非賣產(chǎn)品 ?游艇主題的導(dǎo)入，游艇理念的植入 ?強化濱水價值 游艇展示區(qū) 游艇體驗區(qū)（游艇主題酒店、游艇會所、海上體驗） 游艇文化植入 游艇活動、賽事舉辦 游艇權(quán)益捆綁 海上運動 充分挖掘項目濱水景觀的規(guī)劃價值、營銷價值 文化娛樂 主題裝飾裝修 濱水建筑設(shè)計 度假元素 建筑風(fēng)情 景觀植被 社區(qū)配套 物業(yè)管理 84 【 游艇主題 】 游艇展示區(qū) —— 港池、游艇、泊位、燈塔。要是能幫忙管理出租就更好了。 綠城朱家尖度假村銷售人員 偏好精裝修等全配套產(chǎn)品： ?綠城這個挺好的，裝修的也不錯，到時直接就可以過來住，挺舒服的。 綠城朱家尖度假村看房客戶 ?這里在南沙旁邊，沙雕廣場、海灘 …… 資源好，可以度假，關(guān)鍵價格也不貴，才 100萬，放著也能升值。 世聯(lián)寧波公司策劃人員 ?梅山這邊某個島上將有一個化工廠，距離比較遠(yuǎn)，但如果起風(fēng)的話，客戶擔(dān)心會有污染。 世茂海濱花園看房客戶 投資客為主，兼有少量北侖城區(qū)擠壓外溢的自住客戶： ?春曉現(xiàn)在也在慢慢發(fā)展，規(guī)劃什么的都挺不錯，看好它的升值前景。 龍湖滟瀾海岸看房客戶 【 經(jīng)濟(jì)型別墅 】 臵業(yè)關(guān)注點：低總價實現(xiàn)低密居住體驗是該類產(chǎn)品最大的吸引力 低總價高性價比： ?200多萬就能買個小別墅住，也不貴。 龍湖滟瀾海岸看房客戶 【 經(jīng)濟(jì)型別墅 】 客戶類別：北侖地緣客戶占絕對主體，多為首次別墅臵業(yè) 自住 +投資 +度假： ?自己住啊，平時不忙的時候就在這邊住。 —— 龍湖滟瀾海岸銷售人員 【 經(jīng)濟(jì)型別墅 】 訪談客戶特征描述：北侖及春曉周邊區(qū)域，臵業(yè)總價 300萬以內(nèi)，主要為私營企業(yè)主、企業(yè)高管 51 北侖地緣客戶占絕對主體： ?目前客戶主要還是北侖地緣客戶，慈溪、奉化、寧海等郊縣過來太遠(yuǎn)； 世茂海濱花園銷售人員 ?北侖太遠(yuǎn)了，不考慮 卡納湖谷成交客戶金先生 ?寧波這邊地緣性很強的，大家都在自己區(qū)域買房，除非東錢湖豪宅區(qū)，或者鄞州。自己目前住寧波市區(qū)，開車過來也不遠(yuǎn) 卡納湖谷葉先生 ?去舟山朋友游艇的時候，都是住酒店； 嘉興黃先生 ?都是當(dāng)天往返，不在附近住宿。 卡納湖谷成交客戶葉先生 純獨棟追求： ?自己目前階段下 只會考慮獨棟 ，在卡納湖谷的房子也是兩個雙拼一起打通的； 卡納湖谷葉先生 ?我們這個階段，要買的話也只會買獨棟。藍(lán)堡（在售） 綠城朱家尖東沙度假村（在售） 璞緹海（在售） 松蘭山壹號（未開盤） 白沙灣玫瑰園（在售） 陽光海灣（未建成） 九唐 ?受益于東錢湖旅游度假區(qū)的成果打造，以優(yōu)越自然環(huán)境著稱 ?一線湖景區(qū)域以別墅項目為主，為 寧波唯一的豪宅區(qū) ?周邊濱海度假產(chǎn)品主要集中于舟山、象山、奉化三大板塊； ?象山和豐化板塊均處于建設(shè)中，目前只 舟山區(qū)域發(fā)展較為成熟 42 【 頂級別墅 】 東錢湖板塊：歷史文脈積淀形成具有唯一性的區(qū)位價值，稀缺一線湖景，山水景觀資源豐富，旅游度假區(qū)形象及高端配套，頂級項目扎堆，成就寧波最典型的豪宅區(qū)，年去化量在 20~25套左右 項目名稱 產(chǎn)品類型 面積段（ m2） 棟均占地（畝） 總價段（元 /套） 去化速率 華潤卡納湖谷 獨棟 6001000 ～ 1200萬起 ，共銷售 143套， /月 雙拼 420520 ～ 10002023萬 九唐 獨棟 725～ 1100 ～ 2500萬 2023年 10月開盤，約 2套 /月 類獨棟 450～ 530 ～ 悅府 獨棟 310500 ～ 8001500萬 11年蓄水至 12年，約認(rèn)購 20套左右 錢湖御景灣 獨棟 500700 ～ 10003000萬 11年蓄水至 12. 4內(nèi)部認(rèn)購 10套左右 區(qū)位 資源 配套 產(chǎn)品力 客戶構(gòu)成 華潤卡納湖谷 東錢湖旅游度假區(qū)核心區(qū) 三面環(huán)山， 45公里東錢湖岸線，為寧波景觀資源最優(yōu)的別墅社區(qū)