房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策分析(ppt77頁)-wenkub.com
2025-02-24 09:04 本頁面
【正文】 建筑合同到底有沒有履行 ? Y建筑公司的會(huì)計(jì)在調(diào)查詢問筆錄中陳述： 公司在 2023年 3月向 A公司開具的兩張收款收據(jù)，是預(yù)先為承攬 XX項(xiàng)目的小區(qū)道路及 6棟樓的透寒維修工程而開具的，雙方雖然簽訂了施工合同，但 Y建筑公司并未收到任何錢款， 最終沒有履行合同。 2023年 4月， A公司列支了工程施工成本 555萬元，于 2023年 3月付款， 取得了 Y建筑公司開具的收款收據(jù)兩張。（ 3）核實(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶的 逐筆進(jìn)行核對(duì)，核實(shí)已開具銷售發(fā)票的商品房全部辦理了產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。 檢查具體方法 1．經(jīng)營收入的檢查 （ 1）核實(shí)房源情況 通過研究項(xiàng)目平面圖紙和測繪資料后了解到 XX項(xiàng)目分別由 A公司、 B公司、 C公司三家聯(lián)建。注冊(cè)資本 800萬元。市紀(jì)委依照有關(guān)規(guī)定，將該案件轉(zhuǎn)交市地稅局查處。稽便函 [2023]42號(hào) 契稅：被拆遷戶取得的與拆遷面積相等的房屋，免征契稅。企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅：按規(guī)定取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，免征個(gè)人所得稅。31號(hào)文件多次提到了 “計(jì)稅成本 ”的概念，本條款規(guī)定， 開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)納稅所得額，雖然 沒有多退少補(bǔ) 的概念，確是要進(jìn)行調(diào)整的，即是 “調(diào)增調(diào)減 ”的感念。 計(jì)稅成本，相關(guān)文件即將出臺(tái)內(nèi)資企業(yè) 如果不繳納預(yù)售收入所得稅，就是偷稅 ，稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照《征管法》第六十三條進(jìn)行處罰，而且可以采取稅收保全措施、稅收強(qiáng)制措施等一系列措施。完工后，計(jì)算應(yīng)納稅所得額為 50萬，整體項(xiàng)目虧損。預(yù)售收入預(yù)計(jì)利潤屬于納稅調(diào)整項(xiàng)目，開發(fā)產(chǎn)品完工前屬于調(diào)增項(xiàng)目，完工結(jié)轉(zhuǎn)收入后屬于調(diào)減項(xiàng)目。30600減：第八行： 2023年發(fā)生期間費(fèi)用 30萬元， 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 55萬元 。原來預(yù)收收入結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，可以調(diào)減年度應(yīng)納稅所得額，用以后年度實(shí)現(xiàn)的利潤按規(guī)定彌補(bǔ)虧損。財(cái)會(huì) [1995]15號(hào)文件規(guī)范的只是預(yù)交的土地增值稅的會(huì)計(jì)處理，放在 “應(yīng)繳稅金 土地增值稅”的借方 .預(yù)交的土地增值稅怎么處理 ?55萬 在本期屬于納稅調(diào)增項(xiàng)目 ,這時(shí)如果不調(diào)增就重復(fù)扣兩次營業(yè)稅金及附加了，切記。55萬在本期，調(diào)減項(xiàng)目。貸：銀行存款 則當(dāng)季的會(huì)計(jì)利潤未 50萬元，由于預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的稅金及附加，在會(huì)計(jì)上是不計(jì)入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加 ”的，而是直接計(jì)入 “應(yīng)繳稅金 — 應(yīng)繳營業(yè)稅”借方，因此會(huì)計(jì)利潤中只是扣除了期間費(fèi)用，并非在 扣除相關(guān)的期間費(fèi)用營業(yè)稅金及附加299號(hào)提出了預(yù)計(jì)利潤率，計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳。五、對(duì)國稅函〔 2023〕 299文的理解A、 2023年底前：內(nèi)資企業(yè)繳納（國稅發(fā)【 2023】 31號(hào)）；外資企業(yè)不繳納（國稅函【 2023】970號(hào)）（ 2）第 14行 “處置非貨幣性資產(chǎn)視同銷售的收入 ”：填報(bào)將 非貨幣性資產(chǎn)用于投資、分配、捐贈(zèng)、抵償債務(wù)等方面，按照稅收規(guī)應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入的金額。(條例 )第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將 貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù) 用于 捐贈(zèng) 、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋海ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè) 將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅， 在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 售后回購的會(huì)計(jì)與稅法差異 ”營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則并未規(guī)定，開發(fā)完工不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)要視同銷售繳納營業(yè)稅，且從開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)只是企業(yè)資產(chǎn)形態(tài)的轉(zhuǎn)化，其資產(chǎn)所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)無須繳納營業(yè)稅。第 39條 違反發(fā)票管理法規(guī)， 導(dǎo)致其他單位或者個(gè)人未繳、少繳 或者騙取 稅款 的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的 稅款 1倍以下的罰款。實(shí)行其他結(jié)算方式的工程項(xiàng)目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為與發(fā)包單位 結(jié)算 工程價(jià)款的當(dāng)天 。簽訂書面合同，按合同規(guī)定的付款日期；合同未明確付款日期的，為 納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng) 或者 取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天 ?！秶惡?2023〕 645號(hào)規(guī)定：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。稅局要求納稅戶報(bào)送 預(yù)售款監(jiān)管賬戶對(duì)賬單等資料， 但納稅戶以出納外出等借口不按規(guī)定提供 ,主要原因是按揭款收入沒有足額申報(bào) .《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?；疽?guī)定對(duì)納稅人 偷稅的， 由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。征管法第 六十二條 納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和 報(bào)送納稅資料的 ，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表和有關(guān)資料的， 由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。（四） 符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于 預(yù)征率的征收率 核定征收土地增值稅： ? ? 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料： ? (四 )土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 ?? （一）必須清算： ? 、完成銷售的； ? 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； ? 。納稅人可以按土地增值稅暫行條例 選擇 不分別核算，雖然不能享受 20%的普通住宅免稅優(yōu)惠，但 不分開核算的話，普通住宅的負(fù)增值部分自然就抵消了非普通住宅的增值額，同樣達(dá)到有利于納稅人的目的 對(duì)同一項(xiàng)目中，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)
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