【正文】 裝卸服務費 理貨包干費 信息系統(tǒng)收入 運營收入 其他業(yè)務收入 三、項目營業(yè)總收入 五、可行性研究結論，符合國家和省市有關促進現(xiàn)代服務業(yè)的商貿\物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項目建設用地符xx市及包河區(qū)把該區(qū)域作為建材\五金\汽配等專業(yè)市場和公路、良港形成物流對該宗地配套需求。推動企業(yè)依托南部物流優(yōu)勢條件,通過水、陸、鐵進出口，參與區(qū)域性市場競爭,降低建材/家居業(yè)在xx的運營成本；有效實現(xiàn)地方經(jīng)濟宏觀物流產(chǎn)值，增加地方財稅。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設置，特別是投資公司來自于地方集體資產(chǎn)運營公司，對項目的市場運作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。 第二章 項目建設的背景及必要性一、我國建材業(yè)及建材/家居專業(yè)市場發(fā)展背景 建材市場現(xiàn)狀據(jù)國家統(tǒng)計局和國家經(jīng)貿委有關調查報告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟中的新興產(chǎn)業(yè)，對拉動國內市場消費作用十分顯著。其他成交額在10億元以上的市場還有：常州新區(qū)長江貿易中心、南京裝飾成、西南建材中心批發(fā)市場、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材市場等。目前國內裝飾企業(yè)已超過4萬家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價值已躍居輕工40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競爭更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應商合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過。③ 資源向優(yōu)勢企業(yè)集中在家居行業(yè)市場火暴的時候，建材城星羅棋布；經(jīng)過近年市場化競爭，已經(jīng)形成品牌化趨勢。美國凱雷投資集團以2750萬美元投資了上海安信地板。日前，商務部和海關總署又公布了新一批加工貿易限制類商品目錄。雖然，業(yè)內領軍企業(yè)的規(guī)模、設備、人員素質等都已經(jīng)上了幾個臺階，但是其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒有完全退卻。如今，隨著行業(yè)的進步，越來越多的企業(yè)開始重視知識產(chǎn)權，相關專利的申請數(shù)量驟增。建材企業(yè)原來多是埋頭干活，對于品牌建設基本“沒有感覺”。房地產(chǎn)開發(fā)交房量下降快，市場在萎縮；困難之下，也有機遇。中國建材市場的現(xiàn)狀及美好前景已經(jīng)吸引了全球范圍內資本及建材連鎖巨頭，在中國第一家建材連鎖集團家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國家得寶、美國勞氏、英國百安居、法國樂華梅蘭、德國歐倍德等都相繼進入中國市場。普通消費者買房需要支付更多的首期付款。土地資源越來越稀缺要素，市場建筑房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對于投資建材市場的來說，存在一定困境。南京市固定投資熱升溫，導致建材市場一哄而上，在布局上也不合理。此外，激烈的市場競爭使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價、打折等促銷手段?，F(xiàn)在建材行業(yè)已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風險加劇。相比較來說，西區(qū)、南區(qū)建材市場相對稀疏，競爭相對舒緩。2008年，家福特建材航母產(chǎn)品會出現(xiàn)在xx每個老百姓的身邊。隨著信地?紅星美凱龍家居MALL、國邦望湖美家居、鳳凰城?家世界品牌建材購物中心等進入，高端體驗式建材家居將加劇xx建材市場的競爭；而且目前xx新進的建材和家居專業(yè)商家，其位置基本處于xx的城區(qū)，以商業(yè)化投資模式運營，將為自身今后的發(fā)展造成壓力。鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿服務。鼓勵社會資金投入服務業(yè)，提高非公有制經(jīng)濟比重。xx市在十一五規(guī)劃中對商貿發(fā)展進行前瞻性規(guī)劃，目標是建設區(qū)域性商貿中心。 省會城市工業(yè)經(jīng)濟和區(qū)位及物流快速發(fā)展對綜合性、專業(yè)化建材/家居專業(yè)市場發(fā)展構成有效支撐二十一世紀的前十至二十年，是中國物流需求的高增長期。推進物流標準化管理，整合物流資源，鼓勵郵政、倉儲業(yè)、運輸業(yè)、貨運代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉化。鐵路有京九線、京滬線、隴海線?！豕愤\輸安徽省公路網(wǎng)絡以xx市為中心，沿國省干道向外輻射，以各級公路為輔聯(lián)結郊區(qū)縣、鄉(xiāng)、村。以xx為中心，通過xx——蚌埠、xx——阜陽。xx站為樞紐內最為重要的客運站，并辦理行包托運業(yè)務：xx東站為樞紐內的編組站；xx南站是樞紐內辦理整車、零擔、集裝箱和危險品貨物到發(fā)的綜合性大型貨運站。南淝河常年通單機貨船 500噸級，枯水季節(jié) 400噸級，是xx市一條重要水上通道。每周發(fā)出航班次。 信息網(wǎng)絡支撐條件xx市是全國重要的通信樞紐，與世界200多個國家和地區(qū)建立了聯(lián)系，具備了國民經(jīng)濟信息化的通信能力。有利于大力推進工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務等對現(xiàn)代技術的改造重組和社會化協(xié)作；有利于促進xx品牌建材/家居市場的內循環(huán)發(fā)展，降低商家運營成本，提升集約化專業(yè)市場能力，促進市場更大范圍的輻射，提高省會在周邊的首位度。與xx大型建材超市在商業(yè)化模式遇到：產(chǎn)品價格過高；進駐品牌失控；消費需求導向讓位于超市利益；盈利能力弱等詬病。D．提升品牌經(jīng)營層次，深度整合市場與商戶資源，實施集約化管理模式。 充分發(fā)揮xx南部市場集中的基礎優(yōu)勢，促進該地域的物流產(chǎn)業(yè)片區(qū)、規(guī)模化發(fā)展目前項目周邊已形成xx的重要市場物流帶片區(qū)：集中了安徽國強鋼材批發(fā)市場，安徽國際五金機電城，華中汽配城、京華國際家居城、五里廟建材城等具有大型規(guī)模的專業(yè)市場。雖然xx市及其區(qū)域內當前存在著的建材市場需求，但xx眾多建材/家居專業(yè)市場在商業(yè)模式下，高成本運營；其環(huán)境和區(qū)位基本上集中與鬧市區(qū)，以xx本市為市場重復定位，導致市場間的惡性競爭，由于缺少成本優(yōu)勢和交通條件受阻導致市場對外輻射能力較弱。通過聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應鏈體系改善各自為政發(fā)展的阻力。服務的無形化特點、各種復雜的費率協(xié)商、服務的標準和銜接、物權的轉移、控制和結算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執(zhí)行機制，包括市場準入與汰出機制、市場保障機制及商業(yè)信用機制等等。此外xx市還必須繼續(xù)擴大其所擁有的大型企業(yè)或企業(yè)集團的規(guī)模與數(shù)量以構成其經(jīng)濟實力的生成基礎。市場的建立不但其自身形成服務經(jīng)濟的增長點，還通過對外的物流促進xx自身建材行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展?，F(xiàn)代商貿服務經(jīng)濟的發(fā)展是與社會發(fā)展階段水平相適應的。加快發(fā)展以商貿服務流為平臺的經(jīng)濟體，將更好的服務“工業(yè)立市”發(fā)展目標，增強城市經(jīng)濟輻射能力。黃巷集體資產(chǎn)經(jīng)營公司在多年集體資產(chǎn)開發(fā)和運營中形成了自己獨特的經(jīng)營模式，為該地域專業(yè)市場開發(fā)和發(fā)展提供優(yōu)質的服務。目前公司擁有員工近80人，其中管理人員20人，公司正在建立完善運營體制，積極培訓了一支穩(wěn)定的，技術熟練中層技術管理人才。水泥新型干法工藝比例可望達到56%，浮法玻璃比例達到85%。建材行業(yè)落后生產(chǎn)能力依然較多，加快推進淘汰落后產(chǎn)能的工作面臨很多挑戰(zhàn)。未來幾年，我國建材工業(yè)發(fā)展速度可能略高于國民經(jīng)濟發(fā)展速度，但是與世界發(fā)達國家相比，中國建材工業(yè)總體水平還比較落后，高檔產(chǎn)品需要進口。國家輕工局發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱：20082011年，國內室內裝飾年工程量將從1500億元猛增至3000億元左右。隨著當前住房制度改革的不斷深入，建材業(yè)對拉動市場消費將起到更積極的促進作用。這種現(xiàn)象在其它大城市也較普遍，經(jīng)常會見到一些超大型的家居建材市場集群。② 理念創(chuàng)新、業(yè)態(tài)多元就我國泛家居行業(yè)其發(fā)展軌跡應該是，經(jīng)營商品—經(jīng)營商戶—經(jīng)營管理—經(jīng)營誠信—經(jīng)營服務—經(jīng)營品牌一直到所有經(jīng)營理念的核心，其本質就是家居建材流通載體為消費者創(chuàng)造一切有利條件，實現(xiàn)其消費利益的最大化?？梢哉f，當前我國家居建材流通領域已呈現(xiàn)出攤位制賣場與建材超市并存，兩種模式既競爭又互動的態(tài)勢。還是瞄準以身份、“面子”、成就等作為“消費閥啟點”的反彈性消費一族，定位在VIP賣場。家居流通企業(yè)要想利于不敗之地，就要做強做大，既要增強硬實力，又要增強軟實力。二、xx市建材/家居專業(yè)市場需求預測改革開放30年來，xx已從過去的江淮小邑發(fā)展為今天重要的區(qū)域性中心城市。規(guī)劃引導為先，投資和招商引資有成效。其實，2005年xx市社會消費品零售總額持續(xù)提升，與全國其他省會城市相比，爭先進位情況也不錯。至去年底，營業(yè)面積達358萬平方米，其中經(jīng)營面積超1萬平方米的零售商場有15家。實現(xiàn)到2010年，全市社會消費品零售總額力爭突破1000億元，年均增長25%以上；商貿流通業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達到12%，服務業(yè)從業(yè)人員占全社會從業(yè)人員比重超40%。同時，項目選址將充分考慮建材市場是公路貨運樞紐、水路港口、鐵路物流三者結點的特點，考慮到信息化作為企業(yè)結算、信息服務的重要匯集中心的要求。周邊有國強鋼材市場、國際五金城、華中汽配城市、五里廟建材裝飾世界、京華國際家居城等大型專業(yè)市場可形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢互補。xx是區(qū)位獨特的樞紐城，東西交匯、南北貫通，緊鄰中國當前最具活力的長三角經(jīng)濟圈。其中，%；，%；，%。從安徽省內看，xxGDP增速位居全省前列，%。%，；，%。構筑“雙核” 即東西產(chǎn)業(yè)集聚核。構筑“三帶”即沿長三角、合巢蕪(馬) 宣和合安三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。、自然條件該區(qū)域為亞熱帶濕潤季風氣候，處于中緯度地帶。、地質在地質構造上，xx地區(qū)屬于下?lián)P子海槽和淮陽古陸邊緣地帶。本地區(qū)地貌單元屬南淝河一級階地，地勢基本平坦，地基土構成簡單均勻，除上部雜素土外，下部均由沖、洪積粘性土構成了該地區(qū)的主要土層，容許承載力為260Kpa。、地貌xx市地處江淮丘陵地帶，境內具有丘陵崗地、低山殘丘、河湖低洼平原三種地貌，以丘陵崗地為最大地貌單元。項目擬建總建筑面積201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；綜合服務中心8505平方米；裝飾材料倉儲交易區(qū)27696平方米；板材石材倉儲交易區(qū)44720平方米；地板倉儲交易區(qū)28880平方米；燈飾倉儲交易區(qū)21660平方米；家居倉儲區(qū)50540平方米。本項目的建設對促進xx市品牌家居/建材城做到了綜合的服務和優(yōu)越配套；實現(xiàn)了在xx家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。給入駐商家提供重點信息化專業(yè)服務，提供建材市場及時變化的信息。定期提供對口的需求信息，提供建材價格變動行情資訊，搭建商務信息交易服務平臺。、交易倉儲中心服務對象定位主要市場服務對象是：216。 公水鐵多式聯(lián)運對外建材銷售需求；本項目構建主要服務于xx以及以xx為中心、半徑為50公里的城市經(jīng)濟帶的、建材集庫存管理、配載、信息處理等基礎功能的建材家居專業(yè)市場交易倉儲服務。 城市綜合信息共享216。 產(chǎn)品需求信息與供應信息；216。（3）裝飾材料倉儲交易區(qū)（4）板材/石材倉儲交易區(qū)（5）地板倉儲交易區(qū)（6）燈飾倉儲交易區(qū)（7）家居倉儲交易區(qū)交通規(guī)劃原則（1）合理安排車流路徑，保障交通暢通；（2）保證交易倉儲中心與南淝河路與二環(huán)路的捷的貨客運通道；（3）控制交通對環(huán)境的影響；（4）在滿足項目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保有較大的交通預留。三、供電系統(tǒng)供電設計嚴格按照《民用建筑設計規(guī)范》（JGJ/T1692）、《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB50057一94）、《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》等進行設計。防雷部分按三類防雷建筑物設置，利用土建基礎做接地裝置。項目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。高架庫房內易燃區(qū)根據(jù)情況設置自動噴水滅火給水系統(tǒng)。八、節(jié)能措施 A 庫房內無采暖情況下采取節(jié)能設計，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。第八章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生一、環(huán)境保護污染及治理在項目建設中將嚴格遵守《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》，確保對環(huán)境不造成污染，實現(xiàn)衛(wèi)生達標。二、安全衛(wèi)生確保本項目在運營后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。：A 本項目按照國家規(guī)定的倉儲建設項目安全衛(wèi)生標準及有關規(guī)范進行設計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設備。第九章 項目組織及運營xx黃巷集體資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司建設與經(jīng)營管理的總體目標是積極采用先進的管理技術，加快建立多層次、多元化、符合市場經(jīng)濟規(guī)律,與國際通行規(guī)則接軌,物暢其流、快捷準時、經(jīng)濟合理、用戶滿意的綜合化建材家居倉儲中心。因此，公司發(fā)展需要的是復合型、高層次的管理人才和技術人才。人員的培訓和考核擬在本項目試運營前完成。堅持“信譽和服務第一”宗旨，通過嚴格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質、獨特、忠誠”的專業(yè)市場服務品牌。五、還貸計劃本項目向銀行貸款6000萬元，全部用于前期建設投資。（3）財務費用項目財務費用為開發(fā)企業(yè)為籌集建設資金所發(fā)生的各項費用,%計算為336萬元。 開發(fā)周期的影響影響開發(fā)周期的因素主要有三個方面，即建設周期、銷售策劃及經(jīng)濟環(huán)境。其中以工程投資為最主要因素，現(xiàn)以工程投資中工程總價每調整10%的幅度影響進行分析。二、建材專業(yè)市場建設將產(chǎn)生帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接產(chǎn)生約400個就業(yè)崗位，給周邊居民提供就業(yè)機會，實現(xiàn)社會效益。為整頓目前該區(qū)域零散的市場、改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺。附件1：項目投資估算表序號項目萬元　1土地成本15256土地出讓金14640土地契稅586土地登記發(fā)證費302前期工程費2840設計費用：300勘探費：40消防抗震費：220建設工程報建費：2190三通一平：903房屋建安工程成本15040建安工程費用：12650土建工程：10100安裝工程（水電）：950樁基及土方開挖：1600附屬工程費：1920　A 室外管網(wǎng)：1840　B 室外景觀設計：80室外工程費：470　A