【正文】 項目在市場，選址方面做了充分的考慮與調查研究，在功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設置，在運營中規(guī)范公司化管理，為投產后的產生經濟回報起到了有效保障。建材市場建成將提升南部物流的宏觀產值近5億元。第十三章 可行性報告結論一、項目的建設將推動xx現(xiàn)代建材\家居專業(yè)市場的發(fā)展，配套xx建材工業(yè)經濟發(fā)展。綜合整個開發(fā)期限，開發(fā)周期定位于3年。本項目參照一般地產經營模式，計算周期以房子銷售完畢，投入使用為止。十二章、項目財務評價一、財務計算的依據 《投資項目可行性研究指南》《建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第三版）》《中華人民共和國公司法》及其實施條例《中華人民共和國增值稅法》及其實施條例《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施細則財政部頒布《企業(yè)財務制度》《企業(yè)會計制度》和近年會計制度改革的有關規(guī)定國家和當?shù)貏趧庸べY管理和社會保障部門的有關規(guī)定（1）管理費用本項目管理費用為開發(fā)企業(yè)在管理和經營中所發(fā)生的費用,％計算。具體實施進度見下表：2009年1月項目立項、落實資金2009年2月項目評估、論證一期工程：2009年3月—4月項目報建、征用土地2009年4月—2009年12月土建工程2010年1月工程竣工驗收二期工程：2010年2月項目報建2010年3月2010年12月土建工程2011年1月工程竣工驗收三期工程：2011年2月項目報建2011年3月2011年12月土建工程2012年1月工程竣工驗收二、工程實施進度表（一期、二期）工作內容 2009年 2010年2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月項目前期工作一期工程土建工程員工培訓試運營二期工程土建工程員工培訓運營第十一章 投資估算與資金籌措一、投資估算依據投資估算的主要依據為：《民用建筑可行性研究深度和要求》《建設項目投資估算辦法》、設備現(xiàn)行價格總投資=固定資產投資+建設期利息固定資產投資=工程費用+其他費用+預備費用二、價格及取費依據：；《安徽省建筑工程概算定額》及類似工程造價估算。 為適應專業(yè)市場發(fā)展的需要，項目的建設遵循“高起點、高標準”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代專業(yè)市場集聚高地。本項目所配備的人員，必須經培訓并考核合格后方能上崗。為保證交易倉儲中心正常運轉，一般行政管理人員實行一班制，一般服務人員將實行兩班運轉制，保衛(wèi)實行三班運轉制。C 庫房內地面采用無積水設計，防止地滑。、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。環(huán)境綠化建筑平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。C 選用低損耗高效變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經濟方式下運行。室外消火栓用水量：20L/S室內消火栓用水量：10L/S自動噴水滅火用水量：20L/S本工程消防總用水量：50L/S七、通風空調根據《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》及國家和地區(qū)的有關規(guī)定，設置適當?shù)牟膳?、通風、空調及防排煙設施。在庫區(qū)室外消防給水管線，埋地設，呈環(huán)狀布置，管線上設置室外地上式消防栓。結合地形特征和道路建設鋪設排水管道，采用雨污水分流排放。四、通訊、電視、網絡系統(tǒng)本工程項目區(qū)通訊、電視與網絡系統(tǒng)采用綜合布線，系統(tǒng)接入電視網，穿管線在土建施工時埋設，安裝由電信及有線電視部門負責。按規(guī)范規(guī)定，本工程除消防用電為一類負荷外，其余用戶二類用電負荷。二、建筑結構本項目區(qū)域內建筑物按地震烈度6級設計。第七章 專業(yè)技術方案一、總平面布置（1）按照現(xiàn)代建材/家居專業(yè)市場功能特點和發(fā)展要求；（2）重視區(qū)域開發(fā)條件以及內外交通系統(tǒng)優(yōu)化完善；（3）堅持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境；（4）增強信息化和服務功能，提升交易倉儲中心的綜合實力；項目分為七大功能區(qū)（1）綜合信息服務功能區(qū)以信息服務為載體，兼有一定的后勤配套服務功能。 相關信息共享216。五、信息平臺功能216。 xx市南部建材/五金/汽配市場配套需求；216。項目將為這些商家提供大型專業(yè)化倉儲配送服務，為外地品牌建材商家促進安徽市場銷售提供據點和便捷的物流渠道。辦理進出口貨物聯(lián)運業(yè)務及其他各種進口貨物的接運業(yè)務。三、建設目標n 建材及家居倉儲月吞吐量達到20萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產值30億元以上；n 與近200家品牌建材商設施通用、功能齊全、服務完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務網絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務；n 建立健全建材服務管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；n 引進第三方建材家居企業(yè)300家以上，為xx及周邊市縣50家左右大型建材家居企業(yè)和xx近10家品牌家居/建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應鏈服務；n 現(xiàn)代建材倉儲交易綜合服務體系初步形成。二期總投資19463萬元，形成建筑面積101080平方米的投資，分別建成燈飾倉儲交易區(qū)、地板倉儲交易區(qū)、家居倉儲區(qū)。擬建的xx東方新城建材交易倉儲中心項目處于xx南部建材/五金/汽配物流帶區(qū)域，處于xx市對外核心物流圈。本地區(qū)地貌單元為江淮丘陵崗地，場地基巖起伏較大，上層第四紀土層以殘積物為主。地區(qū)地層，除局部地區(qū)為太古界、元古界和古生界地層外，大部分為中生界地層。年平均降水量在900～1000毫米之間。本項目處于xx市南部，其區(qū)域土地規(guī)劃是xx未來重點物流產業(yè)區(qū)域。馬蕪銅是沿江乃至全省經濟發(fā)展迅速、綜合實力較強的城市帶，是推動產業(yè)集聚、輻射帶動周邊的重點區(qū)域。構筑“一軸”即臨江產業(yè)發(fā)展軸。%，%%。全年，產值超億元企業(yè)達173戶，其中超10億元企業(yè)24戶，比上年分別增加33戶和2戶。xx市緊鄰長三角經濟圈，地理位置優(yōu)越，且交通便利，蘊藏具大的發(fā)展?jié)摿?。江淮分水嶺南測，巢湖北岸，淝河之水穿流而過。項目的區(qū)位優(yōu)勢體現(xiàn)在配套xx專業(yè)市場，輻射周邊城市的公路運輸優(yōu)勢條件；xx南部高速出入口；xx港口碼頭水運及淮南xx巢湖鐵路運輸大動脈的特點，為xx輻射沿江地區(qū)及全省，逐步向省外及長三角經濟圈，提供了建材物流的平臺。目前，全市規(guī)模較大的第三方物流企業(yè)已有30多家，中外運、寶供、共速達等知名物流企業(yè)入駐xx，物流產業(yè)正成為與現(xiàn)代制造業(yè)互相促進、共同發(fā)展的新增長點。先后榮獲全國商業(yè)網點規(guī)劃先進單位、全國三綠工作先進單位稱號，連續(xù)三年獲全省商務工作一等獎。如今，商業(yè)服務業(yè)已成為就業(yè)和再就業(yè)的重要渠道，占全市從業(yè)人員總數(shù)的1/3。統(tǒng)計數(shù)字顯示，2007年xx市實現(xiàn)社會消費品零售總額469億元，增長22%，為1997年以來最高水平，居全國首位，%%。在市委、市政府正確領導下，堅持先進制造業(yè)與現(xiàn)代商貿服務業(yè)“雙輪驅動”，發(fā)展大商貿，建設大市場，搞活大流通，努力把xx打造成為東進西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務業(yè)中心，雛形初顯！伴隨著現(xiàn)代化濱湖大城市建設步伐，xx商業(yè)已經進入前所未有的發(fā)展階段，xx正在成為全國的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展重地。發(fā)達國家流通行業(yè)的發(fā)展歷程，使以賣場品牌化、集約化、連鎖化、服務化趨勢，賣場品牌含金量越高、賣場素質越強、服務保障越完善，比較優(yōu)勢就越明顯，其綜合競爭力也就越強。④ 增強素質、做強做大就流通企業(yè)的競爭力而言，其關鍵就是綜合素質的較量，要盡快增強和提升“賣場素質”。其戰(zhàn)略設計的著眼點應首先將區(qū)域消費指數(shù)及結構進行細分：是以價格為“消費閥啟點（消費啟動點）”的剛性消費一族為受眾。其主要形式可以概括為，攤位制賣場、建材超市和獨立的品牌專賣店。其主要原因就是在需求一定的條件下，“同行”過多，“分母”太大。使得我國許多地區(qū)尤其是一類城市家居建材市場的數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)比較明顯的“泡沫”特征，處于“超飽和”狀態(tài)。因此，室內裝飾業(yè)是大有可為的行業(yè)。國家將繼續(xù)實施宏觀調控，以達到建材行業(yè)產業(yè)結構優(yōu)化升級的目標。過于分散的行業(yè)結構和異常激烈的市場競爭導致總體產能過剩。近兩年我國對部分建材產品出口退稅調整幅度較大，企業(yè)還需有一個消化吸收的過程，但從長遠來看，調整出口退稅，有助于促進資源的合理配置和產品結構調整，提升質量檔次，出口退稅率降低帶來的影響可以逐步消化。預計建材工業(yè)增加值增長速度22%；，增長8%；平板玻璃產量6億重量箱，增長15%。為地方經濟發(fā)展和村民的利益謀取了持續(xù)發(fā)展福利。以集體資產經營，租賃，物業(yè)管理為經營范圍。同時，與周邊省份的中心城市諸如南京、杭州、武漢、鄭州相比較，其經濟實力尚待加強。是xx工業(yè)經濟發(fā)展的重要支撐條件。專業(yè)建材/家居市場的建立，是xx建材工業(yè)經濟發(fā)展和發(fā)揮上述經濟中心城市功能的最佳窗口和有效途徑。 充分發(fā)揮xx市區(qū)域中心城市輻射功能xx市政府要將xx市建設成為經濟繁榮、科技發(fā)達、布局合理、設施完善和環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱湖大城市，經濟發(fā)展速度高于全國平均水平。 支撐了該區(qū)域的有效物流市場機制建立物流的市場化與經濟發(fā)展的市場化程度直接相關，同時也與市場開放、管制相關聯(lián)。其核心的便捷的交通條件，使得項目在承接省會經濟圈的經濟發(fā)展機遇，對巢湖、六安、淮南等周邊城市的建材市場有獨特的輻射優(yōu)勢。促進城市產業(yè)的合理化規(guī)劃和科學化發(fā)展。F．跨行業(yè)整合資源，結盟優(yōu)勢合作伙伴。B．集中先進的品牌展示系統(tǒng)：以品牌展示為主要形式，以專賣、專營為主體，讓枯燥乏味、灰色消費模式，向更加感性化、時尚化、透明化方向轉變。 培養(yǎng)和造就xx市以信息化，大宗建材物流為支撐的專業(yè)倉儲交易集散中心xx東方新城建設將大大促進xx市引進和利用省際商貿和物流企業(yè)的步伐。因此，從xx的交通運輸及網絡設施條件、物流組織據點條件和信息支撐條件分析，xx市己初步具備進一步建設規(guī)?；⒔M織化程度更高的物流服務設施而發(fā)展現(xiàn)代物流的基本條件。本項目以xx南部物流產業(yè)帶為市場服務背景；建設在規(guī)劃中xx南淝河碼頭港口腹地；處于城市二環(huán)快速線和城市高速入口；臨近淮南xx巢湖鐵路貨運樞紐大動脈線旁；擁有xx最優(yōu)越的物流條件。主要航線有：長江上游到城陵礬，下游到上海以及江、浙、贛、鄂等支流航線，2007年完成吞吐量1011萬噸。專用線配有倉庫、堆場規(guī)模、機械設備等。將要建設的西安——南京鐵路將使xx鐵路形成具有五個鐵路出口的網絡構架。xx市城市道路系統(tǒng)形成以“兩環(huán)九射”和“五縱五橫”的干道為骨架的環(huán)形、放射加方格網的城市道路系統(tǒng)。特別是，xx市處于未來合西鐵路以及合寧高速將組成的陸路通道上，將成為以滬寧為首的東部經濟和以西安為首的西部經濟相互對流的經濟轉移線。xx市地處安徽省中部中心位置，與省內蚌埠、蕪湖。安徽在進行推進物流管理體制改革，構建快速物流運輸平臺和物流信息平臺，加速融入長江三角洲物流圈。支持發(fā)展以連鎖經營、物流配送、代理銷售網絡、特許經營、電子商務等為主要特征的現(xiàn)代流通方式，改造和提升傳統(tǒng)商貿業(yè)。健全服務業(yè)標準體系，推進服務業(yè)標準化。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調整城市商業(yè)網點結構和布局。 國家及xx市‘十一五’規(guī)劃對建材/家居專業(yè)市場發(fā)展提出更新要求國家在十一五規(guī)劃中關于發(fā)展商貿服務業(yè)明確：堅持市場化、拓寬領域、優(yōu)化結構、增強功能、規(guī)范市場，提高服務業(yè)的比重和水平。在廠家和產品的選擇上，家具商場也會選擇擁有自身的生存競爭力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費者多層次的需求。建材超市有家福特、東方家園，同時并存金蘋果家居體驗館。 2008年對于xx的家居、建材賣場來說，是群雄爭霸的一年：一方面，本土家具銷售企業(yè)的競爭更加激烈，另一方面，外資家具銷售企業(yè)將發(fā)起強有力的共識，家具龍頭——紅星美凱龍開業(yè)，都將給本土賣場帶來巨大的挑戰(zhàn)?！倍鴺I(yè)內人士認為，殘酷的市場競爭已經使得以往暴利的建材行業(yè)風光不再。據一項全國數(shù)據顯示，2004年我國家居零售額約為1200億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為3400元，而據核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應該在1萬元以上，而目前南京市每平米年銷售額只有4千元左右，只有不到三分之一的建材市場盈利，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。 xx及周邊建材/家居專業(yè)市場現(xiàn)狀南京建材市場初現(xiàn)過剩危機，截至目前，該市主城區(qū)5000平米以上的建材市場已經達到近100家，分散的建材門市和超市更是不計其數(shù)，導致市場飽和并出現(xiàn)了過剩的局面。”家裝按揭創(chuàng)新金融消費新模式，將媲美汽車金融按揭服務，成為促進建材消費促進的新動力。資金實力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人