【正文】 （ 1）是否繳納營業(yè)稅？ 答：不需要繳納。 新 31號第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎 勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位 和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售 。即：任何收入不作為應(yīng)稅收入或不申報納稅需要有法律依據(jù)；收入包括一切經(jīng)濟(jì)利益。對這一差異企業(yè)所得稅申報表未列舉明確填報的口徑，但從報表結(jié)構(gòu)和設(shè)計思路分析，這一差異屬于計量上的差異， 應(yīng)填列在附表一（ 1）第 16行“其他視同銷售收入 —— 其他視同銷售收入“欄中，并在附表三 《 納稅調(diào)整項目明細(xì)表 》 第 2行第 3列填列。 例： A公司于 2023年 12月 8日自客戶收到一筆合同預(yù)付款，金額為 2500萬，作為預(yù)收賬款核算，按稅法該款項應(yīng)計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計算交納所得稅。 營業(yè)收入、營業(yè)外收入對應(yīng)主表相應(yīng)行次； 營業(yè)收入、營業(yè)外收入按會計核算項目填報； 視同銷售：按稅收口徑填報；目的 — 基數(shù) 銷售（營業(yè)）收入 — 主要用于計算廣告業(yè)務(wù)宣傳費、招待基數(shù)；主要從事對外投資的基數(shù)問題 債務(wù)重組、捐贈收入 — 執(zhí)行會計準(zhǔn)則的填報； 非貨幣性資產(chǎn)交易收益 — 收到與補(bǔ)價對應(yīng)的 。 (變化之處！ ) 附表一第 13行視同銷售收入合計到附表一第 1行“銷售（營業(yè)）收入合計” =主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 +視同銷售收入。金融企業(yè)收入明細(xì)表及事業(yè)單位、社會團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位收入明細(xì)表；金融企業(yè)成本費用明細(xì)表及事業(yè)單位、社會團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位支出明細(xì)表。 增加： 《 以公允價值計量資產(chǎn)納稅調(diào)整表 》 、 《 資產(chǎn)減值準(zhǔn)備項目調(diào)整明細(xì)表 》 。 第三十九條 本通知自 2023年 1月 1日起執(zhí)行。 前提條件：未成立法人公司。 法律風(fēng)險 +稅務(wù)籌劃 案例：假設(shè)， B企業(yè)投資 5000萬元， 2年后分的利潤 6000萬元，如果視同 B企業(yè)借錢給 A企業(yè)，則要按照利息收入來繳稅處理。 第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法 （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷 （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng) 1. 企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。 提示： 應(yīng)盡量在有收入的年度取得合法憑據(jù)，或者說盡早取得合法憑據(jù)，以防止以后年度即使取得了合法憑據(jù)也沒有收入同其相配比。 第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。 （二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。 ，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： （一）占地面積法。 確定完工標(biāo)準(zhǔn)（三種完工標(biāo)準(zhǔn)） 單位工程成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進(jìn)行計量與確認(rèn)。 提示：園林綠化等園林環(huán)境工程費不屬于配套設(shè)施，因此稅法未規(guī)定必須按照建筑面積對園林進(jìn)行分?jǐn)?，除了占地面積、配套設(shè)施、貸款利息三項共同費用外，可以自行按照占地面積法、建筑面積法、工程概算法等辦法進(jìn)行分?jǐn)偪鄢? （六）開發(fā)間接費。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 （二）前期工程費。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。 （三）功能區(qū)分原則。計稅成本對象的確定原則如下： （一）可否銷售原則。 第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過 12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。 規(guī)定了無償收回的情況，低價收回以及土地上有建筑物的情況，沒有規(guī)定。 銀行轉(zhuǎn)貸不屬于“資本弱化”的行為。 第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理： （一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。 為購買方提供的按揭擔(dān)保，允許在所得稅前扣除。 法律障礙：如何確定產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 （ 目前業(yè)主委員會不是一個法律主體 ） ， 無法取得產(chǎn)權(quán)證 。 ② 作為開發(fā)產(chǎn)品 。 （二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。 維修的責(zé)任問題 提示：應(yīng)由乙方承擔(dān)的維修或者質(zhì)保期內(nèi)的責(zé)任或者由保險公司承擔(dān)的責(zé)任劃分?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。同時，企業(yè)在計算繳納當(dāng)期所得稅時，可以扣除當(dāng)期發(fā)生的期間費用、營業(yè)稅、土地增值稅等。 新 31號文刪除了鑒定報告的具體要求，但原 31號文中的內(nèi)容要求仍有參考意義 第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5% （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于 3%。新 31號文基本上延續(xù)了外資企業(yè)的稅收政策。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。一般情況下，首付和銀行應(yīng)同時進(jìn)行，即使由于跨年度導(dǎo)致首付時間和銀行轉(zhuǎn)賬時間的差距，也應(yīng)按照銷售合同約定的時間確定收入。 問：根據(jù)國稅發(fā) [2023]31號文，第十四條中規(guī)定“ 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積 X可售面積單位工程成本 ” 。因此，該條將所有合法有效的銷售房屋行為取得的收入囊括進(jìn)確認(rèn)銷售收入范圍。 采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。參考第 32條。 解讀 ： 完工條件（除土地外）：竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。 解讀： “新 31號”較“舊 31號”適用范圍 新 31號文 原 31號文 擴(kuò)大